N. R.G. 24867/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
nella persona del Giudice monocratico, dott.ssa IA ES, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 24867 del Ruolo Generale degli Affari Civili dell'anno 2023, vertente
TRA
(C.F. ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentato dalla procuratrice speciale
[...] con il patrocinio dell'Avv. Manfredonia Fabio, giusta procura in atti;
Parte_2
- ricorrente
E
(C.F. ; Controparte_1 C.F._1
- resistente contumace
OGGETTO: occupazione senza titolo di immobile;

CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso ritualmente e tempestivamente notificato, parte ricorrente ha chiesto all'intestato Tribunale di “

1. accertare e dichiarare che la Occupante, Sig.ra n. Roma Controparte_1 1.1.1963 CF: ha occupato illegittimamente ed abusivamente senza titolo alcuno C.F._1 il 13.2.2017 – o dalla diversa data che risulterà – e che da tale data ininterrottamente ed illegittimamente occupa, sempre senza averne titolo, l'immobile di cui l' Parte_1
– è legittimo proprietario sito in Roma (RM), alla Via dell'Impruneta, 21, Sc.C,
[...] p.8, int.31, Foglio 812, p.lla 287, sub 97 Zona cens. 5, (A/3), di mq. 64 (v. visura doc.3ter) destinato ad essere adibito ad uso abitativo;

2. per l'effetto condannare la medesima Occupante sia a rilasciarlo immediatamente in favore dello stesso libero e vuoto di persone e cose fissando, semmai fosse pagina 1 di 6 necessario la data di esecuzione e dichiarando, in tutti i casi, la pronunzia sub 2) opponibile agli eventuali aventi causa dal medesimo e/o ad eventuali soggetti che all'atto dell'esecuzione del provvedimento di rilascio si trovassero all'interno dell'immobile;

3. condannare il medesimo Occupante a pagargli a titolo di indennità di occupazione e/o di risarcimento danni l'intera somma di
€ 43.578,60 maturata per effetto della illegittima occupazione, dal 13.2.2017 al 13.4.2023, ovvero alla diversa data che risulterà all'esito del giudizio, in entrambi i casi da determinarsi anche in via equitativa;

4. condannare la medesima Occupante a pagargli le ulteriori somme che matureranno dal mese di maggio 2023, incluso, fino al dì del rilascio ovvero quelle diverse, anche maggiori, che gli risulteranno dovute e delle quali, in subordine, chiede determinarne l'ammontare in via equitativa;

5. il tutto con la condanna della Occupante al pagamento delle spese giudizio”.
Nella specie, l' – premesso: di aver stipulato, in data 18 giugno 2020, con la Pt_1 [...] un contratto di affidamento dei servizi di gestione amministrativa, tecnica e Parte_2 commerciale del patrimonio immobiliare dell' stesso;
di aver conferito alla Pt_1 Parte_2 procure speciali per lo svolgimento di tutte le attività rientranti nel contenuto dei servizi oggetto
[...] del contratto e per rappresentarlo;
di essere succeduto ex lege al soppresso in tutti i CP_2 rapporti attivi e passivi – ha esposto:
- di essere proprietario dell'unità immobiliare sita in Roma (RM), Via dell'Impruneta, n. 21, sc. C, p. 8, int. 31, Foglio 812, p.lla 287, sub 97 Zona cens. 5, (A/3), di mq. 64, destinata ad uso abitativo, e di averne acquisito il legittimo possesso e la proprietà esclusiva, anche ab origine;
- che in data 13.02.2017 l'immobile predetto, ininterrottamente posseduto dall'Ente sin dal 1969, è stato occupato abusivamente dalla signora , la quale vi ha finanche fissato Controparte_1 la propria residenza;

- che in data 21.07.2017, in occasione di un sopralluogo presso l'immobile in questione da parte di un incaricato della è stata accertata la presenza stabile – all'interno del Parte_2 suddetto immobile – della signora la quale ha personalmente confermato all'incaricato CP_1 intervenuto l'occupazione, motivata da ragioni di salute, sottoscrivendo il relativo verbale;

