N. 15731/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.

TRIBUNALE DI NAPOLI
UNDICESIMA SEZIONE CIVILE
UDIENZA DEL 3 LUGLIO 2025
NELLA CAUSA ISCRITTA AL R.G. AL N. 15731 DELL'ANNO 2023

Il Giudice, preliminarmente, dà atto che con riferimento alla presente udienza è stata disposta la trattazione scritta della causa, ai sensi dell'art 127 ter c.p.c.
Sempre in via preliminare dà atto che, entro il termine assegnato dalla scrivente, ambo le parti hanno depositato note di trattazione scritta della causa, ribadendo le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni.
A questo punto la controversia viene decisa mediante pronuncia della seguente sentenza, che viene incorporata al verbale di udienza, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.,
Il Giudice dott.ssa Flora Vollero

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- UNDICESIMA SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Flora Vollero in data 3 luglio 2025 pronunzia la seguente
SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n. 15731 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023 e vertente
TRA
Condominio dell'edificio in Napoli alla Via Arenaccia 99 (C.F ) in persona P.IVA_1 dell'amministratore p.t.
(C.F. ); Parte_1 C.F._1
(C.F. ; Parte_2 C.F._2
); Parte_3 CodiceFiscale_3
(C.F. ; Parte_4 C.F._4

tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Guido Parlato e dall'Avv. Luciana Parlato, presso i quali elette.te domiciliano in Napoli alla Via Toledo n. 256, come da mandato in atti
ATTORI
E
(già in persona del liquidatore e legale Controparte_1 Controparte_2 rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall' Avv. RA Sabino e dall'Avv. Ezio Maria Zuppardi, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli al Viale Gramsci n. 16,, come da mandato in atti
CONVENUTA

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, gli attori di cui in epigrafe chiedevano al Tribunale di Napoli di:
A) condannarsi essa ad eseguire le opere di riqualificazione del cortile e dei vani Controparte_1 scale dell'edificio in Napoli alla Via Arenaccia 99 mediante, in particolare, sostituzione dei pavimenti del cortile ed androne, la ripresa degli intonaci e l'attintatura delle pareti delle scale, secondo quanto sopra esposto ed alla stregua delle risultanze della CTU che all'uopo si chiede sia disposta;
B) fissarsi, ex art. 614 bis cpc., la somma di danaro dovuta dall'obbligata per ogni violazione od inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo, nell'esecuzione del provvedimento;
C) condannare essa al pagamento delle spese e competenze del giudizio, ivi comprese le spese Controparte_1 generali forfettizzate e gli oneri di legge, con attribuzione ai procuratori che dichiarano di farne anticipo.
A fondamento della domanda veniva esposto nell'atto di citazione che:
- all'esito delle trattative tra il la Regione Campania, i Sindacati di Controparte_3 categoria e le Associazioni degli inquilini, da una parte, ed alcune società proprietarie del patrimonio immobiliare ex Risanamento, tra cui la dall'altra, si venne alla CP_1 stipula tra le parti di un protocollo di intesa per la riqualificazione dei fabbricati più degradati dell'area Arenaccia della città di Napoli, in esecuzione del quale, in data 17 marzo
2005, il e la Regione Campania siglarono accordo di programma ex art Controparte_3
34 D.lgs 267/2000;
- tale accordo di programma era finalizzato alla realizzazione del progetto di riqualificazione del patrimonio immobiliare ex Risanamento in Zona Arenaccia di proprietà della LI
e con lo stesso venne, in particolare, approvato il progetto preliminare del CP_2 programma di riqualificazione delle parti comuni dei fabbricati (facciate, cortili e scale) e di messa in sicurezza ed adeguamento degli impianti condominiali;

