R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
9 SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Rosa OM RE, ha pronunziato la seguente sentenza nella causa iscritta al n. 27380/2024 R.Gen.Aff.Cont.
TRA
(C.F. ) elett.te domiciliato in Pozzuoli Parte_1 C.F._1
(Na) alla Via N. Fasano n. 5, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Basile, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

- ATTORE
E

(C.F. ) in qualità di l.r.p.t. dell'esercizio Controparte_1 C.F._2 commerciale ” (P. IVA ) elettivamente domiciliato Controparte_2 P.IVA_1 in Pozzuoli (NA) alla Via Montenuovo Licola Patria, 90 – Centro San Domenico presso lo studio dell'Avv. Emilio Ursomanno, giusta procura agli atti;

- CONVENUTO
Oggetto: risoluzione del contratto d locazione per inadempimento uso diverso.
Conclusioni: le parti hanno concluso come da atti difensivi, scritti conclusionali e verbali di causa in atti.
Decisa all'udienza del 15.09.2025 all'esito della camera di consiglio, con lettura del dispositivo e riserva di deposito della motivazione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è fondata per quanto di seguito esposto. Come noto, "in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per l'adempimento o il risarcimento del danno deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento" (così le Sezioni Unite n°13533.2001 e tutta la giurisprudenza successiva: v. da ultimo Cass. n. 826/2015). In materia di responsabilità contrattuale, pertanto, colui che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui inadempimento. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. Orbene, nella fattispecie de qua deve rilevarsi come l'attore , abbia assolto al proprio onere probatorio, attraverso la produzione del titolo giuridico fondante la pretesa creditoria azionata, rappresentato dal contratto di locazione stipulato con titolare Controparte_1 dell'omonima ditta ad insegna “ ” ad uso diverso da quello Controparte_2 abitativo , contenente l'obbligo per il conduttore di versare il corrispettivo per la locazione annuale pari ad euro 8250,00 per il periodo 10.10.2017 . 9 10.2018 ed euro 9000,00 per il periodo dal 10.10.2028 sino alla fine della locazione. Dedotto dunque l'inadempimento, rappresentato nel caso di specie, dal mancato pagamento dei canoni relativi alle mensilità di marzo e aprile 2020 , delle mensilità dal febbraio 2024 al mese di ottobre 2024 pari ad euro 6774,00 nonché dal mancato pagamento della differenza tra il canone dovuto pari ad euro 846,75 e quello corrisposto di euro 760,00 dal mese di febbraio 2023 al mese di gennaio 2024 e aprile 2024 nonché delle spese di registrazione annuali pari ad euro 90,00 spettava al convenuto , onde paralizzare la domanda della controparte, dimostrare fatti modificativi, impeditivi o estintivi del diritto azionato. Nessuna prova dell'esatto adempimento è invece pervenuta dalla stessa, la quale, invero, non ha negato l'omissione contestatale, ma si è limitata ad addurre, al fine di giustificare la propria condotta, l'inidoneità dei locali all'uso pattuito a causa della presenza di un grave abuso edilizio a seguito del quale era stata emanata una ordinanza di chiusura e demolizione., circostanza che avrebbe, in tesi, determinato l'impossibilità di esercitare l'attività commerciale cui era destinato l'immobile. Al riguardo, deve in primo luogo segnalarsi che "nei contratti con prestazioni corrispettive, quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci, proponendo l'una contro l'altra vicendevolmente domande contrapposte, come del resto nel caso in cui il convenuto si limiti a contrastare la domanda di risoluzione o di adempimento, giustificando la propria inadempienza con l'inadempienza dell'altro contraente, il giudice del merito, ai fini della decisione, deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti, che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum. Il suddetto giudizio comparativo dei rispettivi comportamenti delle parti contraenti deve riguardare questi fino al momento della proposizione delle domande giudiziali e delle eccezioni" (cfr. Cass. 1077/1995). Nel caso di specie, l'attore lamenta la sussistenza di un abuso edilizio nell'immobile che avrebbe reso quest'ultimo inidoneo all'uso pattuito nel contratto. Conformemente alla giurisprudenza di legittimità la validità del contratto di locazione non è mai inficiata dall'eventuale condizione di abuso edilizio così. La Cassazione ha infatti chiarito che "il carattere "abusivo" di una costruzione concretandosi in una illiceità dell'opera, può costituire fonte della responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo e riverberare la condizioni giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene (cfr. Corte Cass. 583/1982, cass. 12983/2010; Cass. 22312/2007; Cass. 11964/2013 , Cass. 9558/2017). Orbene nel caso di specie, il convenuto asserisce che la presenza dell'abuso edilizio relativo all'immobile condotto in locazione avrebbe precluso l'esercizio dell'attività commerciale cui era destinato il locale, senza, a ben vedere, fornire alcuna prova in ordine a tale circostanza. Ed invero il convenuto non dimostra né offre elementi anche di natura documentale ( come ad esempio le scritture contabili ) da cui poter desumere che l'attività è stata interrotta e dunque non fornisce prova alcuna dell'incidenza del vizio lamentato sull'integrale effettivo godimento del bene locato. Del resto l'inadempimento afferisce anche ad un periodo precedente al sopralluogo effettuato dalla polizia locale in data 19.3.2024 a cui ha fatto seguito la comunicazione del 2.4.2024, con la quale il comunicava Controparte_3