- che in data 07.08.2017 l'Ente ha provveduto a contestare formalmente l'occupazione alla signora diffidandola a rilasciare l'immobile e a versare l'indennità di occupazione;
CP_1
- che nel mese di agosto 2021 è stata anche sporta denuncia/querela alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Roma al fine di accertare la rilevanza penale della condotta perpetrata dalla occupante a danno dell' Pt_1
- che nel corso degli anni sono stati ripetutamente sollecitati il rilascio e il pagamento dell'indennità di occupazione, mediante diffide ricevute dalla destinataria e rimaste prive di riscontro;

- che la signora non ha ancora rilasciato l'immobile, né ha mai versato le somme CP_1 dovute per la sua occupazione;

- che ciò ha compromesso la facoltà di godimento diretto e/o indiretto dell'immobile, impedendone la messa a reddito e cagionando un danno all'Ente, per le ragioni di cui al ricorso.
Ha, pertanto, insistito nella condanna della occupante all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, libero da persone e/o cose, oltre al pagamento dell'indennità di occupazione determinata applicando la media del valore minimo rilevato dall'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)
pagina 2 di 6 dell'Agenzia delle Entrate, maggiorata degli oneri accessori dovuti per il godimento degli spazi e servizi comuni, a decorrere dal 13.02.2017 e sino alla data della restituzione, oltre interessi e rivalutazione.
Parte resistente non si è costituita in giudizio.
All'esito dell'udienza di prima comparizione del 28.09.2023, dichiarata la contumacia della resistente, sono stati assegnati i termini ex art. 281-duodecies c.p.c., con riserva all'esito.
Con ordinanza del 10.11.2023, ritenuto non necessario disporre CTU e, invece, ammissibile e rilevante la prova per interrogatorio e testimoniale, è stata fissata l'udienza del 25.01.2024 (poi differita al 05.04.2024 per il rinnovo della notifica) per l'interrogatorio formale.
All'udienza predetta, stante la mancata comparizione della resistente pur nella ritualità della notifica, la causa è stata rinviata al 24.05.2024 (e poi ulteriormente al 05.12.2024) per l'esame del teste ammesso.
Espletata la prova testimoniale e ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata l'udienza del 19.06.2025 (successivamente differita d'ufficio al 09.10.2025) per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa.
In data 09.10.2025, la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 281-sexies, ult. comma, c.p.c..
2. Preliminarmente, si conferma quanto disposto con ordinanza del 10.11.2023 in merito alla superfluità della CTU e all'ammissibilità e rilevanza delle istanze istruttorie della parte ricorrente.
3. Le domande proposte meritano accoglimento nei limiti e per i motivi di seguito esposti.


