N. R.G. 1391/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sarah Gravagnola ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1391/2024 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ARNI EDUARDO AR Controparte_1 P.IVA_1
ZI e dell'avv. PANELLA ANDREA ( ) VIA BERTOLI 37 00197 C.F._1
ROMA; elettivamente domiciliato in VIA GIUSEPPE REVERE 16 29123 MILANO presso il difensore avv. ARNI EDUARDO AR ZI
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FERRARI MANUELA e CP_2 C.F._2 elettivamente domiciliato in VIA MESSINA 3 20154 MILANO presso lo studio dell'avv. FERRARI
MANUELA
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli di pc depositati telematicamente
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato la conveniva in giudizio innanzi al Controparte_1
Tribunale di Milano il sig. chiedendo di: accertare e dichiarare il diritto della società CP_2
in persona dei suoi legali rappresentanti pro tempore, al pagamento della provvigione in CP_1 relazione alla vendita dell'immobile sito in Milano (MI) via Francesco Martinengo n. 35, per le ragioni esposte in narrativa e per l'effetto condannare il Sig. al pagamento della somma di € CP_2
15.860,00 compresa IVA, in favore dell'attrice, oltre interessi ex art. 1284, IV comma, cod. civ. dalla domanda giudiziale al saldo, ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia;
in via subordinata, di condannare il Sig. al pagamento della somma di € 10.000,00 compresa IVA, in favore CP_2
pagina 1 di 4 dell'attrice, oltre interessi ex art. 1284, IV comma, cod. civ. dalla domanda giudiziale al saldo, ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia;
con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre ad IVA e CPA e come per legge.
Costituendosi in giudizio il sig. contestava quanto ex adverso dedotto e chiedeva: nel merito, CP_2
in via principale, di respingere le domande formulate da parte attrice, stante l'inadempimento da parte della stessa alle obbligazioni gravanti sul mediatore immobiliare;
di dichiarare la conseguente risoluzione del contratto inter partes, per fatto e colpa del mediatore immobiliare e per l'effetto accertare e dichiarare che nulla è dovuto da parte del convenuto sig. in via riconvenzionale CP_2 di accertare i danni sofferti da parte del convenuto, e quantificare gli stessi nella somma di € 19.400,00
o somma maggiore e/o minore sarà ritenuta di giustizia e conseguentemente condannare parte attrice al pagamento della somma di € 19.400,00 o della diversa somma che risulterà dovuta a titolo di danni per tutti i motivi e le ragioni di cui al presente atto;
in via subordinata chiedendo, ove riconosciuto un importo a titolo di provvigioni da pagarsi a favore della convenuta, compensare l'importo con il credito vantato dal convenuto.
Istruita la causa con deposito di memorie ex art. 171 ter c.p.c. e produzione documentale, all'udienza del 7 maggio 2025 le parti precisavano le conclusioni e discutevano oralmente la causa ex art. 281 sexies c.p.c. e il giudice riservava la decisione.
È pacifico e documentale che in data 5.12.2022 il convenuto sottoscriveva per il tramite della società attrice la proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile di via Martinengo in Milano (doc. 1 fasc. conv.), reiterata in data 22.12.2022 (doc. 2 fasc. conv.) e accettata dal venditore (doc. 3 fasc. conv.).
Dall'accettazione della proposta risultava una diversa categoria catastale (A4 anzché A3) ed in ragione di tale difformità il convenuto accettava la proposta dell'odierna parte attrice di pagare una provvigione di importo di 10.000 euro ovvero ridotto rispetto a quello del 4% del prezzo di vendita dedotto nella proposta (doc. 6 fasc. conv.).
