Segue verbale di udienza del 22/12/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elena Anna Codecasa
ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 420 c.p.c.
nella causa civile iscritta al n. r.g. 6353/2024 promossa da:
PRUDENTE (C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Pt_1 C.F._1
LA LA giusta procura in atti
RICORRENTE
contro
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. FICHERA Controparte_1 C.F._2
ER IA giusta procura in atti
CONVENUTO
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione ritualmente notificato, ha intimato sfratto per Controparte_2
morosità in relazione all'immobile meglio descritto in atti giusta contratto di locazione pagina 1 di 8 dell'1.4.2021, regolarmente registrato, per la morosità relativa ai canoni per alcuni mesi negli anni 2021/2024 (meglio specificati in ricorso) per la somma complessiva di euro 12.307,00.
Il convenuto si è costituito ed ha proposto opposizione, eccependo la inesistenza del contratto di locazione e disconoscendo come propria la sottoscrizione apposta allo stesso ed eccependo di detenere l'immobile al fine di ristrutturarlo in vista di una futura locazione, che sarebbe dovuta iniziare all'inizio del 2014; ha eccepito inoltre l'inesistenza della morosità per avere la CP_1
dichiarato con scrittura privata del 7.12.2023 di non avere nulla a pretendere per l'utilizzo pregresso dell'immobile e di autorizzare il convenuto a defalcare quanto speso per la ristrutturazione;
ha chiesto, inoltre, in via riconvenzionale, il rimborso di dette somme spese per la ristrutturazione.
A sua volta, la intimante ha disconosciuto la sottoscrizione apparentemente apposta sulla detta scrittura privata, della quale chiedeva l'esibizione dell'originale, ha chiesto dapprima la verificazione del contrato di locazione e quindi ha eccepito la inammissibilità del disconoscimento del contratto, chiedendo emettersi ordinanza provvisoria di rilascio.
Mutato il rito e concessa ordinanza provvisoria di rilascio, parte ricorrente depositava memoria integrativa, con la quale ribadiva le proprie difese e richieste e rappresentava la perdurante condotta di inadempimento del resistente, che continuava a detenere l'immobile nonostante l'ordine di rilascio del Giudice.
Parte resistente non ha depositato memoria integrativa e, dopo la prima udienza successiva al mutamento del rito, non è comparsa più alle successive udienze.
Il giudizio è pervenuto alla data odierna per la decisione.
pagina 2 di 8 §§§
La domanda della ricorrente è fondata e merita accoglimento.
Parte convenuta ha contestato l'esistenza del contratto di locazione, disconoscendo la propria firma ed eccependo di avere detenuto l'immobile sostanzialmente a titolo gratuito allo scopo di effettuarvi dei lavori di ristrutturazione in vista della stipula dell'effettivo contratto che sarebbe dovuta avvenire a decorrere da gennaio 2024.
Il disconoscimento del contratto di locazione deve essere dichiarato inammissibile, in quanto,
secondo l'indirizzo consolidato e costante della giurisprudenza di legittimità e di merito (Cass.: n.
2242 del 1972, n. 18768 del 2004, n. 3690 del 2006, n. 22460 del 2017; Trib. Perugia del 2014,
Trib. Benevento, del 2018, Trib. Verona del 2017, Trib. Matera del 2015, Trib. Cremona del
1989; Trib. Pordenone del 2009) “il disconoscimento di una scrittura privata non può essere esperito nei confronti di un contratto parzialmente eseguito, poiché l'esecuzione, seppur parziale,
di un contratto ne produce il riconoscimento tacito, quando lo stesso abbia avuto un principio d'esecuzione da parte del debitore. Il pagamento di alcune rate del finanziamento, costituisce una tipica ipotesi di esecuzione volontaria parziale del contratto di finanziamento, che avendo avuto un principio di esecuzione produce il riconoscimento tacito del documento contrattuale e delle sottoscrizioni apposte su di esso, escludendo così la necessità di procedere alla sua verificazione e rendendo privo di effetti il disconoscimento operato in sede giudiziale, avendo l'opponente,
seppur parzialmente, onorato il debito assunto con la società finanziaria. Per cui la parte che intenda avvalersi del documento, a seguito dell'avvenuto disconoscimento fatto in sede giudiziale della scrittura privata, non è neppure tenuta a proporre l'istanza di verificazione”.
pagina 3 di 8 Nel caso di specie, dai documenti prodotti da parte ricorrente si evince che il convenuto ha pagato diverse mensilità di canone e precisamente:
- nell'anno 2021 ha pagato sette mensilità;
- nell'anno 2022 ha pagato sette mensilità;
- nell'anno 2023 ha pagato 4 mensilità;
ed inoltre è fatto non contestato che il resistente ha goduto dell'immobile ininterrottamente per tutto il periodo e fino a febbraio 2025, per cui può certamente dirsi che il contratto ha avuto esecuzione e pertanto non ne è ammesso il disconoscimento.
Neppure è credibile la versione fornita dal resistente, che in sede di interrogatorio libero ha dichiarato al Giudice di avere versato dette somme mensili esclusivamente a titolo di indennità di occupazione, perché tale dichiarazione contrasta con la prova documentale rappresentata dalle distinte di pagamento prodotte dalla ricorrente e che portano tutte la dicitura: “canone locazione
Via Toselli n. 43 locato ”, distinte recanti la somma esattamente prevista nel Controparte_1
contratto disconosciuto.
