TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
Il giorno 24/01/2025, alle ore 9:48, di fronte al Giudice Onorario di Pace dott. Paolo
Sconocchia, viene chiamata la causa iscritta causa civile iscritta al n. 4577/2019 Ruolo
Generale, promossa da
(avv. Gennaro Contardi – avv. Marina Valentinetti) Parte_1
- attrice - nei confronti di
(avv. Benito De Controparte_1
Simone)
- convenuta -
Per parte attrice è presente l'avv. Gennaro Contardi anche in sostituzione dell'avv.
Marina Valentinetti.
Per parte convenuta è presente l'avv. Addolorata Oliva in sostituzione dell'avv. Benito
De Simone.
I difensori delle parti discutono la causa illustrando ciascuno la rispettiva posizione e, comunque, riportandosi ai loro scritti difensivi chiedendo l'accoglimento delle conclusioni ivi contenute e contestando le rispettive deduzioni avversarie.
Il Giudice udite le conclusioni delle parti, si ritira in camera di consiglio per la redazione della sentenza, esonerando le stesse a ricomparire per la pronuncia della sentenza.
All'esito della camera di consiglio, assenti le parti, a ciò espressamente autorizzate, il
Giudice, al termine della sua redazione, pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della contestuale decisione resa ex art. 281 sexies ed allegata al presente verbale, che viene chiuso alle ore 15:18.
Il Giudice Onorario di Pace
Paolo Sconocchia

Pag. 1 di 16

REPUBBLICA ITALIANA Oggetto
In nome del Popolo italiano Usucapione
TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA Inversione detenzione art. 1141 Codice civile Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, in persona del Giudice Onorario di Pace dott. Paolo Sconocchia, nella causa civile iscritta al n. 4577/2019 Ruolo G. Lav. Prev. Ass., promossa da
(avv. Gennaro Contardi – avv. Marina Valentinetti) Parte_1
- attrice - nei confronti di
(avv. Benito De Controparte_1
Simone)
- convenuta - ha emesso, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c, all'udienza del 24 gennaio 2025, leggendo la motivazione ed il dispositivo, facenti parte integrante del verbale di udienza, la seguente
SENTENZA
Con atto di citazione notificata in data 02/09/2019 ha convenuto Parte_1
in giudizio la società chiedendo Controparte_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Perugia – Sezione Civile, in persona dell'Ill.mo Sig.
Giudice Unico, dichiarata la propria competenza per valore e per territorio, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, dichiarare l'usucapione da parte della
Sig.ra del locale autorimessa in Perugia, Via Tuscania N. 136, Parte_1
palazzina A, scala S, piano interrato, N. 4, di mq. 23 (ventitre); riportato nel Nuovo
Catasto Edilizio Urbano del Comune di Perugia al foglio 283, particella 400, subalterno 59, zona censuaria 2, Via Tuscania, piano S1, categoria C/6, classe 6, consistenza mq. 23, superficie catastale mq. 26, rendita catastale € 42,76=; compreso nei confini: area di manovra, locale autorimessa di proprietà Parte_2
distacco, locale autorimessa di proprietà salvo altri e più precisi Parte_3
Pag. 2 di 16 confini; e del locale soffitta nella stessa palazzina A, scala A, piano soffitte, N. 24P, per possesso pacifico, continuato ed ininterrotto ultraventennale. Con vittoria di spese
– compreso il contributo unificato di cui appresso, anche nel dannato caso di integrale compensazione delle spese – funzioni ed onorari del presente giudizio”.
A sostegno della domanda ha dedotto:
- di avere posseduto, per oltre venti anni, in maniera pacifica, continuata ed ininterrotta il locale autorimessa in Perugia, Via Tuscania N. 136, palazzina A, scala S, piano interrato, N. 4, di mq. 23, riportato nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di
Perugia al figlio 283, particella 400, subalterno 59, zona censuaria 2, Via Tuscania, piano S1, categoria C/6, classe 6, consistenza mq. 23, superficie catastale mq. 26, rendita catastale 42,76 (v. documento 1); compreso nei confini: area di manovra, locale autorimessa di proprietà distacco e locale autorimessa di proprietà salvo Parte_3
altri e più precisi confini;
e del locale soffitta nella stessa palazzina A, scala A, piano soffitte, N. 24P.