L'errore – evidentemente avallato anche dal mediatore -circa la categoria catastale, non assume alcun rilievo ai fini dell'accertamento del diritto alla provvigione né tanto meno ai fini risarcitori, non avendo quell'incidenza sulla volontà negoziale del che la difesa del convenuto sembra attribuirvi. Ed CP_2
infatti, l'accettazione della proposta con l'indicazione di una diversa categoria catastale, in quanto difforme alla proposta valeva come nuova proposta ai sensi dell'art. 1326 u.c. c.c.; pertanto, non essendosi formatosi alcun vincolo contrattuale preliminare, il promittente acquirente sarebbe stato libero di valutare le diverse caratteristiche dell'immobile, che a suo dire avrebbero giustificato una riduzione del prezzo, e formulare una nuova proposta. Ma il sig. ha evidentemente ritenuto CP_2
comunque conveniente l'affare procedendo alla stipula del rogito notarile.
pagina 2 di 4 E' pacifico, invece, che l'attore abbia svolto attività di intermediazione del trasferimento immobiliare, facendo visitare l'appartamento all'odierno convenuto e mettendo quest'ultimo in contatto con la proprietà, inviando documentazione e partecipando alle trattative e deve ritenersi che l'affare non si sarebbe concluso, con la stipula del rogito, senza l'intervento del mediatore, il quale ha pertanto diritto il pagamento della provvigione.
Le doglianze dell'attore relative all'originario errore nell'indicazione della classe di appartenenza dell'immobile, ai successivi asseriti ritardi nella trasmissione della documentazione, o ad allegate imprecisioni nelle misure effettive dell'appartamento, infatti, così come quelle relative al diverso intendimento del promittente venditore circa il deposito cauzionale per la consegna differita del bene, elementi tutti rilevanti nella gestione delle trattative, non costituiscono tuttavia fatti estintivi del diritto del mediatore al compenso, che scaturisce ex art. 1715 c.c. esclusivamente dell'apporto causale dell'opera prestata alla conclusione dell'affare, nella fattispecie inequivocabilmente sussistente e che invece non dipende dalla "qualità" del supporto prestato nella definizione degli accordi, salvo la prova di una eventuale intenzionale violazione del dovere di informazione da parte del mediatore, nella fattispecie non utilmente offerta. Tanto più che nel caso in esame il mediatore, preso atto dell'errore sulla categoria catastale (A4 anziché A3), accordava uno sconto rispetto alla percentuale del 4% concordata quantificando la propria provvigione in euro 10.000,00, come risulta dallo stesso atto di compravendita. Non trova invece alcun riscontro l'allegazione attorea circa la condizione risolutiva del mancato pagamento immediato cui l'accordo sulla riduzione della provvigione dovuta sarebbe stato sottoposto.
La provvigione è pertanto dovuta nell'importo di euro 10.000 oltre accessori di legge.
Non è peraltro applicabile alla fattispecie quella giurisprudenza di legittimità secondo cui “In tema di mediazione immobiliare, allorché l'affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito
(indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale, quale, nella specie, quella del venditore per la violazione dell'impegno traslativo, che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell'equilibrio del rapporto di scambio), o anche all'importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente.” (Cass.,
Ordinanza n. 11371 del 02/05/2023). Infatti, non è dovuto alcun risarcimento del danno nel caso in esame, asseritamente conseguente alla vetustà degli impianti, all'ammaloramento di parte del bene o alle altezze dell'appartamento compravenduto diverse da quelle risultanti dalla planimetria, trattandosi pagina 3 di 4 di caratteristiche del bene assolutamente conoscibili da parte del convenuto prima della sottoscrizione della proposta di acquisto e prima della stipula della definitiva compravendita, rispetto alle quali non competeva al mediatore alcun onere di verifica tecnica, e non essendovi alcuna evidenza che esse fossero note alla e che questi le abbia dolosamente sottaciute al sig. CP_1 CP_2
Di conseguenza, la domanda attorea è fondata nei limiti sopra precisati mentre deve essere respinta la domanda riconvenzionale.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore delle domande, dei parametri di cui al d.m. 147/22 e dell'attività difensiva svolta (al minimo per la fase decisionale celebrata nella forma semplificata)


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione assorbita e/o disattesa, così provvede: condanna parte convenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma a titolo provvigionale di euro 10.000,00 oltre interessi ex art. 1284 co. 4 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo effettivo;
rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;
condanna parte convenuta a rimborsare a parte attrice le spese di lite che liquida in euro 264,00 per esborsi, euro 6.164,00 per compensi, oltre iva e cpa come per legge, 15% spese forfettarie
Milano, 7 maggio 2025
Il Giudice
dott. Sarah Gravagnola
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