REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile - nella persona del G.o.p.,
dott.ssa Maddalena Natale, ha pronunziato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al numero 8219 del R.G. dell'anno 2021, avente ad oggetto: “Comunione e
Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali”, riservata in decisione all'udienza del 15.05.2025, con concessione alle parti dei termini di legge e vertente
TRA

(c.f.: ), rapp.to e difeso, in virtù di mandato allegato Parte_1 C.F._1
all'atto di citazione, dall'avv. Umberto Santoro ed elettivamente domiciliato in Caserta, alla via
Genovesi, n. 1
(attore)
E

, con sede in Caserta, alla via Don Bosco n. 19 (c.f.: ), Controparte_1 P.IVA_1
in persona dell'amministratore p.t., rapp.to e difeso, giusta mandato in calce alla comparsa di costituzione dall'avv. Eugenio Russo ed elettivamente domiciliato in Caserta, al Corso Trieste, n.
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(convenuto) CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositati in procedura.
FATTO E DIRITTO

La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18.6.2009, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che, con atto di citazione regolarmente notificato, - assumendo di essere comproprietario del locale n. 6 e possessore da Parte_1
oltre vent'anni del posto auto n. 10, ubicati all'interno del in Caserta, Controparte_1
alla via Don Bosco n. 19 - ha convenuto quest'ultimo in giudizio, al fine di sentir accertare e dichiarare, previa sua sospensione, la nullità/annullabilità della delibera condominiale del
28.04.2021, sollevando plurime censure, meglio indicate in atto di citazione, cui per brevità si rimanda
Con comparsa depositata telematicamente il 22.02.2022 si è costituito in giudizio il
[...]
che, impugnando e contestando le avverse deduzioni, ha chiesto il rigetto della CP_1
domanda e la condanna dell'attore ex art. e 96 c.p.c., per lite temeraria.
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., la causa, matura per la decisione senza necessità di ammissione dei mezzi istruttori, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e, dopo qualche rinvio, è stata smistata sul ruolo della scrivente che, all'udienza del 15.05.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, l'ha riservata in decisione con concessione dei termini di legge per il deposito di scritti conclusionali e memorie di replica.
Ciò posto in punto di fatto, in diritto giova premettere in termini generali che, in materia di condominio negli edifici, la Suprema Corte – con la nota pronuncia resa a Sezioni Unite nel 2021 –
ha definitivamente chiarito che sono da qualificarsi nulle le deliberazioni prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, o con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea ed ancora quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, nonché le deliberazioni comunque invalide in relazione all'oggetto.
Vanno, di contro, qualificate annullabili, ai sensi dell'articolo 1137 c.c., le deliberazioni affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento contratto condominiale, quelle affette da vizi formali, o in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione ed, infine, quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (cfr.: SS.UU. n. 9839/2021)
Dalla qualificazione del vizio in termini di nullità, ovvero, di annullabilità consegue un differente regime in ordine al termine per impugnare il deliberato assembleare: invero, laddove nelle ipotesi di nullità, l'azione di impugnazione non è soggetta a termini di decadenza, nel caso di delibera annullabile, l'impugnativa va proposta, ex art. 1137 c.c., nel termine di 30 giorni, decorrenti per i dissenzienti dalla data di assunzione della delibera e per gli assenti dalla data della comunicazione.
Nel caso che ci occupa, i motivi di impugnazione sollevati in giudizio dal condomino Parte_1
rientrano nell'ambito delle ipotesi di annullabilità e l'impugnativa, sulla scorta della documentazione fornita, risulta tempestivamente proposta.
Orbene, nel presente giudizio l'attore - innanzitutto - ha sollevato censure in merito alla nomina di quale amministratore del Condominio, nonché alla legittimità dell'incarico dallo Persona_1
stesso svolto.
Dagli atti di causa emerge che il è stato validamente nominato all'unanimità Per_1
