TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SEZIONE II CIVILE
VERBALE DI TRATTAZIONE DELLA CAUSA
N. 5672/2024 R.G.A.C.C.
- UDIENZA DEL 06/05/2025 -
Alle ore 12.55, dinanzi al Giudice Francesca Perlini, viene chiamata la causa in epigrafe indicata.
Sono presenti:
- per la parte ricorrente, l'Avv. Spinaci;

- per la parte convenuta, contumace.
L'Avv. Spinaci precisa le conclusioni come atto introduttivo, discute la causa riportandosi agli scritti difensivi, e dichiara di rinunciare alla lettura della sentenza.
Il giudice sentita la parte presente si ritira in camera di consiglio per la decisione.
Si dà atto che del presente verbale è stata data lettura in corso di redazione.
Verbale chiuso alle ore 13.05
Il giudice
Dott. Francesca Perlini
pagina 1 di 9 Successivamente alle 13.30 il Giudice pronuncia la sentenza che segue, a costituire parte integrante del presente verbale,
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ANCONA
Seconda Sezione Civile
In composizione monocratica ed in persona del Giudice Dott.ssa Francesca Perlini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. RG 5672/24 discussa e decisa ex art. 429 c.p.c. alla odierna udienza del
06.05.2025, e promossa da:
C.F. e P.IVA: ), in persona dei Parte_1 P.IVA_1
legali rappresentanti pro tempore, rappresentata e difesa giusta procura in calce al ricorso introduttivo, dall'Avv. Giacomo Spinaci del Foro di Ancona, ed elettivamente domiciliata presso il suo Studio sito a
Senigallia (AN), Via N. Abbagnano n. 10
-ricorrente-
CONTRO
, (C.F.: ) in proprio e quale titolare dell'omonima Controparte_1 C.F._1
impresa individuale corrente a Senigallia (AN), Lungomare D. Alighieri n. 3, (P.IVA: ), P.IVA_2
-resistente contumace-
OGGETTO: risoluzione contratto di affitto d'azienda
CONCLUSIONI
Alla odierna udienza del 06.05.2025 il procuratore di parte ricorrente ha precisato le proprie conclusioni e discusso la causa come da relativo verbale da intendersi ivi integralmente riportato e trascritto e di cui la presente sentenza è parte integrante ai sensi e per gli effetti dell'art. 281 sexies c.p.c.
Antefatto e svolgimento del processo
Con ricorso depositato in data 04.11.2024 la (in seguito, Parte_1 Parte_1
) deduceva di essere proprietaria dell'azienda corrente a Senigallia (AN) Lungomare D. Pt_1
Alighieri n. 3, avente per oggetto l'attività di bar, ristorante/pizzeria, esercitata nell'immobile insistente su suolo demaniale censito al Catasto fabbricati di detto Comune, al Foglio 10, Mappale 3539, Cat.
C/1, Classe 8, Cons. Mq. 199, Sup. Cat. Mq. 220, Rend. Cat. € 7.574,51.
pagina 2 di 9 Deduceva inoltre che in data 11.02.2021 le parti stipulavano un contratto di affitto di azienda, registrato il 17.02.2021, a cura della Dott.ssa notaio in Senigallia, (Rep. n. 22437; Racc. n. Persona_1
11053) con il quale la ricorrente concedeva in affitto al Sig. in proprio e Pt_1 Controparte_1 quale titolare firmatario dell'omonima impresa individuale, la predetta azienda (All. 1), per la durata di anni 6 decorrente dal 01.04.2021 al 31.03.2027, al canone annuale di € 30.000,00 oltre IVA per il primo e secondo anno, ed € 40.000,00 oltre IVA a partire dal terzo anno, con pagamenti da effettuarsi in numero tre rate di pari importo con scadenza il 1° aprile, il 1° giugno ed il 1° agosto di ogni anno.
Nel censurare l'inadempimento della società convenuta rispetto al negozio, ed in particolare alle obbligazioni di versare i canoni di affitto per l'anno 2024, rappresentava che alla data Pt_1 dell'iniziativa giudiziaria erano già maturate le ultime due rate di canoni insoluti per l'anno 2024, per un importo complessivo pari ad € 32.533,33, avendo la resistente corrisposto un assegno per la somma di € 23.266,62, risultato tuttavia impagato per mancanza di fondi in data 20.06.24 (all.2).
