REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PAVIA
SEZIONE III CIVILE in persona del Giudice dr.ssa Donatella Oneto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 4006/2024 RG, promossa da
cod. fisc. ), Parte_1 C.F._1
Rappresentata e difesa dagli avv.ti Luca Angeleri (cod. fisc. ) e C.F._2
Giovanni Ghidini (cod. fisc. ed elettivamente domiciliata presso C.F._3 il loro studio in Pavia, corso Mazzini n. 3
ricorrente contro
(cod. fisc. ) Controparte_1 C.F._4
resistente contumace
Oggetto: occupazione sine titulo.
Conclusioni
Parte ricorrente ha così concluso:
“Voglia l'On.mo Tribunale adìto, previa fissazione dell'udienza di comparizione delle parti ed emanazione dei provvedimenti conseguenti, contrariis rejectis, premesse le declaratorie più favorevoli, accertare, per le causali dedotte in atti, l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione 1° febbraio 2011 per inadempimento esclusivo della sig.
[...]
, nata a [...] il [...], cod. fisc. , residente in [...], e per l'effetto condannare la sig. : - Controparte_1 all'immediata restituzione e rilascio dell'unità immobiliare sita in Voghera (PV), alla Via Carducci, n. 8, libera da persone e cose a favore della sig. - al Parte_1
pagina 1 di 4 pagamento, a titolo di indennità di occupazione, in favore della stessa sig. Pt_1 dell'importo mensile di euro 150 a decorrere dal mese di aprile 2022 e sino all'effettivo rilascio dell'unità negoziale, oltre all'importo di euro 5.621,60 a titolo di risarcimento dei danni arrecati all'immobile locato, ovvero nella somma veriore, maggiore o minore, anche equitativamente arbitranda, ritenuta di giustizia all'esito della causa. Il tutto oltre rivalutazione ed interessi.
Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre rifusione dei compensi e delle spese del procedimento di mediazione svoltosi avanti all'Organismo di Conciliazione Forense di Voghera.”
Svolgimento del processo
Con ricorso in data 4 novembre 2024 ritualmente notificato adiva il Parte_1
Tribunale di Pavia in funzione di Giudice delle Locazioni.
Parte ricorrente esponeva quanto segue: 1) l'esponente è proprietaria, per quanto rileva nella presente sede, di una unità immobiliare ad uso commerciale (negozio) sita in Voghera (PV), alla Via Carducci, n.8, posta al piano terra, attualmente censita al catasto fabbricati del predetto comune al foglio 46, particella
2482, subalterno 7; 2) la predetta unità immobiliare è pervenuta all'esponente per successione in morte del padre, sig. già proprietario, tra altri immobili, del negozio per cui è oggi Persona_1 causa (doc.1); - l'unità immobiliare è stata concessa in locazione alla signora
[...]
, nata a [...] il [...], cod. fisc. , residente in CP_1 C.F._4
Voghera, Via Gran Paradiso n. 8, in forza del contratto di locazione del 1° febbraio 2011, registrato in data 23 febbraio 2011 presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Voghera al n. 691, serie 3, della durata di anni 6, rinnovato alla prima scadenza per ugual periodo (doc.2);
3) il canone annuo di locazione inizialmente convenuto in euro 7.200 (si veda, ancora, il doc.2, all'art.2) è stato successivamente rideterminato, in ragione delle difficoltà economiche in cui si è venuta a trovare la sig. , nel minor importo di euro 5.400 CP_1 annui a decorrere dal febbraio 2016 e così, in forza di successive pattuizioni, sino al 31 gennaio 2023 (doc.3);
4) sempre all'art. 2 si prevedeva che il canone di locazione venisse versato in dodici rate eguali anticipate e scadenti il 1° di ogni mese;

5) il predetto contratto prevedeva, altresì, all'art. 6 che “il mancato pagamento, anche parziale, della pigione entro 10 (dieci) giorni dalla scadenza o delle quote per oneri accessori entro due mesi dalla richiesta, come pure la mutata destinazione dell'uso dei locali, produrranno ipso iure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore”;
6) con lettera raccomandata del 24 gennaio 2022 parte locatrice inviava formale disdetta del contratto di locazione di cui sopra, invitando parte conduttrice a rilasciare l'immobile libero da persone e cose al 31 gennaio 2023 (doc.4);
7) avendo la sig. reiteratamente ritardato il pagamento dei canoni di locazione CP_1 pagando ben oltre l'11 di ogni mese (10 giorni dopo la scadenza delle rate al 1° di ogni pagina 2 di 4 mese) (doc.5), l'odierna ricorrente, a mezzo dello scrivente Legale, con lettera raccomandata del 29 marzo 2022, regolarmente ricevuta il successivo 31 marzo (doc.6), si è vista costretta ad avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui al surrichiamato art. 6, così determinando l'immediata risoluzione di diritto del contratto per esclusivo inadempimento e colpa della sig. ; CP_1
8) ciononostante, la sig. ha omesso di rilasciare i locali, impendendo alla sig. CP_1 di rientrare nel possesso dell'unità commerciale;
Pt_1
9) dunque, ad oggi la sig. continua ad occupare l'immobile, corrispondendo la CP_1 somma mensile di 450 euro, che la sig. ha trattenuto esclusivamente quale acconto Pt_1 sulla somma dovuta a titolo di indennità di occupazione senza titolo;

