REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice ON ER ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 4090/2021 promossa da:
(c.f. ) con il patrocinio dell'avv. CHESSA Parte_1 C.F._1
NA
PARTE ATTRICE contro
(cf. ) con il patrocinio dell'avv. PACINI Controparte_1 P.IVA_1
ERNESTO
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
Si insiste quindi perché il Giudice adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, voglia:
a) rigettare l'avversa opposizione ed ogni domanda ex adverso proposta nei confronti della signora Parte_1
b) accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice;

c) condannare a pagare in favore della signora la Controparte_2 Parte_1 somma di euro 5.633,28 nonché al risarcimento dei danni nella misura che verrà ritenuta di giustizia.
d) Con vittoria di spese e di onorari del giudizio.
pagina 1 di 7 CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA voglia l'Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis,
- rigettare la domanda di risoluzione per inadempimento implicitamente contenuta nella richiesta di convalida di sfratto per morosità per inesistenza della morosità contestata;

- in subordine rigettare la domanda di risoluzione di cui sopra per inesistenza del grave inadempimento;

- in ogni caso revocare l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 11.05.2022 ai sensi dell'art. 665 c.p.c., posto che la sentenza di merito negativa per l'intimante costituisce condizione risolutiva dell'ordinanza provvisoria di rilascio;

- per l'effetto condannare l'intimante a consegnare l'immobile oggetto di locazione alla società conduttrice;

in ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione per convalida di sfratto, che premesso di Parte_1 essere proprietaria di un immobile sito in Cagliari, Via Bandello n. 48, condotto in locazione dalla in forza di contratto di locazione stipulato in data 1 Controparte_1 aprile 2020, registrato in data 23.04.2020, nel quale veniva previsto un canone annuo di €. 7.800,00, oltre alla quota per oneri condominiali di €. 650 annui, da corrispondersi in rate mensili anticipate entro il giorno 5 di ogni mese, per l'importo di €. 704,16 ciascuna;
che la conduttrice era morosa nel pagamento del canone e dei relativi oneri CP_1 condominiali, avendo maturato una morosità, al mese di aprile 2021, pari a €. 5.633,28= per canoni maturati e non corrisposti;
tutto quanto ciò premesso conviene in giudizio la conduttrice instando per lo sfratto per morosità.
Si costituisce la rilevando che fra la stessa e la era Controparte_1 Pt_1 intercorso accordo in forza del quale la avrebbe acquistato Controparte_1
l'appartamento per cui oggi è causa, per il prezzo di €. 280.000,00, prezzo da pagina 2 di 7 corrispondersi in rate mensili dell'importo di €. 1.000,00 ciascuna, sino ad arrivare alla somma di €. 36.000,00, con versamento del saldo al momento del perfezionarsi dell'atto di compravendita;
che il pagamento degli importi da corrispondersi mensilmente era iniziato nel giugno
2019, ed era continuato regolarmente sino al mese di novembre 2020 compreso;
che nel mese di aprile 2020, avendo la terminato i lavori di CP_1 ristrutturazione dell'immobile, espressamente autorizzati dalla proprietaria nell'ambito dell'accordo concluso, e avendo la necessità di avere quanto meno la detenzione formale dell'immobile per destinarlo alla propria attività di affitta camere, veniva stipulato il contratto di locazione per cui è causa, con l'accordo che tutte le somme corrisposte in precedenza e che sarebbero state corrisposte successivamente sarebbero state imputate a canoni della locazione, e tali sarebbero rimaste qualora non si fosse addivenuti alla stipula della compravendita;
che in ipotesi di compravendita, le somme sarebbero state imputate a prezzo;
che la società, alla data della intimazione, aveva versato € 17.000,00 in rate mensili di €
1.000,00 e pertanto superiori al canone pattuito, posto che nel mentre erano maturate 13 mensilità per un totale di € 9.154,08; che il versamento emergeva da ricevute rilasciate dalla Pt_1 che non vi era inadempimento della società; che, in ogni caso, non poteva richiedersi la risoluzione del contratto di locazione, trattandosi di immobile adibito ad uso commerciale, in assenza di gravità tale da rompere l'equilibrio contrattuale instauratosi tra le parti.
In sede di udienza di convalida la parte intimante disconosceva i documenti allegati sub doc. 5 di controparte, relativi alle ricevute di versamento degli importi mensili.
Il giudice, ancora in sede di convalida, disponeva la assunzione di CTU grafologica.
Con ordinanza di data 6.12.2021, veniva disposta la trasformazione del rito.
Con successiva ordinanza di data 11.5.2022 il giudice, preso atto delle risultanze della consulenza, disponeva il rilascio dell'immobile con fissazione di termine per il rilascio al
30.6.2022, e confermando quanto disposto con la precedente ordinanza del 6.12.2021 in pagina 3 di 7 ordine al mutamento del rito.
La causa veniva rinviata per la discussione al 17 gennaio 2024.
Seguivano plurimi rinvii per avvicendamento giudici.
La causa veniva assegnata al sottoscritto giudice, applicato a distanza ex art. 3 D.L.
117/2025, in data 14.10.2025, a seguito di variazione tabellare del Tribunale di Cagliari di data 8.10.2025.
La sottoscritta, con successivo provvedimento, fissava udienza per la discussione al
28.10.2025, udienza da tenersi in modalità trattazione scritta, con riserva di deposito della sentenza nei 30 giorni.
***
All'esito dell'istruttoria è emerso quanto segue.
Pacifico che fra le parti sia intercorso contratto di locazione in data 1 aprile 2020, contratto regolarmente registrato nel quale veniva pattuito un canone di € 600 mensili, oltre concorso alle spese per un totale di € 704,16 mensili.
Deduce parte ricorrente che la conduttrice prendeva in consegna l'immobile, e versava solo in parte i canoni, così residuando un residuo credito in favore della proprietà.
Attraverso la produzione del contratto parte attrice ha assolto all'obbligo sulla stessa incombente.
Secondo la ormai nota decisione delle Sezioni Unite della Corte, infatti, “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. S.U., 30 ottobre 2001, n. 13533; cfr., in senso conforme, più di recente, Cass. sez. 6 - 3, Ordinanza n. 3587 del 11/02/2021; Cass. sez. 3, ordinanza n. 22244 del 14/07/2022).
Spetta, pertanto, al convenuto eccepire l'avvenuto rispetto delle previsioni contrattuali,
l'avvenuto adempimento.
pagina 4 di 7 Il convenuto, costituendosi, come riportato in sede narrativa, deduce che fra le parti era precedentemente intercorso preliminare di compravendita, ed in virtù di questo erano stati versati importi di € 1.000,00 mensili, per un totale di €17.000,00, superiori al totale dovuto per canoni.
Alcunché è emerso nel presente giudizio con riferimento al preliminare.
Come noto, in quanto connesso a beni immobili, il contratto deve essere redatto in forma scritta;
in atti non vi è traccia di documento alcuno in proposito.
Quanto al versamento di somme a titolo di canone locativo, si osserva.
La asserendo di aver versato ben € 17.000,00 e di non essere, pertanto, CP_1 inadempiente al contratto, non ha allegato alcun pagamento tracciabile, assegno o bonifico.
La stessa ha prodotto tre ricevute di pagamento, allegate sub doc. 4, 5, 6, la prima peraltro di data antecedente alla stipula del contratto, la locatrice ha contestato la firma apposta al doc. 5, vale a dire la ricevuta in cui la Pt_1 afferma di aver ricevuto € 1000 mensili fino a tutto settembre 2020.
E' stata assunta CTU grafologica, il nominato consulente, ha concluso il suo elaborato affermando
“Rispetto al documento contratto di locazione indicato dalla parte come proprio Pt_1 atto comparativo e visionato direttamente negli uffici dell'Agenzia delle Entrate di
Cagliari, la sottoscrizione di cui al documento n. 5 di parte opponente (
[...]
) ossia la ricevuta di pagamento di € 1.000,00 dell'8.9.2020 in atti X, CP_1 presenta elementi di compatibilità sostanziale;