Oltre alla morosità, parte ricorrente lamentava ulteriori inadempimenti contrattuali da parte del Pt_1
resistente e segnatamente: CP_1
- il mancato pagamento del canone demaniale per € 3.377,50;
- l'omesso versamento dell'imposta regionale sul canone demaniale per € 337,75;
- la mancata corresponsione della prima rata IMU 2024, pari ad € 2.493,00;
- il mancato pagamento delle spese legali sostenute da , pari ad € 1.027,42 (all.4), relative al Pt_1
decreto ingiuntivo n. 579/24 emesso dal Giudice di Pace di Ancona in favore di per Controparte_2 la fornitura di servizi idrici non pagati dall'affittuario (all.3);
- l'omessa stipula da parte dell'affittuario di polizza assicurativa a garanzia dell'intero patrimonio aziendale e contro i rischi dell'incendio, atti vandalici, responsabilità civile verso terzi per un valore di
€ 1.000.000,00;
- omessa voltura da parte dell'affittuario delle autorizzazioni amministrative.
La ricorrente allegava di essersi avvalsa della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., che assisteva ciascuno degli inadempimenti posti in essere dall'affittuario come da contratto, e produceva le costituzioni in mora inviate dall'Avv. Giacomo Spinaci rispettivamente in data 02.02.2024 e
12.08.2024 (All.ti 5 e 6).
Chiedeva dunque la ricorrente pronuncia di accertamento dell'inadempimento del Sig. CP_1
in proprio e quale titolare firmatario dell'omonima impresa individuale, agli obblighi assunti
[...]
con contratto di affitto di azienda stipulato in data 11.02.21, nonché – per l'effetto – pronuncia dichiarativa di avvenuta risoluzione del contratto a norma dell'art. 1456 c.c. o – in via subordinata – a pagina 3 di 9 norma dell'art. 1453 c.c.; con conseguente condanna al rilascio dell'azienda e al pagamento dell'importo complessivo di € 39.769,00.
Parte ricorrente dava atto di aver avviato il procedimento di mediazione obbligatoria ex art. 5, Pt_1
comma I bis, D.lgs n. 28/2010 e s.m.i., concluso con verbale attestante il fallimento del tentativo per la mancata partecipazione del (all. 7). Controparte_1
Il resistente non si costituiva in giudizio, e ne veniva dichiarata la contumacia all'udienza CP_1
del 06.03.2024.
Non si espletava attività istruttoria, così rinviandosi alla odierna udienza per la discussione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le domande articolate da parte ricorrente sono in parte fondate e quindi meritevoli di accoglimento parziale.
Come noto costituisce principio generale dell'ordinamento processuale l'assoluta neutralità probatoria della contumacia, cui non può essere attribuita alcuna efficacia, certamente non ai fini ricognitivi di valenza confessoria, ma neppure soltanto per la valenza non contestativa dei fatti allegati dall'altra parte, che resta pertanto pienamente onerata della prova dei fatti costitutivi del diritto fatto valere in giudizio (in questo senso, Cass. civ., sez. lav., 21/11/2014, n.24885).
Tanto premesso, l'indagine da compiere concerne i fatti costitutivi del diritto attoreo che, in quanto avente ad oggetto domanda di accertamento dell'inadempimento del conduttore, volta ad ottenere una sentenza dichiarativa della avvenuta risoluzione contrattuale ex art. 1456 c.c., deve in primo luogo essere diretta ad accertare la stipula del contratto affitto di ramo d'azienda, ovvero del titolo che fonda la pretesa (Cass. Civ., Sez. Un. 30/10/2001, n. 13533).
Sul punto si rileva che è stato documentalmente prodotto il contratto di affitto (all.1) contenente agli artt. 15, 16, 17, e 18 molteplici clausole risolutive espresse, che convengono tra le parti la facoltà della concedente di risolvere ipso iure ex art. 1456 c.c. il contratto di affitto di azienda, qualora:
- l'affittuaria si renda inadempiente dell'obbligo di stipulare contratto di assicurazione a garanzia dell'intero patrimonio aziendale, comprensivo del valore dei beni mobili, delle attrezzature, dell'impiantistica e della struttura muraria, per un valore di euro 1.000.000,00, nonché contro i rischi dell'incendio, atti vandalici, responsabilità civile verso terzi, per un massimale di euro 1.000.000,00, presso primaria società di assicurazione, con l'obbligo di esibire le ricevute di pagamento dei premi a semplice richiesta, sempre nominando beneficiaria la concedente (art. 15, all.1);
- l'affittuaria non ottenga la voltura delle autorizzazioni amministrative a proprio nome (art. 16, all.1);
- l'affittuaria ometta il pagamento del canone demaniale annuale entro i termini di legge (art. 17, all.1).
