REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 19329 dell'anno 2024 e vertente
TRA
parte elettivamente domiciliata in Parte_1
Roma, via VIA EMILIO DE CAVALIERI n. 7, presso lo studio dell'Avv. MUZZIOLI PAOLO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
Controparte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...] parte elettivamente domiciliata in Roma, via Giosuè Borsi n.
4, presso lo studio dell'Avv. SCAFARELLI FEDERICA, che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 29/05/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
PREMESSO
- che l'odierno istante è proprietario dell'immobile sito in
Roma, alla Via delle Milizie n.76 scala VI, piano II, interno VI,
1 meglio identificato al NCEU di Roma al foglio 402 Particella
28, Sub.104, cat. A/3, rendita catastale euro 1.838,59 (euro milleottocentotrentotto/59);
- che in data 29.7.2014 detto immobile veniva concesso in locazione, ad uso commerciale, alla
[...] in virtù di un contratto di Controparte_1 locazione per la durata di anni 6 (sei) con decorrenza dal

1.10.2014 al 30.9.2020, prorogabile tacitamente di sei anni in sei anni in assenza di disdetta scritta di una delle parti almeno sei mesi prima della scadenza;

- che tale contratto risulta debitamente registrato, come per legge, presso l'Agenzia delle EntrateUfficio Territoriale Roma 1
Trastevere il giorno 4 agosto 2014;
- che il suddetto contratto prevedeva un canone annuo concordato nella misura di euro 28.800,00 da corrispondersi in 12 ratei mensili pari ad euro 2.400,00 entro e non oltre il giorno 5 di ogni mese;

- che il contratto in questione, in data 30.9.2020 ed in assenza di disdetta, si è rinnovato tacitamente per ulteriori anni 6 (sei), sino al 30.9.2026;
- che il suddetto immobile veniva adibito dal conduttore e come previsto dalle disposizioni di cui all'articolo 5 del succitato contratto, ad attività extra ricettive o extralberghiere;

- che con lettera raccomandata in data 24.2.2024 l'odierno attore manifestava la volontà di non rinnovare, per il successivo periodo il contratto con scadenza prevista per il
30.9.2026;
- che in data 25.3.2024 parte locatrice come sopra rappresentata e difesa notificava ed iscriveva presso il ruolo del Tribunale di Roma un atto di citazione al fine di sentire
“convalidare l'intimata licenza per fine locazione e condannare
2 la al Controparte_1 Controparte_1 rilascio dell'immobile dalla data dell'1.10.2026”;
- che in data 16.4.2024 si costituiva nel suddetto giudizio la eccependo la violazione dell'articolo 27 della Controparte_1 legge 392/1978, in quanto, troverebbe a suo dire applicazione nel caso de quo non già la durata sessennale bensì novennale del contratto di locazione, trattandosi di esercizio assimilabile ad attività alberghiera;

- che con provvedimento reso in data 7.5.2024 il Tribunale di
Roma ordinava al conduttore il rilascio dell'immobile per la data del 31.10.2026 fissando udienza per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito locatizio, concedendo alle parti termini per deposito di memorie e documenti ai sensi dell'art. 426 cpc.
Rilevato altresì che la causa veniva ritenuta di natura documentale, senza necessità di ulteriori indagini istruttorie, per altro non richieste da nessuna delle parti, la stessa è stata trattata e decisa all'odierna udienza.
Deve convenirsi con parte attrice, come già evidenziato nella parte motiva dell'ordinanza di mutamento del rito, che sia preliminarmente opportuno inquadrare la fattispecie giuridica del contratto oggetto del presente giudizio.
Nel contratto di locazione, all'art. 5, le parti concordano che il conduttore potrà adibire l'immobile all'esercizio di attività extralberghiere. Invero, ai sensi del combinato disposto dell'articolo 12 Codice del Turismo e del Regolamento regionale n. 8 agosto 2015, sono considerate strutture ricettive extralberghiere: i) Gli esercizi di affittacamere;
ii) Bed and breakfast;
iii) Le case per ferie;
iv) Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico;
v) I residence;
vi) Gli ostelli per la gioventù.
Secondo la giurisprudenza di merito con riguardo alle strutture extralberghiere, non è applicabile la durata
3 novennale del contratto di locazione bensì quella sessennale,
e dunque l'art.27 L.392/78 comma I, alla luce della non assimilabilità di tali strutture all'attività alberghiera (vedi
Tribunale di Roma, Sentenza n. 12154/2021, Sez. VI:
“l'attività di affittacamere non è un'attività alberghiera ma è comunque attività commerciale esplicatesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi”).
Sul punto anche la Corte di Cassazione (Sez. II Ordinanza n.
21562/2020) ha chiarito in linea con il Tribunale di Roma che
“l'affittacamere non è attività alberghiera”.
Pertanto, in applicazione dei suddetti principi, se da un lato,
l'attività extralberghiera (come quella di B&B e affittacamere) non è affatto assimilabile all'attività alberghiera, con la conseguente applicazione dell'articolo 27 L.392/78 comma I, dall'altro lato deve anche rilevarsi che nel caso di specie l'attività della conduttrice non può neppure essere qualificata come “attività commerciale esplicatesi a scopo di lucro da parte di società di capitali, “alla luce della forma giuridica della che è invece una società di persone.” . Controparte_1
Rilevato che la principale differenza tra le due tipologie di strutture è che le strutture alberghiere hanno una maggiore capacità di offrire servizi standardizzati, mentre le strutture extralberghiere spesso offrono servizi personalizzati e una maggiore autonomia agli ospiti;
che inoltre le strutture alberghiere di solito sono gestite da un'azienda o da una catena di alberghi, mentre le strutture extralberghiere sono spesso di proprietà privata o gestite da piccole aziende familiari, deve comunque farsi doveroso riferimento al significato ed all'intendimento letterale del contratto di locazione che testualmente prevede all'art. 1 che il contratto ha la durata di anni sei rinnovabile di ulteriore sei anni.
4 Altro elemento distintivo è dato dal numero degli alloggi e delle camere che una struttura deve possedere per definirsi albergo.
L'immobile oggetto del giudizio risulta composto da cinque camere ed una cameretta, una cucina ed un bagno e tale è la configurazione al momento della stipula del contratto, fatte salve eventuali modifiche apportate successivamente, circostanza questa che nemmeno a tutto voler concedere potrebbe modificare la natura extralberghiera dell'immobile nè la natura giuridica del contratto di locazione.
Infine appare strumentale che l'eccezione in ordine alla durata del contratto venga sollevata solo con l'approssimarsi della intimazione della licenza per finita locazione, sebbene il rapporto negoziale tra le parti sia in essere dal 2014.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara che il contratto di locazione vigente tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, alla Via delle Milizie n.76 scala VI, piano II, interno VI, cesserà alla data del
30.09.2026.
Conferma l'ordinanza di rilascio emessa in corso di causa alla data del 31.10.2026; condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro
2.400,00, di cui Euro 400,00 per esborsi, ed Euro 2.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 29/05/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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