REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NUORO
Il Tribunale di Nuoro, in persona del dott. Riccardo De Vito, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.)

nella causa iscritta al n. 912/2024 R.G., riunite, promosse da:
(CF ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Fabrizio Mulas
attore contro
(CF ) e (CF Controparte_1 C.F._2 CP_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Alessandra Cocco C.F._3
convenuti
e

Controparte_3
litisconsorte

Conclusioni:
Nell'interesse dell'attore:
Accertare e dichiarare, per le motivazioni di cui in narrativa, che il sig. è creditore nei confronti dei Parte_1 sigg. della somma di € € 9654,20 o quella maggiore e minore che verrà accertata in causa;
- per l'effetto compensare CP_1
1 il credito del con quello vantato dai signori - per l'effetto dichiarare che nessuna somma è dovuta dal Pt_1 CP_1 nei confronti o comunque quella minore che verrà accertata in corso di causa. - per l'effetto accerti e dichiari Pt_1
l'illegittimità dell'azione esecutiva con conseguente declaratoria di nullità degli atti esecutivi già compiuti;
In ogni caso, con vittoria di spese e compenso professionale della presente procedura
Nell'interesse dei convenuti:

rigettare le domande proposte poiché infondate in fatto ed in diritto per i motivi di cui all'espositiva; con vittoria di spese ed onorari del giudizio.

Verbale udienza 25 settembre 2025:

Sono presenti per l'attore l'Avv. Fabrizio Mulas, mentre per i convenuti, in sostituzione dell'Avv. Cocco, l'Avv. Contu.
L'Avv. Mulas, come da note, dichiara che intende accettare la proposta e in subordine, in caso di mancata CP_4 accettazione di controparte, richiama le difese e le note conclusive, contestando quelle avverse. L'Avv. Contu conferma il contenuto delle note depositate e contesta il contenute delle avverse, con particolare riferimento al fatto che si fa menzione di un verbale di consegna lavori all'impresa mai versato in atti. Il giudice, dato atto, riserva la causa per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
In data 12 febbraio 2024, e notificarono a CP_2 CP_1 Controparte_1 Parte_1 atto di precetto per il pagamento di € 30.678,13, di cui € 30.000,00 a titolo di residuo prezzo
[...] per la vendita – effettuata con atto pubblico del 10 giugno 2022 a favore del medesimo – Pt_1 dell'immobile sito in Nuoro, via Mughina 44. Nel contratto di compravendita, a rogito Notaio Per_1 si diede atto che il prezzo dell'acquisto era stato convenuto in € 160.000,00, di cui € 130.000,00 già
[...] versati al momento della sottoscrizione ed € 30.000,00 da versarsi entro il 31 dicembre 2023. In data 20 febbraio 2024, a seguito della notifica dell'atto di precetto, l'acquirente provvide a pagare ai Pt_1 venditori mediante due bonifici bancari, la somma di € 20.000,00, a fronte della maggior CP_1 somma indicata in precetto. Il 27 marzo 2024 i creditori notificarono atto di pignoramento presso terzi per il pagamento del residuo debito di € 10.678,13.
Avverso tale pignoramento, propose ricorso in opposizione, chiedendo la Parte_1 sospensione della procedura. Con ordinanza del 24 luglio 2024 il giudice dell'esecuzione rigettò il ricorso, condannò parte opponente alla rifusione delle spese della fase sommaria in favore degli opposti e fissò in giorni trenta il termine per l'introduzione del giudizio di merito, contestualmente adottando provvedimenti in ordine alla prosecuzione della procedura esecutiva.
Con atto di citazione tempestivamente notificato, il debitore introdusse il giudizio di merito, meglio 2 articolando i motivi di opposizioni già esposti in ricorso. In particolare, l'attore eccepì in compensazione un controcredito di € 9.654,20 e chiese di accertare l'insussistenza del diritto dei creditori procedenti di agire esecutivamente nei suoi confronti, o, in subordine, di agire soltanto relativamente alla differenza tra il credito vantato a titolo di prezzo della vendita - € 10.000 – e il controcredito eccepito in compensazione.
