PROC. N. 192/2024 R.G.
Tribunale Ordinario di Sciacca
VERBALE DI UDIENZA DEL 06/03/2025
All'udienza del 06/03/2025, nella sede del suddetto Tribunale avanti al Giudice Dott. Filippo
Barba, designato con decreto del Presidente per l'istruzione della causa civile portante il n°
192/2024 R.G. promossa da:
, NATO A SCIACCA (AG) IL 04/07/1940, C.F.: Controparte_1
C.F._1
Rappresentato e difeso: dall'Avv. FRISCIA MICHELE
PARTE RICORRENTE
CONTRO
, NATO A SCIACCA (AG) IL 29/01/1983, C.F.: Controparte_2 C.F._2
Rappresentato e difeso: dall'Avv. SANTANGELO CALOGERO
PARTE RESISTENTE avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
Si dà atto che con decreto del Ministro della Giustizia del 21/02/2014 questo Ufficio è stato autorizzato all'attivazione, a decorrere dal giorno 01/03/2014, del PCT, con esplicita previsione della facoltà delle parti di trasmissione di documenti informatici.
All'odierna udienza sono presenti:
l'Avv. FRISCIA MICHELE per parte ricorrente ; Controparte_1
l'Avv. SANTANGELO MARIANGELA, in sostituzione dell'Avv. SANTANGELO CALOGERO, per parte resistente . Controparte_2
L'Avv. FRISCIA MICHELE conclude riportandosi alle conclusioni spiegate in seno all'atto introduttivo del presente giudizio;
discute la causa riportandosi a tutti i propri scritti difensivi nonché alle note conclusive depositate nei termini assegnati e chiede che la causa venga decisa. Chiede, infine, disporsi l'espunzione della documentazione tardivamente prodotta.
L'Avv. SANTANGELO MARIANGELA, in sostituzione dell'Avv. SANTANGELO
CALOGERO, conclude riportandosi alle conclusioni spiegate in seno alla propria memoria di costituzione e risposta;
discute la causa riportandosi a tutti i propri scritti difensivi nonché alle note conclusive depositate nei termini assegnati e chiede che la causa venga decisa.
IL G.O.T.
Si ritira in camera di consiglio per decidere la causa come da seguente sentenza con contestuale motivazione, il cui dispositivo viene letto a fine udienza.

Sciacca 06/03/2025
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice/Dott FILIPPO BARBA, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
IL G.O.T.
Rientrato dalla camera di consiglio che precede, ha emesso la seguente sentenza con contestuale motivazione.
192/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SCIACCA
Sezione Civile
IL G.O.T. DEL TRIBUNALE CIVILE DI SCIACCA, DOTT. Filippo Barba, IN DATA DEL
06/03/2025, HA EMESSO LA PRESENTE
SENTENZA CON CONTESTUALE MOTIVAZIONE
NEL PROCEDIMENTO PORTANTE IL N° 192/2024 DEL RUOLO GENERALE AFFARI
CIVILI E CONTENZIOSI VERTENTE TRA:
, NATO A SCIACCA (AG) IL 04/07/1940, C.F.: Controparte_1
C.F._1
Rappresentato e difeso: dall'Avv. FRISCIA MICHELE
PARTE RICORRENTE
CONTRO
, NATO A SCIACCA (AG) IL 29/01/1983, C.F.: Controparte_2 C.F._2
Rappresentato e difeso: dall'Avv. SANTANGELO CALOGERO
PARTE RESISTENTE
§*§*§*§*§*§*§*§*§*§ avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
Conclusioni di parte ricorrente: COME DA ODIERNO VERBALE DI CAUSA
Conclusioni di parte resistente:
COME DA ODIERNO VERBALE DI CAUSA
IN FATTO
Con atto di citazione regolarmente notificato, intimava sfratto per morosità Controparte_1 nei confronti di , rappresentando a tal fine di essere proprietario dell'unità Controparte_2 immobiliare sita in Sciacca nella Via Orti San Salvatore n° 1, piano Terra, identificato al NCEU al
Foglio 135, P.lla 14 sub 16, e di aver concesso la stessa in locazione al predetto conduttore in forza di contratto di locazione verbale registrato in data 07/07/2023 serie T al n. 939.