3.1. Domanda di rilascio
La legittimazione della ricorrente all'azione esercitata – che ha natura rivendicatoria, in quanto si agisce per il rilascio dell'unità immobiliare non in relazione ad un precorso rapporto contrattuale con la controparte, ma deducendo a sfavore di quest'ultima la mancanza di titolo per la detenzione (cfr. Cass. S.U. n. 7305/2014; cfr. anche Cass. n. 1210/2017) – è suffragata, quanto alla proprietà, dalla documentazione prodotta e, in particolare, dall'atto di acquisto e dalla visura storica ipocatastale (cfr. all.ti 3 e 3-ter citazione); parimenti, sono stati depositati i contratti di affidamento alla Romeo dei servizi di gestione afferenti al patrimonio con la relativa procura speciale, nonché il verbale di Pt_1 immissione nel servizio e consegna del patrimonio immobiliare (tutti allegati alla citazione;
cfr. anche doc. depositati con la nota del 09.10.2023).
In proposito, il Tribunale non può prescindere dall'arresto delle Sezioni Unite n. 7305/2014, che, ponendo fine alla querelle giurisprudenziale in ordine alla qualificazione giuridica delle domande proponibili al fine di conseguire il rilascio del cespite abusivamente occupato, hanno precisato che non è un'azione di restituzione ma di rivendicazione “quella con cui l'attore chiede di dichiarare abusiva ed illegittima l'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni da essa derivanti, senza collegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che avesse giustificato la consegna della cosa e la relazione di fatto sussistente tra questa ed il medesimo convenuto” (cfr., appunto, Cass. Sez. Un. n. 7305 del 28.03.2014; l'impostazione è stata anche di recente confermata da Cassazione civile sez. III, ordinanza n. 18050 del 23.06.2023: “La domanda con cui l'attore chieda di accertare la natura abusiva dell'occupazione di un immobile di sua proprietà da pagina 3 di 6 parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico originariamente idoneo a giustificare la consegna della cosa e la relazione di fatto tra questa ed il medesimo convenuto, dà luogo a un'azione di rivendicazione, non potendo qualificarsi alla stregua di azione personale di restituzione, neppure in quanto tendente al risarcimento in forma specifica della situazione possessoria esistente in capo all'attore prima del verificarsi dell'abusiva occupazione, non potendo il rimedio ripristinatorio ex art. 2058 c.c. surrogare - al di fuori dei limiti in cui il possesso è tutelato dall'ordinamento - un'azione di spoglio ormai impraticabile”).
Quanto all'occupazione da parte della resistente e alla carenza di titolo legittimante, l'occupazione abusiva trova riscontro nel verbale di sopralluogo dell'incaricato della Parte_2 del luglio 2017, sottoscritto dalla stessa occupante;
negli atti unilaterali di contestazione
[...] Pt_1 dell'occupazione e di diffide sia al pagamento dell'indennità d'occupazione sia al rilascio (cfr. in particolare contestazione datata 07.08.2017 e sollecito con messa in mora del 29.09.2017), nonché nella denuncia/querela sporta dalla alla Procura della Repubblica presso il Parte_2
Tribunale di Roma (cfr. all.ti citazione). Va, altresì, tenuta in considerazione la mancata risposta all'interrogatorio formale di parte resistente pur regolarmente citata a comparire per l'incombente, come da documentazione depositata dal ricorrente. Anche dalla prova orale è emerso il fatto dell'occupazione: in proposito, si osserva che il teste ha confermato di aver Testimone_1 accertato l'occupazione nel corso del sopralluogo dallo stesso effettuato in data 21.07.2017 presso l'immobile oggetto di causa e di aver provveduto, in quella stessa circostanza, ad identificare l'occupante (cfr. verbale d'udienza del 05.12.2024: “a: so che la signora ha occupato CP_1 l'immobile suddetto in quanto ho effettuato un sopralluogo in data 21.07.2017 identificando la signora, che ha firmato anche il verbale di sopralluogo da me redatto;
b: so che la signora ha dichiarato di aver occupato dal febbraio 2017 come dalla stessa ammesso per motivi di salute;
dopo quella data non so se abbia continuato ad occupare, né so se a tutt'oggi ancora occupa perché non ho effettuato altri sopralluoghi;
c: io riferisco quanto dalla signora dichiarato in occasione del sopralluogo, ossia che ha occupato l'immobile dal 13.02.2017 per motivi di salute;
successivamente non so”). La notifica sia del ricorso, sia dell'ordinanza ammissiva dell'interrogatorio formale, entrambe eseguite presso l'immobile in oggetto, così come la ricezione degli atti di diffida e di sollecito di pagamento, corroborano ulteriormente il fatto dell'occupazione abusiva.
Pertanto, in ragione di quanto fin qui esposto, la resistente va condannata all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, libero da persone e/o cose.


