N. 14985/2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
12 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice,
Dott.ssa Luigia Stravino,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I grado iscritta al n.r.g. 14985/2022, promossa da:
(P. IVA ) – in persona del legale CP_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore - con sede legale in Napoli, Controparte_2
alla via Battistello Caracciolo n. 48, elettivamente domiciliata in Napoli, alla piazza Amedeo n. 8, presso lo studio dell'avv. Maria Rosaria Manselli
c.f. dalla quale è rappresentata e difesa. C.F._1
Pagina da 1 a 18 OPPONENTE
Contro
(C.F. ) - in persona del Controparte_3 P.IVA_2
suo legale rappresentante pro tempore - con sede in Controparte_4
Napoli, alla via Porzio, elettivamente domiciliata in Napoli, alla via Piave
n. 7, presso lo studio degli avv. Carmela Romano c.f.
e dall'avv. Stefano Russo, dai quali è rappresentata C.F._2
e difesa.
OPPOSTA
CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta depositate per l'udienza del 30-6-2025 i difensori delle parti si richiamavano ai rispettivi scritti difensivi e il G.I. tratteneva la causa in decisione, previa concessione alle parti dei termini di cui all'art.190 c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Pagina da 2 a 18 Con atto di citazione notificato in data 13-6-2022 la società CP_1
proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 3191/2022, emesso dal Tribunale di Napoli, notificato il 5-5-2022, con il quale le veniva intimato il pagamento di euro 63.440,00, oltre interessi e spese, in favore della sulla base del conferimento di Parte_1
incarico professionale avente ad oggetto l'attività di assistenza e consulenza per l'acquisto dell'immobile e attività della
[...]
. Controparte_5
L'ingiunta chiedeva emettere i seguenti provvedimenti:
“In rito
1) denegare la richiesta di provvisoria esecuzione essendo il credito illiquido e inesigibile
Nel merito in via principale e ordinaria
2) Accertare e dichiarare l'avvenuto inadempimento avente ad oggetto
l'obbligazione di risultato rappresentato dalla vendita del compendio al prezzo di € 2.300.000,00
E per l'effetto
3) Revocare il decreto opposto
Sempre nel merito e in via subordinata
Pagina da 3 a 18 4) Accertare e dichiarare l'avvenuto e grave inadempimento avente ad oggetto l'obbligazione di mezzi rappresentata dall'attività di consulenza assistenza e ogni opportuna e necessaria attività per l'acquisto dell'immobile e della attività di a per il prezzo di € CP_5 CP_5
2.300.000
E per l'effetto
5) Revocare il decreto ingiuntivo opposto”.
La esponeva di aver stipulato in data 30-1-2020 con la CP_1 [...]
un contratto avente ad oggetto lo svolgimento di attività Parte_1
di consulenza e assistenza finalizzate al compimento di ogni operazione opportuna e necessaria per l'acquisto dell'immobile e delle attività facenti capo alla società . Controparte_5
Parte opponente rappresentava di aver convenuto con la società opposta un compenso pari al 4% del prezzo di acquisto offerto, quantificato in euro
2.300.000,00 (duemilionitrecentomila/00), oltre IVA, compenso condizionato all'esito positivo della due diligence e da determinarsi al netto di debiti e crediti riferibili alla società in liquidazione.
Il pagamento del compenso era stato pattuito in un'unica soluzione, da corrispondersi contestualmente alla stipula dell'atto di compravendita immobiliare.
Parte ricorrente deduceva che il credito vantato doveva ritenersi certo, liquido ed esigibile, per un importo complessivo pari ad euro 92.000,00,
Pagina da 4 a 18 oltre iva, dal quale occorreva detrarre l'acconto di euro 48.800,00, comprensivo di iva, già versato, residuando un credito nella misura di euro 63.440,00.
Avverso il provvedimento monitorio de quo spiegava opposizione la intimata, eccependo, sostanzialmente, l'inadempimento della controparte, ragion per cui chiedeva anche, in via riconvenzionale, la risoluzione ex art.1453 cc del contratto del 30-1-2020, con la condanna della opposta alla restituzione della somma di euro 48.800,00, già incassata a titolo di acconto.
In data 15-11-2022 si costituiva in giudizio la Parte_1
resistendo all'opposizione.
