REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - SEZIONE OTTAVA CIVILE
in persona del Giudice Unico, dr.ssa Andreina Gagliardi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta col n. 38028/2023 R.G. il 26.7.2023 e vertente tra
, rappresentato e difeso dall'avv. Alessia Chioccariello, giusta procura in calce Parte_1
alla comparsa di costituzione di nuovo difensore del 30.4.2024
ATTORE
e
, rappresentata e difesa dall'avv. Massimiliano Gallone, giusta procura in Controparte_1
calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
nonché

Controparte_2
CONVENUTO CONTUMACE
Conclusioni delle parti: le parti concludevano come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 24.7.2023, il sig. comproprietario pro Parte_1
indiviso ed in ragione del 50% con i convenuti (comproprietari in ragione del 25% ciascuno)
dell'unità immobiliare sita in Roma, alla via del Frontone, n. 146, chiedeva disporsi, con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., il trasferimento in suo favore della nuda proprietà dell'appartamento censito in N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 675, part. 298, sub. 5 con relativa cantina e box e la nuda proprietà del 50% del terreno di pertinenza, in esecuzione del contratto preliminare di divisione del 13.3.2022; in via subordinata, chiedeva disporsi la divisione giudiziale del compendio con condanna, in ogni caso, dei convenuti al pagamento dell'indennità di occupazione degli immobili a far data dalla costruzione del fabbricato;
si costituiva in giudizio la sig.ra CP_1
che contestava la domanda avversa e ne chiedeva il rigetto, aderendo, in via subordinata
[...]
alla domanda di divisione dell'immobile e chiedendo l'assegnazione in suo favore della piena proprietà dell'appartamento posto al piano terra (foglio 675, part. 298, sub. 4) nonché della cantina (sub. 7) e del 100% del terreno a contorno della costruzione;
nonostante regolare notifica, il sig. non si costituiva in giudizio. Controparte_2
In corso di giudizio, depositate le memorie integrative di cui all'art. 171 ter c.p.c. e disattese le istanze istruttorie delle parti, la causa veniva rimessa in decisione all'udienza del 9.5.2025
(svoltasi in modalità di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.) e, previo scambio degli scritti conclusionali tra le parti, è stata trattenuta a sentenza alla detta udienza e quindi decisa come da dispositivo per i motivi che seguono.
La domanda proposta dall'attore nell'ambito del presente giudizio trova il proprio fondamento nelle obbligazioni assunte dagli odierni contendenti nel contratto preliminare di divisione del
13.3.2022 in cui gli stessi, nella qualità di comproprietari del terreno censito in Catasto del
Comune di Roma al foglio 675, part. 298 (sul quale è stato edificato un fabbricato composto da due appartamenti, due cantine ed un box) nelle quote sopra indicate, si obbligavano ad addivenire all'atto definitivo di frazionamento entro il termine del 31.5.2022, prevedendo l'assegnazione delle rispettive quote di nuda proprietà/usufrutto nei termini ivi specificati.
Non sembra revocabile in dubbio che l'accordo del 13.3.2022, denominato dalle parti “…accordo
preliminare per il frazionamento delle proprietà immobiliari site in via Frontone, 176 Roma…”
possieda le caratteristiche giuridiche e gli effetti di un vero e proprio contratto preliminare di divisione, con il quale i comproprietari, dopo aver preventivamente regolato e disciplinato le rispettive attribuzioni in termini di nuda proprietà/usufrutto ed in proporzione alle rispettive quote di titolarità dell'immobile, si sono obbligati alla stipula dell'atto definitivo di divisione
(impropriamente definito come atto di frazionamento dell'immobile) nei termini indicati in premessa, assumendo “…impegno irrevocabile…salvo cause di forza maggiore o da esse non
dipendenti ad addivenire all'atto di frazionamento dell'immobile de quo entro il 31 maggio
2022…”.
Dagli effetti propri di tale tipologia di contrattazione discende l'obbligo di stipula del contratto definitivo nei termini ivi previsti e concordati.
Le censure che la convenuta muove alla domanda avversa attengono, essenzialmente, al rilievo della mancata dimostrazione, da parte dell'attore, della sua qualità di comproprietario dell'immobile in oggetto nonché a quello della nullità dell'accordo preliminare del 13.3.2022 per assenza di titolo abilitativo, ossia della concessione edilizia, degli immobili in oggetto.