3.2. Domanda di risarcimento del danno
Sulla scorta del compendio processuale complessivamente considerato, è riconoscibile in favore del ricorrente un danno risarcibile per l'occupazione senza titolo con riguardo al periodo per il quale questa risulta provata.
Ed invero, con un recente intervento nomofilattico (Cass. S.U. n. 33645/2022), la Suprema Corte, a fronte di precedenti oscillazioni interpretative, ha avuto modo di precisare che, nelle fattispecie di occupazione abusiva di immobili, chi agisce per il risarcimento (del danno emergente) ha l'onere di allegare e, in caso di contestazione (specifica) ad opera della controparte, di provare (anche mediante nozioni di fatto di comune esperienza o presunzioni semplici) la “concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa”; se, invece, si agisce per il risarcimento di un mancato guadagno, l'onere di allegazione e di prova ha ad oggetto gli specifici pregiudizi subiti, “fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato”. pagina 4 di 6 Al riguardo, parte ricorrente ha rappresentato una effettiva prospettiva di utilizzazione indiretta dell'immobile in quanto ha dedotto che l'occupazione illegittima determina un danno in re ipsa, concretandosi la stessa in una perdita della disponibilità del bene e nell'impossibilità di conseguire l'utilità dallo stesso potenzialmente ricavabile.
Nel caso di specie, si tratta di un'unità immobiliare facente parte del “patrimonio immobiliare da reddito dell' quindi, per definizione, destinato ad essere fruttifero e produttivo di reddito;
di Pt_1 talché la prova del danno derivante dall'abusiva occupazione è naturalmente derivante dalla destinazione stessa impressa al patrimonio immobiliare dell'Ente.
Tale deduzione delinea il risarcimento di un danno emergente (e non di un lucro cessante, giacché parte ricorrente non ha fatto riferimento a specifiche opportunità di locazione e/o vendita a valori superiori a quelli di mercato, anzi espressamente richiamati) e, al contempo, soddisfa l'onere di allegazione e prova di una concreta e perduta possibilità di esercizio di un godimento indiretto.
Ricorrono, dunque, in linea con i criteri dettati dalla giurisprudenza di legittimità, gli estremi per la risarcibilità di un danno emergente da lesione di concreta possibilità di godimento indiretto, per il periodo di detenzione sine titulo dell'appartamento.
Ciò posto, la decorrenza della detenzione risarcibile va fissata dal mese di luglio 2017, data del sopralluogo eseguito dall'incaricato della presso l'immobile occupato e della Parte_2 pressochè contestuale contestazione dell'occupazione senza titolo dell'immobile per cui è causa da parte dell' (agosto 2017), con sollecito di pagamento e messa in mora (settembre 2017), non Pt_1 apparendo, di contro, sufficiente – ai fini della retrodatazione della decorrenza dell'indennità di occupazione nel senso richiesto dalla parte ricorrente – quanto è stato verbalizzato dall'incaricato della durante il sopralluogo circa l'occupazione, da parte della signora Parte_2 CP_1 sin dal mese di febbraio dello stesso anno, né essendo dirimente il fatto che il suddetto verbale sia stato sottoscritto dalla resistente medesima.
Ad oggi, si tratta di un periodo ammontante a 98 mesi.
L'importo del risarcimento, da determinarsi in via equitativa, può essere commisurato al canone locativo di mercato dell'immobile in esame (come confermato dalla richiamata Cass. S.U. n. 33645/2022).
Non emergendo ragioni contrarie, può fondatamente farsi riferimento alle quotazioni di zona dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite e documentate dalla parte ricorrente nei valori minimi e sulla base della superficie dell'appartamento, pervenendo così ad un canone figurativo pari ad
€ 512,00 (8 x 64 mq = 512,00). Deve, pertanto, computarsi una somma complessiva pari ad € 50.176,00 (€ 512,00 x 98 mesi).
Su tale somma spettano alla parte ricorrente gli interessi legali, con decorrenza riferita a ciascuna mensilità (cfr. Cass. n. 11736/2013) a partire da luglio 2017, sino al soddisfo.
Non è possibile includere nella condanna l'eventuale periodo di occupazione ulteriore, sino all'effettivo rilascio, giacché questo tipo di condanna, c.d. in futuro, non è ammissibile al di fuori dell'ambito in cui è eccezionalmente prevista dall'art. 664 c.p.c. (cfr. Cass. n. 11603 del 2005).
4. Le spese di lite seguono la soccombenza della parte resistente;
la liquidazione, come da dispositivo, è operata sulla scorta del valore della causa ai parametri minimi, considerata l'attività
pagina 5 di 6 processuale svolta e la tipologia di questioni in fatto e in diritto trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone:
1) dichiara che occupa senza titolo alcuno l'immobile sito in Roma, Controparte_1 Via dell'Impruneta, n. 21, sc. C, p. 8, int. 31, Foglio 812, p.lla 287, sub 97 Zona cens. 5, (A/3), condannandola all'immediato rilascio dello stesso, libero da persone e/o cose;

2) condanna a corrispondere all' Controparte_1 Parte_1
a titolo risarcitorio per l'abusiva occupazione l'importo di € 50.176,00, oltre
[...] interessi come in motivazione;

3) condanna al pagamento delle spese processuali della parte Controparte_1 ricorrente, che liquida in complessivi € 2.500,00 per compensi professionali, oltre oneri di legge se dovuti.
Roma, 10.10.2025
Il Giudice
IA ES


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