REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
SEZIONE II CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Micaela Picone ha pronunciato la seguente ai sensi dell'art. 281 sexies cpc
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5589/2023 promossa da:
con gli avv.ti Fabio Basili e Claudio Basili Parte_1
attrice contro
, con l'avv. Maurizio Fino CP_1
convenuta nonché contro
Controparte_2
terza chiamata in causa contumace

Oggetto: Azione di risarcimento dei danni
Conclusioni: per come rassegnate nelle note a trattazione scritta depositate ai sensi dell'art. 127 ter cpc da intendersi integralmente richiamate

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
A norma dell'art. 121 c.p.c., la presente sentenza viene redatta in maniera sintetica e l'esame delle questioni seguirà il criterio della ragione più liquida (cfr. Cass. S.U.
9936/2014; Cass. 17214/2016).
In fatto La Sig.ra ha convenuto la Sig.ra per sentirla condannare Parte_1 CP_1 al risarcimento dei danni subiti dal suo immobile a seguito di infiltrazioni di acqua verificatesi a seguito della realizzazione, asseritamente priva di autorizzazione condominiale nonché abusiva, di un balconcino a servizio dell'appartamento al piano sovrastante di sua proprietà sulla parete perimetrale del palazzo sito in Firenze alla Via
Maggio n. 44.
La sig.ra ha assunto, inoltre, che il terrazzo realizzato dalla sig.ra Pt_1 CP_1
a servizio del proprio appartamento sia troppo a ridosso della finestra insistente
[...] sulla proprietà attorea tale da determinare una diminuzione del valore del l'immobile stante la conseguente limitazione sia del passaggio di luce ed aria che del suo diritto all'ampliamento della medesima.
La sig.ra nel costituirsi in giudizio, in via preliminare, ha eccepito CP_1
l'improcedibilità della domanda introduttiva per mancato esperimento della procedura di mediazione ex art. 5, comma 1bis del d.lgs. 28/2010 mentre nel merito, ha contestato in fatto ed in diritto quanto dedotto dall'attrice ed ha istato per il rigetto della domanda.
In ogni caso la convenuta ha chiesto di essere autorizzata alla chiamata in causa della società esecutrice dei lavori, per essere dalla Controparte_2 medesima manlevato in ipotesi di condanna.
Rimasta contumace la la causa è stata istruita con Controparte_2 ammissione di ctu tecnica per l'accertamento della causa e la quantificazione dei danni lamentati dalla sig.ra . Pt_1
La causa viene in decisione sulle conclusioni di cui agli atti depositati in pct dai procuratori delle parti costituite.
In diritto
La sig.ra - proprietaria di un appartamento sito in Firenze, Via Maggio n. 44, Pt_1
VI piano, int. 11- ha lamentato l'abusività di un piccolo balconcino fatto realizzare dalla sig.ra a servizio dell'immobile sovrastante al suo, sulla parete perimetrale del CP_1 palazzo in quanto privo dei necessari titoli autorizzativi amministrativi e condominiali.
Inoltre, la sig.ra ha assunto che a causa della realizzazione della terrazza a Pt_1 servizio del sovrastante appartamento della sig.ra il proprio immobile CP_1 veniva interessato da infiltrazioni d'acqua perduranti causate dalle modalità di
Pag. 2 di 8 esecuzione dei lavori (per es. posa di longarine a sostegno della terrazza) nonché subiva una diminuzione di valore stante la troppa vicinanza del manufatto ad una delle finestre dell'appartamento che ne limitavano la luminosità e l'areazione incidendo anche sul proprio diritto di ampliare la stessa.
Per tutto quanto esposto la sig.ra ha chiesto, previa verifica della legittimità Pt_1 amministrativa ed urbanistica del terrazzino realizzato dalla convenuta a CP_1 servizio del proprio appartamento, l'eventuale condanna alla demolizione della suddetta opera e riduzione in pristino in caso di illegittimità e pericolosità della stessa, nonché
l'eliminazione della causa delle infiltrazioni verificatesi nel proprio immobile e la condanna al risarcimento di tutti i danni subiti quantificati in Euro 25.000,00.
