REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Avezzano
in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Mario CERVELLINO, ha pronunciato la seguente SENTENZA
nella causa iscritta al ruolo generale degli affari contenziosi n. 1855 dell'anno 2018, trattenuta in decisione all'udienza del 5 maggio 2022 e vertente
TRA
in persona del legale rappresentante, con sede in via Regina Parte_1
Elena n. 66 di Luco Dei Marsi, p.i. , elett.te dom.ta in via Muzio P.IVA_1
Febonio n. 36 di Avezzano presso l vv. Pietro Chichiarelli, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
OPPONENTE E
(p.iva ) con sede in Via Corradini n° Controparte_1 P.IVA_2
del le ., rappresentata e difesa dall'avv. Valerio Alfonsi, presso il cui studio in Avezzano è elettivamente domiciliata;

OPPOSTA
Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo
Conclusioni: I procuratori delle parti hanno concluso come in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con ricorso ritualmente notificato, unitamente al decreto di fissazione di udienza del giudice, (d'ora innanzi opponeva il decreto Parte_1 Pt_1
ingiuntivo n.535 del 30 ottobre 2018, emesso dal tribunale intestato, con cui si ingiungeva ad essa ricorrente il pagamento della somma di € 51.240,00, oltre interessi e spese della procedura, in favore dell'odierna opposta, in ragione del dedotto mancato pagamento dei canoni mensili di affitto da marzo a settembre 2018 relativi al contratto di locazione ad uso commerciale stipulato fra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in via Sirente in Avezzano, da adibire a supermercato, con canone annuo di € 72.000,00 oltre Iva, da corrispondere in 12 rate mensili anticipate di € 6.000,00 più Iva.
Affermava, a sostegno, l'insussistenza del credito ingiunto.
Si costituiva (d'ora innanzi chiedendo il rigetto Controparte_1 CP_1
dell'opposizione di cui rilevava la tardività e comunque l'infondatezza.
Il g.i., in via preliminare, superata la questione della tardività dell'opposizione con valutazioni cui ci si riporta integralmente (rilevandosi che, come noto, gli effetti della domanda proposta con ricorso si producono dalla data del deposito e non da quella della notifica), si pronunciava negativamente sulla richiesta di concessione della p.e. del decreto opposto formulata da CP_1
quindi, stante l'infruttuoso esito del tentativo di mediazione obbligatoria, assegnato alle parti il termine per il deposito di note difensive ex art. 420, comma 6, c.p.c., con ordinanza del 9.10.2019, disponeva in ordine all'ammissione delle prove orali articolate, rinviando per l'interpello e l'escussione dei testi ammessi.
pag. 2/9 Esaurita l'istruttoria orale e acquisita la documentazione prodotta, la causa veniva discussa, previo deposito di memorie conclusionali autorizzate, all'udienza del 5 maggio 2022, e decisa mediante deposito del dispositivo in udienza, pur in assenza delle parti, autorizzate ad allontanarsi su loro richiesta.
L'opposizione è fondata.
In primo luogo deve, infatti, trovare accoglimento l'eccezione, formulata in via principale da in ordine all'avvenuto pagamento del debito ingiunto. Pt_1
Sostiene infatti l'opponente, dandone dimostrazione attraverso il deposito dei documenti attestanti i versamenti effettuati a mezzo bonifico bancario,
l'avvenuto pagamento dei canoni relativi ai ratei dei mesi da marzo a settembre 2018 in relazione a cui veniva richiesto il provvedimento monitorio.
Dal canto suo parte opposta, non prendendo in alcuna considerazione l'imputazione effettuata esplicitamente dalla conduttrice, ha imputato i detti pagamenti a canoni pregressi, a suo dire dovuti e non versati, vantando il diritto di fare applicazione del disposto di cui all'art. 1193, comma 2, c.c.
In merito, tuttavia, si osserva che l'imputazione dei pagamenti effettuata dal debitore, tenuto all'adempimento di più obbligazioni nei confronti dello stesso soggetto, è vincolante per il creditore, al quale è precluso stornare i pagamenti così effettuati su diversi crediti.
Risulta, infatti inequivoco che i criteri di cui all'art. 1193, comma 2, c.c., invocati dalla la cui applicazione, peraltro, deve avvenire nell'ordine CP_1
stabilito dalla norma senza alcuna possibilità di scelta discrezionale da parte del creditore, hanno efficacia meramente suppletiva, per la sola ipotesi in cui il debitore, gravato da più debiti in favore dello stesso creditore, effettui un pagamento senza dichiarare quale intende soddisfare.
pag. 3/9 Dunque il decreto monitorio si riferisce a credito del quale parte debitrice ha dimostrato per tabulas integrale soddisfazione.