pagina 4 di 9 Infine, deve osservarsi che l'art. 18 del contratto di affitto richiama tutte le clausole risolutive espresse
(di cui agli artt. 15, 16, 17), prevedendo che anche l'art. 4 attinente all'obbligo di pagamento del canone di affitto, così come ogni altro onere economico previsto dal contratto, sia assistito da clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. (art. 18, all.1)
Il contratto di affitto di azienda, avente data certa - in quanto redatto in forma di atto pubblico - costituisce prova del fatto costitutivo dedotto in giudizio, ovverosia l'insorgenza tra le parti del rapporto obbligatorio di affitto d'azienda e dell'adempimento da parte della concedente alla Pt_1
propria obbligazione di consegna del bene affittato.
Parte ricorrente ha altresì provato documentalmente di aver messo in mora la resistente, avvalendosi della clausola risolutiva espressa, contestando a mezzo pec del 02/02/2024 (all. 5) il mancato pagamento di due rate dell'I.M.U. per l'anno 2023 (€ 4.986,00), il canone demaniale annuale di €
3.377,50 oltre all'imposta regionale del 10% (€ 377,75), nonché l'omessa stipula della polizza assicurativa obbligatoria, come da previsioni contrattuali.
Venivano concessi 10 giorni per l'adempimento, scaduti quali – in assenza di riscontro – la ricorrente con successiva missiva a mezzo pec del 12.08.2024 (all.6) intimava nuovamente la risoluzione Pt_1
del contratto ex art. 1456 c.c. contestando diversi ed ulteriori inadempimenti della affittuaria, ed in particolare venivano concessi 10 giorni per il pagamento dei seguenti importi: € 32.452,00 per canoni di affitto arretrati;
€ 3.377,50 per canone demaniale annuale;
€ 337,75 per imposta regione su canone demaniale;
€ 13.751,31 per insoluti servizio idrico;
€ 381,48 per bolletta servizio idrico mese marzo
2024; € 933,42 per spese legali decreto ingiuntivo n. 579/2024.
Mediante la pec del 12.08.2024 veniva per la prima volta intimato il rilascio immediato dei locali concessi in affitto, con riconsegna delle chiavi (all. 6).
Alla luce di quanto previsto contrattualmente in punto di risoluzione del contratto e rilevato che parte ricorrente ha dedotto e documentato l'inadempimento di parte resistente delle obbligazioni contrattuali consistenti nell'omesso pagamento dei canoni, deve ritenersi assolto l'onere della prova gravante sulla ricorrente, ai sensi dell'art. 2697 c.c., e, pertanto, deve ritenersi legittima l'invocazione della clausola risolutiva espressa.
In particolare, in punto di ripartizione dell'onere della prova occorre rilevare che in ambito contrattuale, come pacificamente riconosciuto dalla giurisprudenza, spetta a parte creditrice dedurre e provare il rapporto contrattuale oltre che dedurre l'esistenza di uno specifico inadempimento;
spetta, invece, a parte debitrice provare l'esatto adempimento. Nessuna di tali prove è stata fornita da parte convenuta, rimasta contumace.
pagina 5 di 9 Dagli atti di causa e dalla documentazione di parte ricorrente è anzi emerso il protrarsi dell'inadempimento iniziale nonostante la prima messa in mora del 02.02.2024, come dimostra l'emissione di un assegno bancario privo di provvista da parte del resistente assegno datato CP_1
05.06.2024 e risultato impagato in data 20.06.2024, come da prospetto bancario prodotto (all. 2).
Sussistono, dunque, i pieni presupposti di diritto per cui dichiarare che il contratto di affitto è risolto ex art. 1456 c.c.
La società ha agito per ottenere una sentenza dichiarativa dell'intervenuta risoluzione di diritto Pt_1
del contratto, in forza della clausola risolutiva espressa del contratto di affitto di azienda, della quale la ricorrente ha dichiarato di volersi avvalere, dapprima con pec del 02.02.2024, e quindi successivamente, con pec del 12.08.2024.
Al fine di stabilire la data di risoluzione del contratto occorre richiamare la giurisprudenza più recente, stando alla quale “La risoluzione di diritto di un contratto, prevista dalle parti con apposita pattuizione quale conseguenza dell'inadempimento di una determinata obbligazione, non opera automaticamente, bensì produce effetti solo dal momento in cui il contraente, nel cui interesse è stata pattuita, comunica all'altro inadempiente l'intenzione di avvalersene.” (Cass. civ., sez. III , 08/04/2024, n. 9369).