l'avvio del procedimento volto alla repressione di illeciti edilizi consistenti nella realizzazione, sull'immobile in oggetto, delle opere abusive in appresso specificate:
“chiusura perimetrale dell'intera corte annessa al chiosco in esame con infissi e vetri a tutt'altezza, inglobando sul vertice sud piccolo locale in muratura adibito a wc, configurante ampliamento volumetrico del preesistente chiosco;
pannello a tutt'altezza posto su muretto di confine con area concessa per occupazione di suolo pubblico”. Né del resto parte convenuta prima dell'instaurazione del presente giudizio ha sollevato contestazioni di sorta o comunicato al locatore di aver cessato la propria attività. Non va sottaciuto del resto che non è dato sapere in che data è stata notificata l'ordinanza del 21.6.2024 con la quale il ha ordinato la cessazione immediata Controparte_3 dell'attività omesso di considerare che l'esecutività della medesima è stata immediatamente sospesa dal TAR il quale, in sede cautelare, rilevava, tra l'altro, che per l'immobile oggetto di locazione la stessa Autorità comunale aveva “sancito la piena conformità dell'immobile che ne occupa alla disciplina edilizia, urbanistica e paesaggistica ..” . Pertanto, in assenza di elementi probatori da cui desumere l'assenza integrale della prestazione da parte del locatore, la sospensione dell'obbligazione primaria del conduttore costituita dalla corresponsione del canone di locazione deve ritenersi illegittima. Quanto alla previsione di un canone a scaletta costituisce orientamento di legittimità ormai consolidato quello secondo cui "alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto. A tal fine deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale. L'ancoramento a tali elementi costituisce infatti solo una delle possibili modalità attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone "a scaletta", in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo;
sia mediante il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione" ( Cass. n. 23986/2019 e Cass. n. 4445/2023), salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all' art.32 legge392/78 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta. Pertanto, la presenza di un canone c.d. "a scaletta", sebbene determini una progressiva mutazione dell'originario equilibrio contrattuale non si risolve in sfavore del conduttore. La ragione di scambio resta infatti invariata, essendo costituita dal rapporto fra il godimento del bene e l'importo complessivo che, in base alla pattuizione originaria, il conduttore dovrà corrispondere nell'ambito dell'intera durata del rapporto. Ciò che cambia, in presenza di un canone "a scaletta", è solamente la tempistica del pagamento che, anziché avvenire in misura fissa (mese per mese e anno per anno), è "spalmata", nell'arco della durata della locazione, secondo un criterio progressivamente crescente. Molteplici sono le ragioni per le quali le parti possono trovare più conveniente prevedere, in luogo in un canone medio fisso, un canone progressivamente crescente, tale che in un primo momento venga alleggerito l'onere economico del conduttore, differendo al prosieguo del rapporto la corresponsione di canoni maggiorati, compensativi dello "sconto" iniziale. Si tratta, soprattutto, di venire incontro alle esigenze del conduttore di un immobile a uso non abitativo, che spesso nei primi mesi o anni deve farsi carico di spese di adeguamento o ristrutturazione dell'immobile e, al contempo, può fare affidamento solamente su un minor avviamento commerciale. Pertanto, con riferimento al caso di specie, reputa il Tribunale perfettamente valida la clausola inserita fin dall'origine nel contratto di locazione in virtù della quale solo per il primo anno il canone mensile è di euro 687,50 in luogo di euro 750,00 da corrispondersi a partire dal secondo anno fino alla scadenza, non potendo attribuirsi alla stessa “lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria “ scopo che il legislatore sanziona con la nullità. Quanto all'eccezione circa la non debenza dei canoni relativi alle mensilità di marzo e aprile 2020 per temporanea impossibilità della prestazione la stessa va parzialmemte accolta. In tema il Tribunale di Napoli in un suo precedente che qui si riporta ha statuito che “ Non vi è dubbio che in ambito commerciale, la chiusura totale (lockdown) e le misure di restrizione hanno impedito al conduttore di esercitare l'attività per la quale il bene immobile è stato locato, fatta