Rappresentava, quindi, che la registrazione del contratto verbale interveniva in relazione alla locazione decorrente dal 01/01/2023 e sino al 31.12.2023 ad uso abitativo al canone di € 200,00 mensili. Ciò stante che il conduttore aveva rifiutato di sottoscrivere il contratto. Controparte_2
Costituitosi in giudizio, l'intimato , a ministero del proprio difensore, spiegava Controparte_2 opposizione eccependo l'inammissibilità e l'infondatezza delle domande spiegate da parte intimante in quanto mancante un regolare contratto di locazione e perché presenti delle gravi problematiche legate ad infiltrazioni d'acqua ed umidità nell'immobile che, presentava, altresì vizi e difetti che non permettevano il regolare godimento da parte di esso conduttore.
All'udienza del 01.02.2024, fissata per la convalida dell'intimato sfratto per finita locazione, una volta veniva chiesto un rinvio per esperire un privato tentativo di bonario componimento e, quindi, la medesima udienza veniva rinviata, fatti salvi i diritti d'udienza, alla data del 07.03.2024 nella quale, stante la spiegata opposizione, veniva disposto il mutamento del rito con assegnazione alle parti dei termini per l'integrazione delle rispettive difese, nonché per instaurare il necessario tentativo di mediazione obbligatoria ex D. Lgs. 28/2010.
Il conseguente procedimento di merito, per cui oggi è sentenza, stante l'esito negativo dell'esperita mediazione obbligatoria ex D. Lgs. 28/2010, veniva istruito per il tramite delle prove documentali addotte dalle parti e, stante l'irrilevanza delle prove orali dedotte dalle parti, veniva rinviato per la discussione all'odierna udienza ove veniva deciso per il tramite della presente sentenza con contestuale motivazione, il cui dispositivo veniva letto a fine udienza.
MOTIVI
Va preliminarmente evidenziato come la norma di cui all'art. 1, ultimo comma, L. 431/1998, impone, a pena di nullità, la forma scritta per i contratti di locazione stipulati ai fini abitativi.
Forma “ad substantiam” prevista anche per le eventuali ipotesi di stipula di contratti avente natura transitoria di cui al successivo articolo 5 medesima legge.
Oltre alla ipotesi di mancanza del requisito della forma contrattuale, la sanzione della nullità contrattuale è prevista anche per i contratti non registrati.
Nel primo caso, per insegnamento della Suprema Corte, la prescrizione di requisiti di validità ai sensi della Legge 431/1998 è giustificata dalla necessaria forma scritta "ad substantiam"
(Cass. n° 22828/2022).
Una volta soddisfatto il requisito della forma “ad substantiam” può addivenirsi alla sanatoria poiché “Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza "ex tunc", sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato” (Cass. n° 15582/2021).
Nel caso oggi all'attenzione di questo Tribunale ci si trova innanzi ad un contratto di locazione che, a prescindere dalle difese dedotte da ambedue le parti processuali, è assolutamente affetto da nullità per mancanza di forma scritta “ad substantiam” che non può affatto ritenersi sanata dalla postuma registrazione di un contratto verbale di locazione, per come fatto dall'intimante Controparte_1
Nel momento in cui, volendo aderire alla tesi difensiva dello stesso, il detentore si fosse rifiutato di sottoscrivere il contratto, avrebbe dovuto Controparte_2 immediatamente provvedere alla richiesta di restituzione dell'immobile detenuto sine titulo.
Viceversa, nel caso in cui si voglia aderire alla tesi difensiva del resistente secondo la quale il rifiuto alla sottoscrizione del contratto di locazione ad uso abitativo fosse imputabile al ricorrente/intimante, egli avrebbe dovuto immediatamente rilasciare ed abbandonare l'unità abitativa di cui, senza valido ed efficace contratto di locazione e senza altro idoneo titolo, ha goduto finora.
Non v'è dubbio alcuno sul fatto che la fattispecie in esame non rientra affatto nell'alveo delle pattuizioni contrattuali avente ad oggetto la locazione di un immobile ad uso abitativo e che, pertanto, ci si trovi innanzi ad una ipotesi di detenzione immobiliare senza titolo giustificativo, poiché la sanzione della nullità contrattuale, per violazione delle norme imperative o per violazione di uno dei requisiti contrattuali prescritti “ad substantiam”, comporta anche l'inefficacia del negozio giuridico nullo.