Nel caso di specie è emersa una prima intenzione di avvalersi della clausola risolutiva già comunicata a mezzo pec alla parte inadempiente in data 02.02.2024 (all. 4), già a quella data, infatti, l'odierna ricorrente contestava all'affittuario inadempimenti suscettibili in astratto di condurre Pt_1 CP_1 alla risoluzione contrattuale ex art. 1456 c.c., ed in particolare l'omessa stipula della polizza assicurativa obbligatoria, l'omesso pagamento del canone demaniale, della correlata imposta regionale,
e di due rate IMU per l'anno 2023.
Tuttavia, alla luce della seconda pec del 12.08.2024, che contiene contestazioni in parte non coincidenti, deve ritenersi che il contratto di affitto abbia protratto i propri effetti tra le parti, per poi risolversi alla data del 12.08.2024; in particolare deve presumersi che mancando nella seconda pec del
12.08.2024 il riferimento all'omesso pagamento IMU 2023 – somme neppure azionate in questa sede - vi sia stata una prosecuzione del rapporto contrattuale.
Milita in tal senso anche il fatto che in questo giudizio parte ricorrente contesta ed aziona il mancato pagamento dei canoni di affitto con riferimento alle sole ultime due rate dell'anno 2024, quando già alla data del 12.08.2024 erano astrattamente esigibili tutte le rate maturatesi per l'anno 2024 (la terza ed ultima rata scaduta il 01.8.24), lasciando così presumere che la prima rata sia stata corrisposta.
Gli inadempimenti contrattuali successivamente contestati con la pec del 12.08.2024 ed in parte azionati nel presente giudizio, mostrano la progressiva emersione dell'inadempimento contrattuale protrattosi ed aggravatosi nel corso del tempo, come spesso accade dei contratti di durata, in cui da un pagina 6 di 9 parziale inadempimento si addiviene all'inadempimento definitivo;
ne è indice anche la richiesta di rilascio dei locali concessi in affitto, presente nella seconda missiva del 12.08.2024 (all.5), ma non anche nella prima del 02.02.2024 (all. 4).
Parimenti, deve rilevarsi che il puntuale riferimento alle clausole contrattuali che prevedono la risoluzione ex art. 1456 c.c. si è avuta unicamente in occasione della seconda missiva e non anche della prima, più generica.
In definitiva, il contratto si è risolto ed ha cessato di produrre effetti alla data del 12.08.2024, con l'invio della seconda pec, che, quanto a manifestazione della volontà di risolvere il contratto, innova e sostituisce la precedente, concedendo altresì un nuovo termine di 10 giorni per l'adempimento (all. 5), rimasto disatteso.
Ad essa conseguono gli effetti tipici della risoluzione, ossia l'obbligo di rilascio dell'azienda concessa in affitto.
Alla luce di tali considerazioni, e delle risultanze probatorie emerse, il resistente è tenuto a CP_1 corrispondere i canoni scaduti, nella misura domandata di € 32.533,33 (come risultanti dal seguente conteggio a norma dell'art. 4 del contratto: € 40.000,00 annuali suddivisi in tre rate di € 13.333,33 ciascuna, oltre IVA;
a fronte del quale due ratei insoluti per l'anno 2024 ammontano alla somma di €
26.666,66, oltre IVA per un totale di € 32.533,33).
Non possono invece trovare accoglimento le ulteriori pretese economiche di parte ricorrente, poiché risultano unicamente asserite in questa sede, in assenza di allegazione e prova dell'effettivo loro ammontare, nonché della eventuale data di scadenza che le assiste.
Occorre infatti rilevare che, mentre per quanto attiene la fonte dell'obbligazione del pagamento dei canoni, essa si rinviene nel contratto di affitto (all.1) che ne determina tanto l'ammontare quanto la scadenza, altrettanto non può dirsi per le prestazioni -pur esse poste contrattualmente a carico dell'affittuario per l'intera durata del rapporto- che trovano nel contratto di affitto un implicito rimando per relationem in merito alla loro quantificazione dipendendo da fonti esterne: trattasi in particolare del canone demaniale, della correlata imposta regionale, dell'IMU e del pagamento della fornitura idrica.