Ad avviso dell'opponente, il controcredito doveva considerarsi, certo, liquido ed esigibile, poiché scaturiva dall'adempimento di oneri condominiali che il medesimo aveva sostenuto in luogo Pt_1 dei venditori. In particolare, l'opponente dedusse di aver corrisposto – con bonifici del 28 aprile 2023, 11 settembre 2023 e 28 marzo 2024 – la complessiva somma di € 9.654,20 a titolo di spese per lavori relativi al c.d. bonus facciate 90% e al c.d. bonus 110%. In diritto, l'opponente espose che i lavori relativi alle facciate (bonus 90%) e quelli relativi all'efficientamento energetico (bonus 110%) erano stati deliberati dal condominio nell'assemblea straordinaria del 7 ottobre 2021, dunque prima dell'acquisto del medesimo opponente, avvenuto con atto pubblico del 10 giugno 2022. A comprova di tale deliberazione, si dovevano aggiungere il contratto di appalto alla impresa dei lavori bonus 110%, sottoscritto dal condominio e dall'impresa Santoni Srl in data 20 dicembre 2021 e la contabilità in materia di bonus ed ecobonus, redatta dall'amministratore del condominio: entrambi i documenti confermavano l'approvazione dei lavori in epoca antecedente alla compravendita. L'opponente aggiunse che, del resto, erano stati gli stessi venditori, nella proposta di acquisto da loro sottoscritta il 19 marzo 2022, a garantire quanto segue: “sull'intero stabile verranno apportate le migliorie come da bonus 110 già approvato che comporterà la sostituzione di tutti gli infissi, l'applicazione di un cappotto termico e il rifacimento dei balconi, per i quali afferma siano stati già versati tutti gli oneri”.
Tanto premesso, dopo aver argomentato in diritto sulla circostanza che le spese per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni, devono gravare su chi sia condomino al momento dell'approvazione delle delibere che abbiano approvato l'intervento, l'opponente concluse come in epigrafe riportato.
Incardinatosi il contraddittorio, si costituirono in giudizio e , eccependo CP_2 Controparte_1 che il verbale dell'assemblea condominiale del 7 ottobre 2021, invocato dall'opponente quale fonte del credito vantato nei loro confronti, non poteva in alcun modo reputarsi quale delibera di approvazione dei lavori inerenti ai bonus 90% e 110%, dal momento che si trattava della mera autorizzazione all'incarico di uno studio di fattibilità preliminare, senza alcuna indicazione dell'oggetto dell'appalto da stipulare e del prezzo delle opere. I convenuti, inoltre, aggiunsero che la delibera doveva comunque reputarsi nulla per la mancata costituzione del fondo previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. e conclusero, come sopra riportato, per il rigetto dell'opposizione.
Con decreto del 3 dicembre 2024 il giudice, accertata la mancata citazione in giudizio del terzo pignorato, litisconsorte necessario, fissò l'udienza di comparizione delle parti il 6 maggio 2025 e dispose l'integrazione del contraddittorio entro il termine del 20 dicembre 2024.
3 Integrato il contraddittorio, le parti depositarono le memorie ex art. 171 ter c.p.c.
Con ordinanza del 18 giugno 2025, emessa a scioglimento della riserva assunta il 16 giugno 2025, nella quale le parti avevano discusso sulle istanze istruttorie, il giudice rigettò l'interrogatorio formale dei convenuti e la prova testimoniale dedotti da parte attrice, in quanto vertenti su circostanze non contestate, respinse l'ordine di esibizione richiesto ex art. 210 c.p.c. da parte convenuta in quanto irrilevante e formulò alle parti la seguente proposta ex art. 185 bis c.p.c.: “l'attore pagherà ai convenuti la somma di €