Le domande attoree vanno esaminate alla luce delle risultanze della ctu espletata in corso di causa, trattandosi di questioni di natura tecnica, ed evidenziandosi sin da ora che non si ha motivo di discostarsi dalle conclusioni del predetto ausiliario, fondate su argomentazioni logiche e lineari, e tenuto conto anche delle risposte dello stesso ai rilievi critici delle parti con le quali ha confermato le proprie conclusioni (cfr ctu depositata in data 05.11.2024, e relativi allegati, tra cui le risposte ai rilievi critici dei consulenti di parte).
Ciò precisato la consulente arch. ha provveduto ad accertare in primis la Per_1 natura e la legittimità dell'intervento effettuato dalla Sig.ra consistito nella CP_1 realizzazione di un balconcino - a servizio dell'appartamento di sua proprietà sito in
Firenze, via Maggio 44, ultimo piano (interno 10) - sulla facciata laterale (fronte Nord-
Est) del fabbricato condominiale.
A seguito di esame della documentazione prodotta in atti dalle parti e di acquisizione di documentazione presso pubblici uffici, l'arch. ha concluso affermando che Per_1
“…la realizzazione del terrazzo, a servizio dell'appartamento della Sig.ra risulta CP_1 conforme a quanto dichiarato e rappresentato nei vari atti amministrativi e ai relativi progetti, ad eccezione di modeste modifiche eseguite in corso d'opera
(pavimentazione in pietra anziché in laterizio e foggia del parapetto con elementi verticali difformi da quelli licenziati, ma uguali a quelli preesistenti). Tali modifiche, non sostanziali, rientrano comunque tra le opere esenti da Autorizzazione
e risultano compatibili con il contesto storico architettonico della zona. CP_3
Pag. 3 di 8 Le opere strutturali, dagli accertamenti eseguiti, risultano conformi e verificate rispetto al progetto depositato;
…” (v. per. Pagg. 15 e 16).
Appurata la legittimità amministrativa del manufatto non vi sono elementi sufficienti per assumersi che la realizzazione del balconcino abbia violato la disciplina sulle distanze ed uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c, per come latamente asserito dalla difesa attorea, in considerazione che tale norma consente ai proprietari dei singoli piani di utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, trasformando finestre in balconi o in pensili, a condizione però che l'esercizio di tale facoltà non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio e non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori.
Si rammenta che allorché il condominio (o altro partecipante) intende negare la legittimità della modificazione della cosa comune apportata dal singolo condomino, il superamento dei limiti del pari uso, di cui all'art. 1102 c.c., si configura come un fatto costitutivo, inerente alle condizioni dell'azione esperita, sicché deve essere provato da colui che agisce, mentre la deduzione, da parte dell'autore, della legittimità della modifica non comporta alcun onere probatorio a carico del medesimo (cfr. Cass. Sez. 6
- 2, 22/02/2022, n. 5809; Cass. Sez. 6 - 2, 18/11/2021, n. 35213).
Ebbene nell'ipotesi in esame tale onere, gravante sulla , non risulta essere stato Pt_1 assolto dal momento che lo stesso Ctu ha precisato come (v. pag. 19 in risposta alle osservazioni del ctp attoreo):
Pertanto non è emerso in alcun modo il concreto pregiudizio lamentato dall'attrice in quanto, in adesione del citato art.1102 c.c., che consente a tutti i condomini l'utilizzo della cosa comune sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio, nel caso di specie non è risultato compromesso né la stabilità ed il decoro architettonico
Pag. 4 di 8 dell'edificio nel suo complesso (peraltro neanche dedotti) né l'effettiva diminuzione della fruizione di luce ed aria in danno alla proprietà attorea (giuste le risultanze della ctu).
Come recentemente affermato dalla Corte di Cassazione con Ordinanza n. 10477 del
19/04/2023, in tema di condominio, qualora il giudice verifichi che l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera realizzata finanche senza il rispetto delle norme sulle distanze tra proprietà contigue, applicabili, di regola, anche in ambito condominiale, purché la relativa osservanza sia compatibile con la particolare struttura dell'edificio condominiale (nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di appello che, ritenendo applicabili le norme sulle distanze a discapito dell'art. 1102 c.c., aveva ordinato la rimozione di una passerella appoggiata al muro perimetrale comune, costituente un nuovo accesso all'appartamento, senza verificare l'esistenza di un concreto pregiudizio all'appartamento sottostante).
In definitiva l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare, ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti.
