N. R.G. 867/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NT OR ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:
CF: con l'avv. Andrea B. De Luca presso il cui studio in Parte_1 C.F._1
Milano Via Aurispa 7 è elettivamente domiciliata
-attrice- contro
(PIVA CP_1 P.IVA_1
-convenuta contumace -
CONCLUSIONI
Per Parte_1
Voglia l'Ill.mo Giudice adito respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, fatta riserva di ogni ulteriore istanza, eccezione e produzione nel merito: previo accertamento, per i motivi di cui in narrativa, del grave inadempimento della convenuta in via principale dichiarare che parte CP_1 attrice ha legittimamente esercitato il recesso dal contratto preliminare di compravendita del 5 febbraio
2021 stipulato tra le parti della presente vertenza, per colpa esclusiva della promittente venditrice,
[...]
e per l'effetto condannare ex art. 1385 comma 2 cod. civ. alla restituzione del doppio CP_1 CP_1 della caparra confirmatoria pari ad € 60.000,00= (sessantamila/00), oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;
in ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari di lite, rimborso forfettario oltre IVA e CPA.
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 4 1. Sui fatti di causa. ha convenuto in giudizio per ottenere, previo accertamento Parte_1 CP_1 dell'inadempimento della convenuta, la dichiarazione della risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato il 5.2.2021 per effetto del recesso ex art. 1385, comma 2, c.p.c. e la conseguente condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, pari ad € 60.000,00 (€ 30.000,00 x 2).
A sostegno delle proprie domande, l'attrice ha allegato di aver stipulato con l'odierna convenuta dapprima una prenotazione di acquisto con versamento di una cauzione di euro 2.000,00 (doc. 1), quindi una proposta di acquisto con dazione di una caparra di euro 5.000,00 con termine per la stipula del contratto definitivo entro e non oltre il 30.07.2021 (doc. 2) ed infine, in data 5.2.2021, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile – da ristrutturare - di proprietà del convenuto, sito in Agrate Brianza (MI), via Mazzini 16, per il corrispettivo di € 135.000,00, e con versamento quale caparra di ulteriori euro 25.000,00 (cfr. doc. 3 parte attrice).
Successivamente alla stipula del preliminare, l'attrice osservava che i lavori di ristrutturazione avanzavano in maniera assai lenta di tal chè l'attrice fissava un appuntamento in cantiere con il sig e l'ing ( il primo incaricato alla vendita ed il secondo quale rappresentate di Per_1 Testimone_1
i quali promettevano una poi rapida consegna. I tempi di consegna dell'immobile invece CP_1 rimanevano incerti e quando fissati mai rispettati.
Alla richiesta dell'incaricato alla vendita di rinviare nuovamente la consegna al luglio 2022, cui seguiva un incontro infruttuoso in cantiere – che versava in stato di abbandono – e il tentativo di CP_1 di giungere alla vendita dell'immobile senza le opere di ristrutturazione, con pagamento di quelle già eseguite a carico della attrice promissaria acquirente, l'attrice in data 27 luglio e 29 luglio 2022 comunicava a la volontà di recedere dal contratto con restituzione della caparra confirmatoria CP_1 raddoppiata.
Seguiva un breve scambio di corrispondenza che non esitava in una positiva consegna dell'immobile di tal chè veniva intrapresa mediazione e quindi introdotto il giudizio volto alla dichiarazione di inadempimento e di recesso dal contratto con diritto alla corresponsione del doppio della caparra versata ex art. 1385 secondo comma cc.
Pur ritualmente citata nessuno si costituiva in giudizio per CP_1
Veniva quindi dato corso ad istruttoria, con escussione di un teste di parte attrice, sig e Testimone_2 dichiarata chiusa l'istruttoria la causa perveniva in decisione, dopo alcuni mutamenti di giudice assegnatario e rinvii per impedimenti istituzionali del Giudice, alla udienza del 28.5.2025 sede nella quale veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies terzo comma cpc. pagina 2 di 4 *
2. Sull'inadempimento del convenuto
La condotta tenuta da integra inadempimento grave delle obbligazioni contrattuali di cui al CP_1 contratto preliminare di compravendita. In assenza della costituzione di quest'ultima non possono essere prese in considerazione eventuali condotte giustificative dell'accertate ritardo nella consegna del bene immobile nelle condizioni promesse nel contratto preliminare di compravendita.