Infine, non è credibile che l'immobile possa essere stato concesso in godimento gratuito ai fini della ristrutturazione per un periodo di ben due anni e mezzo, anche solo alla luce dei lavori elencati in una scrittura proveniente dalla stessa parte convenuta e che non sono per niente di portata tale da giustificare una detenzione gratuita così lunga.
Per quanto riguarda l'efficacia probatoria della scrittura privata del 7.12.2023, sottoscritta dalla sola locatrice e nella quale la stessa ha apparentemente dichiarato di non Controparte_2
avere nulla a pretendere per l'utilizzo pregresso dell'immobile, deve dichiararsi tale scrittura pagina 4 di 8 inutilizzabile.
La scrittura, infatti, è stata prodotta in copia fotostatica. L'art. 2719 c.c. esige un espresso disconoscimento della conformità con l'originale delle copie fotostatiche ed è applicabile tanto alla ipotesi di disconoscimento della conformità della copia al suo originale, quanto a quella di disconoscimento della autenticità di scrittura o di sottoscrizione.
Ai sensi degli dagli artt. 214 e 215 c.p.c., la copia fotostatica non autenticata si ha per riconosciuta, tanto nella sua conformità all'originale quanto nella scrittura e sottoscrizione del sottoscrittore, se la parte comparsa non la disconosce in modo specifico ed inequivoco alla prima udienza o nella prima risposta successiva alla sua produzione (cfr. Cassazione civile sez. II,
18/07/2024, n. 19850).
La ricorrente ne ha fatto tempestivo disconoscimento alla prima udienza di comparizione, ma il resistente non ha prodotto l'originale nel termine assegnato all'udienza dell'8.5.2025, per cui il
Giudice ha ritenuto di non dar seguito all'istanza di verificazione ai sensi dell'art. 216 c.p.c.
Infatti, per pacifica giurisprudenza, Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, a seguito del disconoscimento della fotocopia della scrittura privata, la parte che intende avvalersene è
tenuta a produrre l'originale ovvero ad indicare la ragione per cui non ne sia in possesso.
Infatti, solo con l'originale si realizzano la diretta correlazione e l'immanenza della personalità
dell'autore della sottoscrizione giustificanti la fede privilegiata che la legge assegna al documento,
diversamente è esclusa ed impedita l'utilizzazione della copia come mezzo di prova
(cfr. Cassazione civile sez. III, 14/12/2024, n. 32573).
Solo nel caso in cui la produzione dell'originale della scrittura non sia possibile per cause non pagina 5 di 8 imputabili alla parte che intenda avvalersene, potrà essere fornita con altri mezzi la prova che la sottoscrizione disconosciuta sia stata effettivamente apposta dal suo apparente autore.
Invece, il resistente si è limitato ad affermare che l'originale è in possesso della ricorrente
(circostanza che la ricorrente ha assolutamente contestato), ma non ha nemmeno articolato prove sul punto.
Ciò comporta che, laddove la parte istante per la verificazione ex art. 216 c.p.c. non produca in giudizio l'originale nel rispetto delle preclusioni istruttorie, l'istanza medesima deve essere dichiarata inammissibile, con conseguente inutilizzabilità, nel processo, della scrittura
(cfr. Cassazione civile sez. II, 11/02/2022, n. 4474; Cassazione civile sez. VI, 27/01/2022, n.
2397; Cassazione civile sez. III, 19/12/2019, n. 33769; Cassazione civile sez. III, 18/10/2005, n.
20144).
Ne consegue che il mancato pagamento dei canoni è indiscusso e privo di giustificazione.
Conseguentemente, in accoglimento della domanda della ricorrente, il contratto va dichiarato risolto per inadempimento di . Controparte_1
Sulla domanda di rilascio può essere dichiarata cessata la materia del contendere, posto che l'immobile è stato forzosamente rilasciato in data 10.2.205.
va anche condannato a pagare la somma di euro 19.700,00, pari ai canoni dovuti Controparte_1
dal 2021 sino al rilascio, oltre interessi dalla data di ogni singola scadenza sino all'effettivo soddisfo.
La domanda di pagamento delle somme dovute a titolo di TARI va invece disattesa, attesa la mancanza di prova sia dell'ammontare della tassa che del suo pagamento ad opera della pagina 6 di 8 ricorrente.
Va infine rigettata la domanda riconvenzionale del resistente, in quanto non vi è in atti prova né
dei lavori di ristrutturazione eseguiti né della spesa sostenuta. Infatti, le fotografie prodotte, non contestualizzate nel tempo e contestate da parte ricorrente, non hanno alcuna efficacia probatoria;
parimenti privo di valenza probatoria è il documento prodotto dal resistente di formazione unilaterale e di parte, contenente una mera allegazione degli asseriti lavori e della somma spesa, senza indicazione di prova testimoniale e senza documentazione contabile di spesa.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- In accoglimento della domanda attorea, dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento del conduttore;
Controparte_1
- Condanna a pagare alla ricorrente la somma di euro 19.700,00, pari ai canoni Controparte_1
dovuti dal 2021 sino al rilascio, oltre interessi dalla data di ogni singola scadenza sino all'effettivo soddisfo.
- Rigetta ogni altra domanda;

- Dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio;

- Condanna altresì a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si Controparte_1
liquidano in € 145,50 per spese, € 5.077,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali.
pagina 7 di 8 Così deciso all'udienza del 22 dicembre 2025
Il GIUDICE
dott. Elena Anna Codecasa
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 8 di 8