Ebbene ad avviso del giudicante nella fattispecie non trova spazio la normativa sulla violazione delle distanze legali, in quanto l'apertura del balconcino sul muro comune rientrava nella facoltà del condomino di praticare un'apertura che consentisse di CP_1 ricevere aria e luce o di affacciarsi, non essendo la stessa di ostacolo al godimento da parte degli altri compartecipi del bene comune, non avendo arrecato danni alle parti comuni né determinato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio, nulla emergendo in tal senso dalla consulenza tecnico d'ufficio (in tal senso v. Cass. civ. sez. II, 19/07/2018, n.19265).
In applicazione dei richiamati principi appare peraltro superflua un'autorizzazione formale da parte dell'Assemblea dei Condomini laddove, come nel caso che ci occupa, la stessa e l'amministratore risultavano comunque informati dell'intenzione della CP_1 di realizzare il balconcino in parola.
Pag. 5 di 8 Ad abuntantiam, con riguardo alla necessità o meno di una previa delibera assembleare, deve operarsi una distinzione tra innovazione e maggior uso della cosa comune.
Le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: “…sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa;
per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (ex multis, Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712; Cass.
Sez. 6 – 2, 03/02/2022, n. 3440) …”. (cfr. Cassazione civile ordinanza n. 36389 del 13 dicembre 2022)
L'opera sulle cose comuni che sia realizzata ad iniziativa di un condomino e a sue spese non può dunque in via residuale valutarsi alla stregua dell'art. 1120 c.c..
La domanda attorea di rimozione della detta finestra va pertanto disattesa.
Con riferimento alla domanda volta al risarcimento dei danni, la difesa attorea ha allegato che l'immobile di proprietà della ha subito danni da infiltrazione Pt_1 nonché un depauperamento di valore.
Con riferimento a tale ultimo profilo le conclusioni del CTU sopra riportate consentono di escludere la lamentata diminuzione di valore del bene.
In ordine alle infiltrazioni il consulente tecnico d'ufficio ha confermato di aver rilevato come “…non sono state rilevate tracce di infiltrazioni recenti: è stata pertanto accertata la non persistenza di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento della convenuta - in riferimento alle tracce di vecchie infiltrazioni presenti CP_1 sul muro della Sig.ra è plausibile che le stesse siano avvenute durante la Parte_1 realizzazione del balconcino, ma anche essere attribuibili ad altre ragioni non più identificabili: il non ripresentarsi, ad oggi, dei fenomeni infiltrativi, anche a seguito
Pag. 6 di 8 di rilevanti precipitazioni, indica che la causa possa ritenersi risolta. Non si evidenzia pertanto la necessità di alcuna opera per la sua eliminazione.” (v. perizia pag. 16).
A tal fine, come evidenziato dal Ctu in risposta alle osservazioni del ctp attoreo, non può non rilevarsi che non vi sia in atti documentazione idonea a contestualizzare temporaneamente le infiltrazioni de quibus in quanto:
Inoltre, ad escludere le dette infiltrazioni deve valorizzarsi anche il seguente rilievo dell'arch. Per_1
A tanto deve aggiungersi che, pur essendo pacifico tra le parti che all'inizio dell'esecuzione dei lavori vi sia stata la realizzazione di un foro sulla parete perimetrale che lasciava vedere l'esterno dall'interno dell'appartamento, non è stata contestata dalla difesa attorea l'immediata riparazione dello stesso da parte dell'impresa incaricata dell'esecuzione dei lavori (odierna terza chiamata in causa).
Dunque, non è possibile con certezza appurare che le cause delle lamentate infiltrazioni all'interno dell'immobile dei convenuti siano imputabili proprio ai lavori in parola.
Per quanto esposto anche tale domanda non può trovare accoglimento:
La manleva
Il rigetto della domanda attorea rende superfluo l'esame della domanda di manleva formulata dalla difesa di parte convenuta nei confronti della contumace
[...]
Controparte_2
Le spese di lite
Le spese di ctu sono poste a carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando,
Pag. 7 di 8 1. RIGETTA la domanda attorea.
2. CONDANNA la sig.ra a risarcire alla sig.ra le spese di lite che si Pt_1 CP_1 liquidano in € 5.077,00 oltre rimborso forfettario del 15 % sul compenso, per spese generali, Iva e Cpa come per legge nonché oltre a spese di ctp.
3. COMPENSA le spese di lite tra la sig.ra e la terza chiamata in causa. CP_1
4. PONE le spese di Ctu definitivamente a carico di parte attrice per come già liquidate con separato decreto.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Firenze, così deciso il 27 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Micaela Picone

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