REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario dott. Francesco Saverio Ruggiero, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al N. R. G. 1704 dell'anno 2019
TRA
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Guido Carrozza, e Parte_1 Parte_2
presso lo stesso elettivamente domiciliati in Salerno, alla Via Dalmazia n.7, come da procura in atti;

-ATTORI
E
, rappresentato e difeso dall'Avv. Esperina Delia, e presso la stessa Controparte_1
elettivamente domiciliato in Mercato San Severino, alla Via Zara n.16, come da procura in atti,
- CONVENUTO
E
rappresentata e difesa dall'avv. Antonella Controparte_2
Venturiello, e presso la stessa elettivamente domiciliata in Salerno, alla Via P. De Granita n. 14, come da procura in atti,
CONVENUTA
OGGETTO: Responsabilità contrattuale.
Conclusioni come in atti come richiamate nel corso dello svolgimento del processo.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato il 07/02/2019, i sigg. e Parte_1
1 convenivano in giudizio, innanzi il Tribunale di Salerno, il Notaio dott. Parte_2
l'Agenzia immobiliare Controparte_1 Controparte_2
ffinché gli stessi venissero condannati- ognuno per quanto di ragione- al risarcimento dei danni
[...]
subiti da essi attori. In particolare, esponevano che in data 06/5/2014 essi attori avevano sottoscritto, presso il notaio un contratto preliminare di compravendita di un Controparte_1
immobile sito in Pontecagnano-Faiano, al Corso Itali n.104, di proprietà dei sigg. , Parte_3
, e . Che il prezzo era stato convenuto Controparte_3 Parte_4 CP_4 CP_5
in Euro 149.000,00 di cui €. 30.000,00 già versati, ed € 119.000,00 da versare al momento della stipula dell'atto definitivo di compravendita “anche con il ricavato di mutuo ipotecario”. Che
l'Agenzia immobiliare aveva messo in contatto le parti per la conclusione CP_2
dell'affare. Che già in sede di trattative avevano richiesto ai promittenti venditori, ed all'Agenzia, la certificazione urbanistica relativa, ed in particolare, il certificato di agibilità dell'immobile oggetto della promessa vendita. Che, però, l'attore si vedeva rigettare la richiesta di Parte_1
muto da parte dell' , proprio per la mancanza del certificato di agibilità. Che per questo CP_6
motivo, sottoscrivevano in data 23.09.2014, altra scrittura privata denominata “Modifiche a contratto preliminare di vendita”, a mezzo della quale: a) posticipavano la data di stipula del contratto definitivo di vendita dal 30.09.2014 al 28.02.2015; b) gli attori corrispondevano ulteriori
€ 10.000,00; c) stabilivano che il residuo prezzo pari ad € 109.000,00 sarebbe stato versato “senza onere alcuno di interessi, con il ricavato di un mutuo ipotecario in occasione della sottoscrizione dell'atto notarile di vendita” (doc. 3). Sennonché, a mezzo di proprie indagini, appuravano che l'immobile promesso in vendita presentava “gravi difetti edilizio-urbanistici”, e che il Comune di
Pontecagnano Faiano, con nota del prot. 15360 del 12.05.2016, dichiarava che: “ad oggi non esiste alcun certificato di agibilità per l'immobile sito in Pontecagnano Faiano alla via Italia n. 104 piano V individuato in NCEU al foglio 7 particella 859 sub 24; l'immobile sopra meglio individuato rientra tra gli immobili oggetto di diffida emessa da questo Ente in data 15.07.1968 in capo alla ditta Di IO FF per la demolizione dei piani IV e V, in quanto realizzati in totale difformità alla licenza edilizia;
al provvedimento di diffida non è seguito un provvedimento di revoca della stessa;
per quanto attiene alla normativa circa l'agibilità parziale si rimanda all'art.
24 comma 4 bis del vigente Testo Unico D.P.R. 380/2001; che, per l'immobile sopra individuato a tutt'oggi, stante la normativa vigente e la non regolarità urbanistica dello stesso, non è possibile rilasciare certificato di agibilità “. E, pertanto, deducevano che “l'immobile oggetto di promessa di vendita non è solo privo del certificato di agibilità e che mai potrà essere rilasciato, ma, addirittura,
è soggetto ad un mai revocato ordine di demolizione”. Per le dette ragioni hanno inteso agire nei confronti dei convenuti per la: a) nullità del contratto preliminare e della scrittura integrativa per
