TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
VERBALE DI UDIENZA
CON SENTENZA CONTESTUALE EX ART. 281 SEXIES C.P.C.
Il giorno 12 Dicembre 2025 innanzi al Giudice dott.ssa IA US, viene chiamata la causa R.G. n. 1077 dell'anno 2023 promossa da

Parte_1
RICORRENTE
CONTRO
Controparte_1
RESISTENTE
Il presente verbale viene aperto alle ore 9,30.
I procuratori delle parti discutono la causa oralmente, si riportano alle conclusioni dei rispettivi atti difensivi e chiedono che la causa venga decisa
Il GIUDICE
si ritira in Camera di consiglio per deliberare.
Alle ore 16,10 in assenza delle parti, nelle more allontanatesi, viene data lettura della sentenza redatta di seguito nel presente verbale
Il Giudice
IA US
Pag. 1 Tribunale di Termini Imerese sez. civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI TERMINI IMERESE
In composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario dott.ssa IA
US, al termine dell'udienza celebrata il giorno 12.12.2025 all'esito della Camera di
Consiglio ed a prosecuzione del verbale di udienza, nella causa iscritta al N. 1077 dell'anno
2023 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
C.F. elettivamente domiciliato in Palermo Via Parte_1 CodiceFiscale_1
Agrigento n. 7 presso lo studio dell'Avv. Francesco Cipolla che lo rappresenta e difende per procura in calce al ricorso ex art. 281 decies c.p.c.
RICORRENTE
CONTRO
C.F. in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Palermo, Via E.
Notarbartolo n. 5 presso lo studio degli Avv.ti Carmelo Butticè e Antonino Cambria che lo rappresentano e difendono giusta procura in calce alla comparsa di risposta
CONVENUTO
Pag. 2 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
AVENTE AD OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare
Ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Mediante lettura del seguente
DISPOSITIVO


PQM


Il Tribunale di Termini Imerese, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, eccezione o difesa in accoglimento della domanda proposta dal ricorrente nei confronti del Parte_1 Controparte_1
in persona dell'amministratore pro-tempore,
[...]
- annulla la delibera del 18.12.2022 con riferimento ai punti numeri 1, 2 e 4 dell'ordine del giorno, per le causali di cui in parte motiva;

- condanna il in persona dell'amministratore pro- Controparte_1
tempore al pagamento delle spese di lite in favore del signor che si liquidano Parte_1
in € 2.906,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso 15% spese generali
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. il sig. premettendo di essere partecipante al Pt_1
lo conveniva in giudizio chiedendo di: Controparte_1
“Ritenere e dichiarare nulli, illegittimi, invalidi e comunque privi di ogni effetto i citati deliberati,
di cui ai punti 1, 2 e 4 dell'ordine del giorno, adottati e trascritti nel verbale dell'assemblea del
in data 18.12.2022”. Controparte_1
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A sostegno della avanzata domanda, adduceva di aver ricevuto a mezzo Pec del 14.01.2023
il verbale di assemblea di condominio tenutasi nella seduta del 18.12.2022 ed alla quale erano intervenuti 106 condomini su un totale di 275 aventi diritto, rappresentanti, in presenza o per delega, 3853,10 decimillesimi.
Il ricorrente, lamentando la mancata individuazione dei condomini presenti all'assemblea,
attesa la omessa indicazione specifica dei nominativi dei partecipanti e degli eventuali delegati, non risultando allegato al predetto verbale il foglio presenza, impugnava i punti n. 1, 2 e 4 dell'ordine del giorno.
Il primo punto era così riportato "Relazione amministratore sui numerosi contenziosi in corso
sia di natura civile che penale tra il e terzi/tra condomini ed accollo spese di tutti i CP_1
contenziosi al condominio;
autorizzazione assembleare all'amministratore a partecipare con CP_2
pieni poteri, alle sedute di mediazione con eventuale delibera conseguenziale in relazione a tutti i
contenziosi in corso compreso impugnativa delibera assembleare del 27.08.2022 (approvazione
rendiconto 2021) da parte del condomino Sig. ” e veniva impugnato dal ricorrente, Parte_1
sia per la genericità della formulazione sia per difetto del quorum deliberativo previsto dalla legge di almeno metà del valore dell'edificio in quanto “l'assemblea ha autorizzato
all'unanimità, ma con un quorum insufficiente, la partecipazione dell'amministratore alla
procedura di mediazione prevista per il mese di gennaio 2023 avente ad oggetto l'annullamento
della delibera del 27.08.2022”.
