n. 24793/2022 r.g.a.c.
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano

Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, ha deliberato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. 24793/2022 RGAC e vertente
TRA

, elettivamente domiciliato in Napoli alla Via Barone 6 presso l'avv. Parte_1
Antonia Monteasi, dalla quale è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente all'atto di citazione
ATTORE

E
in persona Controparte_1
dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Napoli al Largo Martuscelli 33/35
pagina 1 di 7 presso l'avv. Salvatore Frezza, dal quale è rappresentato e difeso come da procura allegata telematicamente alla comparsa di risposta
CONVENUTA

Oggetto: Opposizione a delibere condominiali
MOTIVI DELLA DECISIONE
Su entrambe le impugnative è cessata la materia del contendere.
ha convenuto nel presente giudizio il Supercondominio in Napoli, Parte_1
Comunità chiedendo di annullare le deliberazioni adottate dal Controparte_1
convenuto nelle date 5/5/2022 e 7/6/2022, con vittoria delle spese di Controparte_1
lite e di mediazione;
si è costituito il convenuto, chiedendo di rigettare Controparte_1
la prima impugnazione, concernente approvazione di tabelle millesimali, perché infondata, e la seconda impugnazione, concernente approvazione del consuntivo 2021, perché inammissibile ed infondata, con vittoria delle spese dilite con distrazione;
nel corso della istruttoria è stata prodotta documentazione, ed ora la causa va decisa.
Con la deliberazione del 5/5/2022 l'assemblea della Controparte_1
ha approvato le “Nuove tabelle millesimali di ripartizione delle spese del Viale, di cui all'art. 3 del Regolamento che disciplina l'uso, la manutenzione e la conservazione della strada privata al Vomero”; secondo l'attore tale deliberazione sarebbe Controparte_1
da annullare, perché la decisione non è stata adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136.2 cc, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, mentre all'assemblea erano presenti
53 condomini su 148; inoltre, nell'atto di citazione si evidenzia che nei verbali dell'assemblea della Comunità il numero dei condomini vari continuamente (156 ad aprile 2022, 148 a maggio 2022 e 159 a luglio 2022), e ciò renderebbe incerte le verbalizzazioni, tanto più che ai verbali inviati dall'amministratore non è mai accluso pagina 2 di 7 l'elenco dei presenti;
oltretutto, nel verbale del 5/5/2022 “l'assemblea si limita a prendere atto del risultato della votazione sulla base del numero dei votanti e omette di individuare nominativamente i singoli condomini favorevoli.”. Costituendosi a seguito dell'opposizione, il ha sostenuto preliminarmente che la Controparte_1
deliberazione del 5/5/2022 era già stata impugnata da un altro proprio condomino,
[...]
e per tale impugnazione pendeva il giudizio 17373/2022; pertanto, CP_2
l'impugnativa della delibera del 5/5/2022 formulata in questa sede andava separata dall'impugnativa della deliberazione del 7/6/2022 e riunita al predetto giudizio
17373/2022. Nel merito, parte convenuta ha dedotto che con le tabelle approvate il
5/5/2022 non siano stati modificati i valori delle singole unità immobiliari, così come indicati nelle tabelle predisposte dagli originari proprietari del terreno su cui venne costruito il Viale gestito dal Supercondominio, ma sia stato solo trasposto il calcolo di tali valori dal criterio dei vani a quello dei millesimi: e tale mera trasposizione da un criterio di calcolo ad un altro non avrebbe nemmeno dovuto essere approvato dai condomini. In data 30/10/2024 l'assemblea del Supercondominio convenuto ha aderito ad una proposta transattiva dell'attore, ed ha revocato la delibera del 5/5/2022 precisando di avere sostituito “l'atto viziato con un'altra approvazione delle tabelle millesimali corrette in data 7.10.2024”. Quindi, l'assemblea ha espressamente riconosciuto che la deliberazione del 5/5/2024 era viziata, ma in ogni caso lo era palesemente: nel verbale si asseriva solo che erano presenti 53 condomini su 148, senza specificare quali condomini fossero presenti (e riferendosi ad un “elenco dei presenti allegato” che però non risulta essere mai stato effettivamente allegato;
inoltre si afferma solo che “l'assemblea costituita conferma l'adozione della suddetta tabella” senza precisare nulla sul voto dei singoli condomini;
come affermato da Cass. 40827/2021 “In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo "aliunde"
pagina 3 di 7 della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c.”; quindi, poiché il verbale in questione non consente assolutamente di stabilire che la deliberazione abbia superato il quorum (qualunque fosse tale quorum), essa era invalida e sarebbe stata da annullare, ove non fosse stata revocata dall'assemblea.
Con la deliberazione del 7/6/2022 l'assemblea dei rappresentanti dei condominii che costituiscono il Supercondominio convenuto ha approvato il rendiconto 2021, ed è su questo punto che è stata impugnata. Secondo l'attore il bilancio consuntivo approvato non risponde ai requisiti richiesti dall'art. 1130 bis cc, essendo privo del registro di contabilità; “E' inoltre carente del riparto, non esistendo alcuna suddivisione tra i diversi condomini delle singole voci di entrata ed uscita;
tale grave carenza non può certamente essere sanata dall'allegazione del “prospetto quote incassate”, atteso che tale tabella fornisce unicamente l'indicazione di quanto versato dai singoli condomini, ma senza alcuna certezza – ab origine – degli importi al cui pagamento gli stessi sono tenuti. Non
è dato sapere se il rendiconto è stato redatto osservando un principio di cassa o di competenza. Nella voce stato patrimoniale vengono riportate unicamente delle “quote ancora da incassare” che certamente non possono costituire il contenuto esclusivo di tale documento. Non sono indicati i saldi dovuti dai proprietari.”; in ogni caso il rendiconto
