Tribunale di Bergamo
3 SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 912/2025
Nella causa promossa da con l'avv. MERLO DAVIDE MASSIMILIANO Parte_1
Contro
con l'avv. FESTA FRANCESCA CP_1 Pt_1
Oggi 23/12/2025 alle ore 08.30 innanzi al Giudice dott. Fazia Gusberti, è comparso l'avv. Silvia Vailati in sostituzione dell'avv. MERLO DAVIDE MASSIMILIANO per per Parte_1 delega orale che si riporta ai propri atti e chiede l'accoglimento delle conclusioni come rassegnate. per nessuno compare. CP_1 Pt_1
Nello specifico l'avv. Vailati precisa che l'immobile è stato riconsegnato alla propria assistita nel mese di Agosto 2025, che la morosità maturata ammonta a € 66.500,00 (da gennaio a luglio 2025), si rimette al giudice in punto liquidazione delle spese
IL GIUDICE aggiorna l'udienza alle ore 10.15 per lettura sentenza e dispositivo.
Alle ore 10.18, riaperto il verbale, alla presenza dell'avv. Merlo Davide, il giudice pronuncia la seguente sentenza N.R.G. 912/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BERGAMO
SEZIONE III
Il Tribunale di BERGAMO, nella persona del Giudice Onorario dott. Fazia Gusberti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella controversia iscritta al n.912 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi per l'anno 2025 e promossa da in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata Parte_1
nello studio dell'avv. MERLO DAVIDE MASSIMILIANO che la rappresenta giusta procura agli atti

- ricorrente -

contro in persona del suo legale rappresentante pro tempore, già rappresentata e CP_1 Pt_1
difesa dagli avv.ti FESTRA FRANCESCA e BIANCHI ANNA ANNUNCIATA
- resistente -
Conclusioni: come in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, la società come in atti rappresentata Parte_1
e difesa, conveniva in giudizio la società per veder convalidato l'intimato sfratto CP_1 Pt_1
per morosità relativamente all'immobile sito in Antegnate (BG) Via Galileo Galilei n. 35/37, identificato catastalmente al foglio 2, particella 513.
Deduceva l'intimante di aver concesso in sublocazione alla resistente, con contratto stipulato in data
8/4/2024. regolarmente registrato, il predetto immobile, costituito da reparti/magazzini per totale mq 2.730 circa al piano terra, uffici per mq. 329 circa al piano terra e primo oltre area esterna di mq.
1650, al canone annuo di € 114.000,00 oltre iva da pagarsi in rate trimestrali anticipate entro il giorno
10 del mese di scadenza con decorrenza dalla data di entrate in vigore del contratto (30 giugno 2024).
La causa veniva rubricata al n. 6448/2024 RG.
Con memoria depositata il 18/11/2024 si costituiva, col ministero degli avvocati Francesca Festa e
NN AT BI, l'intimata la quale, pur non contestando l'esistenza della CP_1 Pt_1
morosità, deduceva che il mancato pagamento dei canoni era conseguenza di una assenza di liquidità dipesa da una mala gestione finanziaria perpetrata ai propri danni da una figura dirigenziale della società stessa, rilevando comunque di aver sanato la morosità, saldando, seppur con ritardo, le fatture n. 5 e 8 non appena avuta una disponibilità economica.
All'udienza di convalida chiamata per il giorno 19/11/2024, su richiesta di entrambe le parti, il giudice concedeva un rinvio al 14 gennaio 2025 e, in tale sede, parte intimante eccepiva come la sub- conduttrice fosse morosa nel pagamento dell'ulteriore rata trimestrale scaduta il 10/1/2025 e che le fatture n. 5 e 8 fossero state pagate in ritardo e in modo incompleto, non avendo CP_2
corrisposto gli interessi convenzionalmente convenuti ed eccependo altresì ulteriori inadempimenti contrattuali quali la mancata consegna del certificato di polizza per rischio locatizio e, avvalendosi pertanto delle clausole risolutive espresse contenute nel contratto, insisteva per l'emissione di ordinanza di rilascio.
Parte intimata contestava le deduzioni avverse e si opponeva all'emissione di ordinanza di rilascio.
Con ordinanza resa a scioglimento di riserva, il giudice, preso atto dell'esistenza dell'inadempimento al momento dell'intimazione e dell'ininfluenza di una successiva sanatoria, ritenuta la gravità dell'inadempimento, ordinava a parte intimata il rilascio dell'immobile, disponeva il mutamento del rito da sommario a speciale, prescrivendo l'introduzione della mediazione.
Si radicava così la causa in oggetto e, all'udienza del 16/6/2025, ove nessuno compariva per parte intimata, il giudice, verificato l'espletamento della condizione di procedibilità -mediazione con esito negativo, ritenendo che la causa non necessitasse di istruttoria orale, fissava nuova udienza al
10/12/2025 concedendo termine per il deposito di note conclusive finali.
