Proc. n. 2606/2019 R.G.
TRIBUNALE DI POTENZA
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, in funzione di giudice d'appello, in composizione monocratica nella persona del magistrato dott. Generoso Valitutti, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in II° grado iscritta al ruolo il 18/09/2019 al n. 2606/2019
R.G., avente ad oggetto: appello avverso sentenza n. 82/2019 del
15.02.2019, emessa dal Giudice di Pace di Potenza nel giudizio civile n.
889/2016, depositata il 15.02.2019 e non notificata
TRA
(C.F. , Parte_1 C.F._1 rappresenta e difesa, come da procura in calce all'atto di citazione in appello, dall'avv. Massimiliano Galella, presso il cui studio elettivamente domicilia in Potenza al viale Marconi n. 160;
APPELLANTE
E
Controparte_1
(C.F. , in persona
[...] P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. Vincenzo Tito, presso il cui studio elettivamente domicilia in Potenza alla via F. Baracca n. 28;
APPELLATO
NONCHÉ
(C.F. e P.IVA: e Controparte_2 P.IVA_2 [...]
, (C.F. ), entrambi CP_3 CodiceFiscale_2 rappresentati e difesi, come da procura in atti, dall'avv. Raffaele Verdegna, presso il cui studio elettivamente domiciliano in Potenza alla Via F.
Baracca 16;
1 Proc. n. 2606/2019 R.G.
APPELLATI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 02/10/2024, sostituita con il deposito di note di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., i procuratori delle parti costituite discutevano la causa, rassegnando le conclusioni qui da intendersi integralmente richiamate.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione in appello, ritualmente notificato, Parte_1
interponeva gravame avverso alla sentenza n. 82/2019 del
[...]
15.02.2019, emessa dal Giudice di Pace di Potenza nel giudizio civile n.
889/2016, depositata il 15.02.2019 e non notificata, con la quale il primo giudice aveva respinto l'opposizione proposta avverso al decreto ingiuntivo n. 178/2016 – emesso dal medesimo Giudice di Pace – con cui l'attrice veniva condannata, su ricorso del Controparte_4
, al pagamento di quote condominiali relative agli anni 2014-
[...]
2017.
1.1. L'istante rappresentava l'erroneità della sentenza di primo grado laddove aveva ritenuto precluse le doglianze dispiegate, non essendo stata tempestivamente impugnata la delibera di approvazione delle spese condominiali, sul presupposto che essa dovesse considerarsi nulla e, pertanto, contestabile sine die; si doleva, inoltre, del mancato accoglimento della richiesta di manleva articolata nei confronti della Controparte_2
e di (rispettivamente affittuaria dell'appartamento Controparte_5
di proprietà della e garante della società), la cui fondatezza doveva Parte_1
riscontrarsi dal contratto di locazione tra essi concluso, che onerava i chiamati al pagamento delle spese condominiali.
1.2. L'appellante, dunque, concludeva per l'accoglimento “delle richieste di cui in primo grado, che qui si reiterano, di condanna della CP_2
al pagamento delle quote condominiali per cui vi è causa, maturate
[...]
fino alla permanenza della stessa società, al luglio 2013, da corrispondersi direttamente al Condominio o, in manleva, alla , Parte_1
con condanna del al pagamento, in garanzia, Controparte_3
delle medesime dette quote. – comunque, con contestuale condanna dei tre soggetti convenuti in primo grado e qui anche in appello, al pagamento
2 Proc. n. 2606/2019 R.G.
delle legali del processo di prime cure, come di quello odierno di impugnazione”.
2. A fronte di rituale citazione, si costituiva nel presente giudizio d'appello, con comparsa depositata il 24/12/2019, il Controparte_1
, eccependo l'inammissibilità e l'infondatezza
[...] dell'avverso gravame, di cui chiedeva il rigetto.
3. Si costituivano, con comparsa depositata il 15/01/2020, la società
[...]
e , chiedendo il rigetto dell'appello. CP_2 Controparte_5
4. La causa, attesane la natura documentale, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni, e all'udienza del 02/10/2024 veniva rimessa in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. nella formulazione vigente ratione temporis.
5. Tanto premesso, l'appello si presenta infondato e, pertanto, meritevole di reiezione per quanto infra si dirà.
6. Invero, costituisce ius receptum il principio secondo cui, per il disposto degli artt. 1135 e 1137 cod. civ., la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti, nel termine stabilito dall'art. 1137, terzo comma, cod. civ., non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ai sensi dell'art. 1418 cod. civ., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerare, perciò, annullabile (così Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5254 del
04/03/2011; nello stesso senso anche Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20006 del 24/09/2020, secondo cui, in massima, “Qualora la ripartizione delle spese condominiali sia avvenuta con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135, n. 3, c.c.,
l'obbligazione dei condomini di contribuire al pagamento delle stesse sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione, che i condomini assenti o dissenzienti non potranno impugnare per ragioni di merito, perché non è consentito al singolo
rimettere in discussione, al momento del bilancio consuntivo, i CP_1
3 Proc. n. 2606/2019 R.G.
provvedimenti della maggioranza che, tradottisi in delibere, avrebbero dovuto essere tempestivamente impugnati”).
In altri termini, una volta approvato il riparto delle spese condominiali, queste ultime possono essere contestate, per ragioni di legittimità, soltanto attraverso la domanda di annullamento della delibera, da proporsi entro il termine perentorio di cui al secondo comma dell'art. 1137 c.c., ovvero trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Né può consentirsi una impugnativa sine die, legittimata dalla sola ipotesi di nullità della delibera, che si verifica nei limitati casi di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico – quest'ultima da valutarsi in relazione al
“difetto assoluto di attribuzioni” – contenuto illecito, ossia contrario a
“norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”, laddove, invece, sono meramente annullabili le deliberazioni (come quelle in commento) aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (così Cass.,