- sulla base di questa premessa vennero allora stipulati i contratti di vendita dei cespiti immobiliari facenti parte dell' edificio sito in Napoli, con accesso dal civico 99 di Via
Arenaccia;
- in tutti i contratti di vendito venne in proposito pattuito che la società venditrice, come rappresentata, si impegna, a propria cura e spese, ad eseguire nello stabile di cui l'immobile in oggetto è parte, anche in epoca successiva alla stipula del presente atto, i lavori di riqualificazione architettonica del fabbricato stesso con modifica dei prospetti esterni secondo gli accordi con le Associazioni rappresentative dei conduttori e secondo le indicazioni fornite nell'accordo di programma del 17 marzo 2005, ai sensi dell'art.
34 D.Lgs. 267/2000, fra la Regione Campania ed il Controparte_3
- la LI tuttavia si era resa inadempiente rispetto a tali impegni atteso che negli anni
2018/2019 realizzava le sole opere relative alle facciate dell'edificio, ma ometteva di eseguire quelle relative ai cortili ed ai vani delle quattro scale ( ripavimentazione, rifazione degli intonaci e relativa attintatura);
- trattandosi di opere riguardanti le parti comuni dell'edificio, l'assemblea dei condomini in data18 luglio2022 deliberava di promuovere azione giudiziaria volta a conseguire la condanna della LI all'esecuzione delle opere rimaste inadempiute.
Costituta tempestivamente in giudizio, esponeva: Controparte_1
- di avere acquistato in data 31 luglio 2011 con atto per Notar Rep. 4843, la Persona_1
CP_ (ora dalla soc. “Risanamento di Napoli” il complesso Controparte_2 CP_2 residenziale in Napoli, Quartiere Arenaccia, costituito da n. 22 fabbricati (c.d.: Isolati), tra i quali, quello di cui trattasi;

- che all'esito delle trattative e la conclusione del protocollo di intesa del 27 giugno 2003, richiamato da controparte, in data 27.9.2005 veniva sottoscritto, tra il e la Controparte_3
Regione Campania, un “Accordo di Programma” con il quale, richiamato detto Protocollo di Intesa ed il progetto preliminare di programma con la specifica degli interventi da eseguire, veniva: a) approvato il piano di interventi in difformità alla variante del PRG;
b) trasmesso il progetto all' Ufficio deputato alla annotazione della variazione dei piani nel sistema informatico generale;
c) costituito un Organo di Controllo, deputato alla vigilanza, sull'Accordo medesimo;

- tale accordo veniva ratificato con Decreto del Presidente della Giunta Regionale Prot. n.218 del 2.3.2006, pubblicato sul BURC in pari data;

- sulla base di queste premesse, LI avviava la procedura di dismissione del proprio patrimonio, mediante la stipula di singoli atti di compravendita, nei quali, richiamato il
Protocollo di Intesa e l'Accordo di Programma, si impegnava, tra l'altro, ad eseguire: “..a propria cure e spese…entro e non oltre il primo semestre del 2006, i lavori di riqualificazione architettonica dei fabbricati stessi con modifica dei prospetti esterni secondo gli accordi con le Associazioni rappresentative dei conduttori e secondo le indicazioni fornite nell'accordo di programma dal 17 marzo 2005, ai sensi dell'art.34 D.Lgs 267/2000, fra la Regione Campania ed il;
Controparte_3
- appaltava le opere di cui ai progetti ad Imprese terze che procedevano all'apertura CP_1 di molteplici cantieri;

- che nelle more dell'esecuzione dei lavori venivano riscontrate diverse criticità;
- che, in data 15 dicembre 2009, veniva presentata, a firma dell'Arch. , n.q. di Controparte_4
Amministratore p.t. del Condominio odierno attore, D.I.A. al con Controparte_3 allegazione delle tavole di progetto.
- che in data 30 dicembre 2015 veniva sottoscritto contratto di appalto, con l'Impresa Ing.
nel rispetto delle determinazioni in punto lavori di riqualificazione Controparte_5 assunte dall'Assemblea condominiale
- gli interventi di riqualificazione venivano, dunque, concordati con i condomini che quindi ne accettavano i contenuti;

