REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Aosta
All'esito della discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies comma III c.p.c. il Giudice Dott.
PP de PP ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 648/2024 del ruolo generale Affari Contenzioni Civili promossa da:
, corrente in Pré Saint DI (AO), C.F. , in Controparte_1 CP_2 P.IVA_1 persona della società amministratrice del condominio Controparte_3
corrente in Courmayeur (AO), Strada Lerzey Entrèves 27, P.IVA , in
[...] P.IVA_2 persona del suo legale rappresentante pro tempore, sig. nato ad [...] il Controparte_3
11.11. 1974 e residente in [...], C.F.
, rappresentato e difeso dall'Avv. Massimiliano Sciulli ed elettivamente C.F._1 domiciliato in Aosta, via Bonifacio Festaz 29, giusta delega a margine dell'atto di citazione
RICORRENTE contro
(P.IVA ), corrente in Pré Saint DI (AO), Controparte_4 P.IVA_3
Piazza Vittorio Emanuele II 6, in persona del legale rappresentante pro tempore sig.ra CP_5
[...]
RESISTENTE
(contumace)
In punto: accertamento della responsabilità per inadempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di mandato per l'attività di amministratore di condominio e relativa quantificazione del risarcimento del danno.
CONCLUSIONI
Nell'interesse della parte ricorrente (precisate all'udienza di discussione orale del 12.11.2025)
Nulla nell'interesse di parte resistente rimasta contumace
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVAZIONE
Con ricorso ex art. 281decies c.p.c., il conveniva in giudizio la Controparte_1 [...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, già amministratrice del Controparte_6
1 condominio, chiedendone la condanna per grave inadempimento nell'esercizio dell'attività di amministratore condominiale. L'attore domandava l'accertamento del predetto inadempimento e, per l'effetto, la condanna della convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti dal condominio, quantificati in € 18.372,25. Chiedeva, inoltre, in ragione degli addebitati inadempimenti, che venisse disposta la riduzione del compenso nella misura del 50%, con conseguente obbligo per la convenuta di restituire quanto percepito a titolo di compenso per gli anni 2021 e 2022, pari complessivamente a € 9.131,70.
Il chiedeva altresì la non debenza del compenso relativo all'anno 2023, pari a € CP_1
7.206,14, con conseguente onere per la convenuta di emettere la relativa nota di credito.
Domandava, infine, il riconoscimento, in via equitativa, della somma di € 2.500,00 a titolo di risarcimento per i maggiori oneri sostenuti dal condominio per la sistemazione della contabilità e della cassa, resasi necessaria a causa del ritardo nella consegna della documentazione da parte dell'amministratore uscente.
A sostegno delle domande, il ricorrente adduceva le seguenti circostanze.
In data 14.08.2021 l'assemblea del , riunitasi in seconda convocazione, ebbe ad CP_1 approvare all'unanimità dei presenti il bilancio consuntivo 01.07.2020–30.06.2021 e la relativa ripartizione, nonché il bilancio preventivo 01.07.2021–30.06.2022, dal quale ebbe ad emergere una spesa a carico delle sig.re e pari ad € 7.153,00. Parte_1 Parte_2
A seguito della delibera, le sig.re e ebbero a chiedere diversi chiarimenti Pt_1 Parte_2 all'odierna parte convenuta, tutti rimasti privi di riscontro. A fronte delle numerose richieste, le condomine ebbero ad impugnare la delibera in data 14.08.2021 e, dopo l'esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria con esito negativo le predette condomine ebbero quindi a promuovere giudizio dinanzi al Tribunale di Aosta (R.G. 1243/2021), che si concluse con la dichiarata invalidità della parte della delibera imputante loro la spesa di € 7.153,00, come da sentenza n. 390/2022 del 28.12.2022. L'Amministratore di condominio, odierna resistente, ebbe ad ignorare la notifica del procedimento effettuata in data 15.12.2021, omettendo di avvisare i condomini e facendo proseguire il giudizio in contumacia del CP_1
La predetta sentenza venne notificata in data 12.01.2023 ma, ancora una volta, l'Amministratore ebbe ad omettere la comunicazione ai condomini.