La DA , in ogni caso, sia in sede di memoria difensiva che di note integrative, sostiene che la conduttrice si sarebbe resa inadempiente in ordine al pagamento di pregressi sei canoni locativi, con decorrenza dal 1 aprile 2017, data dalla quale l'opposta fa decorrere l'efficacia del contratto, e che, proprio per tale ragione i canoni imputati come sopra spiegato dalla conduttrice, sarebbero stati invece imputati da essa locatrice al precedente debito de quo rimasto insoluto.
Sotto tale profilo la SO.VI. eccepisce che la decorrenza degli effetti del contratto va datata a partire dal settembre 2017 (data dalla quale in effetti risulta effettuato il versamento dei canoni), in quanto l'efficacia dello stesso sarebbe stata sospesa in pendenza di condizioni espressamente pattuite attinenti a: “A) ottenimento del nullaosta delle competenti autorità igienico-sanitarie per
l'esercizio dell'attività, da ottenersi a cura e spese del conduttore;
B) ottenimento, da parte della conduttrice, di licenza commerciale per la vendita di generi di largo e generale consumo sulla superficie di almeno 600mq; C) concessione delle autorizzazioni amministrative per posa in opera dell'insegna nell'area parcheggio, da ottenersi a cura e spese della conduttrice”
( cfr. art. 7 del contratto di locazione) e, peraltro, non avveratesi al termine del
1 aprile 2017, scaduto il quale, l'assenza dell'avveramento delle condizioni avrebbe determinato la definitiva perdita di efficacia del contratto (cfr. sempre art. 7 del contratto di locazione).
Orbene, nonostante parte locatrice avesse garantito in contratto la piena conformità degli impianti e la presenza di tutte le necessarie autorizzazioni per lo svolgimento dell'attività commerciale, alla luce di quanto emerso dalle prove pag. 4/9 orali espletate e dall'istruttoria documentale effettuata, non appare corretto far decorrere l'inizio dell'esecuzione del contratto dal gennaio del 2017 ovvero anche dal 1 aprile dello stesso anno.
E infatti i testi di parte ricorrente hanno tutti concordemente escluso che ancore nel febbraio del 2017 l'impianto elettrico dell'immobile fosse funzionante ovvero che la struttura fosse in condizione di ospitare immediatamente l'attività commerciale in parola. Inoltre dalla documentazione depositata da in sede di memoria integrativa, emerge l'effettuazione, a Pt_1
sue spese, di lavori concernenti il rifacimento dell'impianto elettrico, delle finestre (in applicazione della normativa antincendio), delle condotte di areazione e della controsoffittatura.
All'udienza del 9 dicembre 2019, il teste di parte opponente Parte_2
, legale rappresentante della impresa che ha eseguito le
[...] Org_1
opere di rifacimento degli impianti, confermava che, ad una verifica del febbraio 2017, si constatava l'assenza di regolarità degli impianti e in particolare la mancanza di energia elettrica, la conseguente necessità del rifacimento degli impianti di areazione, idraulici ed elettrici la non convenienza dell'opera di mera sanificazione delle condotte dell'aria, infestate da escrementi di topo.
All'udienza del 22 ottobre 2020, il teste impiantista che, Testimone_1
analogamente, aveva curato nel 2017 i lavori di adeguamento dell'immobile nell'interesse della conduttrice, confermava che nel febbraio di quell'anno l'impianto elettrico non era funzionante, stante l'assenza di quadri elettrici e la presenza di cavi tagliati, dichiarava di essersi occupato del rifacimento delle condotte di areazione, in quanto infestate da escrementi di topo, chiarendo di aver ricevuto incarico dal l.r. della società conduttrice, dopo averlo informato della non convenienza economica e dei correlati rischi per la salute di una pag. 5/9 mera attività di sanificazione;
specificava di aver effettuato i sopralluoghi a febbraio e di aver cominciato l'esecuzione delle opere a marzo.
Le circostanze appena descritte erano integralmente confermate, all'udienza tenutasi in data 11 febbraio 2021, anche dal teste , progettista e Tes_2
direttore dei lavori di adeguamento e ripristino dell'immobile per conto della conduttrice;
il quale, inoltre, specificava che “l'immobile non aveva le caratteristiche per avere il certificato prevenzione incendi”; nell'immobile mancava l'uscita di sicurezza e non era soddisfatto il rapporto di ventilazione naturale stabilito in 1/40” per cui “la
SO. prima di aprire il supermercato ha eseguito delle modifiche nell'immobile sia architettoniche distributive sia al fine di adeguare la struttura alla normativa di prevenzione degli incendi”. Ulteriore, integrale conferma delle stesse circostanze proveniva poi, all'udienza del 20.5.2021, dal teste Testimone_3
impiegato preso lo studio tecnico che aveva curato la progettazione e l'esecuzione delle opere di adeguamento.