Sotto il primo profilo, si rileva che l'odierno attore ha ampiamente documentato in atti l'avvenuto acquisto della quota della metà indivisa del terreno oggetto di causa, giusta atto del 7.12.1976
a rogito del notaio da Roma (cfr. il documento allegato sub 7 alla seconda Persona_1
memoria ex art. 171 ter c.p.c.); è poi in atti (in allegato sub 8 alla seconda memoria ex art. 171
ter c.p.c. di parte attrice) la visura catastale aggiornata, attestante la proprietà indivisa, in capo agli odierni contendenti, dell'immobile oggetto di causa, nelle quote del 50% in capo all'attore e del 25% in capo a ciascuno dei due convenuti.
Per quanto attiene al rilievo della nullità del contratto preliminare di divisione per violazione dell'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, in ragione dell'assenza, alla data della sua stipula, del titolo abilitativo, si osserva che, effettivamente, nell'accordo preliminare del 13.3.2022, le parti si davano atto dell'avvenuta realizzazione, sul terreno di proprietà comune, di un fabbricato composto da due appartamenti, due cantine ed un box nella totale assenza di concessione edilizia e rappresentavano di aver avviato la pratica di condono presso il Comune di Roma senza che,
alla data di stipula del contratto, fosse ancora stata rilasciata la concessione in sanatoria (delle cui spese di rilascio l'odierno attore si faceva interamente carico).
A prescindere dall'applicabilità, ratione temporis, alla fattispecie in esame del disposto di cui all'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 (come sostenuto da parte convenuta) ovvero di quello di cui all'art. 40 della legge n. 47/1985, si osserva che, in ogni caso, il contratto preliminare di divisione
(di natura meramente obbligatoria ed improduttivo di qualsivoglia effetto traslativo) non risulta affetto da alcun ordine di nullità per violazione di norma imperativa a causa della mancata sussistenza, alla data della sua sottoscrizione, del titolo edilizio in sanatoria, dovendo tale requisito (ovvero la sussistenza del titolo abilitativo) necessariamente sussistere soltanto all'atto di stipula dell'atto definitivo (contratto che, effettivamente, produrrà gli effetti reali propri della divisione).
E', del resto, ampiamente noto che l'effetto tipico del contratto preliminare non è quello di produrre il trasferimento del diritto reale, ma soltanto quello, meramente obbligatorio, di vincolare i contraenti alla stipula del futuro contratto definitivo con il quale verrà attuato l'assetto di interessi perseguito dalle parti e del quale, in sede di contrattazione preliminare, sono già
state definite le condizioni essenziali e caratterizzanti;
da ciò consegue che la nullità con cui il menzionato art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 colpisce “…gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia
in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione
di diritti reali, relativi ad edifici…” non può certamente estendersi alla contrattazione preliminare,
improduttiva di qualsivoglia effetto costitutivo del trasferimento di diritti reali ovvero dello scioglimento della comunione di diritti reali;
analoghe considerazioni per quanto attiene all'art. 40 della legge n. 47/85, che sanziona di nullità “…gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali…”,
per l'ovvia considerazione che il contratto preliminare non ha ad oggetto il trasferimento/scioglimento di diritti reali, ma presenta un contenuto meramente obbligatorio in forza del quale in contraenti sono obbligati alla stipula del contratto definitivo, che sarà
produttivo di tali effetti.
Si esprime, del resto, in tal senso l'insegnamento della S.C., secondo cui “…la sanzione della
nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, per i negozi relativi a immobili privi della
necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non
anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione
del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2,
della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all'1 settembre 1967, o il
rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il
successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex
art. 2932 c.c.” (Sez. 2, Ord. n. 6685 del 2019)...” (Cass. Civ. Sez. 2, Ord. n. 6191 del 5.3.2021).
Facendo applicazione dei richiamati principi, appare evidente che il contratto preliminare di divisione oggetto del presente giudizio, anche se stipulato in assenza di titolo abilitativo ed in assenza delle dichiarazioni dei contraenti circa gli estremi della concessione edilizia ovvero di quella in sanatoria, ben può essere fatto oggetto di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., in forza dell'avvenuto rilascio della concessione edilizia in sanatoria alla data del

7.7.2022 che consente l'emissione di sentenza costitutiva in riferimento ad immobili regolari sotto il profilo edilizio/urbanistico.
