REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in persona del dott. Fabio De Palo, in funzione di giudice unico,
ha emesso la seguente SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 7784 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del 14.1.2025 e vertente tra
(in persona Parte_1
dell'amministratore pro tempore ) ed i singoli Parte_2
condomini – – – Parte_3 Parte_4 Parte_5
– – Parte_6 Parte_7 Parte_8
– – –
[...] Parte_9 Parte_10 [...]
– – Pt_11 Parte_12 Parte_13 Pt_14
(tali condomini rappresentati tutti dal medesimo amministratore
[...]
) ATTORI Parte_2
con gli avv.ti Alessandro Romiti e Jean Paul de Jorio
E
CONVENUTA CP_1 con l'avv. Potito Flagella
E
CONVENUTA – CONTUMACE Controparte_2
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il condominio di in ed i singoli condomini in Parte_1 Pt_1
epigrafe hanno convenuto avanti a questo Tribunale la e la Controparte_2 [...]
esponendo in sintesi quanto segue: CP_1
- nella zona antistante l'ingresso dell'edificio condominiale insiste un'area privata – che si estende dal civico 41 al 43 di – facente Parte_1
parte del distacco d'accesso all'edificio (f. 192, part. 134, sub 502);
- tale area rientra nella proprietà ed è stata sempre utilizzata dai CP_3
singoli condomini per oltre 35 anni – a partire approssimativamente dal 1985 –
ai fini del passaggio pedonale, delle operazioni di carico e scarico merci,
nonché dell'accesso con le rispettive autovetture;

- la medesima area veniva allo scopo delimitata con una fila di paletti in metallo
– collegati fra loro tramite una catena in ferro assicurata con un lucchetto –
installati a cura del per consentirne il suo uso esclusivo ai singoli Parte_1
condomini (che ne avevano sempre curato anche la manutenzione a loro spese); - tale ininterrotto utilizzo condominiale veniva improvvisamente precluso –
nell'agosto del 2016 – attraverso l'installazione a cura di terzi di una diversa recinzione con grate in ferro, catene e nuovi lucchetti;