Ebbene, parte ricorrente si è limitata ad affermare la sussistenza di crediti che non trovano quantificazione nel contratto di affitto e che pertanto restano indimostrati nel loro ammontare e scadenza, così impedendo a questo giudice di comprendere se il periodo di riferimento di dette debenze sia coincidente con quello di vigenza del contratto di affitto, posto che solo tale coincidenza temporale renderebbe tali importi ascrivibili allo alla luce dell'impegno contrattuale sottoscritto. CP_1
A tal proposito le già richiamate Sezioni Unite della Suprema Corte hanno chiaramente sancito “deve affermarsi che il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento
pagina 7 di 9 del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”
(Cass. Civ., Sez. Un. 30/10/2001, n. 13533)
Pertanto, fermo restando che nel caso di specie è sufficiente che la ricorrente alleghi Pt_1
l'inadempimento dello su di essa grava l'onere della prova della fonte che determina CP_1
l'ammontare e, se previsto, del termine di scadenza delle seguenti pretese: € 3.377,50 a titolo di canone demaniale;
€ 377,75 a titolo di imposta regionale pari al 10% del canone demaniale;
€ 2.493,00 a titolo di IMU 2024,; € 1.027,42 a titolo di spese legali sostenute dalla odierna ricorrente in occasione della procedura di ingiunzione innanzi al Giudice di Pace di Ancona.
Ebbene tale onere probatorio non può dirsi assolto da parte di , difettandosi in particolare Pt_1
l'allegazione e prova della fonte da cui rinvenire ammontare e termine di scadenza delle suddette debenze.
Neppure costituisce prova l'ingiunzione di pagamento mediante decreto ingiuntivo emessa dal Giudice di Pace in favore di ai danni dalla odierna ricorrente (all. 3 e 4), dal Controparte_2 Pt_1
momento che dalla documentazione in atti non è possibile determinare a quale lasso temporale si riferisca il mancato saldo della fornitura d'acqua intestata alla e, pertanto, è impossibile Pt_1
stabilire se tale debenza sia ascrivibile allo o ad un periodo di fornitura di acqua antecedente CP_1
alla stipula del contratto di affitto tra le parti.
Non può pertanto darsi attuazione all'art. 11 del contratto di affitto di azienda, che statuisce il diritto di manleva del concedente da parte dell'affittuario per le spese relative alle utenze, tra cui quella idrica.
In definitiva, l'importo di cui è creditrice la ricorrente nei confronti del resistente è pari unicamente ai canoni non corrisposti, per € 32.533,33.
Le spese seguono la soccombenza principale del resistente e si liquidano ex DM 55/2014 (aggiornato al
DM 147/2022) come da dispositivo, scaglione di riferimento da € 26.001,00 ad € 52.000,00, valori medi, tenuto conto dell'attività processuale effettivamente svolta, per cui in presenza di attività istruttoria limitata ad esigua produzione documentale, la fase istruttoria non viene liquidata, così come quella decisionale essendosi estrinsecata nella sola discussione orale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ancona, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando ogni altra domanda e/o eccezione disattesa, così decide:
1) accoglie parzialmente il ricorso e, per l'effetto, accerta l'inadempimento del resistente e l'avvenuta risoluzione ex art. 1456 c.c. dal 12.08.2024 del contratto di affitto di azienda, stipulato tra la di Pt_1
pagina 8 di 9 e il Sig. il 11.02.2021, a rogito notaio Parte_1 Controparte_1 Per_1
registrato il 17.02.2021, (Rep. n. 22437; Racc. n. 11053), relativo all'immobile insistente su suolo demaniale censito al Catasto fabbricati Comune di Senigallia, al Foglio 10, Mappale 3539, Cat. C/1,
Classe 8, Cons. Mq. 199, Sup. Cat. Mq. 220, Rend. Cat. € 7.574,5;
2) condanna (C.F. ) al rilascio immediato del complesso Controparte_1 C.F._1
aziendale in oggetto, con tutto ciò che lo compone;

3) condanna (C.F. ) a pagare alla Controparte_1 C.F._1 Parte_1
(C.F. e P.IVA: ) la somma di € 32.533,33, a titolo di canoni di affitto
[...] P.IVA_1
di azienda non corrisposti;

4) condanna (C.F. ) al pagamento in favore della Controparte_1 C.F._1
ricorrente (C.F. e P.IVA: delle spese di lite che Parte_1 P.IVA_1
si liquidano - per le causali di cui in motivazione- in € 3.808,00 a titolo di compenso professionale, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario, Iva e Cpa, se dovute, come per legge.
Ancona 06.05.2025
Il Giudice
Dott.ssa Francesca Perlini
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