Risulta documentato in atti l'inadempimento della odierna convenuta alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare del 13.3.2022 (è in atti la comunicazione del 25.5.2022 a firma della sig.ra con cui la stessa, nell'impugnare l'accordo preliminare in quanto avente Controparte_1
ad oggetto immobili abusivi, espressamente dichiarava “…non è mia intenzione procedere al
frazionamento così come indicato nella scrittura privata del 13.3.2022…” e proponeva una divisione totalmente difforme da quella oggetto della contrattazione preliminare); detto inadempimento, documentalmente riscontrabile e mai contestato tra le parti, legittima il ricorso al rimedio di cui all'art. 2932 c.c. per l'emissione di sentenza che tenga luogo del contratto non concluso;
si osserva, infine, che l'unica contestazione che la convenuta ha mosso all'avversa richiesta ex art. 2932 c.c. trovava esclusivo fondamento nel rilievo della nullità del contratto preliminare per la mancanza del titolo abilitativo.
Alcuna prova si rinviene agli atti del presente giudizio delle presunte spese che la convenuta assume di aver sostenuto per la ristrutturazione dell'appartamento sito al piano terra;
a prescindere dalla totale mancanza di valida dimostrazione di tali esborsi (in atti consta un preventivo di lavori che paiono riferibili ad un diverso appartamento, sito in Rocca Priora alla via
Tevere, n. 5), si osserva che alcuna domanda è stata formulata sul punto dalla sig.ra né CP_1
in atto introduttivo né in sede di memoria integrativa ex art. 171 ter, n. 1, c.p.c. Per quanto attiene al capo di domanda attorea avente ad oggetto il pagamento dell'indennità di occupazione degli immobili facenti parte della comunione, in ragione del godimento esclusivo dei convenuti, si osserva che, secondo l'insegnamento della S.C. “…l'utilizzo esclusivo del bene
immobile in comproprietà, da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 c.c.,
non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti
inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto
al pagamento della corrispondente quota di frutti civili, ricavabili dal godimento indiretto della
cosa, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare l'immobile in
maniera diretta e non gli sia stato concesso (Cassazione civile, sez. II, 09/02/2015, n.
2423; Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2012 n. 5156; Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010 n.
24647)…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, n. 15926 del 13.6.2019); non risulta in alcun modo dimostrato
(e nemmeno allegato) agli atti del presente giudizio che l'attore, precedentemente alla instaurazione del presente procedimento, abbia manifestato l'intenzione di voler utilizzare i beni in maniera diretta e che i convenuti non lo abbiano consentito, sicché il mero possesso ed utilizzo dei beni dei comproprietari non può aver arrecato alcun pregiudizio all'odierno attore, che è
chiaramente rimasto inerte ed ha implicitamente acconsentito a tale uso esclusivo da parte degli ex comunisti.
Non risultando ravvisabile nel comportamento dei convenuti alcuna illiceità (extracontrattuale)
cui possa conseguire la correlata responsabilità risarcitoria, né rinvenendosi l'allegazione e la prova di alcun pregiudizio sofferto dall'attore in conseguenza dell'utilizzo esclusivo dei beni di proprietà comune da parte degli stessi, il capo di domanda relativo al pagamento dell'indennità
di occupazione dev'essere integralmente rigettato.
Deve, pertanto, in parziale accoglimento della domanda, essere pronunciata sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. ed essere disposta la divisione del compendio immobiliare in comproprietà indivisa tra gli odierni contendenti nelle quote e con le modalità previste nell'accordo preliminare di divisione del 13.3.2022; in particolare, a fronte dell'avvenuto accatastamento dei due appartamenti nei subalterni n. 4 e 5, dev'essere assegnata all'attore la nuda proprietà dell'appartamento sito in Roma, alla via del Frontone, n. 176, censito in N.C.E.U.
del Comune di Roma al foglio 675, part. 298, sub. 5 con relativa cantina, nonché la nuda proprietà del box (sub. 6) e la nuda proprietà del 50% del terreno a contorno dell'immobile, fatte salve le pertinenze di cui subalterni n. 1, 2 e 3; dev'essere assegnato al sig. Controparte_2
l'usufrutto dell'appartamento sito in Roma, alla via del Frontone, n. 146, censito in N.C.E.U. del
Comune di Roma al foglio 675, part. 298, sub. 5 con relativa cantina e box (sub. 6), nonché
l'usufrutto del 50% del terreno a contorno dell'immobile, fatte salve le pertinenze di cui subalterni n. 1, 2 e 3 oltre alla quota del 50% della nuda proprietà dell'appartamento sito in
Roma, alla via del Frontone, n. 146, piano terra, censito in N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 675, part. 298, sub. 4 con relativa cantina e la nuda proprietà del 25% del terreno residuo a contorno della costruzione, fatte salve per pertinenze comuni di cui subalterni n. 1, 2 e 3;
dev'essere assegnata alla sig.ra la quota del 50% della nuda proprietà Controparte_1
dell'appartamento sito in Roma, alla via del Frontone, n. 146, piano terra, censito in N.C.E.U.
