. R.G. 1273/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa IK Capanna Pisce', preso atto delle conclusioni rassegnate dal ricorrente, ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 429
c.p.c., all'esito della camera di consiglio, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1273/2025, promossa da:
, rappresentato e difeso dall'Avv. Tiziana Patriarca Parte_1
RICORRENTE contro
, rappresentato e difeso dall'Avv. Lorena Di Giambattista Controparte_1
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Come da note scritte di discussione, depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 1 di 4 Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, , Parte_1 quale locatore dell'immobile ad uso abitativo sito in Teramo, alla Via Ciaccio, n. 16, identificato in NCEU al fg. part 62 p.lla 278 sub 2, concesso in locazione al resistente con contratto registrato il 13.1.2020, ha intimato il rilascio dell'immobile per finita locazione alla data del 31.12.2024, deducendo anche la morosità del nel CP_1 pagamento dei canoni relativi ai mesi di ottobre, novembre, dicembre 2024 e gennaio 2025.
A fondamento della propria domanda, l'intimante ha rappresentato di aver manifestato, mediante lettera raccomandata a/r del 19.5.2024, ricevuta dalla controparte il 22.5.2024, la propria intenzione di risolvere il contratto di locazione, onde evitare la rinnovazione tacita dello stesso, già reiteratasi per il primo quinquennio
(trattandosi di contratto di locazione 3+2, sottoscritto ex art. 2 comma 3 L. n. 431/1998). A fronte di tale manifestazione di volontà il conduttore, nonostante i reiterati solleciti in tal senso, ometteva di liberare l'immobile.
Con memoria depositata il 28.3.2025, si è costituito nella fase sommaria il conduttore proponendo opposizione all'intimato sfratto, con la quale, tuttavia, senza contrastare l'avversa ricostruzione dei fatti né in punto di validità della disdetta né in ordine alla morosità contestata, deduceva le proprie disagiate condizioni economiche che non gli avevano consentito di ottemperare alle obbligazioni assunte in forza del contratto di locazione.
Con ordinanza del 27.5.2025, il Tribunale ha ordinato il rilascio dell'immobile, disposto il mutamento del rito in quello speciale di cui all'art.447 bis c.p.c. e fissato l'udienza di discussione al 16.10.2025.
A seguito del deposito di memorie integrative ad opera della sola parte ricorrente, la causa è stata istruita documentalmente e rinviata per la discussione, avvenuta con lo scambio di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., all'odierna udienza.
In data 14.11.2025, con note conclusive autorizzate, la parte ricorrente rendeva noto che, in data 12.11.2025, in occasione del secondo accesso dell'ufficiale giudiziario, a seguito di intimazione di precetto, l'immobile oggetto Par di procedura di sfratto veniva rilasciato dal conduttore, Sig. , libero e sgombero da persone e Controparte_1 cose e riconsegnato nella piena disponibilità del locatore Sig. , come da verbale di riconsegna Parte_1 in atti.
La domanda di accertamento della cessazione del contratto di locazione formulata dal ricorrente risulta fondata e merita accoglimento, per le ragioni di seguito esposte.
Preliminarmente, risulta documentalmente che il ricorrente è subentrato nel contratto di locazione, dal lato attivo del rapporto, al posto di e originari sottoscrittori dell'accordo negoziale (cfr. Parte_2 CP_2 contratto di locazione allegato all'atto introduttivo di parte intimante), a seguito di donazione effettuata in suo favore, in forza della quale è divenuto proprietario dell'immobile locato, conseguentemente, succedendo ai propri danti causa anche nel rapporto locativo. Dai documenti versati in atti risulta, infatti, che la denuncia di pagina 2 di 4 cessione del contratto è stata opportunamente comunicata all'Agenzia delle Entrate e successivamente registrata in data 16.12.2023 (cfr. fascicolo di parte intimante).
Passando ad esaminare il merito, deve reputarsi valida ed efficace la disdetta comunicata dal ricorrente in data
19.5.2024. Nel caso di specie, infatti, il contratto concluso dalle parti prevede il diritto di esercitare la disdetta entro sei mesi dalla scadenza, onde evitare la tacita rinnovazione. Inoltre, ai fini dello scioglimento del rapporto negoziale ad opera del locatore, non sussistono le specifiche condizioni prescritte in materia di locazioni ad uso abitativo dall'art. 3 della L. n. 431/1998, dato che l'accordo di cui si discute si è già rinnovato per i primi cinque
–venendo in esame un contratto 3+2 e, segnatamente, nei seguenti periodi: 1.1.2020 – 31.12.2022 e 1.1.2023 –
31.12.2024, non trattandosi, quindi, di disdetta alla prima scadenza contrattuale. A tal proposito, specifica il comma 5 dell'art. 2 del richiamato testo normativo, che: “ I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”, peraltro riprodotta all'art. 1 del contratto in esame.
Ne deriva quindi che unicamente alla prima scadenza contrattuale è prevista una speciale forma di tutela del conduttore nelle locazioni abitative, prescrivendosi in capo al locatore tassativi motivi per esercitare il diniego al rinnovo. Per le successive scadenze, invece, le parti vengono poste sullo stesso piano, potendo validamente evitare la tacita rinnovazione del contratto comunicando la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza.
Alla luce delle considerazioni che precedono, essendo stata la disdetta recapitata al conduttore in data 22.5.2024, entro il termine di sei mesi prima dalla scadenza (31.12.2024), l'accordo locatizio risulta estinto per decorrenza del termine di durata.
Non colgono nel segno le contestazioni mosse dal resistente al fine di giustificare il proprio inadempimento all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione, con cui si è limitato ad addurre generiche difficoltà economiche.
Come già rilevato nell'ordinanza di rilascio del 27.5.2025, tali deduzioni non possono giustificare la totale inottemperanza alle obbligazioni assunte in forza del contratto di locazione.
pagina 3 di 4 E' appena il caso di chiarire che il resistente non ha contestato neppure la morosità lamentata dal ricorrente, relativa, alla data di instaurazione della procedura, alle mensilità di ottobre, novembre, dicembre 2024 e gennaio
2025, su cui, tuttavia, non verrà adottata alcuna statuizione, attesa l'assenza di domanda di pagamento.
Va, infine, evidenziato che non si provvederà ad ordinare il rilascio dell'immobile poiché il ricorrente ha dato atto del rilascio dello stesso da parte del conduttore, come da verbale di riconsegna del 12.11.2025.
Le spese di lite seguono la soccombenza del resistente e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione per decorso del naturale termine di scadenza;

- condanna il resistente al pagamento delle spese di lite in favore del ricorrente, liquidate in € 127,00 per esborsi ed € 1701,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15 % dei compensi,
CAP e IVA come per legge
Teramo, 4.12.2025.
Il Giudice
Dott.ssa IK Capanna Piscè
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