REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo italiano
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANZARO
Seconda Sezione Civile
In persona del Giudice Onorario designato, dott.ssa RI SC, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. di R.G. 2834/2017 vertente
TRA
in qualità di titolare del (C.F. - Parte_1 Parte_2 CodiceFiscale_1
P.IVA ) rappresentato e difeso dall'avvocato Rosanna Apollinaro ( P.IVA_1 C.F._2
) elettivamente domiciliato presso il suo studio in Gagliato alla via Gennaro Romiti
[...]
n. 14 88060, giusto mandato in calce all'atto di citazione
- parte attrice -
E
(C.F. ) rappresentata e difesa dell'Avv. Nicola Controparte_1 CodiceFiscale_3
EL AR (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo CodiceFiscale_4 studio in Lamezia Terme, alla Via L. Galvani 8, giusta procura a margine della comparsa di risposta;

- parte convenuta –
E
, in persona del Lr.p.t., (P.IVA , Controparte_2 P.IVA_2 con sede in Via Mazzini n.60 — 88060 Montepaone
- parte convenuta contumace -
Oggetto: inefficacia trascrizione contratto preliminare e definitivo di compravendita - azione revocatoria ordinaria – azione di simulazione
Conclusioni delle parti:
Come da atti e da verbali
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Fatti controversi
Con atto di citazione ritualmente notificato, nella qualità - introducendo il Parte_1 giudizio di merito, in ottemperanza alla Ordinanza del 10.03.2017 emessa dal Giudice dell'Esecuzione del Tribunale di Catanzaro nel procedimento R.G.E. n. 125/2015 che aveva 1 R.G. n. 2834/2017 sospeso la procedura, accogliendo la richiesta formulata nel ricorso in opposizione ex art. 619 c.p.c. proposto dalla sig.ra odierna convenuta - ha chiesto al giudicante in via principale, Controparte_1 che venisse dichiarata l'inefficacia della trascrizione del contratto preliminare di compravendita in notar stipulato il 16 ottobre 2014, registrato a Lamezia Terme il 31 ottobre 2014 e Persona_1 trascritto presso la Conservatoria immobiliare di Catanzaro il 3 novembre 2014 ai nn.
12696/10431, per difformità sostanziale rispetto al contratto definitivo e conseguente inopponibilità al creditore;
in via subordinata, invocando l'articolo 2901 c.c., che venisse dichiarata l'inefficacia nei suoi confronti del rogito definitivo di compravendita per notar dott. Persona_2
del 21.09.2016 rep. 18909, trascritto in data 23.9.2016, tra e
[...] CP_2 CP_1
; ancora, in subordine, che venisse dichiarata la nullità e l'invalidità del contratto preliminare
[...]
e del rogito definitivo di compravendita in quanto simulati;
ancora, in via ulteriormente gradata, che venisse dichiarata la nullità, l'invalidità e l'inefficacia parziale del contratto di compravendita per simulazione parziale. Con vittoria di spese da distrarsi.
A fondamento della domanda parte attrice premettendo (i) di essere creditrice del sig.
[...]
, titolare della ditta della somma di € 18.788,44, per varie CP_2 Controparte_2 forniture effettuate;
(ii) di aver ottenuto decreto ingiuntivo n.148/2015 dal Tribunale di Catanzaro divenuto esecutivo per mancata opposizione;
(iii) di avere quindi notificato precetto in data
15.07.2015 ed in data 12.08.2015 eseguito pignoramento sull'immobile per cui è causa, assumeva che, poiché non era stata data piena attuazione agli elementi predeterminati in sede di compromesso (nel rogito definitivo vi era una ingiustificata notevole riduzione del prezzo), l'atto di vendita non poteva ritenersi attuativo e definitivo del preliminare, e non era opponibile alla procedura esecutiva, così come non era più opponibile il preliminare, dal momento che la trascrizione aveva perso la sua efficacia.
Assumeva ancora parte attrice, in via subordinata, che la vendita dell'immobile di proprietà del debitore Voci odierno convenuto era stata effettuata al solo scopo di sottrarre l'unico bene di proprietà del debitore all'aggressione del creditore con la consapevolezza sia da parte del debitore che dell'acquirente di arrecare pregiudizio. Puntualizzava al riguardo che il credito era anteriore alla trascrizione del preliminare di vendita e che l'acquirente era consapevole del pregiudizio che quell'atto di alienazione avrebbe potuto arrecare ai creditori del dal momento che già molto CP_2 tempo prima della detta stipula aveva proceduto al versamento di somme. Assumeva, infine, parte attrice, in via ancora più gradata, che la vicenda potesse qualificarsi in termini di simulazione assoluta o comunque parziale dei contratti preliminare e definitivo stipulati posto che non vi era prova del pagamento del prezzo di vendita indicato nei due atti, e, comunque, il prezzo di euro
130.000,00 indicato nel preliminare corrispondeva ad un valore al di sotto del mercato vigente nella zona e addirittura a distanza di tempo nel definitivo era stato pattuita una riduzione di prezzo.