- di avere iniziato a detenere l'immobile a partire dal 19 novembre 1996, ricevendolo dall'allora proprietaria Cos. iniziando poi, a partire dal mese di gennaio 1997 CP_2
a manifestare a quest'ultima la volontà di appropriarsene in via esclusiva, senza che la stessa eccepisse alcunché;
- di avere, a partire dal gennaio 1997, pagato sempre tutte le spese condominiali e tutte le imposte sui predetti immobili;

- di avere, a partire dal marzo 2005, unitamente all'appartamento in Perugia, Via
Tuscania N. 136, terzo piano, di sua proprietà, concesso in locazione a diversi conduttori l'immobile di cui è causa, percependone i canoni di locazione.
Si è costituita in giudizio la società Controparte_1
contestando la domanda avversa e sostenendo di avere sempre avuto possesso sull'immobile di esclusiva proprietà.
La società convenuta ha inoltre evidenziato come l'attrice, già in sede di opposizione agli atti esecutivi nell'ambito del procedimento di esecuzione immobiliare iscritto presso il Tribunale di Perugia al n. 162/2016 R.G. e promosso dalla società Parte_4 nei suoi confronti, avesse allegato “di essere nel diritto di rivendicare la
[...] proprietà del bene” oggetto del presente giudizio in forza di un contratto preliminare di acquisto, non trascritto, stipulato con la Cos. soggetto non proprietario CP_2 dell'immobile; ha precisato che il procedimento di opposizione atti esecutivi si era
Pag. 3 di 16 concluso con il rigetto dalla domanda per inidoneità del titolo azionato al trasferimento della proprietà dell'immobile e per assenza del fumus boni iuris utile all'usucapione del bene pignorato, avendo il giudice dell'esecuzione testualmente osservato:
“- Secondo le prospettazioni dell'opponente, la stessa avrebbe iniziato ad usare il bene in virtù del contratto preliminare del 1996;
- In mancanza di altri elementi, anche qualora si ritenesse che il garage sia stato effettivamente utilizzato ininterrottamente dall'opponente fino ad oggi, sia disponibilità del bene sia stata concessa al promissario acquirente quale detenzione da parte del promissario venditore, dovendosi quindi escludere un possesso uti proprietario;

- Non risulta d'altronde, un atto rilevante quale interversione del possesso;

- La concessione a terzi dell'uso dell'immobile, anche qualora dimostrata, non è sufficiente a dimostrare la sussistenza di un possesso utile all'usucapione della proprietà, essedo compatibile anche con la detenzione del promissario acquirente;

- Dagli atti, pertanto, ed in particolare dai sopralluoghi effettuati nella presente procedura esecutiva non vi sono riscontri ad un effettivo utilizzo del bene da parte dell'opponente”.
La società convenuta ha, pertanto, concluso chiedendo il rigetto della domanda attorea infondata sia in fatto che in diritto.
Con ordinanza del 13/10/2020 l'allora giudice assegnataria ha concesso alle parti i termini previsti dall'art. 183, comma sesto, del c.p.c.; la causa è stata poi riassegnata allo scrivente che, con ordinanza del 04/03/2020 ha ammesso la sola prova per testi articolata dall'attrice.
La causa è stata pertanto istruita mediante l'escussione dei testi di parte attrice Parte_5
, , e, all'esito, è stata rinviata all'odierna
[...] Testimone_1 Testimone_2
udienza di precisazione delle conclusioni e di discussione orale per la sua definizione ai sensi dell'art. 281 sexies del codice di procedura civile.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
01. Presupposti della domanda di usucapione
Preliminarmente, in punto di diritto, deve essere opportunamente osservato che l'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario fondato sul possesso qualificato, esercitato in modo pubblico e pacifico, protrattosi per un determinato periodo di tempo.
Pag. 4 di 16 L'acquisto di un bene per usucapione presuppone la sussistenza di un “corpus”, accompagnata dall' “animus possidendi”, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, che si protragga per il tempo previsto per il maturarsi dell'usucapione.
Pertanto, chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l'altro, non solo del corpus, ma anche dell'“animus” (Cass. n. 18215/2013; Cass. n. 975/2000).
Ai fini dell'usucapione è, infatti, necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione consentiti dal proprietario o anche atti tollerati dallo stesso titolare del diritto dominicale.
Non è ovviamente sufficiente ai fini dell'usucapione un'attività corrisponde all'esercizio della proprietà o altro diritto reale compiuta con l'altrui tolleranza, come previsto dall'art.1144 del codice civile.
