N. R.G. 13982/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Silvio Cinque, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13982/2024 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 [...]
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SANTINI MATTEO, Parte_4 C.F._4 elettivamente domiciliato in Via Marianna Dionigi 57 00193 Roma ITALIA presso il difensore avv. SANTINI MATTEO
ATTORI contro
C.F. Controparte_1 C.F._5
C.F. ) Controparte_2 P.IVA_1
CONVENUTI contumaci
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato il Sig. , la Sig.ra , il Parte_1 Parte_2
Sig. e la Sig.ra , hanno premesso in fatto: Parte_3 Parte_4
- di essere proprietari e/o comproprietari con i rispettivi coniugi degli appartamenti distinti con gli interni 3 e 4, facenti parte del più ampio fabbricato sito in Roma, via Giolito De Ferrari n.
10;
- che il sig. è proprietario del locale commerciale, condotto in locazione dalla Controparte_1 società esercente attività di bar e ristorazione;
Controparte_2
pagina 1 di 5 - che il Sig. ha realizzato, senza autorizzazione degli altri condomini, un muretto Controparte_1 con ringhiera, che divideva l'area comune di accesso pedonale, con conseguente limitazione del godimento della cosa comune;

- che i condomini attori, in data 31 maggio 2022, hanno diffidato i convenuti e CP_1 [...]
rimozione delle opere abusive, al ripristino dello status quo ante e alla cessazione delle CP_3 immissioni rumorose derivanti dall'attività del bar;

- che persistendo l'inerzia dei convenuti, in data 15 novembre 2022, è stata avviata istanza di mediazione davanti all'Organismo di Mediazione Forense di Roma, diretta al ripristino dello stato dei luoghi e alla cessazione delle immissioni;
che tuttavia, la società Controparte_2 sebbene ritualmente convocata, non è comparsa;

- che nel corso della procedura di mediazione n. 3114/2022 – previa delibera assembleare condominiale del 12 aprile 2022 – le parti hanno raggiunto un accordo, contenente l'obbligo del
Sig. di rimuovere, entro il 31 maggio 2023, il muro e la ringhiera divisoria Controparte_1 dell'area cortilizia e l'obbligo di ripristinare le condizioni di recinzione tra cortile CP_4
e particella di sua proprietà;
- che il Sig. ha provveduto alla rimozione del muretto e della ringhiera, Controparte_1 ripristinando formalmente lo stato dei luoghi;

- che, nonostante l'accordo, gli attori hanno lamentato l'ulteriore e perdurante occupazione abusiva dell'area comune da parte del Sig. e della società con CP_1 Controparte_2 collocazione di tavolini, sedie, gazebo e corpi illuminanti, in assenza di autorizzazione condominiale;

- che l'occupazione avrebbe impedito l'utilizzo comune dello spazio, restringendo notevolmente l'area di accesso e aggravando notevolmente la situazione per effetto delle immissioni rumorose
(calcio balilla, musica ad alto volume in orari notturni, ed altro);
- che in data 7 luglio 2023 il difensore degli attori ha nuovamente diffidato i convenuti alla rimozione delle attrezzature e ala cessazione delle immissioni moleste, senza esito;

