TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Seconda Sezione Civile
R.G. n. 57933 /2023

Verbale d'udienza del 12.12.2025 ore 11,30
E' presente per parte ricorrente l'avv. Roberto Mazzeo che discute la causa riportandosi a tutti gli scritti difensivi ed insiste per l'accoglimento del ricorso.
Il Giudice
Visto l'art. 429 c.p.c. alle ore 15,27 pronuncia la seguente sentenza, contenente il dispositivo e motivazione, con l'esposizione delle ragioni in fatto e in diritto della decisione;

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In composizione monocratica, nella persona della dott.ssa EL NT ha emesso la seguente
SENTENZA
nel giudizio n. 57933 del Registro degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2023, deciso con lettura del dispositivo e della motivazione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. e dell'art. 23, comma 8 l. 689/81
nell'udienza del 12.12.2025, e vertente;

TRA
in persona del rappresentante legale Controparte_1 Parte_1
rappresentati e difesi, come da procura in atti, dagli Avv.ti Pietro Ilardi e Roberto Mazzeo ed elettivamente domiciliata in Roma, Piazza di Pietra 26;
RICORRENTI
E in persona del Sindaco pro tempore rappresentato e difeso dal Funzionario CP_2
Delegato e domiciliata in Roma presso gli uffici dell'Avvocatura Comunale via del Tempio di
Giove n. 21.
RESISTENTE
OGGETTO: opposizione ordinanza ingiunzione ex art. 22 L. 689/81 e art. 6 d.lgs n. 150/11
CONCLUSIONI: Come in atti e da verbale di udienza del 12.12.2025;
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 - Con atto ricorso ex art. 22 l. 689/81 e art. 6 D.Lgs 150/11 in proprio e nella Parte_1
qualità di rappresentante legale della società ha proposto opposizione alla Controparte_1
Determinazione Dirigenziale di Ingiunzione n. 21636/2023/8/2/1, notificata in data 20.11.2023 di euro 4.028,00 a titolo di sanzione amministrativa pecuniaria.
L'atto opposto traeva origine da un verbale di accertamento n. 81170049187 elevato il
19.09.2018 dalla Polizia Municipale di in violazione dell'art. 31, comma 1 L.R. CP_2
n. 13/2007 poiché , legale rappresentante della società Parte_2 Controparte_1
gestisce in concorso con il sig. , proprietario dell'immobile sito in via S. Salvatore Parte_3
in Campo n. 43 una casa vacanza imprenditoriale senza essere abilitato.
Dal verbale di accertamento si evince che la società sulla base di una scrittura privata, provvede a curare tutte le pratiche e le funzioni relative alla gestione dell'attività, quali la ricerca dei clienti attraverso il sito www. l'accoglienza e assistenza, servizio di pulizia e Email_1
biancheria, la registrazione sul portale web della Polizia di Stato ed al check out, nonché
all'emissione di fattura a nome della nei confronti degli ospiti e la riscossione Controparte_1
del contributo di soggiorno per conto del sig. , il quale pur essendo titolare di SCIA Parte_4
n. per casa vacanza non imprenditoriale, di fatto partecipa solo alla suddivisione NumeroDiCa_1
dei proventi mantenendo il mero possesso dell'immobile.
Esponeva parte ricorrente: - che la società forniva al proprietario dell'immobile il proprio servizio accessorio all'attività ricettizia extra-alberghiera nella forma di “casa vacanze”, in virtù di scrittura privata sottoscritta con il proprietario , titolare di SCIA non imprenditoriale, ai sensi dell'art. 26
Legge Regionale n. 13/2007, come accertato dai verbalizzanti;
- che il mandato senza rappresentanza conferito senza esclusiva dal proprietario dell'immobile alla società era finalizzato esclusivamente alla conclusione di contratti volti a consentire il soggiorno degli ospiti all'interno della struttura ricettizia, limitatamente all'accoglienza ed assistenza degli ospiti;
pulizia dell'immobile; fornitura di biancheria;