del Comune di Roma al foglio 675, part. 298, sub. 4 con relativa cantina (sub. 7) nonché
l'usufrutto dell'appartamento sub. 4 con relativa cantina (sub. 7) e del 50% del terreno a contorno dell'immobile oltre alla nuda proprietà del 25% del terreno residuo a contorno della costruzione fatte salve le pertinenze di cui subalterni n. 1, 2 e 3, con ordine al competente
Conservatore dei RR.II. di procedere alle relative annotazioni, con esonero da ogni responsabilità.
Il non integrale accoglimento della domanda giustifica la compensazione, in ragione di metà,
delle spese di giudizio tra le parti;
le spese residue, liquidate come da dispositivo ai sensi del
D.M. n. 55/2014, seguono la soccombenza e sono poste a carico della convenuta, sig.ra CP_1
restano integralmente compensate le spese nei confronti del convenuto contumace, in ragione dell'oggetto della domanda.


P. Q. M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da con atto Parte_1
di citazione notificato in data 24.7.2023 nei confronti di e Controparte_2 CP_1
, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
[...]
1) dichiara la contumacia del sig. --- Controparte_2 2) in parziale accoglimento della domanda, dispone, ai sensi dell'art. 2932 c.c., lo scioglimento della comunione sussistente inter partes e per l'effetto assegna, in esecuzione del contratto preliminare del 13.3.2022, al sig. la nuda proprietà dell'appartamento sito Parte_1
in Roma, alla via del Frontone, n. 176, piano primo, censito in N.C.E.U. del Comune di Roma
al foglio 675, part. 298, sub. 5 con relativa cantina, nonché la nuda proprietà del box (sub. 6)
e la nuda proprietà del 50% del terreno a contorno dell'immobile, fatte salve le pertinenze di cui subalterni n. 1, 2 e 3;---
3) assegna al sig. l'usufrutto dell'appartamento sito in Roma, alla via del Controparte_2
Frontone, n. 176, censito in N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 675, part. 298, sub. 5 con relativa cantina e box (sub. 6), nonché l'usufrutto del 50% del terreno a contorno dell'immobile, fatte salve le pertinenze di cui subalterni n. 1, 2 e 3 oltre alla quota del 50%
della nuda proprietà dell'appartamento sito in Roma, alla via del Frontone, n. 146, piano terra,
censito in N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 675, part. 298, sub. 4 con relativa cantina
(sub. 7) e la nuda proprietà del 25% del terreno residuo a contorno della costruzione, fatte salve per pertinenze comuni di cui subalterni n. 1, 2 e 3;---
4) assegna alla sig.ra la quota del 50% della nuda proprietà Controparte_1
dell'appartamento sito in Roma, alla via del Frontone, n. 146, piano terra, censito in N.C.E.U.
del Comune di Roma al foglio 675, part. 298, sub. 4 con relativa cantina (sub. 7) nonché
l'usufrutto dell'appartamento sub. 4 con relativa cantina (sub. 7) e del 50% del terreno a contorno dell'immobile, fatte salve le pertinenze di cui subalterni n. 1, 2 e 3, oltre alla nuda proprietà del 25% del terreno residuo a contorno della costruzione, fatte salve per pertinenze comuni di cui subalterni n. 1, 2 e 3;---
5) ordina al competente Conservatore dei RR.II. di procedere alle relative trascrizioni, con esonero da ogni responsabilità;---
6) rigetta per il resto la domanda;
---
7) condanna la convenuta al pagamento di metà delle spese di giudizio, che liquida (quanto alla detta metà) in complessivi € 2.550,00 in favore di controparte, oltre spese generali, IVA e
CPA, come per legge;
--- 8) compensa tra le parti le restanti spese.---
Roma, 9.6.2025
Il Giudice
dr.ssa Andreina Gagliardi