A seguito di una successiva delibera del 16.08.2022, ignari della precedente vicenda giudiziaria e degli esiti sfavorevoli, i condomini ebbero ad approvare e ad imputare alle sig.re e Pt_1 la medesima somma già annullata con la sentenza n. 390/2022 del Tribunale di Aosta. Parte_2
Dopo tale seconda assemblea, le sig.re e ebbero a promuovere un ulteriore Pt_1 Parte_2 tentativo di mediazione avente ad oggetto l'invalidità della nuova delibera del 16.08.2022, che ebbe a concludersi nuovamente in modo negativo per l'assenza del . Controparte_1
2 Come conseguenza, le condomine ebbero a promuovere un nuovo giudizio dinanzi al Tribunale di
Aosta (R.G. 1157/2022), nel quale avanzarono l'annullamento della delibera che imputava loro l'importo di € 7.153,00. L'Amministratore, ancora una volta, non ebbe a costituirsi né ad informare il della pendenza del giudizio, che proseguì in contumacia con conseguente CP_1 sospensione dell'efficacia della delibera da parte del Giudice.
In data 02.02.2023 i condomini, avuta casualmente notizia dei giudizi, inviarono immediatamente raccomandata A/R all'amministratrice , chiedendo tutta la documentazione relativa Controparte_5 ai procedimenti R.G. 1157/2022 e R.G. 1243/2021; la missiva rimase senza risposta.
Con riunione straordinaria dell'11.03.2023 i condomini ebbero a nominare il nuovo amministratore,
a seguito delle contestuali dimissioni della sig.ra . CP_4
A seguito delle richieste inevase del 14.02.2023, 16.03.2023, 21.03.2023 e 23.03.2023, con le quali il nuovo amministratore ebbe a domandare alla sig.ra la documentazione necessaria per il CP_4 passaggio di consegne e quella relativa ai procedimenti pendenti, in data 22.03.2023 il CP_1 ebbe a costituirsi nel giudizio R.G. 1157/2022, che si concluse con un accordo transattivo stipulato in data 31.07.2023 tra le sig.re e e il . Pt_1 Parte_2 Controparte_1
Nel presente giudizio all'udienza del 12.11.2025 nessuno si costituiva per Controparte_6
e, pertanto, ne veniva dichiarata la contumacia.
[...]
RAGIONI GIURIDICHE DELLA DECISIONE
La domanda del è fondata e deve essere accolta nei limiti e per i motivi che seguono. CP_1
Secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione, il rapporto tra ed CP_1 amministratore di condominio è assimilabile al mandato con rappresentanza ex art. 1703 c.c., con conseguente applicazione, tra le parti, delle norme sul mandato (cfr. Cass. Civ. 9148/2008).
L'amministratore deve esercitare il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, anche se, alla luce della crescente specializzazione richiesta dal legislatore della riforma, si ritiene ormai che la diligenza debba essere quella di cui all'art. 1176 comma II c.c.. In ogni caso, l'amministratore è tenuto al rispetto del regolamento e delle norme di cui agli artt. 1130,1131 e 1135 c.c. ed è tenuto, in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico a rispondere dei relativi danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei propri poteri a titolo di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. nei confronti del Incombe, pertanto, sull'amministratore- CP_1 mandatario fornire la prova del corretto adempimento delle proprie obbligazioni tanto più quando, come nel caso di specie le contestazioni del condominio siano specifiche.
La convenuta/resistente – rimasta contumace nel presente giudizio – non ha sollevato eccezioni/contestazioni e non ha nemmeno addotto elementi idonei ad inficiare la richiesta del ricorrente.