- nessuno dei singoli condomini agenti, sig. ri , , Parte_1 Parte_2 [...] non avevano mai eccepito alcunché in ordine ai lavori di Parte_3 Parte_4 riqualificazione o comunque in merito agli accordi raggiunti dalle parti interessate.
Sulla scorta di tali fatti, la convenuta eccepiva quindi, innanzitutto, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione ex art 5 d.lgs. n. 28/2010, nonché la nullità dell'atto di citazione per mancata specifica indicazione degli elementi costituenti le ragioni della domanda. Eccepiva ancora la convenuta la carenza di legittimazione attiva sia del Condominio che dei
A tal proposito evidenziava che l'Accordo di programma quale accordo fra pubbliche CP_6 amministrazioni, regolato dall'art. 34, d.lgs. n. 267/2000 e, in via residuale, dall'art. 15, l. n. 241/1990, non è qualificabile alla stregua di un qualsiasi contratto civilistico o negozio ai sensi del codice civile, avendo ad oggetto la programmazione del territorio nell'ottica del perseguimento di interessi di natura pubblicistica e non privatistica: pertanto, i privati dovrebbero ritenersi terzi rispetto all'accordo e titolari di aspettative di mero fatto sulla realizzazione dello stesso.
Nel merito deduceva la convenuta che inesattamente gli attori avevano riferito che con l'accordo di programma del 17 marzo 2005 sarebbe stato approvato il progetto preliminare del programma di riqualificazione della parti comuni dei fabbricati comprendenti facciate, cortili, scale, atteso che, come anche evincibile dal Decreto presidenziale di approvazione dell'Accordo di
Programma, come pubblicato sul BURC, l'accordo aveva quale fine la modifica dei prospetti esterni, con la trasformazione delle finestre in balconi, ampliando la larghezza da due metri a tre metri, mentre nulla veniva riferito nell'accordo di programma in merito ai lavori sulle parti comuni, androni scale ecc.
Pertanto eccepiva, in ogni caso, la convenuta la prescrizione ex art 2946 c.c. del diritto ad agire in giudizio per l'esecuzione delle opere di cui all'accordo di programma siglato in data 17 marzo 2005, posto che la pima lettera di messa in mora risaliva solo al 5 ottobre 2022. Tale eccezione veniva anche specificata dalla convenuta con riguardo alle obbligazioni nascente dai contratti di vendita stipulatati dai singoli condomini, tutti sottoscritti nell'anno 2005 e prevedenti quale termine per l'esecuzione delle opere il primo semestre del 2006. Evidenziava infine la convenuta che, in ogni caso, in data 7/2/2007,
in ragione delle difficoltà operative (alla stessa non imputabili) nell'effettuazioni delle Controparte_1 opere, sottoscriveva con le Organizzazioni degli inquilini un Accordo / Protocollo d'intesa integrativo che prevedeva l'impegno da parte della ad effettuare lavorazioni differenti rispetto quelle CP_1 previste dall'accordo di programma.
Tutto ciò esposto e dedotto la convenuta chiedeva al Tribunale di Napoli di:
a)accertare e dichiarare l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatorio ex lege
b) Accertare e dichiarare, per tutti i motivi innanzi enucleati, la nullità dell'atto di citazione per omessa indicazione della causa petendi, con grave violazione del diritto di difesa dell'esponente;
In via ancora preliminare,
c) accertare e dichiarare la prescrizione di ogni pretesa, in ragione dell'inerzia di tutti gli attori;
nel merito
d) accertare la carenza di legittimazione attiva degli attori rispetto alle obbligazioni discendenti dall'accordo di programma e) rigettare la domanda perché infondata in fatto ed in diritto
f) condannare parte attrice, in solido e/o ognuno per quanto di ragione, al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa, con la sanzione di cui all'art. 96 cpc.
Espletate le verifiche preliminari, depositate le memorie ex art 171 ter c.p.c., all'esito della prima udienza di comparizione con ordinanza del 29/02/2024 ( in atti) veniva disattesa l'eccezione di improcedibilità della domanda e la causa, sulla documentazione in atti, veniva rinviata direttamente per la precisazione delle conclusioni e la discussione, ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c, all'udienza del 3 luglio