salva la possibilità di un uso ridotto del cespite come deposito delle merci ivi allocate. Sul punto occorre preliminarmente evidenziare l'irrilevanza - almeno ai fini che ci occupano - dell'allegata riduzione del fatturato della società conduttrice: invero la riduzione del fatturato degli imprenditori così come dei liberi professionisti derivante dallo scoppio della crisi economia connessa alla pandemia da covid-19 ed alle misure di contenimento varate dal Governo è stata presa in considerazione dal legislatore per ciò che concerne in linea generale tutti gli imprenditori ed i liberi professionisti con il varo dei cd. “Decreti ristori”. Inoltre, in materia di locazioni commerciali, già con il «Decreto Cura Italia» è stato riconosciuto, in favore dei soggetti esercenti attività d'impresa, un «credito d'imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione»; identica previsione è contenuta nel successivo «Decreto Rilancio» in favore dei soggetti esercenti attività d'impresa, arte o professione (con limiti di ricavi o compensi) per i canoni di locazione, leasing, o concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento della propria attività. Per altro verso può ritenersi che gli strumenti di sostegno economico del conduttore varati dal legislatore non rendano giuridicamente irrilevante, nell'ambito del rapporto locativo, l'oggettivo ridotto utilizzo del cespite locato derivante dalle misure di contrasto alle emergenza pandemica, relegandolo al rischio di impresa gravante sul conduttore, come tale del tutto estraneo alla locazione inter partes. Invero nelle locazioni punto di partenza di ogni disamina in tema di rimedi alla parziale inutilizzabilità del cespite locato all'uso convenuto risulta essere la norma dell'art. 1575 numero 2 c.c., là dove annovera - tra le «obbligazioni principali del locatore» - pure quella di «mantenere» la cosa locata «in istato di servire all'uso convenuto» (oltre che «in buono stato locativo»), con comportamenti atti quindi a conservarle la destinazione sussistente al tempo di avvio del rapporto. Non si vede peraltro ragione per cui l'obbligazione del locatore debba essere ristretta alle sole connotazioni fisiche del bene locato e non ricomprendere pure le caratteristiche di contesto, ovvero funzionali, del bene medesimo. In quest'ottica anche il factum principis, che rende impossibile l'assolvimento dell'obbligazione di «mantenimento» della destinazione d'uso, libera il locatore, quale debitore della relativa prestazione (art. 1256 c.c.); nella specie si tratta di una impossibilità temporanea destinata a durare non oltre la vigenza delle misure di contenimento. Dunque in ambito locativo la necessità di salvaguardare la proporzionalità dello scambio, compromessa dalla riduzione del godimento dell'immobile per effetto delle misure restrittive connesse all'evento pandemico sopravvenuto va salvaguardata, secondo parte della dottrina, applicando in via analogica il modello normativo relativo alla disciplina dei vizi e delle riparazioni nella locazione (artt. 1578 e 1584 c.c.): il conduttore dovrà scegliere tra la richiesta in via giudiziale di una riduzione dei canoni, che consentirebbe di tarare il corrispettivo sull'interesse del conduttore a mantenere il godimento dell'immobile e la risoluzione del contratto. In questa prospettiva ermeneutica anche la Suprema Corte (Cass. n. 14739/2005), richiamando il principio "inadimplenti non est adimplendum" e ribadendo che la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, in relazione ad una fattispecie di protratta interclusione dell'immobile locato a causa di opere stradali, certamente assimilabile a quella in disamina di inutilizzabilità piena del cespite locato per lockdown governativo, ha ritenuto giustificabile una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 c.c. (ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse). Ad avviso del Tribunale, appare tuttavia preferibile quell'orientamento dottrinale che evidenzia in primo luogo come le misure di contenimento della pandemia non hanno avuto effetto su circostanze o situazioni di fatto esterne al contratto, ma hanno comportato variazioni qualitative, attraverso il filtro dell'interesse del creditore, della prestazione di far godere la cosa, determinando l'impossibilità temporanea e parziale di utilizzazione da parte del conduttore, riconducibile alla disciplina dell'impossibilità sopravvenuta (artt. 1258 e 1464 c.c.). In base alla condivisa impostazione dottrinale il rischio della sopravvenienza viene trasferito nella sfera del locatore, ricorrendo all'applicazione diretta e non analogica di un rimedio codificato, vale a dire la riduzione giudiziale del canone locativo, mediante il meccanismo di riequilibrio previsto dall'art. 1464 c.c. nell'ipotesi di impossibilità parziale. D'altro canto l'impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l'esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore (nel caso poi in cui venga meno del tutto l'interesse del creditore a riceverla, si verifica