“è stato redatto con modalità tali da non rendere intellegibili ai condomini le modalità di impiego delle quote dagli stessi anticipate per la gestione del supercondominio, senza enunciazione del riepilogo delle somme preventivate, delle spese sostenute e del relativo saldo a carico di ciascun condomino.”; oltretutto, la deliberazione sarebbe non solo da pagina 4 di 7 annullare bensì nulla, perché nella rendicontazione annuale ordinaria approvata sarebbero state inserite anche spese straordinarie, che non possono essere approvate dai rappresentanti dei condominii, bensì dall'assemblea di tutti i condomini;
ed ancora, le uscite indicate in bilancio non corrispondono a quelle sul conto corrente, inferiori, così come le somme in entrata sul conto corrente sono inferiori alle entrate indicate in bilancio;
infine, vi sono documenti giustificati di spesa fiscalmente nulli per €
24.982,41. Costituendosi, il ha sostenuto che l'opposizione alla Parte_2
deliberazione del 7/6/2022 sia inammissibile, perché il rappresentante del condominio cui appartiene si è astenuto per mancanza di indicazioni di voto da parte dei Pt_1
condomini “e non per una ragione ben precisa né ha precisato a verbale la posizione dissenziente di qualche condomino”; nel merito, l'opposizione alla deliberazione del
7/6/2022 sarebbe infondata perché “Il bilancio impugnato era regolarmente corredato della nota sintetica e del registro di contabilità, e i giustificativi di spesa ed il registro contabile sono sempre stati messi a disposizione di tutti coloro che desiderassero consultarli sia prima che durante l'assemblea (in cui l'Amministratore porta tutta la documentazione contabile e l'estratto annuale del conto corrente condominiale). Tutte le voci di spesa sono registrate e documentate e vi è esatta corrispondenza tra quanto pagato e i relativi giustificativi di spesa. Il rendiconto consuntivo impugnato, così come quelli degli anni precedenti, ha compreso sempre sia il conto economico che lo stato patrimoniale. Esso è quindi scientifico, dettagliato ed analitico e riporta fedelmente tutte le entrate e le uscite dell'anno, sia ordinarie che straordinarie e il loro esatto riparto in base alle tabelle millesimali.”, ed inoltre la contabilità del sarebbe Controparte_1
stata tenuta col criterio di cassa: un sistema contabile più semplice ed intellegibile dai condomini, per il quale “solo i ricavi già incassati e i costi già pagati possono essere inclusi nel calcolo della gestione”. Con la deliberazione del 30/10/2024 il
Supercondominio convenuto ha altresì, “ritenuta fondata l'impugnativa” di Fattore, revocato la deliberazione del 7/6/2022 nella parte in cui ha approvato il rendiconto 2021, decidendo di “provvedere ad una revisione completa del documento” “(ulteriori pagina 5 di 7 annualità da valutare)”; quindi l'assemblea ha ritenuto fondata l'impugnativa, ma in ogni caso l'opposizione era ammissibile dato che il rappresentante del condominio di Fattore si era astenuto -, e ciò era sufficiente, come affermato da Cass. 8254/2025 “In tema di supercondominio, la decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii, ai sensi dell'art. 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c., può essere impugnata da ogni condomino, se il rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto, poiché la sua nomina è obbligatoria con riferimento all'esercizio dei diritti amministrativi in materia di gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell'amministratore, mediante manifestazione di voto della volontà unitaria formatasi nel rispettivo condominio, e non anche all'esercizio della tutela processuale;
per contro, ove il rappresentante abbia contribuito, con il suo voto favorevole, all'approvazione della decisione assunta dall'assemblea, contravvenendo alla volontà della compagine rappresentata, la tutela dei rispettivi condomini, attenendo a un vizio della delega o a una carenza del potere di rappresentanza, trova attuazione secondo le regole generali sul mandato.”; in secondo luogo, l'opposizione era fondata, anche solo per il fatto che nel rendiconto era inclusa una quota straordinaria sulla quale, ai sensi dell'art. 67.3 disp.att. cc, l'assemblea dei rappresentanti non avrebbe potuto deliberare;
inoltre, manca il registro di contabilità prescritto dall'art. 1130 bis cc.
In definitiva, è cessata la materia del contendere perché il Supercondominio opposto/convenuto ha revocato le due deliberazioni impugnate;
ad essere virtualmente soccombente è il Supercondominio convenuto, sia perché nella deliberazione del
30/10/2024 ha espressamente riconosciuto che quelle deliberazioni erano viziate, sia perché erano effettivamente da annullare. Non solo: con la deliberazione del 30/10/2024 il ha riconosciuto espressamente di doversi fare carico delle spese Controparte_1
processuali, restando l'assemblea in attesa che venissero quantificate, e di un formale atto di transazione con la controparte – che poi non è stato mai stipulato. Appare equa la parcella del compenso presentata dall'attore, basata sui valori medi di una causa di valore tra gli € 5.201 e i 26.000: in effetti, il rendiconto da annullare era di valore pagina 6 di 7 superiore. Le spese del giudizio seguono quindi la soccombenza virtuale e si liquidano come in dispositivo.


PQM



Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore
Alinante, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 24793/2022 rgac tra:
, attore;
in Napoli, Comunità Parte_1 Controparte_1 CP_1
convenuto; così provvede:
[...]
1) Dichiara cessata la materia del contendere;

2) Condanna il convenuto a rimborsare all'attore le spese del Controparte_1
giudizio, che liquida in € 190,32 per la mediazione, € 264 per esborsi ed € 5077 per compenso, oltre spese generali, Iva e Cpa.
Così deciso in Portici in data 28/9/2025 Il giudice unico pagina 7 di 7