Occorre ulteriormente osservare che, nel caso di specie, pur non essendo stato prodotto alcun documento in merito, deve considerarsi circostanza pacifica tra le parti quella secondo cui l'attrice ha ricevuto inizialmente dalla Cos. il bene oggetto della CP_2
domanda di usucapione sulla base di un contratto preliminare di compravendita.
È, altresì, indiscutibile e comunque non diversamente provato che la società Cos.
[...]
non fosse né sia mai stata formalmente proprietaria del bene, se pur è vero che la CP_2
stessa risulta essere partecipata dalla società Carrubba S.a.s., che detiene il 50% delle sue quote azionarie (cfr. visura camerale della società convenuta sub doc. n. 14 del fascicolo di parte attrice).
Ciò opportunamente precisato, pur non essendo stato prodotto in atti il relativo documento, deve anzitutto ritenersi che l'asserito contratto preliminare tra la società
Cos. e la odierna parte attrice sia sussumibile nella promessa di vendita da CP_2 parte di terzi che trova la sua disciplina nell'art. 1478 del codice civile, il quale impegna il venditore (o, come nel caso di specie, il promissario venditore) a procurarne l'acquisto al compratore, evenienza che, ovviamente, non si è verificata nella fattispecie oggetto della presente decisione.
Pag. 5 di 16 In ogni caso, appare evidente che quando, con la promessa di vendita, viene convenuta ed eseguita la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, e la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente si fonda, in sostanza, sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori sicché la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141 del Codice civile (Corte di Cassazione,
Sezioni Unite, 27 marzo 2008, n. 7930; Sez. I, I marzo 2010, n. 4863; Sez. Il, 26 aprile
2010, n. 9896; Sez.II, 22 marzo 2011, n. 6489; cfr., recentemente, Corte di Cassazione,
Sezione 2 Civile, Ordinanza 18 settembre 2024, n. 25091).
Invece, nel caso di un atto inefficace (ad es. nel caso di contratto stipulato dal falsus procurator: Sez. II, 15 dicembre 1984, n. 6584; Sez. I, 14 maggio 1997, n. 4258; Sez.
II, 7 febbraio 2008, n. 2860; Sez. Un., 3 giugno 2015, n. 11377), poiché la circostanza che la traditio venga eseguita in virtù di un contratto che, pur inefficace, risulta comunque diretto a trasferire la proprietà del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che la relazione di fatto instauratasi tra l'accipiens e la res tradita sia sorretta dall'animus rem sibi habendi (cfr., con riguardo alla vendita nulla, Sez. Il, 29 luglio
2004, n. 14395; Sez. Il, 4 giugno 2013, n. 14115; cfr. anche Cass. civ. sez. II,
17/06/2021, n. 17388): tuttavia, come già anticipato, la fattispecie oggetto del presente giudizio non rientra in questa ultima ipotesi, dovendosi ritenere pacifico che il bene oggetto della domanda di usucapione è inizialmente entrato nella disponibilità dell'attrice a mero titolo di detenzione, essendo correlato alla stipulazione di un contratto preliminare di compravendita improduttivo dell'effetto traslativo previsto dall'art. 1376 del Codice civile;
con conseguente inoperatività dell'art. 1141, primo comma, del Codice civile laddove, come noto, riconosce l'applicabilità della presunzione della sussistenza del possesso in capo a colui che esercita il potere di fatto sul bene ove non sia offerta una prova contraria sull'inizio dell'esercizio della relazione di fatto semplicemente come detenzione, come invece accaduto nel caso di specie.
Come già detto, ai fini della sussistenza del possesso utile per usucapire, oltre al riscontro di un comportamento continuo e non interrotto incombe sull'attore la
Pag. 6 di 16 dimostrazione della cosiddetta “interversio possessionis”, tale da consentirgli di mutare il titolo originario di questo rapporto con la cosa, ai sensi dell'art. 1141, comma secondo, del Codice civile (cfr. Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2019, n. 20508; si veda anche Cassazione civile sez. II, 06/02/2019, n.3487, secondo cui “… in tema di usucapione, l'assolvimento dell'onere probatorio gravante su chi invoca l'acquisto a titolo originario della proprietà, pur dovendo essere apprezzato con particolare rigore, è comunque soggetto alla regola della “preponderanza dell'evidenza” o “del più probabile che non” propria del processo civile e non a quella della prova “oltre il ragionevole dubbio” propria del processo penale, stante l'equivalenza dei valori in gioco tra le due parti contendenti nel processo civile e la diversità di quelli in gioco tra accusa e difesa in quello penale…”.
