REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nelle cause civili riunite di 1° grado iscritte ai NN. 56409 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2020 e 60820 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2020, poste in deliberazione all'udienza del 12 novembre 2024, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertenti
Tra
SI.ra , elettivamente domiciliata in Roma, Via Chiana Parte_1
97, presso lo Studio degli Avv.ti Patrizio Casazza e Eleonora
Camerini, che la rappresentano e difendono, anche disgiuntamente, per procure in atti
ATTRICE
E
SI.ra elettivamente domiciliata in Roma, Via Ugo CP_1
Ojetti 79, presso lo Studio dell'Avv. Rina Izzo, che la rappresenta e difende per procure in atti
CONVENUTO
OGGETTO: Servitù CONCLUSIONI
All'udienza del 12 novembre 2024, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie istanze.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la SI.ra Parte_1
rilevava che, con atto di compravendita in data 23 giugno 2005, la società aveva acquistato da terzi un lotto distinto al CP_2
Catasto, F. 1033, part. 1195, con concessione, da parte del comproprietario del lotto confinante, SI. del diritto di Persona_1
costruire in aderenza alla sua proprietà e di una servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla particella 636 del F. 1033.
La comproprietaria del fabbricato, SI.ra , aveva però Parte_2
convenuto in giudizio le parti dell'atto di compravendita del 2005 per sentire dichiarare l'inefficacia degli atti unilaterali dispositivi di diritti sulle parti comuni e per il risarcimento dei danni, limitando la costituenda servitù di passaggio al solo transito pedonale.
Esponeva l'attrice di aver acquistato, in data 2 ottobre 2014, dalla società il terreno di cui al F. 1033, part. 1195, e che la CP_2
SI.ra all'esito di trasferimenti mortis causa ed inter CP_1
vivos succedutisi nel tempo, era divenuta proprietaria esclusiva dell'area urbana di cui al F. 1033, part. 636, sub 501.
Rilevava poi che il giudizio promosso dalla SI.ra si era Parte_2
concluso con sentenza n. 24 del 2018 che aveva attribuito coattivamente alla il diritto di passaggio pedonale e CP_2
carrabile oggetto di causa e che, con scrittura privata in data 26 marzo
2018, le parti avevano pattuito la costituzione di una servitù, previo pagamento di un indennizzo da parte dell'attrice e impegno di quest'ultima all'effettuazione di una serie di opere. Evidenziava tuttavia che la convenuta aveva lamentato un uso improprio della servitù e aveva instaurato una procedura di mediazione, che non aveva però consentito il raggiungimento di un accordo.
Richiedeva pertanto l'accertamento della sussistenza della servitù di passaggio volontaria, come prevista nella citata scrittura privata, o, in subordine ex art. 2932 c.c., e comunque, in via ulteriormente subordinata, la cessazione di ogni turbativa da parte della convenuta in ordine all'esercizio di servitù di passaggio pedonale e carrabile, con condanna della detta parte al rimborso per i lavori eseguiti e all'indennizzo per il danno subito, fino alla concorrenza di euro
25.000,00.
Si costituiva in giudizio la SI.ra che contestava le CP_1
deduzioni attoree e rilevava come l'attrice era inadempiente alle pattuizioni di cui alla scrittura privata del 2018, non essendo stato utilizzato il passaggio pedonale a fini esclusivamente privati e domestici;
a ciò era conseguito un aggravamento delle condizioni della servitù di passaggio costituita in favore del fondo dominante di proprietà . Pt_1
Evidenziava la convenuta che non era in contestazione l'esistenza e l'efficacia della servitù prediale costituita coattivamente ope iudicis, confermata convenzionalmente tra le parti, quanto la circostanza che un fondo di controparte, attiguo e contiguo a quello dominante, usufruisse senza legittimazione della detta servitù.
Richiamava il giudizio RG 60820/20, instaurato nei confronti di controparte e avente ad oggetto l'accertamento dell'insussistenza della servitù di passaggio a carico del fondo di cui al F. 1033, n. 636, con richiesta di inibizione del passaggio continuo di persone autorizzate e senza titolo. Ribadiva la non contestazione circa la sussistenza della servitù e dei titoli costitutivi della stessa, con conseguente carenza di interesse dell'attrice e concludeva richiedendo il rigetto delle domande avanzate nei suoi confronti, con accertamento dell'inadempimento della SI.ra al completamento delle opere e dei lavori concordati e Pt_1
condanna all'esecuzione totale degli stessi.
Con provvedimento in data 6 ottobre 2021 veniva disposta la riunione, al giudizio RG 56409/20, di quello avente RG 60820/20, nel quale l'attrice aveva richiesto l'accertamento dell'insussistenza della CP_1
servitù di passaggio in favore del fondo al F. 1033, part. 246, con conseguente declaratoria dell'aggravio di servitù in capo alla sua proprietà ed ordine di inibizione del passaggio continuo sullo stesso.