Il ricorrente, inoltre, lamentava che anche gli altri due punti all'ordine del giorno, trattati congiuntamente, risultavano difficilmente comprensibili ed equivoci, essendo così
formulati:
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“2) presentazione stato di riparto per compensazione fondi di somme dovute ai dipendenti in
relazione ai precedenti esercizi ed in relazione all'avvenuto stato di pensionamento del sig. e Pt_2
della previsione di pensionamento del sig. delle posizioni creditrici di questi ed Persona_1
in allineamento ai fondi mancanti. Tale riparto, a salvaguardia dei condomini e dei lavoratori ed in
ottemperanza alla legge. Si chiede di deliberare sulla ripartizione extra (salvo conguagli) per
50.000,00 euro a fondo dipendenti.
4) Premesso che il bilancio di previsione 2023 in assemblea di diversa delibera, sarebbe già
approvato in continuità ed eguale misura a quello del 2022, si chiede modifica dello stesso
aggiungendo ulteriore spesa prevista per fondo spese contenziosi, fondo spese legali per pagamento
dei soli unificati decreti ingiuntivi (compreso curatele, ) quindi CP_3 Parte_3
non si richiede ripartizione competenze ma sole spese necessarie. Più fondo quote non esigibili o in
fase di recupero salvo conguagli ed in ottemperanza all'aumento dei costi materie prime non in
ultima luce;
si chiede, in sintesi, incremento di spesa al bilancio di previsione del 2022 di ulteriori
60.000,00 euro;
relazione amministratore sul recupero legale in corso delle morosità.”.
Il sig. in riferimento ai predetti punti rilevava che “L'illegittimità del deliberato è Pt_1
costituita dalla genericità della destinazione dei fondi, dalla assoluta indeterminatezza sia della
necessità che dell'obiettivo di spesa, infine dall'assenza di un criterio di ripartizione in ragione di
esercizio. Infatti è rimasto ignoto ai condomini, perché nemmeno prevedibile, il costo da sostenere
per i dipendenti del condominio “…necessita di una regolarizzazione a livello retributivo (saldo
stipendi arretrati, TFR) sia contributivo, anche per evitare eventuali vertenze di lavoro. Tutto ciò
avrà un costo non stimabile con esattezza …”.
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Inoltre, censurava l'unanime deliberazione assembleare circa la finalità di istituire
“ripartizioni extra” e nuovi accantonamenti, in relazione alle pendenze debitorie del non essendo state rappresentate ragioni di urgenza o pregiudizi imminenti CP_1
tali da giustificare l'istituzione di fondi di liquidità a carico di tutti i condomini in difetto del corretto quorum deliberativo.
In subordine, eccepiva l'illegittimità della delibera adottata senza il rispetto del quorum di legge, anche qualora si fossero considerati fondi straordinari.
Da ultimo, dava atto dell'esperimento, con esito negativo, del procedimento di mediazione obbligatoria.
Si costituiva in giudizio il eccependo, preliminarmente, Controparte_1
l'improcedibilità dell'incoata azione per la mancata ricorrenza dei presupposti richiesti dall'art. 281 decies c.p.c. non potendosi ritenere i fatti come non contestati o non controversi, né ritenersi la domanda di pronta soluzione.
Contestava la eccepita illegittimità del deliberato per la addotta mancata allegazione del foglio presenze non sussistendo alcun obbligo giuridico che prevede l'indicazione analitica dei partecipanti e, in ogni caso, non inficiante la delibera in quanto assunta all'unanimità.
Con riferimento al primo punto dell'ordine del giorno, non contestando nel merito la sollevata eccezione di difetto del quorum deliberativo ai sensi dell'art. 1136 c. 2 cod. civ.,
rilevava che l'accertamento della fondatezza della censura mossa da parte ricorrente avrebbe comportato l'improcedibilità del giudizio instaurato.