5.000 a saldo e stralcio di ogni pretesa relativa al prezzo della compravendita, con estinzione della procedura esecutiva mobiliare e spese del presente giudizio integralmente compensate”. Fu quindi fissata l'udienza del 25 settembre 2025 per la discussione ex art. 281 sexies c.p.c., con termine alle parti per note illustrative, comprensive dell'eventuale accettazione della proposta, sino al 24 settembre 2025.
Depositate le note, all'udienza del 25 settembre 2025 le parti discussero: l'opponente diede atto, come già nelle note illustrative, di accettare la proposta conciliativa del giudice, riportandosi, per il caso di mancata accettazione della proposta da parte dei convenuti, alle conclusioni formulate nella citazione e nelle successive memorie;
i convenuti non accettarono la proposta e si riportarono alle conclusioni della comparsa di costituzione.
Il giudice si riservò la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.
Deve essere dichiarata la contumacia della terza pignorata litisconsorte necessaria Controparte_3 tempestivamente evocata in giudizio.
L'opposizione non può trovare accoglimento, per le ragioni che seguono.
La compensazione, pur astrattamente ammissibile in quanto inerente a fatti estintivi sopravvenuti al titolo esecutivo (peraltro di natura stragiudiziale), non risulta fondata in ordine al suo presupposto di merito, ossia l'esistenza di un controcredito certo ed esigibile.
L'opponente on ha fornito prova del fatto che le spese condominiali da lui sostenute, in qualità Pt_1 di acquirente dell'appartamento sito nel condominio di Nuoro, via Mughina 44, fossero, nei rapporti interni tra acquirente e venditore, da porre a carico dei danti causa e . CP_2 Controparte_1
La tesi sostenuta dall'opponente, in base al quale le spese per lavori di straordinaria manutenzione – nel perimetro dei quali occorre senza dubbio far rientrare le opere inerenti al bonus 90% e al bonus 110% – sono da porre a carico di chi risulti proprietario dell'unità immobiliare al momento della approvazione dei lavori, a prescindere dal riparto, è senza dubbio fondata. Nella vicenda di causa, tuttavia, difetta la prova di una approvazione di tali lavori posta in essere prima del contratto di compravendita del 10 giugno 2022, mediante il quale l'opponente ha conseguito la proprietà dell'unità immobiliare ubicata nel condominio.
La delibera dell'assemblea straordinaria del 7 ottobre 2021, non può essere interpretata quale approvazione dei lavori. Dal tenore del verbale di assemblea risulta quanto segue: “Si delibera, altrettanto all'unanimità, di affidare incarico per studio preliminare di fattibilità all'ing. ed CP_5
4 eventualmente i lavori di cui sopra alla ditta Santoni Srl”. È evidente che il deliberato assembleare, come confermato dall'utilizzo dell'avverbio “eventualmente” in ordine all'affidamento dei lavori, abbia inteso approvare soltanto lo studio di fattibilità, rinviando a un successivo momento l'approvazione e autorizzazione dei lavori. Del resto, la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che “ai fini dell'insorgenza del debito di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria di un edificio condominiale, deve farsi riferimento all'approvazione della delibera assembleare che determini l'oggetto dell'appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell'opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria” (Cass. Civ.
18793 del 2020). Il caso di specie, vertendo su lavori correlati ai bonus 90% e 110%, esige a maggior ragione di non discostarsi dal caso di specie, investendo profili di cessione dei crediti che non risultano allegati, prima ancora che provati.
Neppure l'attore ha offerto prova di delibere condominiali di approvazione dei lavori (eventualmente anche nella forma della ratifica) poste in essere dopo il 7 ottobre 2021 e prima dell'acquisto da parte sua dell'immobile in data 10 giugno 2022. Il contratto di appalto del dicembre 2021 non può essere ritenuto prova della delibera di approvazione delle spese, essendo sfornito di retrostante mandato assembleare.
L'esistenza del mandato non può essere desunta dal tenore del contratto che, nel far riferimento all'assemblea del 7 ottobre 2021, riporta un contenuto del tutto diverso da quello che soltanto può dirsi accertato, ossia quello rappresentato nel processo verbale di assemblea prodotto sia da parte attrice sia da parte convenuta, limitato allo studio di fattibilità. Anche la contabilità allegata da parte attrice non vale a supplire una specifica approvazione assembleare.
La ripartizione dei costi condominiali a carico dei condomini uscenti, vale a dire gli opposti CP_1 non può essere fatta discendere dal tenore letterale della proposta di acquisto sottoscritta da entrambe le parti in causa in data 19 marzo 2022. In tale proposta è dato leggere quanto segue: “Sull'intero stabile verranno apportate le migliorie come da bonus 110 già approvato che comporterà la sostituzione di tutti gli infissi, l'applicazione di un cappotto termico e il rifacimento dei balconi, per i quali afferma siano stati già versati tutti gli oneri”.
Nell'ottica dell'opponente tale clausola andrebbe interpretata quale contratto autonomo di garanzia, ma
è evidente che non risulta da alcuna espressione letterale che i venditori si siano obbligati per il futuro a tenere indenne l'acquirente da oneri condominiali. L'interpretazione letterale è confermata da quella sistematica, posto che tale clausola non è stata in alcun modo riprodotta o specificata nel contratto di compravendita del 10 giugno 2022, a rogito Notaio che deve essere inteso quale regolazione ultima Per_1 dell'assetto dei contrapposti interessi delle parti. Neppure l'interrogatorio formale avrebbe potuto aggiungere alcunché, dal momento che un'eventuale confessione non avrebbe potuto avere a oggetto la qualificazione giuridica della proposta di acquisto sottoscritta in data 19 marzo 2022, peraltro superata
5 dal contratto di compravendita che, come detto, deve essere individuato quale fonte definitiva degli obblighi a carico delle parti.
Va aggiunto che è risultato provato, sulla base della contabilità prodotta dall'attore e del bonifico prodotto dai convenuti, che alla data della proposta di acquisto, i venditori avevano sopportato il pagamento della somma di € 4,370 per i bonus facciate ed ecobonus e che la proposta ben poteva far riferimento al pagamento di quegli oneri. Tale pagamento, tuttavia, non può essere indizio di una approvazione condominiale dei lavori che, come detto, ben avrebbe potuto essere posta in essere nelle forme di una successiva ratifica. Occorre ribadire che non vi è prova che, alla data della compravendita, una tale specifica approvazione fosse stata adottata.
Le domande volte a dimostrare la sussistenza del controcredito sulla base dell'art. 1497 c.c. (mancanza della qualità promessa) o in termini di ingiustificato arricchimento dei venditori, oltre che infondate, sono da reputarsi inammissibili in quanto proposte per la prima volta soltanto con memoria ex art. 171, n. 3,
c.p.c.
Le spese devono essere liquidate ai parametri medi previsti dai DDMM 55 del 2014 e 147 del 2022 per cause di analogo valore, determinato dal credito per il quale si è proceduto a pignoramento, e seguono la soccombenza. La sola fase istruttoria si deve liquidare ai minimi, in quanto puramente documentale.

PQM

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
- dichiara la contumacia di Controparte_3
- rigetta l'opposizione proposta da Parte_1
- condanna a rimborsare a e le Parte_1 CP_2 Controparte_1 spese del presente giudizio, che liquida in complessivi € 4.237,00, oltre spese al 15%, Iva e Ca.;
Nuoro, 26 settembre 2025
Il Giudice
Riccardo De Vito

6 7