❖ Rispetto ai documenti 4, 6 parte e al saggio grafico, la sottoscrizione CP_1 di cui al documento n. 5 di parte opponente ( ossia la ricevuta di CP_1 pagamento di € 1.000,00 dell'8.9.2020 in atti X, non presenta elementi di compatibilità sostanziale pertanto non può essere riferibile al gesto spontaneo di . Parte_1
(CTU dott.ssa pagina 40). Per_1
La consulenza ha quindi accertato la non riferibilità al gesto spontaneo della la Pt_1 sottoscrizione del detto documento.
Ne consegue che non vi è prova dei pagamenti dedotti da parte con conseguente CP_1
pagina 5 di 7 inadempimento di questa.
L'unico pagamento che si ritiene certo è quello del 26 novembre 2020, doc. 6, per
€1.000,00, che non risulta contestato.
Attesa la conversione del rito e pertanto la impossibilità di procedere alla convalida di sfratto, deve essere accolta la domanda di risoluzione svolta.
In ordine alla eccezione di parte relativa alla non gravità dell'inadempimento, è CP_1 sufficiente affermare che, in assenza di prova dei pagamenti, posto che sarebbe confermato che dal mese di settembre 2020 al mese di aprile 2021 sarebbe stato versato solo l'importo di €1.000,00 di cui sopra, appare indubbia la gravità, considerato che il conduttore si era assunto, altresì, il pagamento delle spese.
La domanda di risoluzione va pertanto accolta.
Viene fissato un termine per il rilascio di 10 giorni, pur dandosi atto che, ove già eseguita l'ordinanza emanata in corso di giudizio, l'immobile dovrebbe essere libero.
Le parti, però, nulla hanno dedotto sul punto.
La ricorrente ha richiesto anche la condanna al pagamento degli importi maturati fino alla citazione, pari a € 5.633,28.
E' peraltro emerso il versamento di €1.000,00 come da documento 6, per cui l'importo va detratto dal totale.
Su tale importo decorrono gli interessi ex art. 1284, IV comma c.c.
Quanto alla richiesta di risarcimento dei danni avanzata dalla attrice, da liquidare nella misura che verrà ritenuta di giustizia, si rileva che trattasi di domanda generica e in alcun modo circostanziata.
La stessa va pertanto disattesa.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, con applicazione dei valori medi del parametro di valore del giudizio di riferimento (rito lavoro) per le prime tre fasi e con applicazione dei minimi per la fase decisionale.
Le spese di CTU vengono poste a carico definitivo di parte convenuta CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
pagina 6 di 7 accerta e dichiara l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione di data 1 aprile 2020 relativo all'immobile sito in Cagliari, Via Bandello n. 48, intercorso fra Pt_1
e per inadempimento della parte conduttrice
[...] Controparte_2 [...]
Controparte_2 fissa per il rilascio (ove non già rilasciato), di giorni 10 decorrenti dalla comunicazione della presente sentenza;
condannare a pagare in favore di la somma di euro Controparte_2 Parte_1
4.633,28 oltre interessi ex art. 1284, IV comma c.c., dalla data della notifica della citazione, 25 maggio 2021 al saldo.
Rigetta la domanda di risarcimento danni.
Condanna altresì a rimborsare a le spese di lite, Controparte_2 Parte_1 che si liquidano in € 118,00 e € 27 per spese ed € 2.127,00 per compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge.
Pone a carico di parte convenuta le spese di CTU.
Cagliari, 31 ottobre 2025
Il Giudice
ON ER
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