TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
Sezione Prima Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Lecce, Sezione Prima Civile, in funzione di Giudice Unico e in persona del dott. Francesco Cavone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta sul ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine n. 6157 dell'anno 2015, vertente
TRA
(C.F.: ), rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso dall'avv. Claudio Rizzelli nel cui studio legale in Copertino alla via C. -
Mariano n. 118ha eletto domicilio, come da procura in atti;

– ATTORE–
E
(C.F.: ), Controparte_1 C.F._2
elettivamente domiciliata in Morciano di Leuca (LE) alla via Cavour n. 32 presso lo studio legale dell'avv. Antonio Coppola che la rappresenta e difende come da procura in atti;

– CONVENUTA – All'udienza del 4.2.2025 celebrata con trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c., precisate le conclusioni dalle parti processuali come riportate nelle note scritte dalle stesse depositate, la causa è stata discussa e decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ex art 140 c.p.c. e depositato in data
06.07.2015, conveniva al fine di Parte_1 Controparte_1
sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“1) procedere allo scioglimento della comunione nominando un esperto per la
esatta determinazione del valore dei beni comuni e per la formazione delle
singole quote, previa l'esatta individuazione dei beni immobili comuni;

2) ordinare la correlativa divisione in relazione alle singole quote ed in caso di
ravvisata non materiale divisibilità degli immobili, ordinare la vendita
all'incanto con formazione successiva di separate masse liquide da ripartire fra
i comunisti;