Ancora, in materia di usucapione, nell'indagine diretta a stabilire se una attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza ex art. 1144 del Codice civile e sia, perciò, inidonea all'acquisto mediante possesso, la lunga durata dell'attività medesima può integrare, unitamente ad altri, un elemento presuntivo della esclusione di detta situazione di tolleranza e della sussistenza di un vero e proprio possesso.
Infatti, a differenza dei casi in cui sussistano vincoli di parentela (nei quali è plausibile il mantenimento di un atteggiamento tollerante anche per un lungo arco di tempo), normalmente, il protrarsi nel tempo di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale, può integrare un elemento presuntivo di esclusione della tolleranza in caso di rapporti labili e mutevoli o, anche, inesistenti.
02. Esiti dell'istruttoria e conclusioni
Fatte le suddette debite premesse in punto di diritto, ai fini della decisione occorre verificare se, sulla base della documentazione prodotta dalle parti e degli esiti della prova testimoniale espletata, sussistano tutti i presupposti per riconoscere la fondatezza della domanda di usucapione avanzata dall'attrice.
La documentazione prodotta dall'attrice non contiene elementi dirimenti ai fini della decisione.
In particolare, l'attrice ha prodotto sia il bilancio gestionale del Controparte_3
relativo all'anno 2016, sia la comunicazione del 22/02/2020 ai
[...] condomini, da parte dell'amministratore di condominio, relativa al riparto delle spese
(doc. n. 5 e n. 4 del fascicolo di parte attrice).
Pag. 7 di 16 In assenza di allegazioni descrittive del loro contenuto, l'unico elemento rilevante di cui lo scrivente può prendere atto è che dal secondo di detti documenti risulta come condomino anche la società convenuta.
L'attrice ha, poi, depositato copia di alcuni contratti di locazione, relativi all'immobile sito in Via Tuscania n. 136, piano 3 e stipulati con:
- , datato 15/02/2005, di cui sembra essere stata prodotta anche la Controparte_4
comunicazione di cessione del fabbricato, in cui viene fatto solo un generico riferimento alla concessione in locazione, oltre ai tre vani utili, di un non meglio identificato accessorio (doc. n. 6 e n. 9 del fascicolo di parte attrice);
- di cui sono state prodotte le sole prime due pagine, in cui viene Controparte_5 fatto riferimento esclusivo alla composizione dell'appartamento concesso in locazione abitativa (doc. n. 7 del fascicolo di parte attrice);
- , datato 15/12/2008, in cui viene fatto Controparte_6 riferimento esclusivo alla composizione dell'appartamento concesso in locazione abitativa (doc. n. 8 del fascicolo di parte attrice);
- , datato 24/07/2014, in cui pure viene fatto riferimento esclusivo Controparte_7 alla composizione dell'appartamento concesso in locazione abitativa con l'indicazione dei dati catastali identificativi (doc. n. 10 del fascicolo di parte attrice).
Solamente gli ultimi due documenti contrattuali risultano assoggettati alla registrazione presso l'Ufficio delle Entrate.
Quanto agli esiti dell'attività istruttoria orale espletata si osserva quanto segue.
Il teste dichiaratosi legale rappresentante della Arch Immobiliare Parte_5 incaricata dell'amministrazione condominiale del condominio di via Tuscania 136, ha precisato che tale attività è seguita, in prima persona, dal proprio figlio Controparte_8
che intrattiene rapporti con i condomini e, pertanto, di non conoscere personalmente i singoli condomini.
Il teste, per tali ragioni, ha solo potuto confermare che l'attrice “risulta nell'anagrafe condominiale quale titolare dell'appartamento e garage dello stabile, di cui è causa;
preciso che tale anagrafe è quella che ho ricevuto dalla precedente amministrazione condominiale che ha svolto la sua attività fino ad oltre 10 anni fa, non so essere più preciso sul punto”.
Lo stesso ha anche precisato che “Per quanto concerne le spese condominiali,
l'amministrazione ha sempre attribuito gli oneri condominiali dell'appartamento e del
Pag. 8 di 16 garage alla sig.ra e, di conseguenza, le sono state inviate i solleciti di Pt_1
pagamento e non risultano morosità in atto. Allo stesso tempo, risultando nell'anagrafe del condominio, le sono state inviate le convocazioni per le assemblee condominiali, ma non so se vi abbia o meno partecipato”.