2025. Sostituita tale udienza dal deposito di note scritte da ambo le parti, la causa viene quindi decisa in pari data con la presente sentenza.
Il Tribunale osserva.
Considerata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva formulata dalla convenuta, parte attrice ha espressamente chiarito, nelle memorie depositate ai sensi dell'art 171 ter c.p.c., di agire non sulla base sull'Accordo di programma del 2005, bensì sulla base della clausola, contenuta nei contratti di compravendita, facente riferimento allo specifico impegno assunto da nei confronti Controparte_1 degli acquirenti, di procedere alle opere previste nel predetto Accordo.
Così precisata la domanda in punto di causa petendi e il valore al richiamo contenuto nelle proprie difese all'Accordo di programma del 2005 da parte degli attori ( quale atto da cui desumere per relationem gli obblighi negozialmente assunti dalla convenuta nei confronti degli acquirenti degli immobili) può quindi affermarsi la legittimazione attiva ( recte: titolarità nel lato attivo del rapporto obbligatorio dedotto in giudizio) del Condominio, oltre che dei singoli Condomini costituiti, posto che non è stata in nulla contestata la circostanza, riferita nell'atto di citazione, per cui in tutti i contratti di vendita degli immobili che lo compongono la abbia assunto, anche, quindi, nei confronti dei CP_1 condomini non costituiti, gli specifici impegni di cui viene chiesto l'adempimento in questa sede.
L'amministratore di Condominio agisce, quindi, in questa sede quale rappresentante dei
Condomini non costituiti ( non avendo il Condominio personalità giuridica da loro distinta), con ciò dovendosi disattendere le contestazioni formulate da parte convenuta con riguardo alla sua terzietà rispetto ai rapporti ed obbligazioni dedotti in giudizio.
Ferma tale considerazione, va ad ogni modo disposto il rigetto integrale della domanda dovendo trovare accoglimento l'eccezione di prescrizione formulata dalla parte convenuta.
Ed, infatti, appare pacifico, alla luce delle concordi allegazioni formulate dalle parti, che i lavori di cui viene lamentato l'inadempimento sono quelli riguardanti i cortili e i vani scale ( ripavimentazione, rifazione intonaci e attintatura), mentre nulla viene eccepito con riguardo all'esecuzione dei lavori riguardanti il rifacimento delle facciate. CP Emerge, allora, che a fronte di una obbligazione che sarebbe stata assunta dalla LI con contratti risalenti al 2005 ed a fronte della previsione di un termine per l'esecuzione dei lavori scadente al primo semestre 2006, la prima espressa lettera di costituzione e messa in mora per l'esecuzione dei predetti lavori di riqualificazione dell'androne, del cortile e dei vani scale dell'edificio risale solo al 3.10.2022 ( v. doc. n. 14 prod. parte attrice).
A questa data risulta allora ampiamente decorso il termine di prescrizione decennale previsto dall'art 2946 c.c. la cui decorrenza va ricondotta al 30 giugno 2006, epoca prevista per accordo tra le parti come quella di ultimazione dei lavori e, quindi, a cui far risalire l'esigibilità della prestazione.
Non risultano, poi, condivisibili le difese degli attori ove essi sostengono che la maturazione del termine prescrizionale dovrebbe ritenersi rinunciata o, comunque, interrotta data l'esecuzione da parte della , nelle more di tale missiva, di una parte dei lavori, che nella specie, però, appaiono CP_1 riferirsi unicamente a quelli inerenti alle facciate dell'edificio, mediante appalto ad apposita ditta.
Tale condotta, diversamente da quanto sostenuto dalla parte attrice, non è significativa di una rinuncia della convenuta a volersi avvalere di tale istituto, atteso l'assorbente rilevo che non può rinunciarsi alla prescrizione se non dopo che essa è compiuta ( v. art 2937, comma 2, c.c).
Ad ogni modo, i lavori eseguiti riguardano solo una prestazione ( riqualificazione delle facciate) differente da quella di cui viene contestato l'inadempimento, sicché va esclusa ogni rinuncia.