3) condannare alla restituzione in favore di Controparte_1
della quota parte di quanto da lei percepito per affitti dal Parte_1
2009 a tutt'oggi;
4) con vittoria di spese e compensi”.
A fondamento della propria domanda, l'attore deduceva che:
- per successione mortis causa diveniva comproprietario, unitamente alla propria sorella convenuta, degli immobili siti in Copertino alla via Pietro
Maroncelli n. 65 ed identificati al N.C.E.U. del medesimo Comune al foglio 23, part. 371, sub. 1 e 2, cat. A/4 nonché dell'immobile identificato al foglio
23, part. 371, sub. 3, cat. C/6; che i due appartamenti, dopo la morte della loro madre usufruttuaria intervenuta in data 4.12.2008, entravano nella disponibilità della sorella la quale, non rilasciando copia delle chiavi all'attore, percepiva il canone di locazione pari ad euro 300,00 mensili per ciascun appartamento, senza rendere conto dell'incasso annuale realizzato.
Con comparsa di costituzione e risposta, ritualmente depositata, l'odierna convenuta non si opponeva alla domanda di scioglimento della comunione ereditaria, contestato tuttavia quanto ex adverso ulteriormente dedotto e chiedendo quindi il rigetto delle relative domande, in quanto infondate in fatto e in diritto.
In sede istruttoria venivano acquisiti i documenti prodotti dalle parti processuali ed espletate prove testimoniali, per interpello ed una consulenza tecnica d'ufficio volta alla verifica della regolarità amministrativa dei beni immobili oggetto di causa e alla valutazione della divisibilità degli stessi, con conseguente elaborazione di un progetto di divisione con eventuali conguagli in denaro.
All'udienza del 4.2.2025, svoltasi con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., la causa è discussa e decisa ex art. 281 sexies c.p.c..
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1 – In via principale l'attore ha chiesto che sia pronunciato lo scioglimento della comunione ereditaria costituitasi a seguito della morte della propria madre CP_2
ed avente ad oggetto gli immobili per cui è causa, come indicati in
[...]
premessa; domanda alla quale la parte convenuta non si è opposta. Sul punto, stante l'avvenuto atto di divisione intercorso per atto del notaio
[...]
come dichiarato dalle parti stesse all'udienza del 03.02.2022 e Per_1
ribadito nelle note scritte allegate al verbale d'udienza, deve essere quindi dichiarata la cessazione della materia del contendere.
2 – Quanto alla domanda di rimborso della quota di spettanza del canone di locazione dell'immobile comune versato dai conduttori per intero alla convenuta,
alla luce delle complessive risultanze istruttorie, ritiene il Giudicante che sia parzialmente fondata e debba quindi essere accolta per quanto di ragione.
Tale domanda non può ritenersi implicitamente rinunciata per avere entrambe le parti in causa, in sede di precisazione delle conclusioni, chiesto la cessazione della materia del contendere per intervenuta divisione negoziale con scioglimento della comunione ereditaria, in quanto, per consolidato orientamento giurisprudenziale, la sola mancata riproposizione della domanda in sede di precisazione delle conclusioni non può farla ritenere di per sé tacitamente rinunciata (Cass. n. 23719/2024).
Nel caso di specie tale conclusione è corroborata dall'essere la domanda di ripetizione ultronea rispetto a quella afferente alla divisione giudiziale bonariamente composta.
Occorre in merito osservare che il contratto di locazione della cosa comune concluso da uno dei comproprietari è valido ed efficace nei confronti dei comproprietari non locatori che non si siano preventivamente opposti e che possono anche ratificarne l'operato; infatti, secondo un principio ormai consolidato in giurisprudenza al quale si ritiene di aderire senza riserve, tale contratto di locazione deve essere ricondotto nell'ambito della gestione di affari altrui.
Ne consegue che, trattandosi di gestione non rappresentativa, il gestore, ai sensi dell'art. 1713 c.c. – applicabile per effetto del richiamo alle obbligazioni del mandatario contenuto nell'art. 2030 c.c. –, sarà tenuto a corrispondere “tutto ciò
che ha ricevuto a causa del mandato”; vale a dire, nel caso di specie, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa dell'immobile locato.
Inconferente ai fini dell'oggetto del giudizio è la circostanza, evidenziata da parte convenuta, secondo la quale “la gestione degli immobili da parte della stessa
non è stata molto accorta per quanto riguarda la scelta degli inquilini cui locare
l'immobile sito in Copertino”, così impegnando i canoni di locazione in “lavori di sistemazione e riparazione dei danni provocati” nel corso delle locazioni.
Tale eccezione, sostanziandosi in una eccezione di compensazione, comporta l'onere per parte convenuta di fornire la prova in ordine a quanto affermato, con allegazione dei documenti giustificativi dei contratti d'opera o di appalto e delle spese sostenute;
prova che però non è stata offerta in giudizio.
Ne consegue, dunque, stante la pacifica circostanza che l'immobile in comunione veniva locato da parte di uno solo dei comproprietari con percezione dei relativi canoni, l'obbligo per l'odierna convenuta di corrispondere il 50% dei predetti canoni in favore della parte attrice. L'ammontare di quanto di spettanza dell'attore deve, tuttavia, in ossequio al principio dell'onere della prova, essere contenuto nei limiti di quanto dallo stesso provato.
Infatti, parte attrice si è limitata alla produzione dei due contratti di locazione aventi ad oggetto il solo immobile ubicato in Copertino (LE) alla via Pietro
Maroncelli n. 65 ed identificato al N.C.E.U. del medesimo Comune al foglio 23,
part. 371, sub. 1.
Manca quindi la prova della sussistenza di un contratto di locazione afferente il secondo appartamento;
prova che poteva e doveva essere offerta dall'attore,
essendo i contratti di locazione soggetti a registrazione e quindi facilmente reperibili con accesso agli uffici pubblici di competenza.
Ne consegue che la quota del canone di spettanza dell'odierno attore deve essere circoscritta alle sole mensilità per le quali si ritiene raggiunta la prova;
vale a dire: dal 01.01.2013 al 31.10.2014 (canone di locazione pari ad euro 300,00
mensili), per un totale di 22 mensilità (22x300= 6.600 euro) nonché dal
01.11.2014 al 31.10.2018 (canone di locazione pari ad euro 250,00 mensili) per un totale di 48 mensilità (48x250=12.000).
Dall'accoglimento della domanda di ripetizione di parte attrice, come sopra precisato, consegue in capo all'odierna convenuta l'obbligo di versare in favore della prima la complessiva somma di euro 9.300,00, quale credito di valuta soggetto al principio nominalistico, oltre agli interessi legali meramente compensativi dei tempi processuali. Quanto alle spese di lite ritiene il Giudicante che sussistono nel caso di specie i presupposti per derogare al generale principio della soccombenza sancito dall'art. 91 c.p.c., tenuto conto del comportamento collaborativo delle parti processuali.
Analogamente, le spese della ctu avente ad oggetto la valutazione estimativa dell'immobile in comunione ereditaria funzionale alla relativa divisione, devono essere poste definitivamente a carico di entrambe le parti processuali in misura pari alla metà per ciascuna, stante l'intervenuta cessazione sul punto della materia del contendere.

P. Q. M.

Il Tribunale di Lecce, in funzione di Giudice Unico, disattesa, rigettata o assorbita ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, definitivamente decidendo sulla domanda formulata da nei confronti di Parte_1
, così provvede: Controparte_1
1) dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di divisione ereditaria formulata dalla parte attrice;

2) condanna al pagamento in favore dell'attore della Controparte_1
somma di 9.300,00 euro, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo;

3) pone la CTU definitivamente a carico di entrambe le parti processuali in misura pari alla metà per ciascuna;

4) compensa le spese di lite. La presente sentenza è parte integrante del verbale di udienza e viene depositata telematicamente in applicazione delle norme sul Processo Civile Telematico.
Così deciso in Lecce il 5.2.2025.
IL GIUDICE
dott. Francesco CAVONE
Sentenza redatta con la collaborazione del dott. Valentino Pirelli, funzionario addetto all'Ufficio per il Processo del Tribunale di Lecce.