La teste ha confermato che l'attrice nel dicembre 2008 - Testimone_1 gennaio 2009 le aveva concesso in locazione l'abitazione con relativo garage, detenendoli per circa due anni;
ha dichiarato di non ricordare “… se nel contratto vi fosse incluso anche il garage;
però la signora ci disse che potevamo Pt_1 utilizzarlo e, pertanto, l'abbiamo utilizzato soltanto noi. La ci dette le chiavi Pt_1
per aprire la saracinesca basculante;
io ed il mio compagno ci mettevamo due automobili e ci riponevamo la legna per il camino”, nonché di avere eseguito il pagamento dei canoni esclusivamente all'attrice, precisando che “… nessun altro ha mai avanzato pretese creditorie in tal senso né mai terze persone hanno avanzato pretese in ordine alla proprietà dell'immobile”.
Infine, il teste figlio degli allora soci della Cos. Testimone_2 CP_2
(inizialmente con denominazione Settevalli S.r.l.) ha premesso che detta società, attorno agli anni novanta, “… stava edificando due fabbricati in via Tuscania. Io mi trovavo tutti i giorni in cantiere e seguivo anche le vendite dei singoli appartamenti realizzati, tra cui la compravendita di una mansarda acquistata dalla sig.ra Parte_1
. In quell'occasione, proposi alla medesima anche l'acquisto di un garage
[...]
ma, la stessa, non avendo al momento disponibilità economiche, non provvide al suo acquisto. Ultimato il cantiere, rimasero invenduti alcuni garage in quanto realizzati in numero superiore agli appartamenti, rispetto ai quali i soci della (tra i quali CP_9
vi era anche la decisero di dividerseli tra loro;
il garage Controparte_1
oggetto del presente giudizio era stato predestinato alla e poi Controparte_1 venne fatto oggetto di compromesso tra l'odierna attrice e la circostanza di CP_9
cui era pienamente a conoscenza la che incassò il prezzo di vendita. Controparte_1
Fui io stesso a portare i soldi alla , ricordo che la pagò tutto il CP_1 Pt_1 prezzo pattuito. Oggi la non esiste più”. CP_9
Il teste ha poi precisato di avere “… consegnato alla sig.ra le chiavi del Pt_1
garage in prossimità del compromesso. Da quel che ricordo, quest'ultima pagò il prezzo pattuito un po' alla volta, per cui non si addivenne alla stipula del definitivo”.
Pag. 9 di 16 Dalla lettura degli atti di causa emerge chiaramente la pacifica, pubblica e ininterotta disponibilità da parte dell'attrice del bene oggetto della domanda di usucapione, di cui la società convenuta era ben consapevole tanto da avere ammesso, anche nell'ambito della succitata procedura di opposizione agli atti esecutivi, che l'attrice doveva ritenersi occupante, seppur “abusiva”, del garage, riservandosi di agire in giudizio per ottenerne la restituzione (doc. n. 2 del fascicolo di parte convenuta).
In assenza di prova documentale sul punto, la testimonianza di assume Testimone_2
una prima rilevanza ai fini della decisione in quanto fornisce la prova che l'attrice, con l'acquisto dell'appartamento, non addivenne anche all'acquisto di un locale garage, per cui non è dubitabile che quello a cui gli altri testi hanno fatto riferimento sia proprio il locale oggetto della domanda di usucapione.
Sebbene le deposizioni dei primi due testi possono essere circoscritte ad un periodo limitato e più prossimo all'attualità, tale da non consentire di per sé la concretizzazione del presupposto temporale ventennale utile ai fini dell'acquisto della proprietà immobiliare per usucapione, va anche osservato che deve considerarsi pacifica tra le parti, in quanto non contestata dalla società convenuta (neanche, stando a quanto prodotto nel presente giudizio, nella procedura di opposizione agli atti esecutivi N.R.E.
162/2016: cfr. doc. n. 2 e doc. n. 3 del fascicolo di parte convenuta), la circostanza che all'odierna attrice il locale oggetto della domanda di usucapione sia stato consegnato già dal 09/11/1996 o, comunque a partire dal gennaio 1997.
