N. R.G. 2236/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2236/2023
Promossa da
in persona del legale rapp.te p.t., sig. , rapp.ta e difesa, Parte_1 Parte_2 in virtù di procura a margine dell'atto di intimazione sfratto per morosità dall'avv.
Arturo Vassallo e presso il cui studio elett.te domicilia sito in Montecorvino Rovella, alla via Piano, 5,
-ricorrente-
Contro
in persona del suo legale rapp.te p.t., sig. Controparte_1 CP_2
rapp.ta e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione,
[...] dall'avv. Adriano Santoro e dall'avv. Bruno Ruotolo ed elett.te domiciliati presso lo studio di quest'ultimo sito in Battipaglia (SA), alla via Fogazzaro, 73,
-resistente-
Oggetto: sfratto morosità
Conclusioni: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione sfratto per morosità notificato in data 08/04/2022, la Pt_1
in persona del legale rapp.te p.t., sig. premesso che in data
[...] Parte_2
01/07/2013, la ER Advanced AK Technology s.r.l. stipulava, quale parte locatrice, un contratto di locazione commerciale con la , Controparte_1 avente ad oggetto il godimento temporaneo dell'immobile sito in Battipaglia (SA),
pagina 1 di 8 alla zona Industriale, della superficie di circa mq 2000, regolarmente registrato, per una durata di anni sei, con decorrenza dal 01/07/2013 al 20/06/2019, da rinnovarsi ulteriormente per il medesimo periodo in caso di mancata disdetta, con un canone annuo di € 78.000,00, da pagarsi in dodici rate mensili pari ad € 6.500,00,oltre iva, entro il giorno 5 di ogni mese;
che all'art. 5 del contratto veniva convenuto che l'inadempienza della parte conduttrice darà diritto alla parte locatrice di ottenere la risoluzione del contratto;
che, nelle more del contratto, la acquistava Pt_1
l'immobile oggetto della locazione subentrando nel contratto, come comunicato anche all'Agenzia delle Entrate;
che la si è resa morosa nel Controparte_1
pagamento della mensilità di marzo ed aprile 2022, per l'importo complessivo di €
13.000,00, oltre iva;
che, inoltre, nell'alveo del contratto, ai sensi dell'art. 25, la società conduttrice avrebbe dovuto stipulare una polizza fideiussoria per l'importo di
€ 19.500, con scadenza annuale e rinnovabile tacitamente di anno in anno, pena risoluzione del contratto;
che in data 22/02/2022, comunicava la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, non avendo la stipulato la Polizza Controparte_1
fideiussoria, tanto premesso intimava alla in persona del Controparte_1
legale rapp.te p.t. sig. lo sfratto per morosità diffidandola alla CP_2 riconsegna immediata dell'unità immobiliare e, nel contempo, la citava a comparire innanzi all'intestato Tribunale, al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità e, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, con fissazione della data di esecuzione nonché emettere decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, per i canoni scaduti indicati in € 13.000,00 oltre iva, nonché quelli a scadere alla data del rilascio, oltre interessi di mora, in subordine dichiarare risolto il contratto di locazione per morosità, anche in ragione della clausola risolutiva espressa e, per l'effetto, condannare la conduttrice al pagamento di tutti i canoni di locazione impagati, ammontanti ad € 13.000,00, oltre interessi di mora, in via di ulteriore subordine, dichiarare risolto il contratto di locazione in ragione della mancata stipula della polizza fideiussoria e della relativa clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 25 del contratto, oltre al risarcimento dei danni subiti, quantificabili in € 10.000,00 con vittoria di spese di giudizio, con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario.
Con comparsa del 21/05/2022 si costituiva la in persona Controparte_1
del suo legale rapp.te p.t. sig. che, in via preliminare, eccepiva la CP_2
pagina 2 di 8 carenza di legittimazione attiva della in quanto, come da atto di compravendita Pt_1 dell'11/07/2019, la acquistava l'immobile oggetto della locazione dalla Pt_1
ICCREA Banca Impresa s.p.a.; che la venditrice, in data in data 08/07/2004 sottoscriveva con la ER s.r.l. contratto di locazione finanziaria immobiliare avente ad oggetto il complesso immobiliare;
che la ER con scrittura del 15/12/2009 cedeva il contratto di locazione finanziaria alla società SK BRAKE, successivamente denominata ER Advanced AK Technology srl;
che il contratto di locazione finanziaria si risolveva per inadempienza dell'utilizzatore ER
Advanced AK Technology a seguito della contestazione della venditrice dell'inadempimento e della volontà di avvalersi della risoluzione;
che da ciò ne deriva che, essendosi risolto il contratto di locazione finanziaria tra la Iccrea e la
ER Advanced AK Technology tale risoluzione ha spiegato effetti anche in relazione al contratto di sublocazione tra l'utilizzatore ER Advanced AK
Technology e la;
Controparte_1
Deduceva, inoltre, l'assenza di morosità e di grave inadempimento, in quanto i ratei mensili venivano pagati, anche se con qualche giorno di ritardo.