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I motivi di impugnazione degli ulteriori punti n. 2 e 4, trattati congiuntamente, venivano contestati sul rilievo che dal tenore testuale del verbale assembleare poteva evincersi l'analitica ed approfondita trattazione delle questioni sottoposte all'assemblea e che la delibera doveva ritenersi validamente assunta con il quorum ivi raggiunto in quanto vertente su questioni urgenti, anch'esse evincibili dal deliberato.
Alla prima udienza di comparizione le parti insistevano nelle rispettive difese.
La causa, di natura documentale, veniva rinviata per discussione orale e decisione ex art. 281 sexies all'udienza del 12.12.2025 con termine per note sino a dieci giorni prima.
Tanto premesso, la domanda di parte ricorrente merita accoglimento nei termini che seguono.
Preliminarmente deve essere esaminata l'eccezione di inammissibilità della domanda di parte attrice per essere stata proposta nella forma del ricorso ex articolo 281 decies c.p.c. e non con atto di citazione.
È stato ormai chiarito, da ultimo dal Tribunale di Roma con sentenza 3 gennaio 2025 n.
297/2025 in fattispecie analoga alla presente che “…come chiarito dalla giurisprudenza della
Suprema Corte, in tema di condominio negli edifici, le impugnazioni delle delibere dell'assemblea,
in applicazione della regola generale dettata dall'art. 163 cod. proc. civ., vanno proposte con
citazione, non disciplinando l'art. 1137 cod. civ. la forma di tali impugnazioni;
possono, comunque,
ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l'atto risulti
depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137 citato (C.C., SS.UU., 8491/11).
Inoltre, per come altresì chiarito dalla giurisprudenza di merito, “nessuna disposizione di legge
esclude che l'impugnazione della delibera condominiale possa essere proposta anche con ricorso ex
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art. 702 bis c.p.c. ove l'attore opti per il rito sommario di cognizione, trattandosi, tra l'altro, di
cause nelle quali il Tribunale giudica in composizione monocratica (così App. Milano 26 marzo
2019).
Ne consegue come anche il ricorso ex art. 281 decies c.p.c., in tema di procedimento semplificato di
cognizione e sostitutivo del precedente procedimento sommario ex art. 702 bis c.p.c., possa essere
considerato idoneo strumento per l'introduzione di un giudizio, come il presente, di impugnazione
di delibera assembleare, laddove nessuno specifico riferimento all'atto necessario a tal fine risulta
specificamente emergere dall'art. 1137 c.c. Ne consegue, sulla base delle considerazioni che
precedono e dei motivi posti a fondamento dell'avanzata censura, il rigetto della formulata
eccezione“.
La presente controversia è stata iscritta a un ruolo con deposito del ricorso nel rispetto del termine per l'impugnativa di delibera e, in considerazione delle evidenze documentali, ed essendo fondata su prova scritta, poteva ritenersi che non avrebbe richiesto un'istruzione complessa e che ricorrevano i presupposti di cui all'articolo 281 decies c.p.c., in ogni caso salva, come previsto dall'ultima parte dal comma 1 dell'art. 281 duodecies c.p.c. la facoltà
del giudice di procedere al mutamento del rito, qualora appaia opportuno trattare la causa con il rito ordinario in ragione della “complessità della lite e dell'istruzione probatoria”.
Ne discende il rigetto dell'eccezione di improcedibilità formulata dal CP_1
convenuto in ordine alla scelta del rito effettuata dal ricorrente per incoare il presente giudizio.
Ciò posto, con riferimento alla doglianza di parte attrice in ordine alla mancata presenza dei condomini intervenuti e dell'indicazione del valore deci-millesimale di ciascun
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partecipante all'assemblea, dal quale discenderebbe la annullabilità della delibera, deve rilevarsi che in seno al verbale del 18.12.2022 viene esclusivamente precisato che l'identità
dei condomini partecipanti era stata verificata al momento della firma sul foglio di presenza con la precisazione “che viene conservato agli atti” e che “saranno ammessi ad
intervenire soltanto i condomini che hanno attestato la loro presenza tramite firma sul foglio di
presenza” ma lo stesso non viene rinvenuto come allegato, ma depositato in copia solo nel presente procedimento.
Ed invero il predetto verbale non riporta alcuna menzione degli allegati né risulta alcun foglio di presenza inviato a mezzo Pec unitamente alla delibera assembleare del
18.12.2022.