2 R.G. n. 2834/2017 Si costitutiva in giudizio la convenuta la quale forniva una diversa ricostruzione Controparte_1 dei fatti di causa e contestava nel merito - per i motivi specificamente indicati in comparsa di risposta e qui da intendersi richiamati, invocando l'applicazione del disposto contenuto nell'articolo 2645 bis c.c. sussistendone tutti i presupposti - tutti gli assunti di parte attrice, chiedendo il rigetto della spiegata domanda e conseguentemente che venisse disposta l'estinzione del procedimento R.G.E. n. 125/2015 con ordine al Conservatore dei RR.II. presso l'Agenzia del
Territorio competente di procedere alla cancellazione della trascrizione e di ogni relativo incombente. Con vittoria di spese.
In particolare, parte convenuta, nel rilevare l'infondatezza della domanda attorea, assumeva che
(i) il preliminare di compravendita era stato trascritto il 3 novembre del 2014 e, Parte_3 quindi, in una data antecedente, persino, alla formazione del titolo vantato dall'attore, il quale aveva depositato il ricorso per decreto ingiuntivo nel dicembre del 2014 ed aveva ottenuto ingiunzione solo in data 26.2.2015; (ii) l'accordo sull'acquisto dell'immobile poteva farsi risalire al momento in cui la stessa convenuta aveva proceduto a corrispondere i primi acconti (anno 2012),
e, dunque, in un momento antecedente persino al rapporto negoziale (iii) il lieve Persona_3 abbattimento del prezzo era stato concordato in considerazione di alcuni vizi riscontrati nell'immobile consegnato;
(iv) il pagamento a saldo del prezzo effettuato alle società cessionarie del credito, presenti nel rogito, doveva essere intesa una modalità di pagamento del saldo;
(v)
l'appartamento era stato acquistato per essere utilizzato insieme alla famiglia per molti mesi all'anno e per la villeggiatura.
La convenuta , benché ritualmente citata, non si Controparte_2 costituiva in giudizio e non compariva ed il diverso giudicante ne dichiarava la contumacia.
Instauratosi il contradditorio, il diverso giudicante concedeva i termini per il deposito delle memorie istruttorie, fissando l'udienza per il prosieguo all'udienza del 26 settembre 2019. Alla detta udienza questo giudicante, esaminate le doglianze e le deduzioni esplicitate dalle parti nelle rispettive memorie, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 27 ottobre
2020, quindi, da ultimo, dopo una serie di rinvii e differimenti anche a causa dell'emergenza epidemiologica, all'udienza del 22 luglio 2025. Alla detta udienza disposto da questo giudice lo svolgimento tramite trattazione scritta, le parti con note scritte precisavano le conclusioni e questo giudice tratteneva la causa in decisione, concedendo i termini ex articolo 190 c.p.c.
Merito della lite
Ritiene il Tribunale che la controversia debba essere definita considerando, per evidenti esigenze di economia processuale, soltanto i profili ritenuti direttamente rilevanti ai fini della decisione. Al fine di adempiere all'obbligo della motivazione, infatti, il giudice del merito non è tenuto a valutare singolarmente tutte le risultanze processuali ed a confutare tutte le argomentazioni prospettate dalle
3 R.G. n. 2834/2017 parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo aver vagliato le une e le altre nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento, dovendosi ritenere disattesi, per implicito, tutti gli altri argomenti, tesi, rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente e non espressamente esaminati, siano logicamente incompatibili con la decisione adottata (Cass. civ. Sez. I, 15/04/2011, n. 8767; Cass. civ. Sez. III, 20/11/2009, n. 24542). La causa, pertanto, può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'articolo 276 c.p.c. "( cfr. Cass. sez. un. n. 9936/2014; Cass.
Sentenza n. 21174/2021; Cass. civ., sez. trib., n. 363/2019; Cass. n. 30745/2019; Cass. sez. trib.
n. 363/2019; Cass. sez. trib. n. 11458/2018 fra le altre).
Ma ancora, la ratio decidendi della presente sentenza consiste nel dedurre da una serie di elementi noti non contestati, un elemento ignoto, all'esito di un ragionamento presuntivo e comunque frutto di un impianto logico probabilistico. Al riguardo condivide questo giudicante il principio assolutamente consolidato secondo cui, al fine di controllare la validità del ragionamento presuntivo, non è necessario che tutti gli elementi noti siano convergenti verso un unico risultato, in quanto il giudice deve svolgere una valutazione globale degli indizi, alla luce del complessivo contesto sostanziale e processuale. Secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, allorquando la prova addotta sia costituita da presunzioni, queste, anche da sole, possono formare il convincimento del giudice del merito (Cass. Sentenza 12002/2017; Cass. 26022/2011).