Tanto esposto chiedeva la nullità dei provvedimenti impugnati per inesistenza della violazione lamentata, in particolare, l'art. 26 della Legge Regionale n. 13/2007 come integrato dall'articolo 14
del Regolamento della Regione Lazio del 7 agosto 2015, n. 8 e successivamente modificato dal
Regolamento della Regione Lazio del 16 giugno 2017, n. 14; illegittimità dei provvedimenti impugnati per difetto della motivazione;
contraddittorietà delle violazioni contestate, per le medesime circostanze di fatto, anche ai proprietari degli immobili.
nel costituirsi in giudizio, ha chiesto il rigetto dell'opposizione poiché infondata in CP_2
fatto e in diritto e la conferma delle sanzioni irrogate con gli atti opposti.
2 – L'opposizione è fondata per le considerazioni che seguono, in conformità a quanto già esposto,
per la medesima fattispecie dal Tribunale n. 3688/2024 del 27.02.2024.
La condotta sanzionata alla ricorrente è consistita nell'aver concorso, ai sensi dell'art. 5 Legge
689/81, con il proprietario dell'immobile all'illecito commesso nell'ambito dell'attività di “Casa
Vacanze” nell'immobile sito in Roma Via di S. Salvatore in Campo n. 43 di proprietà del sig.
sulla base di contratto di mandato con rappresentanza per la ricerca della clientela Parte_3
tramite internet, conclusione di contratti di locazione, pulizia dell'immobile con fornitura di biancheria, manutenzione ordinaria dell'immobile, check in/out ed emissione fatture, senza che fosse a sua volta in possesso di SCIA. L'amministrazione ha, quindi, inteso sanzionare la società
perché priva di autorizzazione, per il fatto di gestire in concreto l'immobile per conto del proprietario, il quale partecipa agli utili mantenendo il solo possesso sull'immobile.
L'art. 31, co. 1 della L.R. del Lazio n. 13/2007 disciplina “l'esercizio di un'attività ricettiva in
violazione di quanto stabilito dall'articolo 26”. L'art. 26 del medesimo testo normativo al primo comma dispone che “l'esercizio dell'attività ricettiva alberghiera, extralberghiera e all'aria aperta
è subordinato alla presentazione della SCIA, ai sensi dell'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241 e successive modifiche, allo sportello unico per le attività produttive (SUAP), ove costituito,
del comune competente in cui la struttura è situata.”.
La norma citata attribuisce al proprietario al solo proprietario dell'immobile adibito a “casa vacanza” l'obbligo di presentare la SCIA, anche quando intenda affidare la gestione dell'attività,
non in via esclusiva, ad un'agenzia o società operante nel settore turistico, concretizzando con ciò
non già un abuso sanzionabile del proprio diritto, non potendo ritenersi sanzionabile o vietata la possibilità del proprietario di avvalersi dei servizi erogati da terzi, con il solo intento di massimizzare i profitti dell'attività cedendo una percentuale degli incassi alla società o agenzia incaricata alla gestione della clientela.
Nei rapporti con la pubblica amministrazione l'attività della casa vacanza resta imputabile al solo proprietario dell'immobile, a seguito di presentazione della SCIA per l'avvio dell'attività, non potendosi ritenere che il mandato di gestione conferito alla società implichi il coinvolgimento del rappresentante legale della stessa nelle responsabilità e negli oneri burocratici, amministrativi operanti sul proprietario.
Ne consegue che nessuna attività ricettizia abusiva può essere imputata al , Parte_2
quale rappresentante legale della né in proprio né in concorso con altri, Controparte_1
risultando dimostrato il contratto sottoscritto con il proprietario dell'immobile titolare di SCIA, con il quale la società si era impegnata nella forma del mandato senza rappresentanza a prestare i servizi accessori legati all'attività ricettizia.
La determina dirigenziale ingiuntiva opposte deve essere necessariamente annullata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo ai sensi del DM 55/14
tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così
provvede:
1) Accoglie l'opposizione e per l'effetto dichiara non dovuto l'importo di cui alla D.D.I. n.
21636/2023/8/2/1, notificata in data 20.11.2023 di euro 4.028,00 a titolo di sanzione amministrativa pecuniaria. 2) Condanna alla rifusione delle spese di lite in favore dei ricorrenti che CP_2
liquida in complessivi euro 900,00 oltre accessori come per legge;

Così deciso in Roma, 12.12.2025
IL GIUDICE

EL NT