Le cause riunite venivano istruite con gli interrogatori formali delle parti e l'audizione di alcuni testi e venivano trattenute in decisione all'udienza del 12 novembre 2024, con termini di legge alle parti il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo evidenziare che con la domanda introduttiva del giudizio RG 56409/20, la SI.ra ha innanzi tutto richiesto Pt_1
l'accertamento, con conseguente trascrizione, della servitù volontaria di passaggio pedonale e carrabile per come stipulata fra le parti con scrittura privata in data 26 marzo 2018; a fronte di ciò, la SI.ra CP_1
costituitasi in giudizio, ha dedotto l'avvenuta violazione degli accordi da parte dell'attrice e il suo inadempimento agli stessi, non utilizzando il passaggio pedonale, per come pattuito, a fini esclusivamente privati ed ad uso domestico, quanto, invece, consentendo che terzi estranei transitassero attraverso il fondo servente per raggiungere il fondo attiguo a quello dominante ove risultava posizionato un ristorante estraneo alla transazione raggiunta;
in quest'ottica, la SI.ra CP_1 nell'atto introduttivo del giudizio RG 60820/20, ha infatti richiesto l'accertamento dell'insussistenza della servitù di passaggio a carico del fondo contraddistinto al F. 1033, part. 246, con declaratoria dell'avvenuto aggravio di servitù e ordine di inibizione del passaggio.
Ora, dalla documentazione in atti, e segnatamente dalla “scrittura privata contenente accordo transattivo” in data 26 marzo 2018 emerge che le parti del presente giudizio davano innanzi tutto atto del giudizio pendente al momento dell'atto dell'acquisto, da parte dell'attrice, di un terreno confinante con una porzione di proprietà della convenuta, giudizio avente ad oggetto l'accertamento della necessarietà di una servitù di passaggio carrabile, oltre che della diversità, alla data della transazione, delle condizioni dei luoghi;
all'esito di ciò, le parti pattuivano la costituzione di una servitù volontaria, prevedendo il pagamento di un indennizzo da parte della SI.ra in favore della Pt_1
SI.ra per euro 3.500,00, oltre che l'effettuazione, a carico CP_1
dell'attrice, di alcune opere, costituite dall'installazione dei sifoni cd
Firenze presso la rete fognaria, la posa in opera della pavimentazione del vialetto di accesso, la sostituzione dei tombini e l'installazione di un nuovo cancello di accesso.
Nel contesto dell'accordo, poi, la SI.ra garantiva che il Pt_1
passaggio carrabile sarebbe stato utilizzato a fini esclusivamente privati e di uso domestico, con esclusione di qualsiasi passaggio di natura commerciale verso il ristorante di sua proprietà, “attiguo al fondo dominante”.
Ora, in sede di prova, nulla di specifico è emerso in ordine all'utilizzo, da parte di terzi e in violazione delle pattuizioni contrattuali, del passaggio carrabile oggetto di accordo, limitato, per come precedentemente evidenziato, all'uso esclusivamente privato e domestico con esclusione di qualsiasi passaggio di natura commerciale verso il ristorante di proprietà attorea.
Sul punto, infatti, si deve rilevare che il teste nulla ha Tes_1
dichiarato di sapere in ordine al possesso, da parte dei dipendenti e dei gestori del ristorante, delle chiavi di accesso del cancello che conduce nel fondo della convenuta, come anche in riferimento al passaggio, nel fondo servente ed in quello dominante, delle consegne afferenti i servizi di ristorazione, limitandosi a ricordare di aver visto, due o tre volte, delle persone accedere dal cancello e di aver appreso dalla
SI.ra che le stesse si recavano al ristorante;
anche il teste CP_1
nipote dell'attrice e abitante al piano superiore dell'immobile Tes_2
oggetto di causa, nulla di specifico ha dichiarato circa il transito dei gestori e dei clienti sui fondi in questione, ricordando di aver visto transitare solo i proprietari e di non aver mai visto alcuna consegna al ristorante.
Né, a fronte di ciò, appare rilevante quanto dichiarato dal teste e Per_1
ciò anche tenuto conto di quanto dallo stesso affermato circa la propria convivenza con la convenuta in Roma, a Via Comiso;
sul punto infatti deve evidenziarsi il refuso contenente nella verbalizzazione delle generalità del teste in oggetto, laddove lo stesso viene indicato come convivente “dell'attrice”, e ciò tenuto conto che il teste alla medesima udienza, aveva dichiarato di essere marito Tes_3
dell'attrice e che il SI. risulta indicato quale testimone proprio Per_1
dalla SI.ra CP_1
Ne discende, quindi, come non risultino introdotti idonei elementi al fine di condividere le deduzioni della convenuta circa CP_1
l'avvenuto aggravamento della servitù, nulla di specifico risultando emerso in sede di prova in ordine al prospettato utilizzo indiscriminato del passaggio per raggiungere il fondo attiguo a quello dominante, né potendo le censure avanzate ritenersi dimostrate dalla prodotta documentazione fotografica.