Quanto, infine, alla omessa stipula della polizza fideiussoria deduceva che la stessa è sempre stata tollerata dalla parte locatrice, ER Advanced prima e poi, Pt_1
concludeva, pertanto, in via preliminare e, salvo quanto dedotto in ordine alla carenza di legittimazione attiva, l'assenza della morosità in relazione alle mensilità di marzo e aprile 2022 per cui rigettare la richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio, accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva della in relazione all'azione di Pt_1 sfratto e, in ogni caso, accertare e dichiarare l'assenza di morosità e, per l'effetto, rigettare la richiesta di risoluzione del contratto anche ai sensi degli artt. 5 e 7 nonché ai sensi dell'art. 25, con vittoria di spese di giudizio con attribuzione ai procuratori dichiaratosi antistatari.
La fase sommaria si concludeva con il diniego della emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio
In particolare, si è ritenuto che le contestazioni formulate dalla conduttrice necessitava di un ulteriore approfondimento in merito.
Con la medesima ordinanza veniva disposto mutamento di rito, concesso termine per l'attivazione della procedura della mediazione e l'assegnazione di termine, ex art. 426
c.p.c., per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.
pagina 3 di 8 Entrambe le parti depositavano note integrative riportandosi a quanto già esposto nei precedenti scritti e alle conclusioni ivi rassegnate, parte ricorrente, depositava anche verbale di mediazione.
Non veniva espletata attività istruttoria per cui ritenuta la causa matura per la decisione veniva rinviata per la discussione.
Alla udienza fissata per la discussione, 30/01/2025, il procedimento veniva trattenuto in decisione con riserva di termine di gg. 30 per deposito della sentenza.
Motivi della decisione
In primo luogo va affermata la procedibilità della domanda avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione di cui all'art. 5 D. Lgs 28/2010
È pacifico, oltre che documentalmente provato, che la società ricorrente ( ) Parte_1 con atto di compravendita dell'11 luglio 2019 acquistava dalla Iccrea Banca Impresa
l'immobile oggetto di causa, immobile che la società venditrice aveva concesso in locazione finanziaria alla società ER S.r.l che a sua volta aveva ceduto il suddetto contratto di locazione alla società SK AK srl, successivamente denominata
ER Advanced, contratto risoltosi per inadempienza dell'utilizzatore
[...]
. Controparte_3
È altrettanto pacifico, oltre che documentalmente provato, che in data 01/07/2013 la società ER Advanced AK s.r.l concedeva in locazione alla odierna resistente,
[...]
l'immobile in questione. Controparte_4
Tanto chiarito, quindi, l'odierna ricorrente, quale proprietaria dell'immobile in questione, in virtù del predetto atto di compravendita, stante la morosità della conduttrice, ha azionato atto di intimazione di sfratto per morosità
Parte resistente eccepisce la carenza di legittimazione attiva e, quindi, la inammissibilità della domanda, in ragione della intervenuta risoluzione contrattuale tra la Iccrea Banca Impresa e la come da comunicazione Controparte_5
effettuata in data 04/10/2008, di cui, comunque non si rinviene traccia in atti.
In merito si rileva che il sub conduttore può opporre al locatore solo le eccezioni fondate sui rapporti personali con quest'ultimo e non già quelle che trovano titolo nel rapporto fondamentale, il meccanismo dell'inefficacia di cui all'art. 1595 c.c. presuppone, comunque, che il contratto fondamentale sia risolto con sentenza passata in giudicato, circostanza, questa che è pacifica non ricorra nel caso che ci occupa.
pagina 4 di 8 Venendo alla domanda di risoluzione spiegata dalla ricorrente deve ritenersi che la stessa sia fondata e debba essere accolta.