Tuttavia, troncante è la circostanza che tutti i punti all'ordine del giorno siano stati approvati dall'assemblea all'unanimità.
In siffatta ipotesi la Suprema Corte con la sentenza n. 32346/2018 del 13.12.2018 ha avuto modo di ribadire che “…Trattandosi di decisione assunta all'unanimità, non era necessaria la
verbalizzazione del numero dei votanti a favore o contro la delibera approvata poiché tutti avevano
espresso il voto favorevole;
l'indicazione di chi ha votato a favore o contro è necessaria per le delibere
adottate a maggioranza perché consente di verificare il raggiungimento del quorum deliberativo,
che, altrimenti, non sarebbe possibile. Il principio è stato affermato da questa Corte a Sezioni Unite;

è stata ritenuta annullabile ex art. 1137 c.c. la delibera adottata a maggioranza, il cui verbale
contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti,
assenti o al valore delle rispettive quote. (Cassazione civile, sez. un., 07/03/2005, n. 4806)”.
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In adesione all'esposto orientamento deve ritenersi che la doglianza di parte attrice risulti infondata, con conseguente validità della delibera assembleare in ordine al sollevato motivo.
Con riferimento al punto n. 1 all'ordine del giorno della impugnata delibera, giova precisare che la presente fattispecie soggiace, ragione temporis, alla disposizione di cui all'articolo 71-quater, comma 3, disp. att. cod. civ., nel testo vigente prima della “Riforma
Cartabia”, ai sensi della quale l'amministratore condominiale poteva partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria solo dopo essere stato autorizzato con delibera assembleare assunta con le maggioranze di cui all'art. 1136 comma 2 c.p.c. (“Al
procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere
con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice”).
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma che con sentenza n.
293/2025 ha avuto modo di precisare che “si deve innanzi tutto evidenziare come la
giurisprudenza della Suprema Corte abbia chiarito che l'amministratore di condominio può
resistere all'impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la
relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, tenuto
conto dei poteri demandatigli dall'art. 1131 c.c., giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni
assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore” (C.C. 23550/20).
Il Tribunale romano ha ulteriormente ribadito che “Come noto, la giurisprudenza della
Suprema Corte ha chiarito che ai sensi del comma 3 dell'art. 71 quater disp. att. c.c.
l'amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione
obbligatoria solo previa delibera assembleare di autorizzazione, non rientrando tra le sue
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attribuzioni, in assenza di apposito mandato, il potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla
mediazione.
Ne consegue che la condizione di procedibilità delle "controversie in materia di condominio" non
può dirsi realizzata qualora l'amministratore partecipi all'incontro davanti al mediatore sprovvisto
(come nella specie) della previa delibera assembleare, da assumersi con la maggioranza di cui all'art.
1136, comma 2, c.c., non essendo in tal caso possibile iniziare la procedura di mediazione e
procedere al relativo svolgimento, come suppone il comma 1 dell'art. 8 del d.lgs. n. 28 del 2010
(C.C. 10846/20).”.
Nel caso di specie, oggetto del presente giudizio, come da domanda, risulta essere in primo luogo l'impugnazione della delibera assembleare del 18.12.2022 avente ad oggetto,
tra l'altro, la “autorizzazione assembleare all'amministratore a partecipare con pieni poteri, CP_2
alle sedute di mediazione con eventuale delibera conseguenziale in relazione a tutti i contenziosi in
corso compreso impugnativa delibera assembleare del 27.08.2022 (approvazione rendiconto 2021)
da parte del condomino Sig. .”. Parte_1
Parte ricorrente lamenta, quindi, che nel corso della seduta assembleare del 18.12.2022 non sia stato raggiunto il quorum deliberativo necessario ad autorizzare l'amministratore in carica a partecipare al previsto incontro del gennaio 2023 relativo alla procedura di mediazione avente ad oggetto l'impugnativa del verbale assembleare del 27.08.2022 (proc.
633/22).