dall'assemblea condominiale riunitasi in data 8.04.2015 e poi riconfermato, senza soluzione di continuità, nella delibera impugnata del 28.04.2021; donde, l'impugnativa sotto tale profilo va rigettata.
Tutte le doglianze sollevate in merito all'operato dello stesso, afferenti profili di natura diversa,
restato inconferenti, ultronee ed estranee al presente giudizio. Il ha, altresì, censurato la partecipazione dell'amministratore di condominio e del Parte_1
procuratore da lui nominato alla mediazione preliminare al presente giudizio, dacchè priva di autorizzazione dell'assemblea, così eccependo il mancato svolgimento della stessa ed addebitando lo stesso a fatto e colpa esclusiva del di cui ha pertanto chiesto la condanna al CP_1
pagamento delle spese sostenute ammontanti ad €. 445,764.
Sul punto giova precisare che, come è noto, ai sensi dell'art. 5 comma 1 bis del D. Lgs. 28/2010, le controversie in materia condominiale sono assoggettate al previo esperimento della mediazione, che dunque costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Il in generale è rappresentato dall'amministratore, ma in sede di mediazione l'art. 71 CP_1
quater comma 3 disp. att. c.c., applicabile ratione temporis alla controversia, prescrive che quest'ultimo debba essere autorizzato dall'assemblea dei condomini a partecipare e,
successivamente, ad approvare la proposta di conciliazione eventualmente formulata dalla controparte ovvero dal mediatore.
Nel caso di specie, effettivamente l'amministratore in carica ed il legale hanno partecipato alla procedura di mediazione privi della prescritta autorizzazione assembleare, epperò tale carenza ben avrebbe potuto essere sanata, essendo prevista dall'art. 71 quater comma 4 disp. att. c.c. la facoltà
del mediatore di disporre su richiesta dell'amministratore una proroga, allo scopo di consentire a quest'ultimo di munirsi di delibera assembleare. Nel caso de quo, a ben vedere, dal verbale di mediazione depositato emerge che nonostante l'amministratore abbia richiesto un rinvio per regolarizzare la sua posizione, il mediatore - su istanza dell'attore - chiudeva il verbale con esito negativo, ignorando la richiesta del Condominio.
Alla luce di quanto esposto, non sono ravvisabili nella condotta del convenuto elementi di colpa valutabili a suo carico e, di conseguenza, la richiesta di refusione delle spese formulata dall'attore non può essere accolta.
Parimenti merita rigetto anche l'ulteriore doglianza del in merito al punto 4) del verbale Parte_1
impugnato, ovvero ratifica del mandato all'avv. Pezone nonché all'amministratore p.t. per partecipare a diversa mediazione ed eventuale prosecuzione della lite come già deliberato in data
22.02.2021, atteso che, l'operato dell'amministratore del ben può essere ratificato CP_1
dall'assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica vale a sanare con effetti ex tunc l'attività
compiuta, escludendo la nullità o l'inammissibilità dell'azione (S.U. 18331/2010).
Quanto, poi, alla censura relativa alla dedotta illegittima contestuale approvazione di bilanci consuntivi relativi alle gestioni ordinarie e straordinarie su plurime annualità (dal 2017 al 2020)
giova evidenziare che il codice civile fornisce una chiara disciplina in merito alla redazione e approvazione del bilancio consuntivo del . In particolare, l'art. 1130-bis c.c. descrive il CP_1
rendiconto condominiale come contenente tutte le voci di entrata e uscita, nonché ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale del , che devono essere espressi in modo tale da CP_1
consentire una verifica immediata. L'art. 1130 c.c., inoltre, impone all'amministratore l'obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.
Di contro, nel caso in cui l'assemblea voti una delibera contenente più bilanci consuntivi contemporaneamente la giurisprudenza ritiene che per essere legittimamente approvata questa debba contenere rendiconti differenti e distinti, ognuno relativo ad un singolo esercizio finanziario annuale, da presentarsi separatamente.
In specie, da un'attenta lettura dei verbali assembleari prodotti in giudizio si evince inequivocabilmente che i rendiconti sono stati redatti ed approvati in maniera conforme alla normativa di riferimento e nel rispetto dei quorum deliberativi. Non incorre in violazioni, infatti,
l'assemblea che discute ed approva, in unica soluzione, più rendiconti formalmente distinti, ognuno relativo ad un singolo anno di gestione e collegato contabilmente a quello dell'annualità precedente;

