REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico EL LG riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n 5057/22 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Stefania Spina Parte_1 Parte_2
-attori-
E
via Renato Caccioppoli 272-284, in Roma cod. fisc. , in Controparte_1 P.IVA_1 persona del Dr. , amministratore pro tempore e legale rappresentante del , CP_2 CP_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Paolo Di Feo
-Convenuto -
Oggetto: impugnazione di delibera assembleare
FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione notificato in data 11 gennaio 2022, e Parte_1 Parte_2
, convenivano il
[...] CP_1 Parte_3 chiedendo “dichiarare l'illegittimità della decisione assembleare del 10 Giugno 2021 di cui al punto 7 dell'ordine del giorno per le motivazioni tutte di cui in premessa, sia per le violazioni di Legge nonché per le evidenti violazioni delle disposizioni del Regolamento di
Condominio e, per l'effetto, dichiarare la delibera impugnata nulla oltreché annullabile e/o invalida. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
Esponevano gli attori di essere proprietari di un appartamento sito al piano primo della scala
A del convenuto e che l'acquisto all'epoca era stato effettuato tenendo conto CP_1 che l'immobile sottostante al piano terra, l'int.3, aveva destinazione d'uso “ufficio” e che il regolamento condominiale allegato al contratto di acquisto imponeva di mantenere tale destinazione .
Gli attori hanno impugnato la delibera assembleare che al punto 7 aveva ad oggetto :
“Articolo 12 regolamento di Condominio e variazione destinazioni d'uso immobili interni A1A3 e A1B3. Decisioni in merito”
Il Regolamento di Condominio è di natura contrattuale, è allegato ai Rogiti e depositato e all'art. 12, prevede “ Tutte le unità immobiliari costituenti il Condominio dovranno mantenere permanentemente la destinazione per la quale sono state realizzate”. pagina 1 di 4 La delibera viola quanto previsto nel Regolamento di per molteplici motivi: CP_1
1) Carenza di quorum per deliberare poiché, essendo il Regolamento di origine contrattuale allegato ai Rogiti, depositato con verbale del Notaio in data 21.6.2001 rep. 57305, Per_1 registrato all'Uff. Entrate di RM 1 in data 6.7.2001 e trascritto in data 16.7.2001 form. 42170, per poterne modificare le prescrizioni ci sarebbe dovuta essere l' unanimità dei consensi, e, quand'anche si fosse trattato di una mera clausola regolamentare, si sarebbe dovuta avere la maggioranza prevista dall'art. 1136 c. 2 c.c. (1/2 intervenuti e 500 millesimi) L'Assemblea ha, di fatto, autorizzato un cambio di destinazione d'uso, espressamente vietato da un articolo del proprio Regolamento, con un quorum inferiore a quello previsto dalla Legge.
La proposta di far sottoscrivere ai condomini di interno A1A3, A1B3 e A1B4 una dichiarazione che li impegna a non richiedere la revisione delle tabelle millesimali e ad accettare che per i loro immobili i coefficienti previsti per gli immobili di categoria catastale
A10 e non A2 implicitamente presuppone di autorizzare il cambio di destinazione d'uso vietata dal Regolamento e contemporaneamente contempla di riportare tale impegni nei
“futuri atti di compravendita degli immobili” di coloro che hanno posto in essere la violazione da trascrivere rendendo la illegittima modifica del regolamento di condominio valida erga omnes.
2) Eccesso di potere dell'Assemblea: Quanto verbalizzato al punto 7, rappresenta un abuso da parte dell'assemblea, sia perché pur rilevando la chiara violazione dell'art. 12 non si sono stabilite le opportune iniziative da intraprendere, sia perché allorquando i contravventori all'art. 12 presenti in Assemblea hanno chiaramente espresso la loro volontà di non ripristinare lo status quo ante l'unica iniziativa presa dal consesso assembleare è stata una proposta approvata con soli 379,41 millesimi rappresentando “de facto” un'abusiva autorizzazione e mantenere in essere la violazione oltreché ad avvalorare l'idea che sia possibile e fattibile violare quanto previsto dal Regolamento di Condominio.
3) Mancato rilascio della documentazione amministrativa relativa alla variazione da uso
Ufficio ad uso Abitativo .La nuova destinazione infatti deve garantire il rispetto dei requisiti di salubrità richiesti dai locali Regolamenti d'igiene per quello specifico uso , e rispettate, da parte degli interessati al cambio di destinazione d'uso, le “Norme di Attuazione del Piano
Regolatore Generale (PRG) del Comune, documenti questi che, seppur più volte richiesti, non sono stati forniti dagli interessati né all'amministrazione di Condominio né agli attori.
2. Si è costituito il in Roma, Controparte_3 replicando che gli attori sono tra i primissimi acquirenti del proprio immobile ed erano a conoscenza, come gli altri, del fatto che l'accatastamento quali immobili A10, e quindi uso ufficio, degli appartamenti situati al piano terreno era stata una scelta del costruttore di concerto con la società venditrice per motivi prettamente urbanistici.
In vero tale accatastamento è stato fittizio in quanto nessuno degli appartamenti situati al piano terra, aveva le caratteristiche per l'uso ufficio e di contro aveva oggettivamente tutte quelle dell'uso abitativo, cucina compresa. Ed infatti tali unità immobiliari in questi anni, dalla loro costruzione ad oggi sono state sempre abitate da famiglie ed in nessuna si è mai fatta attività d'ufficio o studio professionale. pagina 2 di 4 Quindi ab origine il costruttore ha realizzato e poi venduto tali immobili adatti e per uso abitativo anche se formalmente e fiscalmente accatastati A10.
