REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli – undicesima sezione civile - nella persona del
Giudice dott. CI Caccaviello ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 12886 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023 avente ad oggetto:
inadempimento contrattuale
TRA
(C.F. , in persona del Sindaco e Parte_1 P.VA_1
lrpt, elettivamente domiciliato in Napoli, al Largo Sermoneta n. 24 presso lo studio dell'Avv. Gianluca Viva ( , dal C.F._1
quale è rappresentato e difeso in virtù di procura allegata all'atto di citazione.
RICORRENTE
E
(C.F. ), già titolare Controparte_1 C.F._2
della omonima ditta individuale con P. VA , P.VA_2
elettivamente domiciliata in Anacapri (NA), alla via Catena n. 10 presso lo studio degli Avv.ti Mario Del Savio (C.F.
sentenza proc. n. 12886/2023 r.g. pag. 1 ) e CI NE (C.F. C.F._3
, dai quali è rappresentata e difesa giusta C.F._4
procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Il procuratore del ricorrente chiedeva condannarsi la resistente al pagamento della somma di € 141.359,55 oltre interessi, con vittoria di spese.
Il procuratore della resistente chiedeva il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale, condannarsi il ricorrente al pagamento della somma di € 155.000,00; il tutto con vittoria di spese ed attribuzione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 12.6.2023 il conveniva in Parte_1
giudizio la ditta individuale . Controparte_1
Il ricorrente, premesso che:
con contratto stipulato in data 30.4.2018, a seguito di gara di appalto e conseguente aggiudicazione, il affidava in Parte_1
concessione alla ditta Di RU LI per il periodo di tre anni, decorrenti dal 1° maggio 2018, e per il canone concessorio annuale di
€ 28.100,50 oltre iva il servizio di apertura, chiusura, pulizia, custodia, gestione e piccola manutenzione dei servizi igienici pubblici ubicati in sentenza proc. n. 12886/2023 r.g. pag. 2 alla via Provinciale Marina Grande ed in località Marina Pt_1
Piccola;
il pagamento del canone concessorio annuale doveva avvenire da contratto entro il 30 settembre dell'anno di riferimento;

con successivo contratto, sottoscritto il 21.6.2018 a seguito di gara di appalto e conseguente aggiudicazione, il affidava Parte_1
altresì in concessione, alla medesima ditta sempre Controparte_1
per il periodo di tre anni decorrenti dal 1° maggio 2018 ma per il canone concessorio annuale di € 35.100,50 oltre iva, il servizio di apertura, chiusura, pulizia, custodia, gestione e piccola manutenzione dei servizi igienici pubblici e dell'annesso deposito bagagli ubicati alla via Acquaviva nonché dei servizi igienici pubblici siti alla via
Tiberio, località “La Pietra”;
a seguito, però, dell'emergenza pandemica da Covid-19 la sig.ra chiedeva, con nota del 26.5.2020 indirizzata al Controparte_1
sindaco del l'azzeramento del canone concessorio Parte_1
per l'anno di riferimento;

l'Ufficio competente dell'Ente riscontrava la suddetta nota chiedendo quali fossero stati i periodi precisi di chiusura dei servizi igienici de quibus ai fini di un eventuale ricalcolo del canone concessorio;

tale richiesta rimaneva vana e la convenuta non indicava con precisione i giorni di chiusura;

sentenza proc. n. 12886/2023 r.g. pag. 3 ad inizio 2021 il Comune, in vista della scadenza dei contratti, proponeva alla società resistente una proroga delle concessioni in essere, proroga che veniva effettivamente accordata sino al
31.10.2021;
alla scadenza, però, la convenuta non provvedeva a rilasciare i locali oggetto di concessione tant'è che l'ente comunale, con nota del
28.2.2022, ne sollecitava il rilascio che avveniva poi solo in data
4.3.2022;
da una verifica contabile risulta che la ditta non ha Controparte_1
provveduto al pagamento dei canoni concessori a far tempo dall'anno
2020;
ogni sollecito di pagamento rimaneva vano;