Il teste ha anche dichiarato che l'attrice, sebbene “un po' alla volta”, aveva Tes_3 pagato all'odierna società convenuta il prezzo per l'acquisto dell'immobile circostanza che, se non può essere ovviamente sufficiente al trasferimento della proprietà immobiliare attesa la necessità del rigoroso rispetto della forma scritta secondo la previsione dell'art. 1350 n. 1, del Codice civile, unitamente alla ricezione di detto prezzo da parte della società proprietaria del bene, deve essere oggetto di valutazione al fine di verificare la sussistenza o meno di una chiara manifestazione dell'attrice nei confronti della società convenuta di volersi comportare come nuova proprietaria del garage.
In altri termini, occorre verificare se, a fronte di una iniziale detenzione da parte dell'odierna attrice dell'immobile conseguente ad un pacifico (seppure, nel presente giudizio, mai documentato) patto preliminare intervenuto tra quest'ultima e la società
Cos. il versamento, da parte dell'odierna attrice e la ricezione da parte CP_2
Pag. 10 di 16 dell'odierna società convenuta, del prezzo di vendita consentano di configurare quel mutamento della detenzione in possesso richiesto ai fini dell'usucapione dall'art. 1141, comma secondo, del Codice civile.
Ai sensi dell'art. 1141 del Codice civile “Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione.
Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga ad essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore. Ciò vale anche per i successori a titolo universale”.
Nel caso di specie, si ribadisce, l'attrice ha iniziato a godere del garage in virtù di un preliminare di compravendita e non per un fatto proprio, con la conseguenza che ha iniziato ad esercitare il potere di fatto sul bene in qualità di detentrice.
Infatti, la presunzione di possesso, previsto dalla norma e riferibile al momento iniziale dell'esercizio del potere di fatto sulla cosa (Cass., Sez. 2, 10/12/2013, n. 27584), non opera quando la relazione con il bene derivi non da un atto materiale di apprensione della res posta in essere dall'interessato, ma da un atto o da un fatto del proprietario a beneficio del detentore, poiché in tal caso l'attività del soggetto che dispone della cosa non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario ma sulla base del suo consenso.
Tale considerazione non muta neanche con riferimento al caso di specie, caratterizzato dal fatto che l'attrice ha iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa in base ad un preliminare intervenuto con un soggetto non proprietario, in quanto tale negozio non
è comunque idoneo a consentire l'immediato effetto traslativo della proprietà e, dunque, del possesso sul bene, pur se proveniente da un terzo.
Essendo pertanto applicabile il secondo comma della suddetta disposizione, ricade sull'attrice non solo la dimostrazione della sussistenza dei presupposti sopra richiamati ma, ancor prima, la dimostrazione di avere invertito l'originario il potere di fatto da detenzione a possesso uti dominus, mediante il compimento di idonei e inequivocabili atti materiali di interversione.
A tal proposito, la Suprema Corte di Cassazione ha sempre mantenuto fermo il principio secondo cui l'interversione da detenzione in possesso non può consistere in un atto volitivo interiore del detentore, ma deve estrinsecarsi in uno o più atti esteriori
Pag. 11 di 16 che “manifestano inequivocabilmente al possessore la determinazione del detentore di iniziare a possedere la cosa in nome e per conto proprio e di convertire così in possesso la detenzione da lui esercitata fino a quel momento” (così, tra le altre, Cass.
26521/2020 e, recentemente, Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 24 giugno 2024, n. 17298).
Anche recentemente, la Corte di Cassazione ha affermato tale principio, osservando che “L'interversione idonea a trasformare la detenzione in possesso non può avvenire mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in un uno o più atti esterni, sebbene non riconducibili a tipi determinati, dai quali sia consentito desumere la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta in opposizione al possessore, e può anche realizzarsi mediante il compimento di attività materiali in grado di manifestare inequivocabilmente l'intenzione di esercitare il possesso esclusivamente nomine proprio, purché il mutamento del titolo non derivi da causa proveniente da un terzo e purché l'opposizione risulti inconfondibilmente rivolta contro il possessore e cioè contro colui per conto del quale la cosa era detenuta, in guisa da rendere esteriormente riconoscibile all'avente diritto che il detentore ha cessato di possedere nomine alieno e che intende sostituire al preesistente proposito di subordinare il proprio potere a quello altrui, l'animus di vantare per sé il diritto esercitato, convertendo così in possesso la detenzione, anche soltanto precaria, precedentemente esercitata (Cass., Sez. 1, 28/2/2006, n. 4404; Cass., Sez. 2,
10/10/2007, n. 21252)” (Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Ordinanza 25 dicembre 2024, n. 34450).