In particolare, la stessa deduceva l'avvenuta conclusione della compravendita immobiliare in forza dell'atto di cessione delle quote sociali della società in favore Controparte_5
dell'odierna opponente, stipulato in data 10-2-2022.
A sostegno del suo assunto, l'opposta produceva il bilancio allegato all'atto di cessione, dal quale si poteva desumere che, unitamente alle quote sociali, veniva trasferito anche l'immobile oggetto del contratto di conferimento d'incarico professionale del 30-1-2020.
La assumeva, altresì, che la differenza di euro Parte_1
600.000,00, rispetto al prezzo originariamente pattuito nella proposta d'acquisto, fosse riconducibile alla propria attività di intermediazione, evidenziando di aver svolto un'intensa e rilevante attività negoziale
Pagina da 5 a 18 documentata dalla relativa corrispondenza informativa versata in atti.
Rappresentava, inoltre, che la riduzione del prezzo offerto non incideva sul diritto alla provvigione, pari al 4% dell'importo originario di euro
2.300.000,00, atteso che il contratto non contemplava alcuna clausola di riduzione del compenso in caso di rinegoziazione al ribasso del prezzo dell'immobile e dell'attività.
La convenuta (opposta), infine, contestava la richiesta di restituzione dell'acconto, assumendo che la conclusione del contratto preliminare di compravendita in data 10-9-2021 fosse il risultato diretto della propria attività di mediazione.
Con ordinanza, in data 21-11-2022, il G.I. rigettava l'istanza di provvisoria esecuzione e l'istanza di pagamento di somme non contestate e assegnava alle parti i termini di cui all'art.183 comma 6 nn.1, 2 e 3 c.p.c.
All'esito degli stessi, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni.
Tanto premesso, si osserva quanto segue.
La parte opposta deduce che il contratto d'incarico professionale non conteneva alcuna clausola che prevedesse una riduzione del compenso per l'attività svolta in relazione all'acquisto dell'immobile e delle quote sociali di . CP_5 Controparte_5
La stessa, dunque deduce, che il prezzo di acquisto dell'immobile – inizialmente fissato in euro 2.300.000,00 e successivamente rideterminato,
Pagina da 6 a 18 a distanza di circa un anno, in euro 1.700.000,00 come da contratto preliminare – non avrebbe dovuto incidere sulla misura del compenso contrattualizzato in data 30-1-2020.
Secondo la prospettazione di infatti, la Parte_1
percentuale del 4%, prevista a titolo di onorario nel contratto di incarico, doveva essere calcolata con riferimento all'importo originariamente offerto in data 29-1-2020, accettato e sottoscritto dal liquidatore dott.
[...]
, in nome e per conto della società Persona_1 Controparte_5
e non già sul prezzo definitivo risultante dal contratto preliminare di
[...]
compravendita di immobile e cessione quote di società.
Tale eccezione non può essere condivisa.
Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza: “la misura della provvigione per l'attività svolta nella conclusione dell'affare - anche se ciò non sia specificamente previsto in patti, tariffe professionali od usi, e tanto più in quanto si utilizza il criterio di commisurarla ad una percentuale di un dato montante - deve tenere conto del reale valore dell'affare (nella specie, una compravendita), che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può coincidere con questo” (Cass. civ.
12236/2007; ex multis Cass. Civ. 5108/1999).
Nel caso di specie, come emerge dalla documentazione prodotta in atti, il prezzo effettivamente pattuito nel contratto preliminare di compravendita risulta inferiore rispetto a quello indicato nel contratto di conferimento dell'incarico.
Ne consegue che la provvigione va determinata in proporzione al prezzo
Pagina da 7 a 18 reale e definitivo dell'affare e non già sulla base dell'importo originariamente proposto o stimato nella fase iniziale delle trattative.
Pertanto, il valore di riferimento per il calcolo del compenso provvigionale deve essere individuato nel prezzo contrattualmente convenuto tra il venditore e acquirente e non in quello meramente ipotetico o propositivo.
Parte opponente deduce che la dopo aver Parte_1
presentato al liquidatore della a l'offerta di acquisto CP_5 CP_5 CP_5
della redatta in data 29-1-2020, non avrebbe eseguito alcuna CP_1
attività concretamente utile alla conclusione dell'affare.