deduceva che il è, pertanto, creditore della sig.ra Parte_1
dell'importo complessivo di € 141.359,55 di cui € Controparte_1
115.657,83 dovuti a titolo di canoni concessori maturati dal 1° maggio
2020 al 31 ottobre 2021 ed € 25.701,73 dovuti a titolo risarcitorio ovvero di ingiustificato arricchimento per l'occupazione dei locali pubblici protrattasi dal 1° novembre 2021 al 4 marzo 2022;
la ditta risulta cancellata dal registro delle imprese Controparte_1
in data 31.01.2023;
chiedeva quindi condannarsi la resistente al pagamento, in favore del ricorrente, della somma di € 141.359,55 oltre interessi, con vittoria di spese.
sentenza proc. n. 12886/2023 r.g. pag. 4 Si costituiva ritualmente la resistente e contestava la domanda del ricorrente, deducendo che:
dal 2018 è stata praticamente impossibilitata a svolgere l'attività di gestione dei bagni pubblici, dapprima per oggettivi problemi di inidoneità dei locali e poi a causa dell'emergenza pandemica;

molteplici sono state le problematiche occorse e sempre comunicate al come da documentazione prodotta agli atti;
Pt_1
ciononostante nessun intervento manutentivo veniva effettuato;

a partire dal 2018, i ricavi diminuivano drasticamente a causa dei richiamati problemi afferenti ai locali;

in ordine al preteso ingiustificato arricchimento della convenuta, dovuto all'occupazione dei quattro bagni pubblici per cui è causa per il periodo ricompreso tra il giorno 1.11.2021 (data di scadenza della concessione) e il 4.3.2022 (data di riconsegna dei locali), la convenuta aveva comunicato la propria disponibilità alla riconsegna con pec del
17.01.2022;
la consegna effettiva, avvenuta quasi due mesi dopo, è dunque da imputare al contegno dell'ente;
in virtù di quanto sopra, avendo subito un danno economico e morale, la convenuta ha ben diritto ad ottenere la condanna di parte ricorrente al risarcimento, in suo favore, di un importo pari ad € 155.000,00, a titolo di lucro cessante e danno morale;