In particolare, la Corte di Cassazione ha osservato, sul punto, che la richiesta manifestazione esteriore dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, può verificarsi “esclusivamente in conseguenza: a) dell'intervento di una causa proveniente da un terzo, per tale dovendosi intendere (non già un mero comportamento materiale, ma) qualsiasi atto
(posto in essere dal detentore con un terzo ovvero con lo stesso possessore mediato) che, indipendentemente dalla perfezione, validità, efficacia dell'atto medesimo, sia diretto al trasferimento del diritto idoneo a legittimare il possesso;
ovvero b) dell'opposizione del detentore contro il possessore, che può aver luogo sia giudizialmente che extragiudizialmente e che, pur attraverso il compimento di sole
Pag. 12 di 16 attività materiali, ove manifestino in modo inequivocabile e riconoscibile dall'avente diritto l'intenzione del detentore di esercitare il potere sulla cosa esclusivamente nomine proprio, vantando per sé il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del titolare della cosa (Cass. n. 27584 del 2013; Cass. n.
5419 del 2011; Cass. n. 1296 del 2010), dev'essere specificamente ed inconfondibilmente rivolta contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento e, quindi, tradursi in atti ai quali possa riconoscersi il carattere di una concreta opposizione all'esercizio del possesso da parte sua (Cass. n. 26327 del 2016, in motiv.; Cass. n. 27584 del 2013, in motiv.;
Cass. n. 6237 del 2010; Cass. n. 2392 del 2009): … non sono, pertanto, sufficienti atti corrispondenti all'esercizio del possesso, che di per sé denunciano unicamente un abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene
(Cass. n. 14593 del 2011; Cass. n. 10289 del 2018), né atti che si traducano nell'inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita, verificandosi in questo caso una ordinaria ipotesi di inadempimento contrattuale (Cass. n. 12007 del 2004; Cass. n. 7337 del 2002)” (Così, Corte di
Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza,11 aprile 2019, n. 10186).
Tali atti esterni sono stati individuati, ad esempio, nell'edificazione, senza il consenso del proprietario, di un fabbricato su un terreno ricevuto in detenzione, costituendo tale comportamento una estrinsecazione di una facoltà tipica del diritto dominicale (in questi termini: Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Ordinanza 25 dicembre 2024,
n. 34450; Cass., Sez. 2, 26/9/2024, n. 27144; Cass., Sez. 2, 10/12/2013, 27584; Cass.
19/12/2011 n. 27521; Cass. 2010, n. 1296; Cass., 31/5/2006, n. 12968).
Nel caso di specie, può anche concludersi che l'attrice si sia comportata nei confronti di terzi (nella specie, Condominio e conduttori) come proprietario-possessore, essendo emerso dalla prova testimoniale che la medesima aveva provveduto al pagamento degli oneri condominiali e autorizzato i conduttori a servirsi del garage, mentre non ha trovato alcun riscontro probatorio la deduzione spese nell'atto di citazione che avesse anche sostenuto i costi delle imposte su detto bene.
Ma detta circostanza (vale a dire il comportamento verso il Condominio e verso i propri conduttori) non è di per sé sufficiente ad integrare l'interversione della detenzione in possesso prevista dall'articolo 1141, comma 2, del Codice civile né nella forma dell'opposizione del detentore contro il possessore né, tantomeno, in quella della
Pag. 13 di 16 causa proveniente dal terzo, in quanto essendo pur vero che, in linea generale,
l'elemento dell'animus può eventualmente essere desunto in via presuntiva dall'elemento materiale del corpus se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà (cfr. Cass. civ. Sez. II, 6.8.2004 n. 15145), nel caso di specie essendo pacifico che l'esercizio del potere di fatto sul bene è iniziato come detenzione, quel che difetta è la specifica direzione e la inequivocabile manifestazione dell'opposizione da parte del detentore nei confronti del possessore mediato (vale a dire della odierna società convenuta).
Per quanto sopra già detto, non può considerarsi "una causa proveniente da un terzo" la stipulazione con la Cos. di un preliminare di compravendita (peraltro, CP_2
come pure già detto, mai prodotto in giudizio, anche se, ai fini della presente decisione, se ne deve ritenere la sussistenza in quanto circostanza da considerarsi pacifica tra le parti), poiché tale ipotesi presuppone un qualsiasi atto di trasferimento del diritto idoneo a legittimare il possesso, indipendentemente dalla perfezione, validità, efficacia dell'atto medesimo, mentre non è sufficiente un atto che, sebbene proveniente dal terzo, poteva avere solo effetti obbligatori e non traslativi rispetto alla proprietà del garage.