Pertanto, il tenore letterale, dell'art. 12 del Regolamento assume significati meno chiari ed evidenti rispetto a quelli prospettati dagli attori. Il testo recita: “Tutte le unità immobiliari costituenti il dovranno mantenere permanentemente la destinazione per la quale CP_1 sono state realizzate.”.Il tenore letterale risulta, quindi, chiaro: “destinazione per la quale sono state realizzate” deve essere inteso come “ costruite” ab origine dal costruttore e cioè come appartamenti per uso abitativo, di fatto, ma poi formalmente accatastati come uffici probabilmente per questioni urbanistiche e fiscali.
Inoltre il secondo periodo del citato articolo introduce subito una esplicita e facile deroga alla norma della frase precedente, consentendo al condomino professionista di farsi lo studio nella propria abitazione, anche se accatastata come A2, a patto che vi ponga il proprio formale domicilio. Appare evidente come tale articolo del regolamento non è affatto tassativo e cogente e ciò proprio in funzione di quanto posto in essere dal costruttore all'epoca con il consenso, ormai ventennale, dei fruitori finali. L'assemblea impugnata non ha mai voluto modificare alcunché del Regolamento, né ha autorizzato “un cambio di destinazione d'uso”, ma ha soltanto votato se procedere o meno, come , ad una azione giudiziale nei CP_1 confronti dei condomini che avevano proceduto al passaggio formale da A10 a A2, quindi rendere nella forma quello che risultava da sempre nella sostanza.
Ogni domanda giudiziale basata sugli assunti attorei, per tutti questi motivi, deve essere di conseguenza rigettata.
3. L'impugnazione è fondata.
Non è stata contestata dal Condminio la vincolatività del regolamento condominiale, in quanto trascritto anche nei registri immobiliari, e richiamato nel titolo di provenienza dei condomini interessati dalla modifica , regolamento che all'art. 12 inequivocabilmente dispone che tutte le unità immobiliari devono mantenere permanentemente la destinazione per le quali sono state realizzate . Tale disposizione , ha natura di vincolo di natura reale - assimilabile a una servitù reciproca - e non semplicemente obbligatoria attesa la destinazione impressa dalla norma regolamentare.
Tra le varie disposizioni che possono essere presenti in un regolamento condominiale, vi è il divieto di cambio destinazione d'uso degli immobili volto a preservare l'equilibrio tra le diverse unità abitative e a evitare situazioni che potrebbero arrecare disturbo o pregiudizio agli altri condomini.
Non convincono le difese del secondo cui con la deliberazione impugnata non vi CP_1 sarebbe stata una violazione dell'art. 12 del Regolamento perché di fatto gli immobili indicati sarebbero stati da tempo adibiti ad uso abitativo in quanto l'affermazione è generica e non dimostrata e, comunque, contrasta con la prevalente destinazione catastale degli immobili in contestazione.
Né la deliberazione impugnata si limita a deliberare di non fare causa ai condomini dei 3 piani terra coinvolti ma delibera altresì di far sottoscrivere ai condomini di interno A1A3,
A1B3 e A1B4 una dichiarazione che li impegna a non richiedere la revisione delle tabelle millesimali. In caso di revisione per altri motivi devono accettare che per i loro immobili saranno applicati i coefficienti previsti per gli immobili di categoria catastale A10 e non A2 . pagina 3 di 4 Tale impegno, poi dovrebbe, essere anche riportato nei futuri atti di compravendita dei loro immobili . Con ciò di fatto ratificando il Condominio l'intervenuto cambiamento della destinazione d'uso degli appartamenti rinunciando a richiederne il ripristino e richiedendo soltanto la mancata modifica delle tabelle millesimali .
Il regolamento del condominio ha natura contrattuale e da ciò deriva la piena vincolatività delle limitazioni all'uso, chiare ed esplicite, della parti comuni e delle parti in proprietà esclusiva in esso contenute.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito ormai da tempo che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive. Ne consegue che, le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria,
La giurisprudenza della Suprema Corte ( cfr. tra le altre Corte di Cassazione sentenza n.
24526 del 9 agosto 2022) può ritenersi assestata sulla tesi per cui le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione , entrambi requisiti esistenti nella fattispecie.
La deliberazione del 10 Giugno 2021 al punto 7 dell'ordine del giorno del
[...]
va, quindi, annullata per le Parte_4 motivazioni di cui in premessa e il convenuto va condannato, secondo CP_1 soccombenza , alla rifusione agli attori delle spese di lite , liquidate in dispositivo ai sensi del
D.m. 55/14

P. Q. M.

definitivamente pronunciando, il Tribunale, così provvede:
- annulla la deliberazione del 10 Giugno 2021 al punto 7 dell'ordine del giorno del
[...]
per le motivazioni di cui in premessa;
Parte_4
- condanna il convenuto alla rifusione agli attori delle spese di lite che si liquidano in CP_1 euro 5.500,00 per compensi, oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali;

Così deciso in Roma il 16 giugno 2025 Il Giudice
EL LG
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