TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
IV SEZIONE CIVILE
7677 2019
Verbale di udienza del 20/11/2025
Il Giudice, visto il provvedimento con il quale è stata disposta la trattazione del processo in forma scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., lette le note scritte depositate dalle parti, decide la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dando lettura della seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO T R I B U N A L E D I SANTA MARIA CAPUA VETERE IV^ SEZIONE CIVILE Il Tribunale Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria Feola, al termine dell'udienza di discussione del 20.11.2025 ha pronunziato, dando lettura del dispositivo e della motivazione ex art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 7677 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2019, avente ad oggetto: sfratto per morosità, vertente
TRA
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, giusta procura Parte_1 in atti, dall'Avv. Pasquale Di Stefano;

-RICORRENTE-
E in persona del legale rappresentante pro tempore Controparte_1 rappresentata e difesa, in forza di procura rilasciata agli atti, dall'Avv. Fernando Ludione;

-RESISTENTE IN RICONVENZIONALE-

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da note di trattazione scritta per l'odierna udienza, da intendersi integralmente riportate e trascritte. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, onveniva in giudizio Parte_1 la affinché venisse convalidato la sfratto per Controparte_2 morosità in relazione all'immobile sito in Casapulla, alla via Nazionale Appia n.179 (composto da piano terra, completo di bagno ed antibagno, e piano interrato, completo di bagno, collegati a mezzo vano scala ed ascensore interni), riportato in NCEU, foglio4, numero 44786 e 5422, sub.16,cat.C/1 e condotto in locazione dall'intimata in virtù di contratto di locazione regolarmente registrato in data
28.02.2019.
Deduceva l'intimante:
- di aver concesso in locazione l'immobile sopra descritto, per uso commerciale, alla società intimata, giusto contratto di locazione regolarmente registrato in data 28.02.2019 per la durata di anni 6 con inizio dal 01/02/2019 e termine al 31/01/2025, rinnovabile tacitamente di anni 6, in caso di mancata disdetta;

- che il canone annuo veniva convenuto in € 21.600,00 per le prime due annualità; € 24.000,00 per le successive due annualità; per la restante durata del contratto €26.400,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate, da pagarsi mediante bonifico, entro il giorno 15 di ogni mese;

-che sin dall'inizio del rapporto locatizio, la conduttrice non rispettava le scadenze di pagamento dei canoni, versandoli sempre con notevole ritardo ed ometteva di versare l'intero importo relativo ai canoni di Giugno e Luglio 2019 per i quali versava esclusivamente la somma di € 2000,00 + IVA
(€.1000,00 +iva per ciascuna mensilità), accumulando così una morosità di € 1.952,00 comprensiva di I.V.A., oltre interessi;

-che l'art. 7 del contratto di locazione contemplava una clausola risolutiva espressa: “il mancato pagamento del canone mensile, totale o parziale e delle spese accessorie, comporterà ipso jure, anche in pendenza di contestazione l'immediata risoluzione del presente contratto... con salvezza del risarcimento di ogni danno e spesa per la locatrice”.
- che a nulla erano valsi i solleciti al pagamento, in quanto la conduttrice non aveva provveduto al pagamento del dovuto;