2 l'incommerciabilità del bene;
d) adducendo una responsabilità per il Notaio CP_1
per violazione del dovere di diligenza ex art. 1176, 2 comma, c.c.; c) per la
[...]
responsabilità dell'agente immobiliare che a conoscenza dei vizi dell'immobile li aveva taciuti ad essi promissari acquirenti. Ed hanno concluso per la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni quantificati in complessivi 47.271,20 (di sui Euro 7.271,20 quale compenso versato all'Agenzia, ed Euro 40.000,00 quale acconto e caparra versati per l'acquisto dell'immobile), oltre ai danni non patrimoniali con vittoria di spese di lite.
Con comparsa del 07/6/2019 si costituiva il Notaio che contestava Controparte_1
diffusamente l'avversa domanda. Contestava la ricostruzione dei fatti operata dagli attori, precisando che gli accordi erano stati già raggiunti in precedenza autonomamente dalle parti senza alcun intervento di esso Notaio. Nel merito evidenziava come esso Notaio aveva compulsato il
Comune di Pontecagnano Faiano che confermava la genuinità ed autenticità della concessione edilizia in sanatoria (nota del 2.03.2019 “…il titolo edilizio- concessione edilizia in Sanatoria n.
27/2006 – è stato effettivamente rilasciato da questo Ufficio”), attestando l'esistenza dell'agibilità in conseguenza del proprio silenzio-assenso. Ha contestando, ad ogni modo, l'asserita responsabilità concludendo per il rigetto della domanda, per la condanna degli attori ex art. 96 c.p.c. con vittoria delle spese di lite.
Con comparsa dell'11/6/2019 si costituiva la convenuta Controparte_7
e contestando la domanda degli attori. Deduceva di aver svolto la propria
[...]
attività, diligentemente;
di aver verificato la provenienza dell'immobile, oggetto della promessa di vendita, presso l'Agenzia del Territorio. Che il Comune di Pontecagnano – Faiano in relazione all'immobile in oggetto, aveva rilasciato concessione edilizia in sanatoria n. 27/06 in data 08 maggio 2006, a seguito di domanda di condono edilizio presentata in data 26 giugno 1987.
Eccepiva la inammissibilità della domanda di risarcimento danni formulata dagli attori;
la propria carenza di legittimazione passiva sempre in ordine alla formulata domanda risarcitoria. Ha concluso per il rigetto della domanda con vittoria delle spese di lite.
Concessi termini per il deposito delle memorie istruttorie, rigettata la CTU come richiesta da parte attrice, emesso ordine ex art. 213 nei confronti del di depositare in Controparte_8
giudizio la nota del 04.07.2019, Prot.n. 27025 e l'istanza degli attori che ha provocato l'emissione della menzionata nota. Espletato tale incombente, la causa dopo vari rinvii per esigenze di ruolo, è stata rinviata per la discussione orale ex art. 281 sexies, terzo comma, c.p.c., con termine per il deposito di note conclusionali.
La domanda attorea è infondata e va, pertanto, rigettata.
3 1. E' documentato in atti che il certificato di agibilità è stato rilasciato, in virtù dell'istituto del
“silenzio-assenso”, già in data 24/3/2015. Che l'immobile era stato già munito della concessione edilizia in sanatoria n. 27 dell'8/5/2006.
Ed invero, alla data di stipula del contratto preliminare (06/5/2014) l'immobile oggetto della promessa di vendita era già provvisto della concessione edilizia, rilasciata in sanatoria in data
08/5/2006, mentre in data 24/3/2015 si era formato il silenzio assenso sull'agibilità del medesimo immobile. Ne consegue che non può ritenersi legittima la richiesta di nullità del contratto preliminare e della scrittura integrativa. In vero è stato precisato che “la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto
l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene;
cosicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata.” (ordinanza 11 febbraio 2022, n. 446; e in precedenza tra le tante Cass. 9 giugno 2010, n. 13840; Cass. 5 dicembre 2017, n. 29090; Cass. 13 agosto 2020, n. 17123).
Nella fattispecie l'immobile promesso in vendita presenta tutte le caratteristiche per l'uso proprio a cui è destinato, come provato dalla documentazione acquisita al processo.
La domanda di declaratoria di nullità del preliminare va, dunque, rigettata.