Quanto all'inadempimento di , si osserva innanzitutto che è documentato che le unità CP_1 immobiliari promesse in vendita dalla convenuta fossero oggetto di ristrutturazione.
Nel contatto preliminare del 5.2.2021 all'art. 1 si legge infatti che “ le surriferite porzioni immobiliari saranno oggetto di integrale ristrutturazione e di cambio d'uso in residenziale. A tal fine la società si obbliga a realizzare, a sua esclusiva cura e spese, incluse quelle di progettazione, oneri e CP_1 spese di urbanizzazione, una unità immobiliare ad uso abitazione, composta da soggiorno, angolo cottura, camera e bagno zona soppalco con bagno e studio oltre a posto auto come meglio precisato nel progetto e computo metrico allegato al contratto e siglato dalle parti.
La documentazione agli atti ed anche le risultanze della prova testimoniale assunta, hanno dato prova che la non ha mantenuto l'impegno assunto in preliminare essendo rimasti i lavori CP_2 CP_1 sostanzialmente fermi per diverso tempo nonostante le specifiche richieste dalla parte promissaria acquirente ed avendo addirittura la convenuta proposto alla attrice di procedere a sue spese alla ristrutturazione ( vedi docc. 4 e 5 che documentano le conversazioni mail con l'incaricato alla esecuzione dei lavori, sig. e la attrice, nelle quali quest'ultimo prospetta l'esecuzione di Per_1 lavori ancora non avviati al mese di aprile 2022).
Tale richiesta dimostra l'inadempimento grave del convenuto, in quanto, sebbene il termine originariamente fissato per la stipula del definito e la esecuzione completa dei lavori di ristrutturazione non fosse essenziale, tuttavia la consegna effettiva dell'immobile così tanto differita non appare tollerabile, con un ritardo di ben più di un anno dal termine originariamente pattuito ed è gravemene pregiudizievole delgi interessi di pate attrice promissaria acquirente, che tra l'altro aveva anche intessuto rapporti con la banca in vista della concessione di un mutuo.
Stante l'inadempimento è legittima la richiesta della attrice di recesso dal contratto preliminare con richiesta di pagamento del doppio della caparra ex art. 1385 secondo comma cc.,
Sicché, in conclusione, può riconoscersi il diritto della sig.ra ad esigere il doppio della Parte_2 caparra, che risulta effettivamente versata a tale titolo ( come emerge dallo stesso contratto preliminare nel quale la parte promittente venditrice dà atto anche delle modalità con le quali essa è stata versata ) pagina 3 di 4 a fronte del grave inadempimento del promittente venditore che non ha adempiuto all'obbligo CP_1 di procedere alla ristrutturazione dell'unità immobile promessa in vendita in termini ragionevoli e tollerabili e dell'inoltro della comunicazione di recesso con richiesta del doppio della caparra in atti.
Null'altro è dovuto a tale titolo.
Infatti (cfr Cass Sez. 2, Sentenza n. 28573 del 20/12/2013 (Rv. 628951 - 01) la parte non inadempiente che, avendo versato la caparra, recede dal contratto per l'inadempimento dell'altra e chiede il pagamento del doppio, ai sensi dell'art. 1385, secondo comma, cod. civ., accetta tale somma a titolo di integrale risarcimento del danno conseguente all'inadempimento e non può, dunque, pretendere ulteriori e maggiori danni, neppure sotto forma di rivalutazione monetaria della caparra stessa, atteso che il ritardo nell'adempimento del relativo credito, di natura pecuniaria e assoggettato al principio nominalistico sino alla data del pagamento, può essere causa di un'obbligazione risarcitoria del debitore solo in presenza dei presupposti indicati dall'art. 1224 cod. civ..
3. Conclusioni.
La domanda di parte attrice va accolta.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta del
D.M. 147/22 e tenuto conto del valore della controversia (€ 60.000,00).
La semplicità dei temi trattati comporta l'applicazione dei valori minimi dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) accoglie le domande di parte attrice;

2) accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 5.2.2021 per l'inadempimento di parte convenuta;

3) accerta e dichiara la legittimità del recesso ex art. 1385, secondo comma, c.c. esercitato da parte attrice;

4) condanna parte convenuta a corrispondere in favore di parte attrice la somma di € 60.000,00 a titolo di doppio della caparra;

5) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore di parte attrice, che si liquidano in € 806,87 per spese esenti ed € 7.052,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Così deciso in Milano il 26 giugno 2025
Il giudice
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