È pacifico, infatti, che al punto 7 del contratto stipulato tra ER Advanced AK
s.r.l e la odierna resistente testualmente è previsto che “il mancato pagamento in tutto od in parte del corrispettivo alle scadenze pattuite .... legittima la parte locatrice alla risoluzione del contratto “pertanto proprio in virtù di tale clausola l'odierna ricorrente
è legittimata alla richiesta di risoluzione per grave inadempimento della conduttrice.
Altro motivo posta a fondamento della domanda di risoluzione è la omessa stipula di una polizza fideiussoria di cui all'art. 25 del contratto, polizza a garanzia del puntuale adempimento di tutti gli oneri derivanti dal contratto ... “
Anche tale motivo è fondato.
Infatti, “la mancata prestazione di polizza fideiussoria avente ad oggetto la garanzia di pagamento dell'importo corrispondente ad almeno un anno di canoni di locazione costituisce inadempimento grave del conduttore avuto riguardo all'interesse del creditore al momento della stipula del contratto, tale da legittimare la declatoria di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore” Trib. Palermo n.
1933/2018.
Ebbene neanche di tale stipula vi è traccia in atti.
In punto di diritto deve evidenziarsi che, ai sensi dell'art. 1456 c.c i contraenti possono prevedere espressamente la risoluzione del contratto nel caso di inadempimento di una determinata obbligazione;
siffatta risoluzione opera di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra la volontà di avvalersene.
L'operatività della riportata clausola risolutiva espressa è stata, pertanto, legittimamente invocata, in via principale, dal ricorrente con l'atto introduttivo del giudizio, atteso che al momento dell'intimazione erano impagate due mensilità per un importo di ben 13.000,00 oltre che la mancata stipula della polizza fideiussoria.
Infine il conduttore, pur non contestando la morosità, deduce che trattasi di un non grave inadempimento, trattandosi di un ritardo di pochi giorni nell'adempimento della propria obbligazione.
Ebbene, costituisce circostanza pacifica che, al momento della notifica dell'intimazione il conduttore non aveva ottemperato all'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di marzo ed aprile 2022, per un importo di €
pagina 5 di 8 13.000,00 e che tale importo sia stato corrisposto successivamente alla notifica dell'atto di intimazione.
Per le locazioni ad uso non abitativo, il pagamento della morosità dopo la notifica dell'intimazione non costituisce sanatoria, operando il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. Pertanto, la purgazione della mora successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento della parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Trib. Roma 22888/2019).
Per cui avendo parte locatrice dichiarato di avvalersi della clausola risolutiva espresse prevista sia nel caso di omesso pagamento nei termini contrattualmente previsti nonché oltre che prevista in caso di omessa stipula della polizza fideiussoria il contratto deve pertanto dichiararsi risolto.
In ragione della intervenuta risoluzione del contratto parte resistente va condannata al rilascio, in favore della ricorrente, dell'immobile in questione che, tenuto conto dell'attività svolta e della durata del contratto va fissata per il 15 luglio 2025.
Tenuto conto della complessità della questione trattata le spese di lite vengono interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 2236/2023 r.g. tra in persona del legale rapp.te Parte_1
p.t., sig. –ricorrente- e in persona del suo Parte_2 Controparte_1 legale rapp.te p.t., sig. –resistente-, ogni altra istanza, eccezione, CP_2
deduzione reietta o assorbita così provvede:
1) dichiara risolto, ai sensi dell'art. 1456 c.c. il contratto di locazione stipulato in data
01/07/2013 avente ad oggetto l'immobile sito in Battipaglia (SA), zona Industriale, con accesso da via Brodolini, snc, della superficie di circa mq 2000 riportata nel catasto fabbricato al foglio 24, p.lla 398;
2) condanna parte resistente, in persona del suo legale Controparte_1
rapp.te p.t., sig. a rilasciare, in favore della in persona del CP_2 Parte_1
pagina 6 di 8 legale rapp.te p.t., sig. , libero da persone e cose l'immobile sopra Parte_2
indicato, alla data del 15 luglio 2025;
3) rigetta tutte le altre domande;

4) compensa tra le parti le spese di lite.
Salerno lì, 24/02/2025
Il GOP
Avv. Cosimina D'Ambrosio
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