In particolare, l'opponente censura la condotta della convenuta, eccependo la violazione dell'obbligo di diligenza professionale qualificata, del dovere di correttezza e buona fede nell'esecuzione del mandato, nonché delle regole deontologiche proprie dell'attività esercitata. Assume, inoltre, che la società incaricata avrebbe omesso di effettuare le necessarie verifiche in ordine all'esistenza di difformità urbanistiche che, avuto riguardo alla natura dell'incarico e alla competenza professionale del mandatario, avrebbero potuto e dovuto essere rilevate con l'ordinaria diligenza richiesta dall'art. 1176, comma 2, c.c.
A causa di tali inadempienze, la avrebbe proceduto, in data 30-7- CP_1
2020, a comunicare al liquidatore della a avv. CP_5 Controparte_5 [...]
, nonché al sig. incaricato della Persona_1 CP_6 [...]
la formale interruzione delle trattative, dichiarando Parte_1
“conseguentemente risolta automaticamente, se tale effetto non si fosse già prodotto, qualsivoglia scrittura o puntuazione, per evidente assenza di
Pagina da 8 a 18 volontà concorde sui punti essenziali del futuro contratto”, come da documentazione prodotta (PEC allegata da parte opponente).
Ebbene, il motivo di opposizione appare fondato.
Il contratto di conferimento d'incarico aveva ad oggetto l'attività di consulenza finalizzata all'acquisto dell'immobile di proprietà della società
. Tuttavia, dalla complessiva Controparte_5
valutazione degli atti di causa e dal comportamento delle parti, emerge che l'attività svolta dalla convenuta (opposta) rientra nella tipologia della mediazione atipica, la quale costituisce un contratto consensuale, oneroso e a forma libera, perfezionabile anche per fatti concludenti, senza necessità di forma scritta ad substantiam o ad probationem.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità “In tema di mediazione, il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo
(mediazione c.d. tipica), sia su incarico di una delle parti (mediazione c.d. atipica, costituente in realtà mandato), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e a riferire, perciò, alle parti le circostanze, da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 c.p.c. propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo, in caso di mediazione immobiliare, tutte quelle afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni Pagina da 9 a 18 sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore.” (Cass. Civ.
15577/2022; ex multis Cass. civ. 3165/2023; Cass. civ. 11443/2022; Cass.
Civ. 11443/2022; Cass. 15880/2010; Cass. civ. 9547/2009; Cass. civ.
5348/2009; Cass. civ. 11521/2008).
Nel caso di specie, la assume di aver adempiuto Parte_1
integralmente agli obblighi contrattuali, sostenendo di aver posto in essere tutte le attività prodromiche alla conclusione della trattativa, culminata nella stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare e di cessione di quote, registrato in data 9-9-2021, nonché nel successivo contratto definitivo di cessione di quote sociali del 10-2-2022.
Tuttavia, a sostegno di tali deduzioni, la convenuta non ha fornito idonea prova documentale, atta a comprovare in modo certo e puntuale lo svolgimento dell'attività professionale dichiarata, nonostante la richiesta della — contestuale al pagamento di euro 48.800,00 mediante CP_1
bonifico del 29-9-2021 — di una relazione esplicativa sulle operazioni effettivamente eseguite.
La documentazione prodotta dalla convenuta (opposta), costituita da una serie di corrispondenze email, indirizzate all'incaricato , si CP_6
presenta generica nei contenuti e non idonea a dimostrare un'effettiva attività di mediazione ovvero un intervento utile alla conclusione dell'affare. L'unico riscontro concreto attiene alla comunicazione di accettazione della proposta di acquisto inoltrata via email dal liquidatore della a . Tuttavia, la mancata Controparte_5 CP_6
produzione dei file nei formati legalmente riconosciuti (.eml o .msg) impedisce di accertare l'effettiva trasmissione e ricezione dei messaggi di
Pagina da 10 a 18 posta elettronica, con conseguente inidoneità probatoria della documentazione prodotta.
Va, poi, aggiunto che ben avrebbero potuto, le numerose irregolarità urbanistiche, riscontrate dal Notaio , essere rilevate dalla opposta Per_2
obbligata, nell'espletamento del suo incarico, alla Parte_1
osservanza di una diligenza qualificata, in forza della quale la stessa avrebbe dovuto procedere alle indagini di prassi, inerenti alla regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile, anche in assenza di uno specifico incarico, trattandosi di accertamenti normalmente rientranti nella sfera della propria competenza tecnica.