- che era interesse della proprietaria rientrare nella disponibilità dell'immobile.
L'intimante, pertanto, chiedeva il rilascio dell'immobile nonché la risoluzione del contratto in virtù della clausola risolutiva espressa di cui all'articolo 7 del contratto di locazione per fatto imputabile alla conduttrice.
Si costituiva l'intimata, la quale si opponeva alla convalida dello sfratto, sostenendo di avere provveduto alla legittima riduzione del canone di locazione, in seguito alla scoperta, determinata dall'attività di ristrutturazione dei locali, di una falsa dichiarazione della parte locatrice, contenuta nel contratto di locazione, relativa alla destinazione urbanistica dell'immobile locato, ovvero che: il locale seminterrato non aveva la destinazione urbanistica commerciale, ma quella di deposito e ciò impediva l'ottenimento, da parte del Comune, dell'autorizzazione per l'attività commerciale.
L'intimata spiegava, pertanto, domanda riconvenzionale volta alla dichiarazione di nullità/inesistenza del contratto di locazione con condanna della locatrice alla restituzione dei tutti i canoni di locazione corrisposti dalla data di conclusione del contratto, nonché al risarcimento dei danni subiti per gli esborsi effettuati a fronte dei lavori di ristrutturazione operati nell'immobile de quo, oltre al risarcimento da perdita di chances, il tutto con vittoria di spese di giudizio.
Negata l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art.665 c.p.c., disposto il mutamento del rito ai sensi degli artt.667 e 426 c.p.c., entrambe le parti depositavano le memorie integrative ove insistevano nelle relative richieste;
la parte ricorrente, a seguito del mutamento del rito, dava atto, altresì, dell'aggravarsi della morosità per canoni di locazione, atteso il pagamento parziale dei canoni sarebbe stato effettuato dalla conduttrice anche con riguardo alle successive mensilità nelle more giunte a scadenza. chiedeva, pertanto, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della Parte_1 società resistente, in virtù della clausola risolutiva espressa prevista dall'art 7) del contratto o in via subordinata per grave inadempimento della società conduttrice, oltre alla condanna al pagamento della somma pari all'intero canone dal mese di Giugno 2019 – escluso il canone di agosto- all'effettivo rilascio, oltre interessi maturati e maturandi fino al giorno del pagamento.
In via preliminare, va dichiarata la procedibilità dell'azione proposta stante l'evidenza del verbale negativo di conciliazione (versato in atti in copia) redatto dall'organismo di media-conciliazione
“Concilia lex ” in data 19.12.2019
Nel merito, la domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dalla ricorrente risulta fondata e, pertanto, deve essere accolta, mentre alcun fondamento trovano le domande riconvenzionali dispiegate dalla resistente.
Ciò per i motivi di seguito indicati.
Come è noto “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onore della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dell'avvenuto adempimento” (v. Cass.Sez.VI n. 15659/2011).
Quindi, in materia di responsabilità contrattuale, al creditore che agisce per la risoluzione,
l'adempimento e/o il risarcimento dei danni spetta solo provare l'esistenza del titolo negoziale ed allegare l'inadempimento della controparte, mentre è onere di quest'ultima dimostrare, ex art. 1218
c.c., che l'inadempimento deriva da causa a sé non imputabile. Fatta tale premessa e considerato che il rapporto di locazione è dimostrato dal contratto scritto e registrato prodotto dall' intimante, nel caso di specie parte ricorrente allega il mancato pagamento per l'intero dei canoni, mentre l'intimata non nega tale circostanza, ma eccepisce di aver ridotto i suddetti canoni, a fronte dell'inadempimento della locatrice che avrebbe effettuato nel contratto una falsa o comunque non veritiera dichiarazione sulla destinazione urbanistica dell'immobile seminterrato, determinando, in tal modo, un utilizzo solo parziale del locale condotto in locazione.
Si tratta, pertanto, di verificare, la fondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata dalla resistente.
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità: “Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti" (Cass.
14739/2005) e, ancora, “la principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sì che non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, nemmeno nel caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum,” la sospensione della controprestazione è legittima solo se è conforme a lealtà e buona fede”( Cfr. Cass .Sez. III n. 2099/13; Cass. Civ.sez.III,
25/06/2019,n. 16918).