3 Dalla copiosa documentazione prodotto dal ricorrente è emersa la chiara responsabilità del precedente amministratore, responsabilità ascrivibile ad una duplice condotta della società amministratrice: l'una consistente nel non corretto adempimento delle obbligazioni scaturenti dal mandato di amministratore conferitogli dal condominio e l'altra consistente nella mancata effettuazione del c.d. passaggio delle consegne.
Risulta documentalmente provato e non contestato dalla resistente come la società
[...]
i) Non ha risposto alle contestazioni stragiudiziali dei condomini Controparte_6 CP_7 ingenerando l'insorgenza della lite;
ii) non ha avvisato il né dell'istanza di
[...] CP_1 mediazione né della notificazione del primo atto di citazione (relativo al giudizio RG. 1243/2021) per l'impugnazione della delibera condominiale del 14.08.2021, entrambi regolarmente notificati presso il suo Studio;
iii) non ha provveduto a costituirsi nel giudizio di cui sopra, consentendo così al processo di proseguire e terminare in contumacia del iv) non ha informato il CP_1 della notifica della sentenza 390/2022 relativa al giudizio RG. 1243/2021 e delle CP_1 relative spese legali di soccombenza, consentendo così alla sentenza di passare in giudicato senza che il avesse la minima consapevolezza della lite e dell'oggetto della stessa;
v) ha CP_1 sottoposto in data 16.08.2022 all'approvazione dell'assemblea condominiale un ulteriore bilancio consuntivo e preventivo che prevedeva a carico delle Sig.re le medesime spese Parte_3 oggetto di annullamento della delibera condominiale del 04.08.2021, così esponendo il Condominio ad un inevitabile ulteriore contenzioso senza nulla riferire in tale sede del contenzioso e della sentenza;
vi) non ha avvisato il né dell'istanza di mediazione né della notificazione del CP_1 secondo atto di citazione (relativo al giudizio RG. 1157/2022) per l'impugnazione della delibera condominiale del 16.08.2022, entrambi regolarmente notificati presso il suo Studio;
vii) Non ha mai riscontrato le richieste dei condomini né dato seguito all'istanza di convocazione di una assemblea condominiale straordinaria, così come richiesto con lettera A/R dai medesimi condomini in data
02.02.2023; viii) non ha trasmesso la documentazione condominiale al nuovo amministratore.
Proprio con riferimento all'ultimo punto, nel corso del presente giudizio il ha prodotto CP_1 molteplici comunicazioni (all.t. XV,XIX,XXI, XXII) con richieste di informazioni ed ultimazione del passaggio di consegne che, però, non venivano riscontrate dalla società , Parte_4 ponendo il in una posizione di difficoltà dovendosi costituirsi in giudizio Controparte_1 nel procedimento RG 1157/2022 senza aver preso visione di alcun documento relativo all'oggetto della lite.
Il passaggio di consegne, perciò, non è stato completato.
È pacifico che il nuovo amministratore debba ricevere tutta la documentazione condominiale dal precedente amministratore (dimissioni avvenute in data 11.03.2023), come espressamente previsto dall'art. 1129 comma VIII c.c. che stabilisce che alla cessazione dell'incarico l'amministratore ha
4 l'obbligo di consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al Condominio ed ai singoli condomini.
Dal momento che il ruolo dell'amministratore configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, ne consegue - ai sensi dell'art. 1713 c.c. - che alla scadenza del mandato l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del oltre a rendere conto del proprio operato. CP_1
Il però, non ha ricevuto tutta la documentazione e i documenti prodotti nel presente CP_1 giudizio hanno dimostrato tali mancanze.
L'amministratrice di condominio non ha infatti svolto diligentemente il proprio incarico e la manchevolezza della prestazione resa in adempimento del contratto in essere tra le parti sino alle dimissioni del precedente amministratore configura la responsabilità del mandatario per i danni conseguentemente causati.
Risulta, pertanto, una responsabilità per la parte convenuta per grave inadempimento delle proprie obbligazioni e per mala gestio dell'attività svolta ex artt. 1218,1223, 1129 e 1131 c.c., con conseguente onere di risarcire i danni.