Dalla documentazione agli atti del giudizio emerge che l'assemblea del 18.12.2022 ha effettivamente autorizzato l'amministratore a presenziare all'incontro di mediazione previsto per il successivo mese di gennaio e relativo al procedimento di mediazione
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663/2022 avente ad oggetto l'impugnativa del precedente verbale assembleare del 27
agosto 2022, tuttavia, in assenza del quorum deliberativo previsto dalla legge di almeno metà del valore del complesso ai sensi del secondo comma dell'art. 1136 cod. civ. “Sono
valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio” come richiamato dal comma 3 dell'art. 71
quater disp. att. c.c. nella formulazione ratione temporis applicabile alla controversia.
Emerge, infatti, dal suddetto verbale che la delibera in commento sia stata assunta da condomini rappresentanti, in presenza e con delega, 3.853,10 decimillesimi.
Anche il convenuto, invero, nulla ha contestato in merito alla sollevata eccezione di difetto del raggiunto quorum deliberativo ai sensi dell'art. 1136 c. 2 cod. civ. dovendosi ritenere che l'amministratore abbia effettivamente partecipato alla mediazione senza la preventiva delibera di autorizzazione del Condominio.
In ragione della normativa applicabile ratione temporis alla controversia, deve quindi ritenersi che l'assemblea del 18.12.2002 ha proceduto ad autorizzare l'amministratore alla partecipazione alla mediazione relativa all'impugnazione della delibera del 27.08.2022,
assumendo la relativa delibera in difetto della maggioranza prevista dall'art. 1136 comma
2 cod. civ-.
Ne consegue la declaratoria di annullamento della delibera impugnata con riferimento al punto uno dell'ordine del giorno per violazione dell'art. 1136 comma 2 cod. civ.-.
Con riguardo agli ulteriori ordini del giorno numeri 2 e 4 trattati congiuntamente, dalla lettura della delibera impugnata, nonché degli atti difensivi del convenuto , è CP_1
emerso che l'assemblea ha deliberato l'approvazione di un fondo di € 80.000,00, salvo
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conguagli, (inferiore rispetto agli importi di € 50.000,00 e € 60.000,00 indicati all'ordine del giorno) e, in particolare “L'amministratore specifica che tale somma sarà indicata come “fondo”
da utilizzare specificamente per chiudere le pendenze con i dipendenti e per far fronte alle spese
legali di tutti i contenziosi legali in corso”.
Risulta ancora dal menzionato verbale una prospettata regolarizzazione retributiva e contributiva afferente la posizione lavorativa del dipendente nonché di altri Per_1
dipendenti motivata “per evitare ulteriori vertenze di lavoro”; l'amministratore, inoltre,
rappresentato un aumento dei costi di energia elettrica, “continua a spiegare all'assemblea i
motivi per cui è necessario integrare le quote condominiali per avere liquidità necessaria per avere
margini di manovra” nonché “le morosità attuali che nel solo anno 2022 sono di circa €
80.000,00” ma per le quali “avvisa l'assemblea che ha già dato mandato a dei legali per il recupero
delle quote condominiali”.
Indi, rilevava “altra mala prassi di predisporre nell'anno corrente i pagamenti relativi all'anno
solare precedente” per la quale veniva proposto all'assemblea di deliberare ed approvare la corresponsione del 50% delle quote condominiali entro il 31.01.2023 ed il saldo entro il
31.05.2023 in modo tale da poter iniziare le eventuali ingiunzioni di pagamento già a settembre 2023, il tutto – genericamente – “per avere la liquidità e per pagare per tempo i
fornitori e garantire i servizi essenziali per il periodo estivo”.
Anche il condomino Dott. precisava “che con questa proposta (il predetto fondo di €. Per_2
80.000,00) l'amministratore chiede sostanzialmente all'assemblea di anticipare delle somme per
avere margini di manovra per poter operare”.
Pag. 13 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
Ebbene, alla luce delle argomentazioni poste dall'amministratore a fondamento delle avanzate proposte, per quanto pregevoli sotto l'aspetto organizzativo e di miglior gestione,
non sembrano ricorrere situazioni di necessità e urgenza, né rappresentate attuali e possibili interruzioni di servizi essenziali per la compagine condominiale.