- che in data 29 novembre 2023 gli attori hanno proposto ulteriore istanza di mediazione innanzi al medesimo organismo, ma che all'incontro fissato per il 13 febbraio 2024 le parti convocate non sono comparse, con conseguente redazione di verbale negativo.
Gli attori hanno quindi convenuto in giudizio la società e il Sig. Controparte_2 Controparte_1 affinché venisse dichiarata la responsabilità di questi ultimi in ordine a quanto sopra descritto. Hanno pertanto chiesto al Tribunale di “accertare la presenza delle attrezzature come sopra descritte e, per
l'effetto, condannare la in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_5
pagina 2 di 5 Sig. , in solido con il Sig. a rimuovere gli impedimenti al godimento del Parte_5 Controparte_1 bene, oltre al risarcimento del danno arrecato agli odierni attori anche in via equitativa”.
I convenuti, regolarmente citati in giudizio, sono rimasti contumaci.
A seguito della mancata risposta dei convenuti all'interrogatorio formale e a seguito della rinuncia da parte della difesa della prova testimoniale richiesta, la causa è stata istruita in via esclusivamente documentale.
All'udienza del 5 febbraio 2025, la causa è stata rinviata per la decisione all'udienza del 9 luglio 2025, con assegnazione dei termini a ritroso ex art. 189 c.p.c., e disponendosi il deposito di note scritte secondo le modalità dettate dall'art. 127-ter c.p.c.
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La domanda è fondata e va pertanto accolta.
L'art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che l'uso più intenso del bene comune è consentito, purché non si traduca in appropriazione esclusiva o in compressione apprezzabile del pari diritto altrui.
Pertanto, lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo, tale da impedirne la simultanea fruizione degli altri, integra un uso illegittimo dello stesso, in quanto “il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” (cfr. Cass. Sez. II, sentenza n. 12708 del 24/06/2008, fattispecie in cui la Corte ha escluso la legittimità dell'installazione e utilizzazione esclusiva da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie).
Sicché, la collocazione di tavolini, sedie, ombrelloni o altre attrezzature da parte del titolare di un esercizio commerciale va ritenuta illegittima quando essa renda inservibile o difficilmente fruibile la parte comune ovvero comporti una sostanziale sottrazione della cosa comune al godimento degli altri condomini ovvero alteri la destinazione funzionale del bene comune. In altri termini, l'installazione di tali attrezzature è consentita solamente nel caso in cui l'uso sia saltuario e limitato, tale da non incidere sulla possibilità per gli altri condomini di utilizzare la cosa comune secondo la sua destinazione.
Nel caso di specie, è indubbio che sia stata fortemente limitata la possibilità di uso comune da parte degli altri condomini. È infatti evidente, come documentalmente provato, che l'occupazione della zona di pertinenza abbia finito per precludere l'utilizzo ad opera degli odierni attori. CP_4
Inoltre, si può riscontrare un'alterazione della destinazione originaria del bene. Infatti, la Società convenuta, nell'esercizio della propria attività commerciale, ha occupato lo spazio comune attraverso pagina 3 di 5 l'installazione di tavolini, sedie e gazebo. Ne discende pertanto un chiaro mutamento della funzionalità di tali aree, da spazio comune a pertinenza commerciale. Ne deriva altresì un chiaro pregiudizio alle possibilità di godimento da parte degli altri condomini.
I convenuti, non costituendosi in giudizio, non hanno dimostrato di essere titolari di alcun titolo legittimante l'utilizzo delle parti comuni e la destinazione delle medesime all'esercizio di attività commerciali.
Non può sottacersi che, anteriormente all'introduzione del giudizio, le parti hanno esperito due tentativi di mediazione: il primo si è concluso con la rimozione di alcune opere estranee all'occupazione delle parti comuni, senza tuttavia risolvere la questione principale;
il secondo si è rivelato infruttuoso per la mancata comparizione del convenuto, comportamento valutabile ai sensi dell'art. 8, comma 4-bis,
d.lgs. n. 28/2010.
Per quel che concerne poi il profilo del danno risarcibile, la contestazione risulta estremamente generica e non risulta provata alcuna tipologia di pregiudizio. Né tantomeno è stata avanzata alcuna richiesta concernente l'esperimento di una consulenza tecnica, volta a stabilire la reale portata del pregiudizio.
Per le ragioni illustrate, in parziale accoglimento della domanda, i convenuti vanno dichiarati responsabili in ordine alla determinazione dell'evento dannoso subito dall'attore e, per l'effetto, condannati alla rimozione dei tavolini, delle sedie, del gazebo e delle altre attrezzature installate, oltreché al ripristino dello status quo ante,
La domanda risarcitoria va invece rigettata.
Le spese seguono la soccombenza prevalente dei convenuti e vengono liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, nella contumacia dei convenuti, così provvede:
A) dichiara la responsabilità dei convenuti e Sig. nella CP_2 Controparte_1 determinazione dell'evento dannoso subito dall'attore e per l'effetto li condanna alla rimozione dei tavolini, delle sedie, del gazebo e delle altre attrezzature installate, oltreché al ripristino dello status quo ante dell'area comune;

B) rigetta la domanda relativa al risarcimento del danno derivante dai rumori e dalle immissioni contestate al convenuto.
pagina 4 di 5 C) condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore dell'attore delle spese di lite, che liquida in € 3.000,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali, IVA e Cpa come per legge.
Così deciso in Roma il 1/10/2025
Il Giudice
dott. Silvio Cinque
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del Magistrato ordinario in Tirocinio
Dott. Matteo Lanna
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