10) a nulla sono valsi i ripetuti tentativi volti ad ottenere la restituzione dell'immobile occupato sine titulo dalla sig. e anche il procedimento di mediazione, previsto CP_1 dal D. Lgs. n.28/2010, avviato dalla sig. ha avuto esito negativo, attesa la mancata Pt_1 adesione (e partecipazione) della odierna resistente al procedimento, il tutto per come risulta dal verbale del 10 settembre 2024 qui affogliato sub. doc.

7. Chiedeva pertanto accertarsi l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione 1° febbraio 2011, per esclusivo inadempimento della sig. , e così ottenere l'immediato CP_1 rilascio dei locali, oltre al risarcimento di tutti i danni patiti conseguenti all'omessa restituzione dell'immobile e quelli derivanti dalla mancata manutenzione dell'immobile locato Parte resistente non si costituiva e veniva dichiarata contumace all'udienza del 12 marzo 2025 all'esito della quale la causa ,ritenuta dal Giudice,veniva discussa e decisa con la lettura del dispositivo telematicamente depositato.
Motivi della decisione
Il ricorso è fondato e deve essere accolto nei limiti di cui alla seguente motivazione.
Parte ricorrente evidenziando il mancato tempestivo pagamento dei canoni di locazione si
è avvalsa della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 6 del contratto di locazione inter partes con raccomandata ricevuta dalla resistente in data 31 marzo 2022 (doc. 5 e 6 parte ricorrente) . Parte resistente ,rimasta contumace,disinteressandosi del processo, non ha assolto l'onere posto a suo carico dall'art. 2697,c. 2 c.c. di provare l'adempimento tempestivo delle proprie obbligazioni retributive o l'esistenza di fatti impeditivi,estintivi o modificativi del credito avversario.
Tenuto conto della documentazione prodotta da parte ricorrente e del comportamento processuale di parte convenuta, il Giudice ritiene provati i fatti dedotti in causa .
Risulta pertanto accertato che a partire da aprile 2022 la resistente occupa sine titulo l'immobile già oggetto del contratto di locazione “inter partes”.
viene pertanto condannata a pagare per l'occupazione abusiva a Controparte_2 partire da aprile 2022 sino alla liberazione effettiva dell'immobile una indennità che il Giudice quantifica in € 600,00 mensili ma allo stato in €150,00 mensili corrispondenti alla pagina 3 di 4 differenza fra l'originario canone di locazione pattuito fra le parti e quello successivamente ridotto nell'interesse della locataria che ancora paga mensilmente alla ricorrente €450,00 . Nulla per i danni relativi alla supposta mancanza di manutenzione ordinaria che non possono ritenersi provati sulla base della perizia di parte. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo a favore della parte ricorrente.
GG. 60 per la motivazione.


P.Q.M

Visti gli artt. 429 cpc e 447-bis cpc,contrarii reiectis,
ACCERTA
per la causale di cui in motivazione, l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione 1° febbraio 2011 per inadempimento esclusivo della sig. ,e per l'effetto Controparte_1
ND
: - all'immediata restituzione e rilascio dell'unità immobiliare sita in Voghera Controparte_1
(PV), alla Via Carducci, n. 8, libera da persone e cose a favore della sig. nonché - Parte_1 al pagamento, a titolo di indennità di occupazione, in favore della stessa sig. dell'importo Pt_1 mensile di euro 150,00 a decorrere dal mese di aprile 2022 e sino all'effettivo rilascio dell'unità negoziale,oltre interessi dal dovuto al saldo
ND
la parte resistente a rifondere alla ricorrente le spese di lite che liquida in €2600,00 per competenze €264,00 per spese ,€190,32 per la mediazione oltre rimborso forfettario nella misura del 15% oltre IVA e cpa
GG. 60 per la motivazione
Pavia,11 marzo 2025 Il Giudice
Dott. Donatella Oneto
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