2. Sull'asserita responsabilità del Notaio.
Precisato, dunque, che non sussistendo alcun irregolarità urbanistica dell'immobile non sussiste, parimenti, alcuna responsabilità del notaio. Atteso, peraltro, che nella fattispecie il Notaio si era, comunque attivato (v. pec dell'11/02/2019), pur non rientrando ciò nei suoi doveri, al fine di avere dall'Ente gli estremi relativi all'immobile per cui è causa, si deve ricordare, in proposito che: “Non spetta al notaio rogante l'indagine concreta sulle qualità tecniche e sulla materiale e concreta regolarità edilizia e/o urbanistica di un immobile compravenduto e, laddove lo stesso raccolga le dichiarazioni urbanistiche del venditore in una clausola contrattuale facente parte dell'atto di pubblico di vendita, non ha alcun obbligo di indagare in merito alla veridicità delle attestazioni raccolte, non potendo in ogni caso essere a lui richieste/contestate attività che sono di competenza
d'altra categoria di professionisti (ingegneri, architetti, geometri), che possiedono le relative
4 cognizioni tecniche necessarie. Del resto la circostanza che gli atti di compravendita devono necessariamente contenere le dichiarazioni urbanistiche non implica un esame e un controllo nel
“merito” da parte del rogante, non essendo in possesso delle relative capacità tecniche di accertamento” (Tribunale Bologna, sez. III, 27/02/2018; Cass. civ. 12482/2017).
Sicché anche la domanda proposta nei confronti del Notaio a rigettata. Controparte_1

3. Sulla responsabilità dell'Agente immobiliare.
Se è vero che in merito al comportamento da tenersi da parte dell'intermediario immobiliare la
Suprema Corte si è espressa precisando che “il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo
(mediazione c.d. tipica), sia su incarico di una delle parti (mediazione c.d. atipica, costituente in realtà mandato), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e a riferire, perciò, alle parti le circostanze, da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175
c.c. propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo, in caso di mediazione immobiliare, tutte quelle afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore.” (Cass. n.15577/2022).
Ve rilevato che nella fattispecie non solo nessuna prova è stata fornita di un comportamento omissivo o omertoso da parte dell'Agenzia ma la verifica in positivo dell'esistenza CP_9
della regolarità urbanistica dell'immobile, induce a ritenere insussistente la dedotta responsabilità della convenuta Agenzia.

4. Con riferimento, infine, alla richiesta di condanna dell'attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c., si deve osservare come non vi sia stata una condotta processuale idonea a configurare una responsabilità aggravata da c.d. “lite temeraria”, essendosi la stessa limitata a prospettare una propria tesi difensiva, anche se poi rivelatasi infondata, così limitandosi ad esercitare il proprio diritto di difesa, senza aggravare o ritardare con malafede o colpa grave il presente procedimento.
A fronte del rigetto della domanda attorea si ritiene che le spese di lite debbano seguire il criterio della soccombenza e pertanto vadano poste a carico di parte attrice, nell'importo liquidato in dispositivo.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, ogni altra istanza disattesa, così provvede:
1) Rigetta tutte le domande attoree;

2) condanna e al pagamento in favore di Parte_1 Parte_2 [...]
delle spese di lite che si liquidano in Euro 6.000,00 per compensi professionali, oltre CP_1
la maggiorazione del 15%, IVA e Cassa come per legge;

- condanna e al pagamento in favore della Parte_1 Parte_2 [...]
delle spese di lite si liquidano in Euro 6.000,00 per Controparte_2
compensi professionali, oltre la maggiorazione del 15%, IVA e Cassa come per legge, con attribuzione all'avv. Antonella Venturiello per dichiarato anticipo.
Così deciso in Salerno, lì 30/6/2025. Il Giudice onorario
dott. Francesco Saverio Ruggiero
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