Il contratto preliminare del 9-9-2021 non riveste rilievo decisivo, poiché dal suo contenuto emerge la mera promessa di cessione delle quote — poi effettivamente realizzata in data 10-2-2022 — e la promessa di trasferimento della proprietà immobiliare, subordinata alla regolarizzazione urbanistica a cura e spese della trasferimento che, allo stato degli CP_1
atti, non risulta avvenuto.
Contr Ed infatti, l'atto la cessione di quote sociali di una non comporta automaticamente il trasferimento della proprietà dell'immobile;. la cessione delle quote non trasferisce alcun diritto sull'immobile.
Qualora le parti intendano trasferire anche la proprietà dell'immobile contestualmente alle quote sociali, è necessario stipulare un atto separato di compravendita immobiliare con le formalità richieste dalla legge (atto pubblico o scrittura privata autenticata, trascrizione nei registri
Pagina da 11 a 18 immobiliari), che costituisce un negozio giuridico autonomo e distinto rispetto alla cessione delle partecipazioni sociali.
Dal chiaro tenore letterale del contratto d'incarico professionale del 30-
1-2020 -e, segnatamente, dalle clausole di cui ai punti b) ed e), alla cui stregua l'opponente si impegnava a riconoscere al consulente, solo in caso di acquisto, un compenso complessivo pari al 4%, oltre iva, sul prezzo di acquisto di euro 2.300.000,00, e si obbligava a saldarlo in un'unica soluzione, contestualmente alla stipula dell'atto di compravendita immobiliare -, si evince che il compenso spettava alla
“solo in caso di acquisto”, inteso come acquisto Parte_1
a titolo definitivo dell'intero complesso, evento che, come accertato, non si
è verificato.
Per tutte le ragioni esposte deve, dunque, ritenersi violata, da parte della opposta, l'obbligazione di eseguire la prestazione con la necessaria diligenza professionale.
Peraltro, a sostegno della sua tesi, secondo cui la mancata stipula dell'atto di vendita immobiliare sarebbe stata determinata dalle innumerevoli difformità di natura urbanistico-edilizia, interessanti il Contr complesso immobiliare della a la ha CP_5 Controparte_5
depositato la relazione dell'architetto del 21-9-2022 Persona_3
(quindi, successiva all'atto di cessione delle quote sociali), da cui si evince una serie di adempimenti di natura tecnica ancora da eseguire e che una volta effettuati con esito positivo, avrebbero consentito il trasferimento della proprietà dell'immobile di a CP_5 Controparte_5
.
[...]
Pagina da 12 a 18 Dalle risultanze istruttorie - di natura documentale - acquisite al presente giudizio non risulta, dunque, avverato il presupposto a cui era ancorato il pagamento del corrispettivo in favore dell'opposta nel contratto di incarico professionale del 30-1-2020 (ossia l'avvenuta stipula dell'atto di compravendita immobiliare); al contrario, risulta accertato che la risolveva ogni rapporto contrattuale, relativo alla vendita CP_1
immobiliare, a causa di impedimenti oggettivi (difformità urbanistiche), che ben avrebbero potuto essere rilevate fin dall'origine dalla
[...]
Parte_1
Va, dunque, revocato il decreto ingiuntivo opposto, non potendo ritenersi maturato il diritto della ricorrente al pagamento del compenso convenuto con il contratto di incarico professionale del 30-1-2020.
Con l'atto introduttivo del presente giudizio, la ha proposto CP_1
domanda riconvenzionale volta ad ottenere la risoluzione del contratto del 30-1-2020 per inadempimento della controparte e la restituzione della somma di euro 48.800,00, corrisposta a titolo di acconto, mediante bonifico bancario del 29-9-2021, somma la cui erogazione era subordinata alla redazione di una relazione esplicativa da parte della società professionale convenuta, volta ad illustrare le attività effettivamente svolte nell'anno precedente, così da consentire la definitiva attribuzione dell'importo versato.
La domanda riconvenzionale proposta da parte opponente appare fondata e merita accoglimento.