Ritenuto, inoltre, che in tema di inadempimento contrattuale vale la regola secondo cui l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti, l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla situazione oggettiva, con la conseguenza che, qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di difformità o vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore(Cass. n. 8425 del 2006; Cass.n. 2855 del 2005).
Applicando tali principi al caso di specie, di rileva innanzitutto che in nessuna clausola del contratto sottoscritto dalle parti la locatrice ha dichiarato espressamente che il locale seminterrato aveva una destinazione urbanistica commerciale, infatti si legge che
A ciò si aggiunga che le stesse caratteristiche del seminterrato, evincibili ictu oculi, ovvero il fatto che fosse privo di accesso autonomo e che avesse e una collocazione servente rispetto alla parte dell'unità immobiliare sita al piano terra, alcun affidamento sul suo utilizzo quale “negozio” poteva legittimamente ingenerare nella stessa parte conduttrice.
Per cui alcuna differente rappresentazione della realtà è stata posta in essere in sede di sottoscrizione della convenzione contrattuale dalla parte locatrice, ora ricorrente.
La prima di sottoscrivere il contratto aveva visionato il locale come confermato dal CP_1
, legale rappresentante della società conduttrice, il quale, in sede di interrogatorio CP_1 formale confessava di aver visionato il locale oggetto di locazione prima di sottoscrivere il contratto e che il seminterrato era suddiviso in vari ambienti divisi da pareti e da porte di accesso.
La conduttrice accettava i locali nello stato di fatto e di diritto in cui si trovavano, precisamente all'articolo 8 del contratto oggetto di causa si legge “La conduttrice dichiara di aver esaminato i locali di cui trattasi e di accettarli nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e di averli riscontrati adatti all'uso convenuto, esenti da vizi e da difetti”.
Solo successivamente alla stipula del contratto, circostanza confermata dai testi escussi, CP_3 apprendeva dal suo tecnico di fiducia, incaricato all'espletamento di tutta l' attività necessaria per
[...] le autorizzazioni commerciali, che il locale seminterrato aveva dichiarazione urbanistica di deposito.
A riguardo si rammenta che, recentemente, con ordinanza n.14067/23, la Corte di Cassazione ha stabilito che “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative” in quanto “La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e
l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (in tali termini
Cass. n.17986/2014; sono conformi, tra le tante, Cass. n. 1735/2011 e ancora Cass. n. 8303/2008:
“una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui è stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative”.
Il che “significa che, in via di principio, non è onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato” (cfr. Cassazione Civile, sent. 26 settembre 2006, n. 20831;
Cassazione Civile, sent. 13 marzo 2007 n. 5836 e Cassazione Civile, sent. 8 giugno 2007, n. 13395).
Anche di recente, a titolo esemplificativo, la Corte di Cassazione ha avuto modo di osservare come nelle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo l'eventuale carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo della
“res” (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all'uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c. e diano luogo alla responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l'impegno di conseguire detti titoli (Cassazione civile, sentenza n. 20796 del 2018).
Nel caso di specie, gravava sulla l'onere di verificare che le caratteristiche Parte_2 dell'immobile fossero adeguate allo svolgimento della propria attività, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
valutazioni che avrebbe dovuto compiere prima della conclusione del contratto, e non successivamente alla stipulazione dello stesso.
Ed inoltre, dal contratto depositato in atti si evince che nessun onere in capo alla parte locatrice è stato pattuito circa il rilascio e/o l'ottenimento di concessioni o autorizzazioni amministrative e che la stessa non ha prestato alcuna garanzia per una specifica destinazione d'uso.
Alcun inadempimento imputabile alla locatrice è dunque ravvisabile nel caso di specie.
Per converso, priva di giuridica giustificazione causale risulta essere la corresponsione solo parziale dai canoni di locazione.
Aggiungasi, poi, che, già in virtù della clausola risolutiva espressa di cui all'art.7 del contratto, deve ritenersi assolutamente ingiustificata ed illegittima la condotta della Parte_2
A norma del suddetto art.