Dunque, da quanto appena scritto emergono con chiarezza, anzitutto, il mancato avveramento delle condizioni sospensive pattuite, alla data indicata dalla locatrice quale inizio di esecuzione del contratto, quando verosimilmente
(e parte opposta non dà dimostrazione del contrario) i lavori di adeguamento erano ancora in piena esecuzione, nonché la condotta inadempiente della allegata dalla SO.VI. che, peraltro, pur non essendone onerata, ha CP_1
fornito ampia prova dell'inadeguatezza dei locali e del necessario svolgimento dei lavori di ripristino, che, in contrasto con gli obblighi assunti da parte locatrice, non avevano consentito l'utilizzo dell'immobile per i fini prescritti, così anche precludendo l'avveramento delle condizioni sospensive pattuite.
Sotto tale profilo, per converso, la on ha assolto agli oneri probatori CP_1
su di essa gravanti, volti a dimostrare l'avveramento delle condizioni sospensive in contratto e, in ogni caso, l'esatto adempimento dei suoi obblighi,
pag. 6/9 messo in discussione dalla controparte. L'opposta, infatti, si è limitata ad affermare l'idoneità piena dei locali all'epoca dell'utilizzo degli stessi da parte del precedente conduttore, circostanza evidentemente non contestata dall'opponente e tuttavia inidonea a mettere in discussione i fatti allegati e provati da Pt_1
In effetti, che la manutenzione dei locali fosse stata dalla a suo tempo Pt_3
scrupolosamente eseguita, come hanno confermato i testi (udienza Tes_4
del 3 febbraio 2020, (udienza del 22 ottobre 2020) e Tes_5 Tes_6
(udienza del giorno 11 febbraio 2021), non vale a smentire che nel
[...]
febbraio 2017, quindi, a distanza di alcuni mesi dalla cessazione del precedente contratto, l'impianto elettrico fosse stato manomesso, l'impianto di areazione fosse stato contaminato dai roditori, né smentisce la circostanza per cui, ai fini della prescritta autorizzazione antincendio, fosse necessario adeguarsi alla normativa sopravvenuta.
Peraltro è la stessa parte opponente che fornisce riscontro documentale del fatto che la condizione sospensiva del rilascio dell'autorizzazione all'esercizio di attività commerciale si sarebbe avverata addirittura in data 4 novembre 2017
(cfr. documento 5 allegato al ricorso) pur concedendo che l'inizio dell'esecuzione del contratto possa datarsi al 22 agosto 2017, quando furono messi in servizio i misuratori fiscali del supermercato ( cfr. documento 6 allegato al ricorso).
Rimane, inoltre, indimostrata, oltre che smentita dagli esiti delle prove orali, la circostanza, dedotta dalla locatrice, secondo la quale il ritardo dell'esecuzione del contratto sarebbe derivato esclusivamente dalla volontà della di Pt_1
effettuare lavori, non necessari, di ampliamento dei locali.
pag. 7/9 Parte opposta, del resto, supporta la tesi secondo cui l'esecuzione del contratto sarebbe avvenuta a decorrere dal 1 aprile 2017, con argomentazione non condivisibile che vorrebbe trasformare il termine finale pattuito per l'avveramento delle condizioni sospensive in termine inderogabile dell'inizio dell'esecuzione del contratto. Ciò sulla base della circostanza dell'avvenuto pagamento, da parte della el deposito cauzionale. Pt_1
Tuttavia risulta non corretto attribuire al versamento del deposito cauzionale l'effetto dell'inizio dell'esecuzione del contratto, trattandosi di adempimento che vale esclusivamente a dare conferma dell'impegno negoziale assunto e, peraltro, correlato a fornire garanzia per i danni eventualmente apportati all'immobile nel corso della locazione.
Del resto, essendo state le condizioni sospensive e il correlato termine finale del 1 aprile 2017 pattuiti nell'esclusivo interesse della conduttrice (come, del resto, specificato espressamente nel contratto), costituiva piena facoltà della stessa il non avvalersi degli effetti risolutivi del detto termine e dare comunque conferma agli impegni contrattuali, fermo restando che, anche alla luce delle riscontrate inadempienze della locatrice, l'efficacia del contratto avrebbe dovuto in ogni caso partire dalla data di effettiva messa in attività dell'esercizio commerciale, sia in base alle pattuizioni contrattuali, che alla luce di indiscutibili principi di buona fede.
Per tutti questi motivi va accolta l'opposizione. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


pag. 8/9 il Tribunale, nella causa di cui in epigrafe, definitivamente pronunciando sull'opposizione a decreto ingiuntivo proposta da in persona del Parte_1
l.r.p.t.. contro in persona del l.r.p.t., ogni contraria istanza, Controparte_1
eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
- Accoglie il ricorso e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto;
-
Condanna la convenuta opposta alla rifusione in favore della controparte delle spese di lite, che liquida in euro 286,00 per esborsi ed euro 4.835,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge. Motivazione entro giorni sessanta.
Così deciso in Avezzano il giorno 5 maggio 2022.
IL GIUDICE (Dott. Mario Cervellino)
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