Né sussiste alcun espresso atto di “opposizione”, giudiziale o stragiudiziale compiuto dall'attrice, se non quello di opposizione agli atti esecutivi compiuto nel procedimento
N.R.E. 162/2016 che, ovviamente, non può assumere alcun rilievo essendo intervenuto, per quanto desumibile dagli atti di causa, solo recentemente, vale a dire tra il 2018 e il 2019.
Quel che resta da verificare è se l'inversione del possesso possa essere soddisfatto dall'avvenuto integrale pagamento del prezzo concordato nel preliminare, secondo quanto risultante dalla deposizione del teste Tes_2
Già in astratto tale evenienza risulta difficilmente sussumibile all'interno di una delle due previsioni che l'art. 1141, secondo comma, del Codice civile richiede ai fini del riconoscimento del mutamento della detenzione in possesso.
Peraltro, contro una tale interpretazione militano i costanti e conformi arresti della giurisprudenza di legittimità e di merito, secondo cui "il promissario acquirente di un bene immobile il quale, in virtù di un contratto preliminare di compravendita, da un lato, anticipi in tutto o in parte il pagamento del prezzo e, dall'altro, ottenga
l'immediata immissione nel godimento del bene per effetto dell'esecuzione anticipata
Pag. 14 di 16 della consegna della res da parte del promittente venditore, non può essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, non avendo egli l'animus possidendi che, essendo uno stato di fatto, non può essere trasferito"
(cfr., in tal senso, Cass. Sez. Un. 7930/2008; Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile,
Ordinanza 24 ottobre 2023, n. 29447).
Tale conclusione deriva dalla considerazione, anch'essa sopra più volte accennata, che la consegna del bene e l'anticipato pagamento del prezzo non sono indici della natura definitiva della compravendita, potendo solo il contratto definitivo produrre l'effetto traslativo reale: “conseguentemente, la disponibilità del bene conseguita dal promissorio acquirente, in quanto esercitata nel proprio, interesse, ma "aliena nomine", in assenza dell'"animus possidendi", ha natura di detenzione qualificata e non di possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di una sopraggiunta
"interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141, secondo comma, cod. civ.
(cfr. anche Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Ordinanza 24 giugno 2022, n.
20430; Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 16 marzo 2016, n. 5211; Corte di Cassazione, Sezione 1 Civile, Sentenza 1 marzo 2010, n. 4863; Corte di Cassazione,
Sezioni Unite n. 7930/2008).
In altri termini, l'attrice non solo non ha dimostrato la sussistenza di alcun atto giuridicamente rilevante che abbia modificato il titolo da detenzione in possesso ai sensi dell'art. 1141, comma secondo, del Codice civile ma, ancor prima, non ha neppure allegato con che modalità e tramite quali strumenti avesse reso palese, in maniera inequivocabile e riconoscibile, alla società convenuta “nel gennaio 1997 la volontà di appropriarsi in via esclusiva del possesso”, vale a dire in che cosa si fosse concretizzato il proprio atto di interversione del possesso.
Il mutamento della detenzione in possesso non può conseguire al mero compimento di atti corrispondenti all'esercizio della proprietà, anche se compiuti animo possidendi, essendo invece necessario che tali atti si traducano in una opposizione contro il possessore, rendendo esteriormente riconoscibile all'avente diritto che il detentore intende far cessare il godimento nomine alieno, vantando per sé il diritto esercitato.
Né, a fronte dei principi giurisprudenziali sopra richiamati e del materiale probatorio a disposizione del giudicante, può essere valorizzata ai fini dell'accoglimento della domanda la sola circostanza della lunga durata del rapporto dell'attrice con il bene immobile oggetto di domanda di usucapione.
Pag. 15 di 16 Ne deriva il rigetto della domanda.
03. Spese di lite
Le spese di lite seguono la sostanziale soccombenza dell'attore e vengono liquidate in dispositivo tenuto conto del valore dichiarato della controversia nonché dell'impegno professionale occorso.


P.Q.M.

il Tribunale di Perugia, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- rigetta la domanda attorea;

-condanna parte attrice al pagamento in favore della società convenuta delle spese di lite che liquida in euro 2.540,00 oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, IVA
e CPA come per legge.
Perugia, 24 gennaio 2025
Il Giudice Onorario di Pace
Paolo Sconocchia

Pag. 16 di 16