A ciò consegue come alcun inadempimento alla scrittura privata di transazione deve essere configurato in capo all'attrice, non essendo stati introdotti idonei e specifici elementi volti a dimostrare l'utilizzo del passaggio, come da accordi, non per fini esclusivamente privati e di uso domestico, quanto, invece, a fini di natura commerciale verso il ristorante situato sul fondo attiguo.
Lo stesso è a dirsi in relazione al prospettato inadempimento attoreo in relazione ai cd sifoni Firenze, tenuto conto che in sede di prova il teste
, titolare della ditta che aveva realizzato le opere di cui alla Tes_4
scrittura, ha dichiarato che era stato installato un solo sifone, anche se ne erano stati acquistati due, precisando che “uno non si potè installare”; peraltro, sul punto, il teste ha confermato Tes_2
l'avvenuto acquisto dei due sifoni, precisando che solo uno era stato installato, risultando necessario, per l'altro, alzare il tombino o abbassare il tubo.
A ciò deve comunque aggiungersi che entrambi i testi indicati hanno confermato l'avvenuta esecuzione dei lavori concordati nella transazione del 26 marzo 2018, così non potendo considerarsi la mancata installazione di un solo sifone, peraltro in ogni caso acquistato dall'attrice, in termini tali da configurare un grave inadempimento della detta parte alle pattuizioni contrattuali intervenute.
Deve quindi essere accolta la domanda attorea, formulata in via principale, e volta all'accertamento della servitù volontaria di passaggio di cui alla scrittura privata del 26 marzo 2018, per come in quella sede specificata ed individuata, disponendosi, come richiesto, la trascrizione della stessa previo adempimento di tutte le formalità di legge necessarie al detto incombente.
Né deve essere condivisa la censura di carenza di interesse in capo alla
SI.ra , per come tempestivamente formulata, e ciò tenuto conto, Pt_1
per come precedentemente evidenziato, che nell'atto del 26 marzo
2018 le parti rilevavano la diversità delle condizioni dei luoghi, al momento della stipula della transazione e rispetto all'introduzione del giudizio da parte della dante causa della convenuta, oltre che le contestazioni fra le stesse insorte, anche in relazione all'interclusione del fondo dominante, così decidendo di riconoscere pattiziamente la servitù al fine di evitare inutili contenziosi, e ciò peraltro in epoca successiva al deposito della sentenza conclusiva del richiamato giudizio che aveva costituito coattivamente il diritto.
In quest'ottica, allora, tenuto proprio conto della servitù volontaria costituita con il richiamato atto di transazione, successiva e perfezionativa di quella già costituita coattivamente, appare sussistere, anche tenuto conto delle contestazioni avanzate dalla convenuta,
l'interesse ad agire dell'attrice.
Né deve essere, ugualmente, condivisa la formulata censura di improcedibilità della domanda attorea, avuto riguardo alla comunicazione del procuratore dell'attrice in data 30 giugno 2020, in atti, ove, in relazione alla procedura di mediazione già promossa dalla convenuta, veniva rappresentata la necessità di recepimento in un rogito notarile della scrittura privata già sottoscritta, “con le eventuali precisazioni concordate in sede di mediazione e trascritta, affinchè sia opponibile a terzi”.
Le ulteriori domande attoree, in quanto formulate in via subordinata, devono ritenersi assorbite dall'accoglimento della richiesta formulata in via principale, ivi inclusa la domanda di risarcimento dei danni e di restituzione delle spese avanzata dall'attrice nel solo caso di Pt_1
accoglimento della domanda di cessazione delle turbative e di accertamento della costituzione di servitù in sede giudiziale.
Le domande avanzate dalla SI.ra devono invece, alla luce delle CP_1
conclusioni raggiunte, essere rigettate.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.


PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
I) Accerta la sussistenza della servitù volontaria per come pattuita fra le parti nella scrittura privata contenente accordo transattivo in data 26 marzo 2018, per come in quella sede specificata ed individuata;

II) Dispone, per l'effetto, la trascrizione dell'atto in data 26 marzo 2018 nei Registri Immobiliari, previo adempimento delle formalità di legge necessarie ai fini della trascrizione dello stesso;

III) Dichiara assorbite le ulteriori domande attoree;

IV) Rigetta le domande della convenuta;

V) Condanna parte convenuta al rimborso delle spese di CP_1
lite in favore dell'attrice, liquidate in complessivi euro
5.200,00, di cui euro 1.000,00 per la fase di studio, euro
700,00 per la fase introduttiva, euro 1.500,00 per la fase istruttoria ed euro 2.000,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge. Così deciso in Roma il 26 aprile 2025
IL GIUDICE