Non v'è parimenti dubbio come, conseguentemente, il detentore sine titulo sia tenuto a restituire il bene il cui godimento non trova giustificazione in una fonte negoziale o normativa, così come, avendo privato il proprietario da tale godimento, deve indennizzare il proprietario del mancato godimento del bene.
Indennizzo che può essere rivendicato dal proprietario a titolo di giusto risarcimento di quei danni che la legge non avrebbe permesso di subire allorché avrebbe potuto percepire, in analogica applicazione dell'art. 1591 cod. civ., il giusto corrispettivo conseguente alla legittima disposizione dei beni.
Il tutto per come statuito, in caso di detenzione sine titulo, dalla Suprema Corte di
Cassazione (Cass. n° 12882/2009).
In ordine a tale ultimo aspetto, parte resistente ha eccepito l'avvenuto spiegamento di nuova domanda, quindi di intervenuta emendatio libelli, allorché è stata chiesta la condanna al rilascio dell'immobile detenuto sine titulo e quindi alla condanna del resistente alla corresponsione della predetta indennità.
Orbene, per insegnamento della Suprema Corte di Cassazione, condiviso da questo
Tribunale e dal quale non si intende prendere contrastante via, nel momento in cui venga disposto il mutamento del rito ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 667 e 426 c.p.c., è ammissibile l'emendatio libelli anche qualora sia resa necessaria dalle difese spiegate dalla parte opponente.
Sancisce la Corte che “Nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il "thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in dipendenza dalle difese svolte da controparte” (Cass. n° 14779/2023).
Essendo quindi possibile, una volta disposto il mutamento del rito ed introdotto il giudizio di merito, essendosi conclusa la fase sommaria con il provvedimento reso ai sensi degli artt.
667 e 426 c.p.c., spiegare nuove domande e/o modificare quelle originarie, appare equo, in considerazione della indubbia detenzione senza titolo, determinare la somma mensile di €
100,00 (trattandosi di unità abitativa che presenta vizi limitanti il normale godimento della stessa, con necessità di opere di manutenzione) quale indennità di occupazione sine titulo da corrispondersi in favore del legittimo proprietario, idonea a soddisfare il c.d. danno che lo stesso ha subito per il solo fatto di aver perso la disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità, anche solo potenziale, ricavabile dallo stesso immobile, a decorrere dal mese in cui ha materialmente goduto dell'immobile, identificato nel mese di gennaio
2023 in forza dell'assunto di parte ricorrente/intimante, non specificamente contestato dallo stesso resistente/intimato.
Le motivazioni ut supra addotte, costituiscono giusti motivi per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

il G.O.T. del Tribunale di Sciacca, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa,
- DICHIARA che detiene “sine titulo”, a decorrere dal mese di gennaio Controparte_2
2023, l'unità immobiliare sita in Sciacca nella Via Orti San Salvatore n° 1, piano Terra, identificato al NCEU al Foglio 135, P.lla 14 sub 16;
- CONDANNA il resistente all'immediato rilascio, in favore del Controparte_2 ricorrente dell'unità immobiliare sita in Sciacca nella Via Orti San Controparte_1
Salvatore n° 1, piano Terra, identificato al NCEU al Foglio 135, P.lla 14 sub 16;
- CONDANNA il resistente al pagamento dell'indennità di occupazione Controparte_2
“sine titulo” dell'unità immobiliare sita in Sciacca nella Via Orti San Salvatore n° 1, piano
Terra, identificato al NCEU al Foglio 135, P.lla 14 sub 16, nella misura determinata in via equitativa di € 100,00 a decorrere dal mese di gennaio 2023 fino alla data di effettivo rilascio, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza al soddisfo.
- RIGETTA ogni altra domanda spiegate dalle parti processuali.
- COMPENSA integralmente tra le parti le spese di lite.
Sciacca, 06/03/2025
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice/Dott FILIPPO BARBA, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo
7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.