Pagina da 13 a 18 Ed infatti, sulla base degli atti non risulta che parte opposta abbia fornito documentazione alcuna alla controparte, né prodotto elementi idonei a comprovare l'effettivo svolgimento di attività professionali in esecuzione dell'incarico conferito.
L'unico documento versato in atti, relativo ad una presunta attività svolta, ossia l'allegato denominato “lettera Ugliano” (v.fascicolo di parte opposta), impugnato dalla resistente con le note scritte depositate il
16-11-2022, è privo di elementi identificativi idonei a collocarlo nel tempo e nello spazio, nonché sprovvisto di sottoscrizione e di indicazione del relativo autore, ragion per cui nessuna efficacia probatoria può essere riconosciuta allo stesso.
Risulta, altresì, per tabulas che l'opponente abbia comunicato in data 30-7-
2020 la risoluzione di ogni precedente intesa contrattuale, senza che la parte oggi opposta abbia sollevato contestazioni al riguardo. Solo successivamente, in occasione della stipula del contratto preliminare del settembre 2021, l'opposta ha rivendicato il diritto a percepire il compenso per l'attività asseritamente svolta.
Tuttavia, allo stato degli atti non risulta provata la concreta esecuzione di alcuna attività professionale nel periodo di vigenza dell'incarico, né risulta prodotta la relazione richiesta o altra prova atta a dimostrare l'esistenza di un nesso causale tra l'attività svolta e la conclusione del contratto preliminare registrato in data 9-9-2021.
Ad ogni modo, a voler prescindere da tali carenze probatorie, il compenso
Pagina da 14 a 18 pattuito nel contratto di conferimento dell'incarico (allegazione di parte opposta) era subordinato alla conclusione dell'atto definitivo di acquisto dell'intero complesso della società Controparte_5
, circostanza tuttora non avvenuta.
[...]
Ne consegue che va respinta la domanda della di Parte_1
ottenere il saldo del compenso, mentre va accolta la domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento, proposta dalla
[...]
con conseguente condanna della opposta alla restituzione CP_1
dell'importo di euro 48.800,00, già percepito, oltre interessi legali dalla proposizione della domanda giudiziale (13-6-2022) al saldo.
Le considerazioni finora sviluppate risultano valevoli ad assorbire ogni altra questione preliminare e di merito, in ragione del cd. criterio della
“ragione più liquida”, atteso che, come chiarito dalla giurisprudenza di merito, la domanda può essere respinta sulla base di una questione assorbente pur se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente tutte le altre, essendo ciò suggerito dal principio di economia processuale e da esigenze di celerità anche costituzionalmente protette (cfr. Cassazione civile,  n. 363 del 09/01/2019 secondo cui “In applicazione del principio processuale della “ragione più liquida”, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello Pagina da 15 a 18 dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” nonché
Cassazione civile Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 30745 del 26/11/2019, secondo cui “l'ordine di trattazione delle questioni, imposto dall'art. 276, comma 2,
c.p.c., mentre lascia libero il giudice di scegliere, tra varie questioni di merito, quella che ritiene “più liquida”).
Le spese di lite seguono le regole della soccombenza e sono liquidate d'ufficio come in dispositivo, determinando gli onorari nei valori minimi per tutte le fasi in cui si è articolato il processo, stante la semplicità delle questioni affrontate e la natura documentale della causa. con attribuzione al procuratore, Avv.Maria Rosaria Manselli.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
-Accoglie l'opposizione e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 3191/2022 del Tribunale di Napoli;

-Accoglie la domanda riconvenzionale spiegata dall'opponente e risolve il contratto di incarico professionale del 30-1-2020, concluso tra la
[...]
e la , per inadempimento di quest'ultima; CP_1 Parte_1
condanna la alla restituzione alla Controparte_3 CP_1
dell'acconto di euro 48.800,00, oltre interessi legali dal 13-6-2022 al saldo;

-Condanna parte opposta al rimborso in favore di parte opponente delle spese del presente procedimento di opposizione, liquidate in euro
7.052,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali, iva e
Pagina da 16 a 18 cpa come per legge, con attribuzione al procuratore, Avv.Maria Rosaria
Manselli.
Napoli, 7-11-2025
Il Giudice
Dott.ssa Luigia Stravino

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