7. per nessuna ragione il conduttore può ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori e non può far valere alcuna azione o eccezione se non dopo avere eseguito il pagamento delle rate scadute.
Inoltre, sempre l'art.7 del contratto espressamente dispone che il mancato pagamento del canone mensile, totale o parziale, e delle spese accessorie, comporta la risoluzione ipso iure dello stesso.
Ne deriva che la mancata corresponsione per l'intero dei canoni di locazione da parte del conduttore, integra una grave violazione, idonea, per espressa previsione contrattuale, a produrre lo scioglimento del vincolo contrattuale.
Ed, infatti, secondo un costante orientamento giurisprudenziale, la gravità dell'inadempimento – in caso di clausola risolutiva espressa- è oggetto di una presunzione assoluta, non suscettibile di prova contraria, per il solo fatto dell'indicazione dell'obbligazione nella clausola contrattuale.
La clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza (cfr. Cass. Sez. 1, 1 agosto 2007, n. 16993; Cass., Sez. 3, 5 gennaio 2005, n. 167; Cass.,
Sez. 2, 11 luglio 2003, n. 10935; Cass. 23065 dell'11/11/2016 – Tr. Rovigo Sez lav. 16/01/2018).
Per tutto quanto sin ora detto, deve ritenersi pienamente operativa la causa risolutiva espressa e accoglibile la domanda di risoluzione del contratto in virtù di quanto previsto al punto 7 del contratto.
Comunque, è da considerarsi grave l'inadempimento del conduttore anche ai sensi dell'art.1455c.c., in ragione del tempo trascorso, dell'ammontare della morosità e del mancato riscontro ai diversi solleciti.
In conseguenza di tanto, questo giudicante, dichiara definitivamente risolto, per fatto e colpa della resistente, il contratto di locazione per il quale è causa e per l'effetto condanna la società conduttrice in persona del suo legale rapp.te p.t., al rilascio dell'immobile libero da cose e Controparte_1 persone, nonché al pagamento della somma pari all'intero canone dal mese di giugno 2019 – escluso il canone agosto 2029- all'attualità.
Quanto all'ammontare delle somme dovute per i canoni di locazione, si osserva quanto segue.
Dai documenti in atti (cfr., in particolare, il doc. n. 4 della parte resistente) è emerso che la società conduttrice, nel procedere all'autoriduzione del canone, ha iniziato a corrispondere, da giugno 2019
(con esclusione del solo agosto 2019, quando ha pagato l'intero canone) la minore somma di €
1.000,00 al mese, oltre iva al 22% (infatti le distinte di bonifico di cui all'indicato doc. n. 4 indicano l'importo complessivo di € 1.220,00).
La circostanza è stata confermata anche dalla parte locatrice, che poi nel corso del processo ha ribadito il pagamento mensile in misura inferiore alla metà, il che è in linea con quanto desumibile dal contratto – come si dirà di qui a poco – atteso che dal 2023 il canone mensile è pari a 2.200,00 oltre iva.
Nel contratto di locazione, infatti, è stabilito che il canone di locazione: per i primi due anni (quindi dall'1.02. 2019 – 31.01.2021) è pari a € 1.800,00 mensili oltre iva;
per i successivi due anni (quindi dall'1.02.2021 al 31.01.2023) è pari a € 2.000,00 mensili oltre iva;
per gli anni successivi (quindi dall'01.02.2023 ad oggi) è pari a € 2.200,00 mensili oltre iva.
Le somme dovuta sono quindi pari a:
€ 15.200,000 per i canoni da giugno 2019 a gennaio 2021, con esclusione del canone di agosto 2019
(€ 800,00 x 19 mensilità);
€ 23.0000 per i canoni da febbraio 2021 a gennaio 2023 (€ 1000,00 x 23 mensilità);
€ 39.600,00 per le mensilità da febbraio 2023 a novembre 2025 (€ 1.200,00 x 33 mensilità).
Il tutto per un totale di € 77.800,00.
A tale somma € 77.800,00 deve aggiungersi l'IVA al 22%) per un totale complessivo finale di € 94.916,00, oltre legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Le somme dovute per differenza, rispetto a quanto già pagato, sono dunque le seguenti
Quanto alla data dell'esecuzione, avuto riguardo all'uso cui l'immobile era destinato e tenuto, altresì, conto del tempo da cui si protrae la morosità, si ritiene doversi fissare alla data del 30.01.2026.
Le domande dispiegate in riconvenzione da parte resistente, invece, non possono trovare accoglimento.
