REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico LE UL riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nelle cause civili iscritte ai n. 20408/2022 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA nata in [...] il [...] (C.F. ), Parte_1 C.F._1 [...] nata a [...] il [...] (C.F. ), Parte_2 C.F._2 Parte_3 nata a [...] il [...] (C.F. ) e
[...] C.F._3 Parte_4 nata a [...] il [...] (C.F. ), tutte
[...] C.F._4 rappresentata e difesa dall'Avv. Piero Volpe
- Attrici -
E
– 00187 ROMA (C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 del suo amministratore pro tempore , rappresentato e difeso, dall'Avv. Oriana Oddo, Controparte_2
- Convenuto -
Oggetto: impugnazione della delibera assembleare
FATTO E DIRITTO
1, e con citazione Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 ritualmente notificata impugnavano la delibera condominiale assunta in data 05/10/2021 dal chiedendo di “- accertare e dichiarare l'annullabilità della Controparte_1 delibera assembleare resa dall'assemblea condominiale il 5 ottobre 2021 per le ragioni di carattere formale espresse in premessa;
- accertare e dichiarare l'annullabilità della delibera assembleare resa dall'assemblea condominiale del 5 ottobre 2021 nel punto 2 dell'ordine del giorno per le ragioni di carattere sostanziale espresse in premessa;
accertare e dichiarare pertanto l'illegittimità dell'abrogazione dell'articolo 3 del regolamento condominiale;
-accertare e dichiarare la responsabilità processuale aggravata del ai sensi dell'art.96 cpc;
per l'effetto condannare CP_1 il a risarcire il danno ingiusto subito dalle attrici che si quantifica in € 5.000,00 ciascuna CP_1 ovvero nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”. pagina 1 di 5 Motivi dell'impugnativa l'assenza di regolare convocazione e la modifica del regolamento condominiale di natura contrattuale, pur in assenza dell'unanimità richiesta dalla legge. L'art. 5 bis Legge n. 159 del 27 novembre 2020, di conversione del D.L. n.125/2020, pubblicata in G.U. n. 300 del 3 dicembre 2020 ha introdotto in via definitiva la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in videoconferenza. La norma, tuttavia, consente che la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza soltanto previo consenso della maggioranza dei condomini. Questo può avvenire in occasione della convocazione oppure prima ancora, se si vuole ottenere un'autorizzazione concessa in via generale e valida al di là della singola assemblea, così comprendendo anche quelle future. Ed ancora, l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che “Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”. Dunque al massimo 200 millesimi. Nel caso di specie : l'amministratore ha convocato un'assemblea da remoto senza aver acquisito alcun consenso;
ha ricevuto la convocazione il giorno 8 ottobre (ossia dopo ben tre Parte_3 giorni dalla riunione) (doc. 7); ha ricevuto la convocazione il 30 settembre 2021 Parte_1 quindi quattro giorni prima della data di prima convocazione (doc. 8); ha ricevuto Parte_4 sempre il 30 settembre (e dunque in ritardo) un avviso di giacenza da parte di un'agenzia recapito privata (denominata Ufficio Postale San Paolo) (doc. 9) ma non è mai stata in grado di ritirare la relativa raccomandata, dovendosi recare non in un semplice ufficio postale, ma presso l'Ufficio Postale San Paolo, in viale Giustiniano Imperatore 256 a circa nove km dalla sua residenza di CP_1
; nulla ha ricevuto;
il condomino , già titolare di 37 millesimi, ha
[...] Parte_2 Per_1 acquisito deleghe per 273 millesimi, per un totale di 310, in evidente eccesso rispetto a quanto consentito dalla legge (200 millesimi) in un Condominio, come quello che ci interessa, con un numero di condomini superiore a 20. Ciò premesso , quanto all'abrogazione dell'articolo 3 del regolamento di condominio di natura contrattuale predisposto il 23 maggio 1923 dalla prima ed originaria proprietaria dell'intero stabile con atto del Notaio nel quale si stabilisce ”E' vietato di destinare gli appartamenti e Persona_2 tutti gli altri locali del fabbricato ad impianti industriali, uffici pubblici e rumorosi, ambulanze sanitarie, gabinetti per la cura delle malattie infettive e contagiose, agenzie di pegni e case di alloggio e comunque adibire i locali ad uso contrario all'igiene, alla decenza ed al buon costume del fabbricato”, per pacifica giurisprudenza occorre l'unanimità dei condomini per modificarlo, unanimità che, nel caso di specie non si è raggiunta, essendo stata la delibera assunta con la presenza di 723 millesimi, di cui 310 tutti in capo al solo . Parte_5
La natura contrattuale del Regolamento è stata confermata dalle pronunce del Tribunale di Roma del 2010, della Corte d'Appello di Roma del 2015 e della Suprema Corte di Cassazione del 2019, all'esito di un lungo contenzioso avviato dalle odierne attrici e che ha avuto ad oggetto proprio la violazione dell'articolo 3 del Regolamento.