Le “ragioni di urgenza che spingevano, all'unanimità, l'assise a deliberare l'anticipo dei termini di
pagamento delle quote condominiali ordinarie” sono state indicate dal convenuto CP_1
tanto in sede di verbale di assemblea che in comparsa di costituzione, in riferimento alle posizioni dei dipendenti (“somme dovute ai dipendenti - e già maturate negli esercizi precedenti
- oltre al pensionamento del dipendente e alla previsione del successivo, ormai prossimo, Pt_2
pensionamento del dipendente pag. 2 comparsa) ravvisando detta urgenza nella Per_1
finalità di “consentire al condominio di far fronte, attesa l'assenza di liquidità, ai necessitati ed
urgenti adempimenti da ciò scaturenti, con relativa e consequenziale modifica del bilancio di
previsione 2023, con un incremento di spesa – scaturente da plurime e svariate esigenze sorte
nell'anno 2022 – di ulteriori € 60.000,00, cui aggiungere ulteriori € 50.000,00 (salvo conguagli)
per far fronte alle problematiche scaturenti dai succitati crediti vantati dai dipendenti del
. CP_1
Non risultano, tuttavia, indicati ed esposti all'assemblea i menzionati “adempimenti” né
rappresentata alcuna circostanza attuale di urgenza o paventato danno differente da ogni normale situazione di debenza trattandosi, peraltro, di somme maturate negli esercizi precedenti ma in ordine alle quali non è stata documentata, né riferita, alcuna azione giudiziaria pendente ovvero, come per il dipendente di fattispecie ancora non Per_1
realizzata per un “ormai prossimo, pensionamento” con indeterminatezza anche del
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momento stesso del pensionamento e, quindi, dell'insorgenza di ulteriore debenza a carico del condominio.
E' lo stesso che indica come “probabili” i risvolti giudiziari inerenti “eventuali” CP_1
iniziative assunte dai dipendenti “in ordine alla tutela dei propri diritti”, e prosegue “finanche
ipotizzando l'amministratore le possibili spese da dover sopportare ai conseguenti pregiudizi da ciò
scaturenti”.
La formulazione testuale utilizzata dal convenuto esclude l'attualità non soltanto dell'urgenza, ma della stessa esistenza, alla data della delibera, della fattispecie che avrebbe dovuto legittimare l'adozione della delibera in difetto del quorum normativamente previsto.
Anche con riferimento ai contenziosi pendenti alla data della delibera, tutti in corso di definizione ad eccezione di un procedimento monitorio, per quanto possano paventare possibili e successive pendenze debitorie cui dover far fronte, non possono ravvisarsi ragioni di urgenza tali da procedere a delibera assembleare in deroga al previsto quorum di legge.
Parte convenuta rileva, infatti, che trattasi di “condizione di difficoltà economica” che “veniva
acuita dalla perdurante morosità di taluni condomini” (pag. 11 comparsa) ma trattasi di situazioni per le quali non è stato esplicitato e provato il requisito della necessità
legittimante la costituzione di un fondo morosi o per “margini di manovra”.
Né il costituendo fondo può essere qualificato come straordinario o speciale ex art 1135
cod. civ. in quanto difettano i presupposti. Esso va istituito solo per le specifiche opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, deliberate dall'assemblea, per tali
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dovendosi intendere gli interventi che esulano dalla normalità o dall'abitualità o comunque di notevole entità da eseguirsi sui beni e sugli impianti comuni, con il fine di conservarne nel tempo, ricostruirne o innovarne, la struttura, e non già relativi ad opere future non ancora determinate o non determinabili.
E', pertanto, imprescindibile la ricorrenza di una effettiva ed improrogabile urgenza, la sola legittimante l'adozione di delibera assembleare a maggioranza e non all'unanimità
degli aventi diritto (non dei soli partecipanti).
Per quanto innanzi esposto, con riferimento ai punti 2 e 4 all'ordine del giorno la delibera del 18.12.2022 è stata assunta in difetto del quorum deliberativo ex lege che prevede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio ex art 1136 comma 2 cod. civ.; ne consegue l'annullamento della anzidetta delibera per i punti 2 e 4 all'ordine del giorno.
Le spese seguono la soccombenza del Condominio “ e si liquidano in Controparte_1
favore di parte ricorrente in € 2.906,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso 15% spese generali,

P.Q.M.


Come da dispositivo in epigrafe.
Così deciso in Termini Imerese il 12 dicembre 2025.
Il Giudice
Dott.ssa IA US
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Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr.ssa IA US, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24,
e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia del 21/2/2011 n. 44.
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