Quella avente ad oggetto la restituzione dei canoni alla luce di quanto esposto in ordine all'assenza di alcun inadempimento da parte della locatrice, mentre la riconvenzionale avente ad oggetto la pretesa risarcitoria quantificata nella misura dell'investimento svolto dalla conduttrice, per difetto di allegazione.
Si rammenta che chi agisce per il risarcimento del danno ha l'onere di allegare tutti gli elementi (fatto; nesso causale materiale;
danno-evento; nesso causale giuridico;
danno conseguenza;
elemento subiettivo) costitutivi della fattispecie di responsabilità e che il danno risarcibile ai sensi dell'articolo
1223 c.c. derivante da inadempimento o ritardo, comprende sia il danno emergente che il lucro cessante purché siano conseguenza immediata e diretta del fatto dannoso.
Nel caso di specie, non si ravvisa alcun inadempimento in capo alla società locatrice, in quanto la conduttrice, prima della conclusione del contratto, ha dichiarato di avere visionato i locali e di averli ritenuti adatti all'esercizio della propria attività.
Tutti i presunti ed asseriti investimenti sono, pertanto, direttamente collegati e fatti unicamente per lo svolgimento dell'attività commerciale (per scelta di politica economica della ) Controparte_2
Basti pensare che le fatture ed i preventivi di spesa prodotti della a supporto Parte_3 degli asseriti danni, attestano spese che non hanno alcun collegamento diretto ed immediato con la stipulazione del contratto di locazione oggetto di causa e non fanno altro che provare l'acquisto di manichini per l'esposizione della merce ( fatt. del 5/4/19) di un registratore di cassa (vedi fatt. del
7/4/19, dell'1/6/19 e del 6/6/19) di vari tipi di lampade e materiale elettrico etc.
Spese che in alcun modo sono riconducibili alla Parte_4
ad ogni modo, che le parti hanno convenuto nel contratto che tutte le spese di riparazione
[...] sono a carico della conduttrice, anche in deroga all'art.1609 cod.civ. ed, inoltre, si evidenzia che al successivo art. 8) è previsto che la parte conduttrice “si impegna a non apportare modifiche e/o innovazioni tranne che per quelle opere che possono essere tolte in qualunque momento senza danno, in ogni caso occorrerà la preventiva autorizzazione scritta…. per le une e le altre non avrà diritto ad alcuna indennità”.
Pertanto, alcun indennizzo o alcun risarcimento può essere riconosciuto in favore della CP_1
[...] Relativamente al danno per la perdita di chance, tale tipologia di danno non può trovare accoglimento.
Il risarcimento da perdita di chance può essere invocato solamente quando il danneggiato dimostri che, a causa dell'illecito altrui, egli ha perso una concreta opportunità di guadagno.
Orbene, non si comprende quale danno da perdita di chance abbia subito la società , che Parte_2 dall'inizio della locazione sino all'attualità ha continuato ad esercitare la propria attività commerciale senza soluzione di continuità nei locali della Parte_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo:


P. Q. M

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Il Tribunale Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria Feola, definitivamente pronunciando sulla causa n. 7677 /2019, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
a) accoglie la domanda principale e per l'effetto:
- dichiara definitivamente risolto il contratto di locazione per cui è causa, per grave inadempimento della conduttrice e per l'effetto ordina alla società il rilascio CP_1 dell'immobile libero e vuoto di persone e cose, in favore di;
Parte_1
b) fissa per l'esecuzione la data del 30.01.2026;
c) condanna la società in persona del suo legale rapp.te p.t. al pagamento, in CP_1 favore di , della somma di € 94.916,00, oltre legali dalle singole scadenze al soddisfo;
Parte_1
d) rigetta le domande riconvenzionali;

e) condanna la società al pagamento, in favore di , delle spese di CP_1 Parte_1 giudizio, che liquida in complessivi € 10.200,00, di cui € 200,00 per spese e € 10.000,00 per compensi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, da attribuirsi al procuratore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere all'udienza del 20.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Feola