S.U., sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021).
7. In ragione dei principi poc'anzi compendiati, appare evidente che l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta in primo grado dall'odierna appellante non poteva essere accolta, in quanto, con l'atto introduttivo di primo grado, sono state profilate ragioni di invalidità della pretesa
(concernente quote condominiali) concretizzanti motivi di annullabilità della relativa delibera, che, come tali, avrebbero dovuto farsi valere – tempestivamente – con apposita azione caducatoria di essa.
7.1. Se così è, preso atto dell'infruttuoso decorso del termine di cui all'art. 1137 c.c., correttamente il primo giudice ha dato atto del definitivo consolidamento della posizione debitoria a carico della e Parte_2 conseguentemente ha rigettato l'opposizione e confermato il decreto ingiuntivo.
4 Proc. n. 2606/2019 R.G.
7.2. Ciò anche in quanto “La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del e CP_1
legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della
(perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre
2009, n. 26629; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672). Il giudice deve quindi accogliere l'opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l'esecuzione sospesa dal giudice dell'impugnazione, ex art. 1137, comma 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez.
2, 14/11/2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 - 2, 24/03/2017, n. 7741)” [in tali testuali termini si è espressa la Corte di Cassazione con la recente
Ordinanza n. 10101 del 17 aprile 2023, sottolineatura del redigente].
8. Quanto alla domanda di manleva dispiegata in primo grado nei confronti dei chiamati in causa (società e Controparte_2 [...]
), la stessa non può trovare accoglimento. CP_5
8.1. Tale pretesa si fonda su apposita clausola (art. 18) del contratto di locazione intercorso tra (proprietaria Parte_1 dell'immobile) e la società con la quale quest'ultima si Controparte_2
obbligava a farsi carico degli oneri condominiali.
8.2. Ebbene, come puntualmente eccepito dalla difesa dei terzi chiamati, tale clausola è nulla in quanto in contrasto con l'art. 79 della Legge n.
392/78, recante “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”.
In particolare, in materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione (qual è pacificamente quella di specie, in cui all'art. 5 testualmente si prevede che i locali vengono concessi per esclusivo uso commerciale), è notoriamente nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale.
Ne consegue che, con riguardo agli oneri condominiali, come anche desumibile dall'art. 9 della legge 392 cit., possono essere poste a carico del
5 Proc. n. 2606/2019 R.G.
conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino, non solo l'unità immobiliare, ma l'edificio condominiale nel suo complesso, stante l'assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato (così Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20551 del 30/09/2014; analogamente anche Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5795 del 08/03/2017).
8.3. Nel caso di specie l'unità immobiliare di proprietà della sig.ra
[...]
già condotta in locazione da sita al Parte_1 Controparte_2
piano terra del fabbricato condominiale ed avente accesso diretto da
[...]
non ha fruito di alcun servizio condominiale e non ha Controparte_1
partecipato al riparto delle spese di cui alla tabella B (scale) e di cui alla tabella C (ascensore) come si evince dal riparto consuntivo della gestione condominiale 2014 prodotto dal condominio a corredo del ricorso per decreto ingiuntivo, ove accanto al nome della proprietaria sono indicati esclusivamente i millesimi di proprietà generale (tabella A).
8.4. Risulta evidente che alcun vantaggio ha conseguito la società conduttrice dai lavori di ripristino strutturale dei pilastri, né dalle attività che hanno dato luogo alle spese condominiali ripartite secondo la tabella A ed indicate nel rendiconto prodotto a corredo del ricorso per ingiunzione
(amministrazione, cancelleria e varie, adempimenti fiscali, assicurazione fabbricato e spese tenuta conto), sicché, in adesione al principio poc'anzi compendiato, deve dichiararsi la nullità della clausola di cui all'art. 18 del contratto di locazione per cui è causa.
8.5. Ulteriore conseguenza è l'infondatezza della domanda di manleva dispiegata in primo grado dalla proprietaria dell'immobile, sicché
l'appello, anche per quel che concerne tale profilo, è da rigettarsi.
9. In definitiva, l'appello è totalmente infondato e va rigettato, con consequenziale conferma della sentenza di primo grado.
10. Venendo alla regolamentazione delle spese di lite, le stesse vanno poste a carico dell'appellante soccombente nella misura liquidata in dispositivo,
6 Proc. n. 2606/2019 R.G.
facendo applicazione dei valori tabellari minimi (attesa l'assenza di profili di particolare complessità della controversia) di cui al D.M. 55/2014, parametrati al disputatum (scaglione da € 1.101 a € 5.200), con esclusione della fase istruttoria e con attribuzione al procuratore della società
[...]
e , dichiaratosi antistatario. CP_2 Controparte_5
11. Stante il rigetto dell'appello, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, questo giudice deve dichiarare la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante principale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13.


P.Q.M.


Il Tribunale di Potenza, sezione civile, in persona del giudice dott.
Generoso Valitutti, definitivamente pronunziando sull'appello proposto nel procedimento avente n. 2609/2019 R.G., ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite in favore del
, che si liquidano in € 852,00 per Controparte_1
compenso professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge;

3. condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite in favore degli appellati società e , che si Controparte_2 Controparte_5 liquidano in € 852,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge, con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario;

4. dichiara la sussistenza, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Potenza, lì 13/01/2025
Il Giudice
Dott. Generoso Valitutti
7