Divenuto nelle more assegnatario del fascicolo lo scrivente giudice, con provvedimento in data 13 luglio 2025, al fine di riorganizzare il proprio ruolo, differiva l'udienza del 10/12/2025 al 23/12/2025. In tale ultima sede, previa discussione e precisazione delle conclusioni, veniva pronunciata la seguente sentenza.
La domanda dell'intimante, risultata fondata, deve essere accolta.
In ordine alla morosità della sub-conduttrice, è bene premettere che, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, (Cass Civ. Ordinanza 16 febbraio 2022, n. 5128, Cass. Civ. SS
UU Sentenza n. 13533/2001).
Nel caso che ci occupa, dalla semplice lettura del contratto di locazione (doc. 1 fascicolo RG n.
6448/2024), emerge di tutta evidenza come la società abbia concesso in sub-locazione Parte_1
ad uso commerciale alla società il complesso immobiliare sito in Antegnate (BG) Controparte_2
Via Galileo Galilei n. 35/37, identificato catastalmente al foglio 2, particella 513, costituito da reparti/magazzini per totale mq 2.730 circa al piano terra, uffici per mq. 329 circa al piano terra e prima oltre area esterna di mq. 1650, al canone annuo di € 114.000,00 oltre iva da pagarsi in rate trimestrali anticipate entro il giorno 10 del mese di scadenza con decorrenza dalla data di entrata in vigore del contratto (30 giugno 2024).
Le parti hanno altresì convenuto, dando atto di aver espressamente negoziato il contratto di sublocazione e ritenendolo conforme alla propria volontà (clausola 28 contratto di locazione), all'art. 6 del contratto di locazione che “Il mancato puntuale pagamento, in tutto od in parte e per qualunque causa, anche di una sola rata del Canone, costituisce il Subconduttore in mora, con la conseguente facoltà per il Sublocatore di chiedere “ipso iure” la risoluzione di diritto del Contratto ex art. 1456
c.c. …” e all'art. 15 – Assicurazione - l'obbligo a carico del subconduttore di assicurare la porzione immobiliare contro il rischio locativo derivante dallo svolgimento della propria attività, vincolando la relativa polizza a favore del sublocatore, polizza che doveva essere mantenuta valida ed efficace per tutta la durata della sublocazione, prevedendo, in caso di mancata stipula e/o consegna dei certificati assicurativi nei termini pattuiti (10 giorni dall'entrata in vigore del contratto) la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c. Ebbene, seppur la pattuizione, come nel caso concreto, di clausole risolutive espresse la cui applicazione è stata invocata da parte ricorrente, renda irrilevante l'indagine sull'importanza dell'inadempimento, essendo questa stata valutata anticipatamente dalle parti (Cass Civ.
29301/2019), ciò non toglie che l'inadempimento dell'obbligazione che consente al contraente di avvalersi della clausola risolutiva espressa deve essere effettivo, contrariamente tale diritto costituirebbe un abuso (Cass. Civ. Ordinanza n. 23287/2024).
In sostanza il giudice è sempre e comunque tenuto a valutare l'agire dei contraenti anche in presenza di clausole risolutive espresse secondo il criterio generale di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375
c.c.; la condotta dei contraenti deve essere valutata alla luce del generale principio di buona fede anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, pertanto, se il comportamento del debitore – pur integrando il fatto contemplato dalla clausola – è conforme ai canoni di correttezza, non sussiste l'inadempimento.
Infatti, la verifica va compiuta con riferimento all'elemento oggettivo della condotta inadempiente e non a quello soggettivo della colpa (Cass. 8282/2023).
Calando detti principi nel caso concreto, non si può non tener conto che la parte intimata, alla data di notifica dell'intimazione di sfratto per morosità (8/10/2024), non aveva provveduto al pagamento del primo trimestre locativo per € 28.500,00, non aveva versato la cauzione pari a tre mensilità e non aveva adempiuto all'obbligo di stipulare e consegnare la polizza assicurativa, violando in sostanza tutti gli obblighi dalla stessa assunti in sede di sottoscrizione del contratto di sublocazione.
Il fatto poi che la conduttrice, costituendosi nella causa di sfratto, abbia cercato di giustificare la propria condotta inadempiente sulla base di assenza di liquidità per una mala gestione finanziaria posta in essere da una propria figura dirigenziale, senza nulla dimostrare sul punto, invocando di fatto una propria buona fede, per aver sanato tardivamente la morosità portata dall'intimazione di sfratto, avendo saldato le fatture n. 5 del 5/7/2024 e n. 8 del 8/7/2024 relative rispettivamente al deposito cauzionale (saldata in data 10/10/2024) e al primo trimestre locativo (saldata in data 28/10/2024- pochi giorni prima dell'udienza di convalida), sono circostanze non idonee a dimostrare una correttezza della condotta oggettiva dell'inadempimento della subconduttrice. A ciò si aggiunga che nemmeno idonee a comprovare una buona fede dell'intimata appaiono il pagamento, sempre tardivo, del secondo trimestre e la consegna, solo in data 10/10/2024, dell'appendice di polizza priva di data, valida ed efficace solo fino alla data 31/1/2025.