la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell'obbligazione: Cass. n. 18047/2018; Cass. n. 8766/2019). Per altro verso, potrebbe trovare applicazione analogica nelle ipotesi in disamina anche la normativa dettata per le locazioni di palestre e impianti sportivi, ove, richiamando la disciplina in tema di eccessiva onerosità della prestazione (ma citando anche le norme in tema di impossibilità temporanea e parziale), si è optato per una «riduzione del canone locatizio che ... si presume pari al cinquanta per cento», salva la prova di un diverso ammontare dello « squilibrio » verificatosi nell'assetto di interessi delle parti. Invero, contrariamente a quanto dai più opinato, tale disciplina non sembra configurarsi affatto come eccezionale (come tale non suscettibile di applicazione analogica), esprimendo anzi un principio generale della specifica normativa dettata in tema di contratto di locazione, caratterizzata dal fatto che ogni qualvolta il godimento del cespite locato da parte del conduttore risulti oggettivamente ridotto anche per motivi non ascrivibili a dolo o colpa del locatore (si pensi alla disciplina dei vizi della cosa locata, a quella dettata per gli interventi di riparazione - art. 1584 c.c.) è per l'appunto prevista l'applicazione del rimedio della riduzione del canone pattuito”. ( sentenza n. 1974/2022). Dal sin qui argomentato, considerato che non risulta contestato che l'attività è rimasta chiusa nel periodo 9.3.2020 – 11.5.2020 si reputa giustificata una riduzione del canone mensile pattuito per due mesi nella misura del 50%. Quanto al chiesto aggiornamento ISTAT la Corte di Cassazione, intervenuta di recente sul punto, ha sancito che “ in base all'art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall'art. 1, comma 9sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta;
pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto' nonché “ la illiceità della clausola che prevede l'adeguamento ISTAT al 100% ai sensi dell'art. 32 della Legge 329/78 che limita l'adeguamento al 75% della variazione ISTAT per i contratti di durata non superiore a quella legale (6 anni) ( cfr. Cass 27287/2021, Cass. 15812/2015). Nella fattispecie in esame, risulta agli atti che in data 26.1.2023 il locatore richiedeva al conduttore l'adeguamento del canone e quindi il pagamento dell'importo di euro 846,75. In realtà il calcolo va effettuato prendendo come base il canone iniziale – nella fattispecie il canone di euro 750 previsto a partire dal 10.10,2018, considerando l'intera variazione dell'indice ISTAT verificatasi dal momento di determinazione del canone originario fino alla data della richiesta di adeguamento considerato altresì il rinnovo contrattuale . Pertanto alla data del 26.1.2023 il canone annuale aggiornato per il periodo 10.10.22 al 10.10.2023 risulta essere pari ad euro 831,56 da doversi corrispondere a partire dal 1.2.2023. Alla luce di quanto detto, reputa il Tribunale che l'omesso pagamento dei canoni protrattosi nel tempo, alla scadenza convenuta costituisce violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo giustifica la risoluzione a nulla rilevando le motivazioni addotte dal convenuto che ha goduto dell'immobile senza versare il corrispettivo. In conseguenza di tanto, il Tribunale dichiara definitivamente risolto, per fatto e colpa del convenuto il contratto di locazione per il quale è causa avente ad oggetto l'immobile sito in Monte di Procida Napoli alla Via Roma n. 3, meglio descritto nel contratto di locazione agli atti. Essendo stato l'immobile rilasciato va dichiarata cessata la materia del contendere. Inoltre il conduttore deve essere condannato al pagamento della somma di euro16.500,00 per il mancato pagamento dei canoni oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo e oltre euro 90,00 per rimborso spese di registrazione del contratto oltre interessi sulla predetta somma dalla domanda al soddisfo . Le spese di giudizio seguono la soccombenza si liquidano come in dispositivo tenuto conto del valore della causa e delle fasi svolte con attr8bizione al procuratore antistatario.

PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
a) dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Napoli alla Via Roma n. 3, meglio Controparte_3 descritto nel contratto di locazione agli atti;
b) dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio;
c) condanna parte convenuta al pagamento della somma di euro 16.500,00 per canoni dovuti e non corrisposti oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo;
d) condanna parte conduttrice al pagamento dell'importo di euro 90,00 quale rimborso spese di registrazione oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
e) condanna parte conduttrice al pagamento delle spese di mediazione, della fase sommaria e di merito che liquida ex d.m. 147/2022 in euro 195,50 per spese ed euro 6977,00 per compensi oltre rimborso forfettario, Iva e CPA come per legge con attribuzione al procuratore antistatario Avv. Giovanni Basile;
f) riserva il deposito della motivazione entro il 15.10.2025
Napoli 15.09.2025 Il Giudice
Rosa OM RE