sentenza proc. n. 12886/2023 r.g. pag. 5 chiedeva pertanto il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale, condannarsi il ricorrente al pagamento a favore della resistente della somma di € 155.000,00 a titolo di lucro cessante e danno morale;
il tutto con vittoria di spese ed attribuzione.
Espletata l'istruttoria e prodotta varia documentazione, sulla base delle conclusioni in epigrafe riportate la causa veniva riservata per la decisione all'udienza del 13.10.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata e va accolta per i motivi che seguono.
Non è contestato che la resistente non abbia corrisposto i canoni concessori per le annualità 2020 e 2021.
L'obbligazione di pagamento trova titolo nei contratti sottoscritti e nella proroga accettata con nota del 29.5.2021, alle “medesime condizioni economiche”.
È irrilevante, invero, ai fini dell'esclusione dell'obbligo, la sopravvenuta pandemia da Covid-19.
La giurisprudenza di legittimità, a più riprese, ha chiarito che l'emergenza sanitaria non integra automaticamente causa di impossibilità sopravvenuta ex art. 1256 c.c. occorrendo prova della totale inutilizzabilità della prestazione e della sua impossibilità oggettiva, non meramente economica.
sentenza proc. n. 12886/2023 r.g. pag. 6 In mancanza di tale prova, il rischio dell'attività resta a carico del concessionario.
Nel caso di specie, la resistente non ha dimostrato di aver sospeso integralmente l'attività né ha prodotto i documenti contabili richiesti dall'Ente per un'eventuale riduzione del canone.
L'emergenza pandemica, infatti, non ha determinato un automatismo nella riduzione dei canoni ma ha integrato un presupposto per l'applicazione del principio di buona fede oggettiva (ex art. 1375 c.c.)
e la possibilità, per le parti, di rinegoziare le condizioni contrattuali.
In assenza di un accordo consensuale raggiunto a seguito di rinegoziazione, il contraente svantaggiato ha come rimedio solo quello della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex. art. 1467
c.c. e non anche un diritto potestativo alla riduzione unilaterale della prestazione da lui dovuta (cfr. Cass. Civ., Sez. III, n. 16113/2025).
Orbene poiché la resistente non ha agito per la risoluzione, né ha dimostrato l'attivazione e il rifiuto non motivato di una seria rinegoziazione che imponesse un intervento correttivo del Giudice, qualsiasi pretesa volta ad accertare la riduzione del canone per
COVID-19 non può essere accolta.
Né può assumere rilievo l'asserita inidoneità strutturale dei locali, non essendo stati provati né i guasti né la correlazione causale con l'impossibilità di gestione. Dalla documentazione comunale emerge,
sentenza proc. n. 12886/2023 r.g. pag. 7 al contrario, la pronta esecuzione degli interventi manutentivi richiesti
(v. determina LL.PP. n. 150/2018).
D'altro canto la resistente era perfettamente a conoscenza delle condizioni dei locali adibiti a bagni pubblici in questione in quanto ne era la concessionaria uscente.
Vi è poi da considerare il fatto che i guasti denunciati dalla resistente, considerato l'arco temporale che ci occupa, sono davvero pochi e rappresentano una casistica trascurabile che ha comportato una chiusura dei bagni pubblici per un numero di giorni limitato e per giunta nemmeno comunicati al concessionario nonostante le svariate richieste dell' CP_2
Per quanto, poi, riguarda l'indennità richiesta dal per Pt_1
l'occupazione dei locali in questione, nel periodo dal 31.10.2021 al
4.3.2022, si osserva che la , a dispetto della scadenza della CP_1
concessione fissata al 31.10.2021, ha continuato ad occupare illegittimamente i locali nonostante la richiesta di rilascio del Pt_1
e, pertanto, va condannata a pagare un'indennità a titolo risarcitorio al che può essere commisurata in misura proporzionale al Pt_1
canone concessorio dovuto.
Da ultimo, in merito alla domanda riconvenzionale di risarcimento danni, va detto che la resistente non ha offerto una prova analitica e rigorosa del nesso causale tra i lamentati disagi e il presunto lucro cessante, limitandosi a richieste generiche. La documentazione contabile prodotta non è sufficiente a fornire elementi certi per una sentenza proc. n. 12886/2023 r.g. pag. 8 quantificazione del danno, nemmeno in via equitativa ex art. 1226
c.c., in quanto il rischio operativo ricade in linea di principio sulla
Concessionaria.
La riconvenzionale, pertanto, è infondata e va rigettata.
In conclusione, in base ai conteggi prodotti e non specificamente contestati, l'importo complessivo dovuto dalla resistente al ricorrente ammonta ad € 141.359,55, di cui: € 77.105,22 per canoni concessori
2020-2021; € 38.552,61 per proroga maggio-ottobre 2021; €
25.701,72 per indennità di occupazione novembre 2021 - marzo 2022.
Sulle anzidette somme spettano interessi moratori ex art. 1284, co. 4
c.c. dalla scadenza di ciascuna annualità sino al saldo.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come dal dispositivo.
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge, ai sensi dell'art.282 c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta dal nei confronti di con Parte_1 Controparte_1
ricorso depositato il 12.6.2023, così provvede:

1. condanna al pagamento, in favore del Controparte_1 [...]
della somma di € 141.359,55 oltre interessi ex art. 1284, Pt_1
comma 4 c.c. dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo;

sentenza proc. n. 12886/2023 r.g. pag. 9 2. rigetta la domanda riconvenzionale;

3. condanna al pagamento delle spese di giudizio, Controparte_1
che si liquidano in euro 11.268 per onorario ed euro 786 per spese oltre s.g., VA e CPA.
Così deciso in Napoli, il 30.10.2025
IL GIUDICE
(Dott. CI Caccaviello)
sentenza proc. n. 12886/2023 r.g. pag. 10