In ordina al quantum risarcitorio previsto dagli artt. 1218 e 1223 c.c., pare corretto quantificare i danni subiti dal ricorrente a titolo di danno emergente nella somma complessiva di € 18.372,25 così determinata: a) € 2.207,21 quale differenza tra quanto corrisposto dal condominio per le spese relative a demolizione e rifacimento del muro in pietra (€ 7.153,00) e la somma rimborsata dalle condomine (4.945,79); b) € 9.216,42 per spese soccombenza versate in favore Parte_3 delle predette condomine (€ 5.915,37 + € 3.301,05); c) € 6.948,62 a titolo di spese legali per l'assistenza nel procedimento RG 1157/2022 e RG 1243/2021 nonché per la conclusione dell'accordo transattivo del 31.07.2023.
Si riconosce a favore del l'ulteriore danno dallo stesso subito in termini di maggiori CP_1 oneri sostenuti per la sistemazione della contabilità e della cassa del conseguente CP_1 anche al ritardo nella consegna della documentazione da parte dell'amministratore uscente, che si liquidano in via equitativa nella somma di € 2.500,00.
Con riferimento alle ulteriori voci risarcitorie relative alla riduzione del compenso amministratore per gli anni 2021/2022 ed alla non debenza del compenso per l'anno 2023, pur risultando accertati i profili di responsabilità dell'amministrazione convenuta, si ritiene che la perdita del diritto al compenso per l'incarico si risolverebbe in una misura sproporzionata e sostanzialmente sanzionatoria, non coerente con la funzione riequilibratrice della responsabilità civile, considerato che il danno subito dal è stato individuato nelle somme sopra indicate;
pertanto, tali CP_1 ulteriori voci di danno non vanno riconosciute per ragioni di equità e proporzionalità, costituendo un'indebita duplicazione delle poste risarcitorie.
5 Nulla si riconosce a titolo di lucro cessante non essendo stata fornita alcuna prova dell'utilità patrimoniale che il ricorrente avrebbe conseguito se le obbligazioni fossero state correttamente adempiute dal precedente amministratore.
Quanto alla regolamentazione delle spese processuali si ritiene che, in applicazione del generale principio della soccombenza, la resistente vada condannata a rimborsare al ricorrente le spese processuali del presente giudizio, spese che si liquidano tenendo conto dei parametri medi dettati dal regolamento vigente in materia (D.M. 147/2022) (valore della controversia, oggetto e complessità della controversia) in complessive Euro 5.810,00 (euro 1.701,00 per la fase di studio, euro 1.204,00 per la fase introduttiva, nulla per la fase istruttoria/di trattazione ed euro 2.905,00 per la fase decisionale, oltre euro 518,00 per esborsi (contributo unificato ed iscrizione della causa a ruolo), spese generali ed altri accessori di legge (c.p.a. ed i.v.a.).


P.Q.M.


Il Giudice, dott. PP de PP, respinta ogni altra domanda, istanza o eccezione
1) In accoglimento della domanda di parte ricorrente, condanna in Controparte_6 persona del suo legale rappresentante pro tempore, a risarcire tutti i danni subiti dal
, quantificati nella somma di € 18.372,25, oltre interessi ex art. 1284 Controparte_1
c. IV c.c. dal deposito del ricorso al saldo effettivo.
2) Condanna in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Controparte_6 al pagamento della somma di € 2.500,00 quantificata in via equitativa, in conseguenza degli oneri relativi alle operazioni di revisione contabile sostenuti dal . Controparte_1
3) Condanna la in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_6 tempore a rimborsare alla ricorrente le spese processuali del presente giudizio, spese che si liquidano in euro 5.810,00, oltre 518,00 per esborsi (contributo unificato, iscrizione della causa a ruolo), spese generali ed altri accessori di legge (c.p.a. ed i.v.a.);
Aosta, 12.12.2025
IL GIUDICE
Dott. PP de PP
6