- da tale data – e sino ad oggi – l'area in questione viene utilizzata in via esclusiva dalla conduttrice dell'immobile di proprietà Controparte_2
della avente accesso dai civici 41, 41/A e 43 di;
CP_1 Parte_1
- tale utilizzo esclusivo appare illegittimo in quanto – contrariamente a quanto dichiarato dall'interessata nel procedimento autorizzativo per l'installazione della nuova recinzione – l'area deve ritenersi di proprietà condominiale in base al regolamento redatto nel 1964 a cura dell'originaria proprietaria dell'intero edificio (posto che l'art. 2 escludeva dalla proprietà comune tutti i distacchi –
che avrebbero potuto essere dunque ceduti in proprietà esclusiva – ad
eccezione proprio di quello in oggetto costituente accesso al fabbricato);
- i condomini avevano peraltro continuato ad utilizzare tale area di distacco anche dopo il 2003 – quando avvenne la prima vendita dell'immobile
Contr pervenuto oggi in proprietà alla – e dunque per il periodo ultraventennale
necessario per l'acquisto della proprietà ex art. 1158 cod. civ. (risalendo lo spossessamento al 2016).
Gli attori hanno pertanto concluso chiedendo di accertare – in via principale – la proprietà condominiale dell'area e – in via subordinata – il suo avvenuto acquisto per usucapione pro quota in capo ai singoli condòmini attori e – per l'effetto – di condannare in ogni caso le società convenute alla conseguente restituzione della stessa in loro favore.
Contr La – nel costituirsi – ha contestato la proprietà condominiale dell'area ed ha eccepito anche l'insussistenza del preteso possesso utile per l'usucapione, chiedendo il conseguente rigetto delle domande.
La è rimasta invece contumace. CP_2
Le parti hanno depositato le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma, c.p.c. ed è
stata quindi espletata una consulenza tecnica d'ufficio.
Negata l'ammissione delle prove orali articolate dagli attori – con ordinanza del
21.6.2023 – la causa è giunta in decisione all'udienza del 14.1.2025 senza l'espletamento di ulteriori attività istruttorie.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
Le domande sono infondate.
Deve innanzitutto rilevarsi che l'area in questione – costituente un mero “distacco”
rispetto all'edificio condominiale – non rientra nell'ambito della presunzione legale di proprietà comune ex art. 1117 cod. civ. (non essendo contemplata nell'elencazione pur esemplificativa di tale norma e non essendo comunque destinata – per caratteristiche strutturali e funzionali – all'uso comune: si richiamano in tal senso le conclusioni del c.t.u. quanto al fatto “che anche da un punto di vista strettamente
utilitaristico la natura dell'area oggetto di causa sia correlata esclusivamente all'esercizio delle funzioni svolte nelle prospicienti porzioni immobiliari private,
secondo un modello di assetto funzionale delle aree di distacco che è tipico delle
palazzine romane collocate in posizione arretrata rispetto al filo stradale
pubblico…”).
Deve a priori escludersi – d'altra parte – che l'invocato regolamento possa costituire un autonomo titolo tale da fondare la proprietà condominiale (con riferimento ad un'ipotesi analoga di aree costituenti “distacco” rispetto all'edificio, cfr. Cass.
7917/2023: “In tema di Condominio negli edifici, in base all'art. 1117 c.c.,
l'estensione della proprietà condominiale ad edifici o fondi separati ed autonomi
rispetto al complesso immobiliare in cui ha sede il Condominio può essere
giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo
immobile (fabbricato o terreno) nella proprietà del Condominio stesso, qualificando
espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la
vendita dei singoli appartamenti, il Condominio risulta costituito. Ne consegue che,
ai fini dell'accertamento dell'appartenenza al Condominio di fondi ubicati in
un'area separata rispetto all'edificio in cui si trovano gli appartamenti
condominiali, nessun rilievo va ascritto in proposito al Regolamento di
Condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà (avendo la sola funzione di
disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese), aggiungendosi,
inoltre, che nemmeno l'uso promiscuo di un bene fa presumere la contitolarità dei
beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio. Del resto, la giurisprudenza di questa Corte ha pure puntualizzato che l'estensione
della comunione sul suolo, come dispone l'art. 1117 c.c., postula che su uno stesso
terreno insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, sicché
gli immobili fra loro separati, ancorché eretti su suolo originariamente appartenente
al medesimo proprietario, non soggiacciono alla presunzione di comunanza posta
dalla suddetta norma. In altri termini, questa presunzione di comunanza del suolo su
cui insiste il fabbricato condominiale non opera in direzione inversa, nel senso che
non si presume comune ogni altro immobile, separato ed autonomo, eretto od
insistente sul medesimo suolo su cui è sorto lo stabile condominiale; infatti,
l'originaria titolarità in capo al medesimo proprietario dell'unico terreno in cui in
tempi diversi siano stati costruiti l'edificio condominiale e il fabbricato distinto (o sia
stata mantenuta, sul piano petitorio, separata una parte del suolo prima indiviso),
non costituisce quest'ultimo come parte del Condominio stesso, se ciò non risulta dal
relativo titolo di provenienza”).
Resta comunque da osservare come – nella fattispecie – lo stesso regolamento condominiale escludesse espressamente dalle parti comuni tutti i “distacchi” ad
eccezione di quello “costituente accesso scoperto di ” ed il c.t.u. Parte_1
ha confermato che l'area in questione non coincide affatto con tale circoscritto accesso scoperto – in quanto posta “ad esclusivo servizio dei prospicenti locali
commerciali” – ed ha individuato la diversa superficie condominiale “descritta come
di preminente accesso allo stabile” (collocata sul versante Sud e – conformemente alla specificazione contenuta nel regolamento – colorata in azzurro nell'allegata
planimetria: cfr. pag. 7 della relazione preliminare).
Ne consegue che l'area controversa fu a suo tempo legittimamente alienata – in proprietà esclusiva – dall'originaria proprietaria dell'intero edificio.
Quanto alla domanda subordinata – volta all'accertamento dell'usucapione – deve innanzitutto richiamarsi l'ordinanza istruttoria del 21.6.2023 (riguardo alla mancata identificazione – nei capitoli di prova orale – dei condomini cui sarebbe riconducibile il preteso possesso esercitato uti singuli nel ventennio) ed aggiungersi che il loro semplice uso promiscuo – riguardo ad un'area comunque fruibile anche da terzi estranei – non consentirebbe comunque di configurare un utile “possesso” esclusivo in capo agli stessi condomini quantomeno sino all'epoca in cui furono effettivamente
installati i paletti in metallo per impedirne l'indiscriminato accesso a terzi: tale epoca – tuttavia – non è stata mai specificata (nè indicata negli stessi capitoli di prova) ed appare pertanto impossibile verificare, anche solo in astratto, se nel 2016 –
quando avvenne il dedotto “spossessamento” ad opera dei convenuti – fosse già
effettivamente maturato il ventennio necessario per l'usucapione (essendo evidente che l'onere probatorio sulla data d'inizio del possesso faccia carico su coloro che invochino tale fattispecie acquisitiva: per tutte, cfr. Cass. 22442/2019).
Era stato lo stesso attore – peraltro – a riconoscere contraddittoriamente Parte_1
l'“uso pubblico” dell'area nell'esposto del 12.1.2017 (all. 6). Resta comunque da osservare che gli stessi attori – in sede di conclusioni finali –
nemmeno hanno espressamente insistito nell'ammissione della prova orale articolata nella seconda memoria istruttoria e vi hanno dunque implicitamente rinunziato (cfr.
verbale del 14.1.2025).
Le spese processuali sostenute dalla convenuta costituita devono essere poste a carico solidale degli attori soccombenti (su cui devono anche gravare in via definitiva – le spese di c.t.u.).

P.Q.M.

rigetta le domande;

condanna in solido gli attori a rimborsare alla convenuta le spese CP_1
processuali, liquidate in euro 5.400,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del
15%, Iva e Cassa come per legge;

pone le spese di c.t.u. – nella misura già liquidata – a carico definitivo degli attori.

8.4.2025. IL GIUDICE