cosa verificatasi nel caso di specie.
Non merita esame approfondito l'eccezione di illegittimità della revoca e/o ratifica delle precedenti delibere pur sollevata dall'attore, tenuto conto che tale possibilità è espressamente prevista dalla legge. Nel caso di specie, peraltro, nella nuova delibera in merito ai vari punti è stato fatto espresso richiamo alla delibera che veniva annullata e/ revocata e sostituita con quella adottata successivamente. È altresì noto, che l'assemblea ha sempre il potere, in caso di ripensamento, di revocare una decisione sia quando presenti dei vizi di forma sia se questa risulti regolare. Può farlo in modo esplicito, ossia con una seconda votazione che annulli gli effetti della prima, o in modo implicito, decidendo la medesima questione già deliberata in precedenza in modo difforme e incompatibile con la prima.
Per conforme giurisprudenza “l'assemblea, con una deliberazione successiva, può revocare una delibera precedente il cui contenuto sia stato posto in votazione e nuovamente approvato nel corso della stessa seconda adunanza” e, inoltre, “i quorum deliberativi necessari per la sostituzione della delibera condominiale sono gli stessi richiesti dalla legge per approvare validamente la delibera originaria” (Cass. Civ. n. 8231/2009). La nuova delibera è valida e obbligatoria per tutti i condomini, anche nel caso in cui la precedente fosse stata adottata all'unanimità.
In merito, inoltre, alla censura di cui al punto 8) della delibera del 28.04.2021 è necessario precisare che il non è proprietario del posto auto n.10, mancando la prova dell'accertamento Parte_1
giudiziale della presunta usucapione da quest'ultimo eccepita.
Assunto ciò, si rivela infondato anche questo motivo di impugnazione, essendo piena facoltà del procedere alla rimozione forzata del veicolo occupante tale stallo per consentire i CP_1
lavori di rifacimento della pavimentazione del garage. Detta autovettura, abbandonata da anni nel locale autorimessa, infatti, risulta priva di targa e di proprietario.
Sul punto si precisa, inoltre, che non invalida la delibera impugnata la circostanza che tra il e la ditta - affidataria dei lavori di ristrutturazione della pavimentazione CP_1 CP_2
della area garages - vi era stato un contenzioso.
Altresì irrilevante appare la censura sollevata dal in merito al compenso determinato in Parte_1
assemblea per i suddetti lavori e la ripartizione dello stesso, il prelievo delle cui somme i condomini decidevano effettuare dal fondo cassa.
Vale la pena ricordare che l'Autorità giudiziaria non ha il potere di sindacare nel merito le decisioni prese dalle assemblee dei condomini. Il controllo giurisdizionale delle delibere assembleari si limita ad un mero controllo di legittimità, senza poter interferire sul potere discrezionale dell'assemblea.
A conforto di tali argomentazioni, costante e consolidato orientamento giurisprudenziale ha affermato che "In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può effettivamente abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti - sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito - falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'articolo 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea.
Ne consegue che esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti, ad esempio, le carenze progettuali, l'inutilità o l'irrazionalità dei lavori approvati, o la difettosità delle opere di manutenzione straordinaria (Cassazione civile sez. VI, 22/04/2022,
n.12932; Tribunale Taranto sez. I, 13/04/2023, n.824).
Dalle argomentazioni sopra richiamate ne deriva che la valutazione sulla opportunità di una decisione adottata in assemblea può intervenire solo ove quest'ultima arrechi grave pregiudizio alla cosa comune o dei singoli condomini ovvero sia manifestazione di un eccesso di potere.
L'eccesso di potere si configura nell'ipotesi in cui una delibera sia espressione dell'esercizio arbitrario del potere discrezionale della assemblea in pregiudizio dei singoli condomini o dei beni/servizi comuni.
Sul punto è opportuno ricordare che per potersi realizzare il vizio di eccesso di potere di una delibera, quest'ultima deve conseguire un intento diverso da quello che è proprio della compagine condominiale con conseguente lesione dei diritti del singolo, di tal guisa superando il limite della discrezionalità a causa dell'esercizio illegittimo della stessa.
A tal riguardo, la Cassazione ha affermato che ricorre eccesso di potere "quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, (…) in tal caso il giudice non controlla solo l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire se essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (…)." (Cass. Civ.,
n. 5889/2001; Cass. Civ. n. 19457/2005).
Nel caso de quo, dalla documentazione in atti, non emerge un vizio di siffatto profilo in quanto le determinazioni assunte non risultano snaturate dal loro modo di essere e non sono da ritenersi atte a perseguire finalità diverse da quelle del CP_1
Alla luce di quanto esposto, l'impugnativa va rigettata.
La decisione fondata sulle predette ragioni ha carattere assorbente e, pertanto, la scrivente omette la disamina degli ulteriori motivi di impugnazione, in applicazione del noto principio della “ragione più liquida” del decisum, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost.
Da ultimo, quanto alla domanda di condanna per lite temeraria formulata dal convenuto CP_1
nei confronti dell'attore - premesso che tale condanna richiede l'accertamento della mala fede o della colpa grave della parte soccombente, non essendo di per sé rimproverabile l'aver agito in giudizio per far valere una pretesa che si è poi rivelata infondata -, essa va disattesa in quanto, nel corso del giudizio, non sono emersi sufficienti elementi per ritener integrata la mala fede ovvero la colpa grave in capo al Parte_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 sotto la cui vigenza si è
esaurita l'attività processuale e difensiva, tenuto conto dello scaglione di riferimento della controversia, concretamente rapportati alla natura ed alla semplicità delle questioni trattate, nonché
alla scarna attività processuale e difensiva espletata.


P. Q. M.



Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione Civile, nella persona del G.o.p., dott.ssa Maddalena Natale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , nei Parte_1
confronti del in persona Controparte_3
dell'amministratore p.t., disattesa ed assorbita ogni diversa istanza e conclusione, così provvede:
1) Rigetta l'impugnativa proposta da alla delibera assunta il 28.04.2021 dal Parte_1
; Controparte_3
2) Condanna al pagamento, in favore del in persona Parte_1 Controparte_1
dell'amministratore p.t., delle spese processuali che liquida in € 662,00 per compenso professionale, oltre IVA, CPA e rimborso spese forfetarie del 15% come per legge.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 5.09.2025
Il Gop
(dott.ssa Maddalena Natale)