Valgano al riguardo anche le seguenti considerazioni.
Invero, ciò che si deduce essere solo l'adempimento parziale di una obbligazione non può ritenersi significativo del riconoscimento di un maggior debito da parte dell'obbligato ai sensi dell'art
2944 c.c.
Sul punto vi è da richiamare, bene interpretato, il principio di diritto chiarito dalla giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui il pagamento parziale, ove non accompagnato dalla precisazione della sua effettuazione in acconto, non può valere come riconoscimento, rimanendo comunque rimessa al giudice di merito la relativa valutazione di flutto, incensurabile in sede di -- legittimità se congruamente motivata (Cass. n. 7820 del 27/03/2017, n. 3371 del 12/02/2010). Invero, seppure il riconoscimento del diritto, idoneo ad interrompere il corso della prescrizione, non deve necessariamente concretarsi in uno strumento negoziale, cioè in una dichiarazione di volontà consapevolmente diretta all'intento pratico di riconoscere il credito, potendo anche essere tacito e concretarsi in un comportamento obiettivamente incompatibile con la volontà di disconoscere la pretesa del creditore, rimane tuttavia necessario che tanto possa desumersi sulla base di tutte le circostanza del caso concreto.
Nel caso di specie, è oggetto di discussione proprio l'ambito di efficacia dell'impegno assunto dalla convenuta e l'estensione dell'oggetto dei lavori ( se da limitare alle sole facciate esterne dell'edificio o anche alle parti interne, quali l'androne, i cortili ed il vano scale), stante il richiamo all'Accordo di programma per come recepito con Decreto del Presidente della Regione.
Non può d'altronde non rilevarsi che parte convenuta ha prodotto il contratto di appalto del
2015, stipulato con l'impresa , avente ad oggetto i lavori di riqualificazione del Controparte_5
Condominio di via Arenaccia n. 99 e la lettura di tale documento lascia appunto appurare che la in quella occasione, provvedeva ad appaltare i soli lavori inerenti alle facciate dell'edificio ( CP_1 così espressamente pag. 1 /20 del contratto).
Non appare, quindi, in alcun modo logico ritenere che l'appalto dell'opere, di cui trattasi, implichi un riconoscimento di un obbligazione più ampia rispetto a quella eseguita.
Non vi sono elementi convincenti per ritenere allora che la convenuta, appaltando le opere nel
2015, abbia con ciò riconosciuto di essere obbligata alla esecuzione di opere diverse da quelle appunto appaltate e, meno che meno, può ritenersi che con ciò abbia rinunciato ad avvalersi della prescrizione in relazione ad una pretesa mai riconosciuta: prescrizione peraltro non ancora maturata al momento della stipula dell'appalto del 2015.
Alla luce delle osservazioni che precedono, in accoglimento dell'eccezione formulata dalla convenuta, va dichiarata l'intervenuta prescrizione delle pretese azionate degli attori, la cui domanda va pertanto rigettata.
Restano assorbite le restanti questioni.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM n. 55/2014 ed allegate Tabelle ( come aggiornate dal DM n. 147/2022), tenuto conto del valore indeterminabile della causa, di media complessità, e della effettiva attività processuale espletata.
La peculiarità delle questioni induce ad escludere la ricorrenza dei presupposti per ogni condanna ai sensi dell'art 96 c.p.c., come richiesta dalla convenuta


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, undicesima sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia, promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) dichiara prescritte le pretese azionate dagli attori e per l'effetto rigetta le domande da loro formulate;

2) condanna gli attori al pagamento delle spese di lite in favore della convenuta che liquida in euro € 7.202,00 per compensi professionali, oltre Iva e Cpa ( come per legge), nonché rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso), con distrazione in favore dell'Avv. Ezio Maria
Zuppardi e RA Sabino, procuratori dichiaratisi antistatari;

Così deciso, in Napoli, il 3.07.2025 Il Giudice
dott. ssa Flora Vollero