N. R.G. 4622/2022
TRIBUNALE di MODENA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Evelina Ticchi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4622/2022 promossa da:
(C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. MESSINA GABRIELE, elettivamente domiciliato in VIA FARINI 14 41043 FORMIGINE presso il difensore avv. MESSINA GABRIELE.
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_2 C.F._2
MESSINA GABRIELE elettivamente domiciliato in VIA FARINI 14 41043
FORMIGINE presso il difensore avv. MESSINA GABRIELE,
RICORRENTI contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._3
GATTI RICCARDO elettivamente domiciliato in CORSO CANALGRANDE, 96 MODENA presso il difensore avv. GATTI RICCARDO
RESISTENTE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni. Le conclusioni sono da intendersi qui richiamate e parte integrante della sentenza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex artt. 447 bis e 415 c.p.c., e Parte_1 Parte_2 chiedevano la restituzione del maggior canone di locazione pagato alla parte resistente, atteso il minor valore del medesimo alla luce delle effettive condizioni dell'immobile locato, mancante in particolare della porta blindata e dell'impianto di pagina 1 di 3 condizionamento.
Si costituiva eccependo l'inammissibilità del ricorso, avendo potuto CP_1 la domanda restitutoria essere proposta soltanto dopo il rilascio;
contestando la quantificazione operata dalla controparte;
in via riconvenzionale, parte resistente chiedeva il rilascio dell'immobile, attesa l'avvenuta disdetta alla prima scadenza.
Veniva emessa ordinanza provvisoria di rilascio, attesa l'avvenuta tempestiva disdetta per uno dei motivi previsti ex lege.
La causa, di natura documentale, veniva rimessa per la decisione all'udienza odierna.
Tutto ciò premesso, la domanda attorea è parzialmente fondata.
Anzitutto, deve rigettarsi l'eccezione sollevata da parte resistente di inammissibilità del ricorso ex art. 79 L. 392/1978, considerato che - al di là dell'applicabilità della norma al caso di specie - essa pone un termine finale per le domande restitutorie
(“fino a 6 mesi dopo la riconsegna”), ma non un termine iniziale, non impedendo quindi la proposizione della domanda anche in corso di esecuzione del contratto.
Nel merito, risulta pacifico che l'immobile fosse sprovvisto quantomeno dell'impianto di condizionamento (oltre che del portone blindato, pur sussistendo un cancello di sicurezza), sulla cui base, tuttavia, era stato individuato un canone di
€ 600,00 dalla competente associazione di categoria (allegato n. 2 ricorso).
In merito alla quantificazione del canone effettivamente dovuto tenendo conto dei
“vizi” dell'immobile, come si evince dalla perizia prodotta da parte ricorrente, non oggetto di specifica contestazione, “il canone annuo di locazione congruo secondo quanto stabilito dall'accordo territoriale definito tra , Sicet, Aspi, Uniat e CP_2 depositato il 29.1.2016 presso il Comune di Modena risulta canone affitto mensile da 510 a 560 euro mensile” (cfr relazione stato di fatto dei luoghi Notaro
del 15.7.2022, doc. 8). Per_1
Prendendo come riferimento una cifra intermedia di € 535,00, risulta dunque che sia stato corrisposto un maggiore importo di € 65,00 al mese.
Considerato che, nel rispetto del principio della domanda, è stata chiesta la restituzione del maggior canone nel periodo dal 14.6.2019 al 13.6.2022 (cfr conclusioni del ricorso e note del 18.4.2025 in cui si rinvia alle pagg.

7-8 del ricorso), parte resistente dev'essere condannata alla restituzione di € 65,00 x 24 mesi = € 1.560,00, oltre interessi al tasso legale dalla notifica del ricorso fino al soddisfo. Non è, invece, dovuta la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta.
Si precisa, rispetto alla prova dell'avvenuto pagamento dell'indebito, che, sebbene la documentazione a prova del pagamento dei canoni sia stata in parte tardivamente prodotta, di fatto, non risulta specificatamente contestato l'avvenuto saldo dei canoni.
pagina 2 di 3 Infondata è la domanda attorea di pagamento di un'ulteriore indennità di € 1.500,00 per il portone, oltre ad € 339,80 per l'installazione dell'impianto di condizionamento: tenuto conto che, per aver goduto di un bene diverso da quello promesso, i conduttori hanno già ottenuto la riduzione del canone per vizi dell'immobile, le spese sostenute per il miglior godimento del bene costituiscono addizioni o migliorie che, salvo diverso accordo, non sono rimborsabili. Infatti, delle due l'una: i conduttori avrebbero potuto chiedere o la riduzione del canone o il risarcimento delle spese sostenute a causa dell'inadempimento del locatore.
Quanto alla domanda riconvenzionale, è cessata la materia del contendere per avvenuto rilascio.
Essa, in ogni caso, era da ritenersi fondata, come indicato nell'ordinanza del
21.2.2023, considerato che la disdetta risulta notificata tempestivamente e sussiste l'indicazione di uno dei motivi previsti ex lege per il mancato rinnovo dopo la prima scadenza, senza che la questione sia stata oggetto di tempestiva specifica contestazione.
Rispetto alla circostanza – rappresentata solo con note non autorizzate del
18.4.2024 e senza produzione del certificato di residenza ivi menzionato - che la resistente non abbia alla fine adibito l'immobile a propria residenza entro 12 mesi dalla disdetta, basti rilevare che l'immobile non veniva rilasciato dai conduttori fino a dicembre del 2023, non avendo quindi potuto adempiere per causa non imputabile.
Parimenti inammissibile, in quanto tardiva, oltre che infondata per le ragioni anzidette, la domanda di pagamento dell'indennità ex art. 3 L. 431/1998 avanzata con note del 18.4.2025.
Attesa la soccombenza reciproca, le spese di lite devono essere integralmente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. ACCOGLIE PARZIALMENTE la domanda e, per l'effetto, condanna parte resistente al pagamento a favore di parte ricorrente della somma di € 1.560,00, oltre interessi come in motivazione.
2. COMPENSA le spese di lite.
Modena, 30 aprile 2025
Il Giudice
Evelina Ticchi
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