Nel merito ritiene questo giudice che dirimente sia il preliminare rilievo di inammissibilità in ordine alle domande spiegate da parte attrice in via subordinata e/o gradata al fine di far dichiarare la inefficacia del contratto definitivo di compravendita ai sensi dell'articolo 2901 c.c. e/o la inefficacia dei contratti preliminare e definitivo per simulazione assoluta o relativa. Al riguardo, è pacifica la necessità di corrispondenza (disattesa nel caso che ci occupa), tra i vizi oppositori - doglianze fatte valere in sede di opposizione – rispetto a quelli ripresi nel giudizio di merito.
Dovendosi, pertanto, esaminare la sola questione della inefficacia del preliminare per asserita difformità sostanziale rispetto al contratto definitivo, questo Giudice (confermando quanto già accertato dal Giudice dell'Esecuzione dott.ssa Damiani nella procedura di pignoramento nella quale era stata esaminata la documentazione su cui era fondata la richiesta di sospensione, e segnatamente che "sia sussistente un pregnante fumus boni iuris in capo al terzo opponente e, conseguenzialmente, anche la ricorrenza del periculum in mora, in considerazione delle probabilità di vendita del “bene pignorato nelle more dell'accertamento del diritto in capo all'opponente"), rileva che la riduzione
4 R.G. n. 2834/2017 del prezzo (da euro 130.000,00 oltre IVA indicati nel preliminare ad euro 123.500,00 nel rogito notarile) non disattende il dettato normativo contenuto nell'articolo 2645 bis c.c. , costituendo il contratto definitivo stipulato esecuzione del contratto preliminare.
Al riguardo, quanto riportato nei punti A) e B) della premessa del rogito definitivo di compravendita recita: “A) (…) per il prezzo di euro 130.000,00 ({centotrentamila virgola zero zero) oltre iva, così determinato in ragione anche di lavori di rifiniture che la parte promittente alienante avrebbe dovuto eseguire nell'immobile; B) oggi le parti intendono adempiere all'obbligo assunto. con il su menzionato contratto preliminare di compravendita convenendo la riduzione del prezzo da euro 130.000,00 (centotrentamila virgola zero zero) oltre IVA ad euro 123.500,00 - {centoventitremilacinquecento virgola zero zero) oltre IVA determinato in considerazione del fatto che alcuni dei lavori di rifinitura interna dell'immobile non sono stati eseguiti così come dichiarano le parti e precisano che detta modifica non ha alcun valore novativo del sopra citato contratto preliminare". Orbene, a parere di questo Giudice, tale pattuizione va interpretata non come una semplice riduzione del prezzo, bensì come una prestazione sostitutiva (gli interventi di rifinitura interna dell'immobile, originariamente a carico dell'alienante e rimasti in parte ineseguiti) concordata tra le parti ai sensi dell'art. 1297 c.c., con carattere astrattamente transattivo, che ha comportato l'esatto adempimento delle reciproche obbligazioni.
Per completezza, si evidenzia che l'intervento di soggetti terzi nel rogito notarile di compravendita e la relativa quietanza hanno perfezionato una cessione del credito a scopo solutorio.
Conclusivamente, questo Giudice, richiamati i principi sopra esposti, unitamente al provvedimento del Giudice dell'Esecuzione che aveva già vagliato le argomentazioni riproposte nel presente giudizio, e alla corretta ricostruzione fattuale della vicenda come documentata dalla parte convenuta, rileva, per contro, che le questioni di merito sollevate dalla parte attrice, riferite alla sola domanda scrutinabile, non hanno trovato adeguato supporto probatorio. Pertanto, la domanda proposta dalla parte attrice viene rigettata.
Gli ulteriori adempimenti connessi e consequenziali alla dichiarazione di estinzione della procedura di pignoramento, rimangono di competenza di quest'ultima.
Le spese di lite seguono il regime della soccombenza nel rapporto tra parte attrice e la convenuta
– nulla disponendo per la convenuta Controparte_1 Controparte_2
rimasta contumace come dichiarato dal diverso giudicante - e vengono liquidate come in
[...] dispositivo applicando i parametri ministeriali del D.M. 55/2014 aggiornati al D.M. n. 147 del
13/08/2022, ai valori minimi per tutte le fasi di attività, considerando che la causa non presentava questioni complesse (cfr. Cass. ord. 12897/2019; Cass. ord. n. 2081/2024)


P.Q.M.


Il Giudice Unico del Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, domanda, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
5 R.G. n. 2834/2017 - Rigetta la domanda di parte attrice;

- condanna parte attrice a pagare, in favore della convenuta le spese di lite che si Controparte_1 liquidano in € 2.540,00 oltre rimborso forfettario spese generali IVA e CPA come per legge se dovuti, da distrarsi ex articolo 93 c.p.c. in favore del difensore avv. Nicola EL AR.
Catanzaro, 19 novembre 2025
Il Giudice Onorario
RI SC
6 R.G. n. 2834/2017