2.Si costituiva il convenuto replicando che l'assemblea del 5 ottobre 2021 veniva CP_1 convocata, previa richiesta da parte di 9 condomini, i quali con mail del 27/06/2021 (all.1) chiedevano all'amministratore la convocazione di un'assemblea straordinaria in modalità telematica finalizzata all'abrogazione dell'art.3 del Regolamento condominiale. L'amministratore ha provveduto a convocare l'assemblea nelle modalità richieste specificatamente in dettaglio indicate nella comparsa di pagina 2 di 5 costituzione richiamando il principio secondo il quale l'avviso di convocazione dell'assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c. è un atto unilaterale recettizio onde, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l'adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il dimostri la data in cui esso è pervenuto CP_1 all'indirizzo del destinatario, ex art. 1335 c.c., con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l'assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro”. (ex multis Cass. sent. n. 23396/17 del 6.10.201). Sulla illegittima modifica dell'art. 3 del Regolamento i motivi per i quali nel 1923, anno di redazione del Regolamento, venne inserita tale clausola, era l'intenzione del redattore quella di evitare lo svolgimento di alcune attività all'interno del che potessero minare il decoro dello stesso, CP_1 chiaramente secondo i parametri dell'epoca. Tuttavia, al di là dell'elenco enunciato nella prima parte del periodo, segue una generica indicazione a tutte le attività che possano essere considerate contrarie
“all'igiene, alla decenza ed al buon costume del fabbricato”. Tale generica indicazione deve far ritenere che il capitolo 3 del Regolamento condominiale debba essere ritenuto di natura regolamentare seppur inserito in un regolamento di tipo convenzionale. Ne consegue che, essendo il capitolo 3 del Regolamento, generico nella previsione delle attività vietate e concernente anche le parti comuni dell'edificio nonché fondato sul mantenimento del decoro del fabbricato, deve essere considerato come avente natura regolamentare e non contrattuale in quanto
“contempla una materia che rimane nell'ambito dell'organizzazione della vita interna del condominio, la quale ben può essere modificata dall'organo cui quel potere di organizzazione è devoluto, cioè l'assemblea dei condomini con la maggioranza di cui all'art. 1136 cc.” (Cass. Sez.II, n.21287/2004). Pertanto, tale clausola ben poteva essere modificata a maggioranza così come poi effettivamente avvenuto, dunque la delibera del 5/10/2021 è da considerarsi legittima, valida ed efficace. 3.Sospesa l'efficacia esecutiva della deliberazione impugnata, in assenza di attività istruttoria , la causa è stata trattenuta in decisione con provvedimento del 9 maggio 2025 con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
3. La domanda proposta delle attrici è fondata In via preliminare ed in realtà assorbente l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che “Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”. Dunque al massimo 200 millesimi. Nel calcolo del quinto non va conteggiata anche la quota millesimale del delegato. Come è stato osservato infatti la disposizione si limita a prevedere che il delegato non può "rappresentare" più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale, riferendosi ai condomini dai quali ha ricevuto la delega e non alla propria quota di cui egli è titolare (Trib. Roma 9 luglio 2020, n. 9989). La clausola volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito , comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il pagina 3 di 5 raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5315 del 29/05/1998). Nella specie dal verbale assembleare risulta che il condomino , già titolare di 37 millesimi, ha Per_1 acquisito deleghe per 273 millesimi, in evidente eccesso rispetto a quanto consentito dalla legge (200 millesimi) in un Condominio, come quello che ci interessa, con un numero di condomini superiore a 20. Ciò appare già sufficiente all'annullamento della delibera. Comunque l'abrogazione dell'art. 3 del regolamento doveva essere approvata all'unanimità. Il Tribunale ha già avuto modo di chiarire in corso di causa che il valore e la forza della specifica clausola del regolamento condominiale oggetto della deliberazione impugnata appaiono oramai definitivamente accertati dal giudicato intervenuto fra le attrici e alcuni condòmini e sono, perciò, tali che la clausola in questione non appare passibile di modifica altrimenti che con l'unanimità degli aventi diritto pacificamente non raggiunta nella fattispecie. In particolare con la sentenza Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25139 del 2019, la Corte di Cassazione in giudizio vertente sull'illegittimità dell'esercizio di attività alberghiere nel odierno CP_1 convenuto si è occupata della validità dell' art. 3 del regolamento condominiale del 1923 tra l'altro affermando “Più esattamente la corte capitolina, in maniera ineccepibile e comunque scevra da qualsivoglia ipotesi di "anomalia motivazionale" rilevante nel segno della pronuncia n. 8053 del 7.4.2014 delle sezioni unite di questa Corte (e tra le quali non è annoverabile il semplice difetto di sufficienza della motivazione), ha opinato nel senso che il regolamento è stato in origine "voluto", unanimemente, dalla totalità dei condomini e dunque che fosse di natura contrattuale ("del resto esso reca la sottoscrizione dei condomini": così sentenza d'appello, pag. 5)”. Sempre la giurisprudenza di legittimità chiarisce ( cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5626 del 18/04/2002) che le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell'edificio condominiale mentre, soltanto per la variazione di clausole che disciplinano l'uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo comma, cod. civ.. Applicando alla fattispecie in esame questi principi e tenuto conto che l'art. 3 del Regolamento oggetto di causa, al contrario di quanto sostenuto dal non è affatto generico vietando tra l'altro CP_1 espressamente tutta una serie di destinazioni d'uso dei singoli immobili , deve ritenersi corretta sia la statuizione della Corte di Cassazione che ha qualificato di natura contrattuale della clausola del regolamento di divieto d'uso, sia il motivo di impugnazione secondo cui siffatta clausola fosse modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del d.m. 55/14 e successivi aggiornamenti ma non ricorrono i presupposti per la condanna del ai sensi dell'art. 96 CP_1
c.p.c.

p.q.m.


il Tribunale , definitivamente pronunciando così provvede:
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- dichiara l'invalidità della deliberazione assembleare assunta in data 05/10/2021 dal CP_1
per le ragioni di cui in motivazione . Controparte_1
- condanna il a rifondere alle attrici le spese del presente giudizio che liquida in euro CP_1
4.000,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali Così deciso in Roma il 15 settembre 2025 Il Giudice
LE UL
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