Nel caso di specie, l'intimante ha subito un danno effettivo poiché il ritardo nei pagamenti del canone locativo e del deposito cauzionale nonché la mancata prova di valida e tempestiva assicurazione, sono inadempimenti tali da ledere il sinallagma contrattuale a danno della sublocatrice.
L'inadempimento della subconduttrice è altresì comprovato dalla condotta dalla stessa tenuta successivamente all'instaurazione del giudizio;
la società nonostante l'ordinanza Controparte_2
del 13/2/2025 avesse ordinato il rilascio dell'immobile per la data del 10 giugno 2025 ha reimmesso la sublocatrice nel possesso dell'immobile solo nel mese di agosto 2025 e, per tutto il periodo gennaio-luglio 2025, ha omesso il pagamento del canone di locazione rendendosi debitrice, a tale titolo, della complessiva somma di € 66.500,00, di cui € 28.500,00 per il primo trimestre 2025, €
28.500,00 per il secondo trimestre 2025 (vedasi doc. 7 di parte ricorrente) e € 9.500,00 per la mensilità di luglio 2025.
In funzione di quanto sopra è provato che la subconduttrice è venuta meno a molte delle sue obbligazioni principali, tra cui quella di tempestiva corresponsione del canone locativo.
Inoltre, la subconduttrice, da un lato, non ha mai comunicato, se non dopo che parte intimante ha dichiarato, notificando sfratto per morosità, di volersi avvalere delle clausole risolutive espresse, con la propria comparsa costitutiva, la situazione di una mancanza incolpevole di liquidità, ma neppure ha fornito la prova che il suo inadempimento sia stato provocato da “assenza di liquidità a causa di una mala gestione finanziaria perpetrata a danno della società da una figura dirigenziale” non valendo a ciò la produzione del doc. 6 (fascicolo RG 6448/2024) consistente in una lettera priva di destinatario, che risulta generica (“possibili irregolarità nella gestione e nella tenuta della contabilità”) e inattendibile (manca la prova dell'inoltro della stessa). Anzi, a parere dello scrivente giudicante, la mala fede dell'intimata è corroborata altresì dalla condotta omissiva tenuta successivamente da che, per tutto il periodo dal gennaio 2025 a luglio 2025 incluso si è resa Controparte_2
completamente inadempiente alle proprie obbligazioni non avendo provveduto né al pagamento del canone locativo né tanto meno all'integrazione della polizza per la garanzia locativa. Tanto posto, acclarata l'effettività dell'inadempimento della subconduttrice e il conseguente esercizio non abusivo del diritto potestativo dell'intimante ad invocare le clausole risolutive espresse, ritenuto comunque sussistere un grave inadempimento della subconduttrice che ha pagato con estremo ritardo il primo trimestre del 2024 e il deposito cauzionale e che nulla ha corrisposto per l'anno 2025 (fino al rilascio dell'immobile che parte intimante ha dichiarato essere intervenuto nell'agosto 2025), tenuto altresì conto dell'intervenuto rilascio dell'immobile in favore della sublocatrice, le domande di quest'ultima dovranno essere accolte.
Le spese di causa e di mediazione, ex art. 91 c.p.c., seguono la soccombenza e sono liquidate, sulla base del valore della causa, che di poco supera il valore minimo dello scaglione di riferimento (tra €
52.001,00 e € 260.000,00), tenuto conto della natura documentale della controversia, ex D.M.
55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, applicando i parametri minimi.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione reiette:
- dichiara risolto il contratto di sublocazione stipulato il 8/4/2024, avente ad oggetto l'immobile sito in Antegnate (BG) Via Galileo Galilei n. 35/37, identificato catastalmente al foglio 2, particella 513 per inadempimento della subconduttrice Controparte_2
- dichiara cessata la materia del contendere limitatamente all'ordine di rilascio,
- condanna al pagamento in favore della ricorrente della somma di € 66.500,00 per Controparte_2
canoni di locazione scaduti, oltre interessi convenzionali dal dovuto al saldo e oltre agli interessi convenzionali maturati sui due trimestri 2024 tardivamente pagati,
- condanna a rifondere alla ricorrente le spese di lite che liquida in complessivi € Controparte_2
7.052,00 per compensi (di cui € 1.276,00 per la fase di studio, € 814,00 per la fase introduttiva, €
2.835,50 per la fase istruttoria/di trattazione e € 2.127,00 per la fase decisionale), € 400,00 per la fase di mediazione ed € 286,00 per anticipazioni oltre rimborso forfettario, CPA. ed IVA se ed in quanto dovuta,
Così deciso in Bergamo 23 dicembre 2025
Il Giudice Onorario del Tribunale
Dott. Fazia Gusberti