Proc. N.1591/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MATERA in persona del Giudice dott.ssa Angela Maria Lucia Lassandro Pepe, all'esito dell'udienza sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c. (introdotto dall'art. 3, co. 10, del D. Lgs. n. 149/2022) – fissata per il 2.10.2025– pronuncia, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente
S E N T E N Z A ex art. 127-ter c.p.c. nella causa civile iscritta al n. R.G. 1591/2024 tra le seguenti parti:
• rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1
RT FR A.
• , rappresentato e difeso dall'Avv. CP_2 Parte_1
PETRIGLIANO ANTINESCA
Conclusioni Come rassegante dalle parti agli atti e verbali di causa, che qui devono ritenersi per riportate e trascritte. Ragioni in fatto ed in diritto ha notificato atto di sfratto per finita locazione a Controparte_1
poiché, nonostante giunta a termine la locazione Controparte_3 dell'immobile indicato in atti alla data del 31.12.2023, in considerazione dell'invio di disdetta nel termine di legge, non gli era stato riconsegnato il bene. Si è costituita parte intimata che si è opposta allo sfratto eccependo, preliminarmente, l'improcedibilità della domanda in considerazione dell'omessa registrazione annuale del contratto di locazione e, quindi, per manifesta violazione dell'art. 1, comma 346 della Legge n. 311 del 2004, nella parte in cui prevede espressamente che l'omessa registrazione annuale del contratto di locazione comporta la improcedibilità della domanda di risoluzione del contratto stesso, sia essa per morosità, sia essa per finita pagina1 di 4 locazione, essendo, la registrazione, un obbligo civile del locatore, secondo quanto stabilito dall'art. 13 della Legge 431 del 1998, che deve essere effettuato entro un termine perentorio di giorni 30. All'udienza di comparizione, constatata la registrazione del contratto di locazione, il Giudice ha emesso ordinanza di rilascio ed ha mutato il rito. Instauratasi la fase di cognizione piena, le parti hanno insistito nelle loro richieste. La causa è stata istruita con prove documentali. Chiamato a decidere, osserva questo Giudice che con l'entrata in vigore dell'art.1 della Legge n.311/2004, la registrazione del contratto di locazione, sia esso ad uso abitativo che commerciale, è divenuta obbligatoria a fini tributari/fiscali, con la conseguenza che l'omessa e/o la ritardata registrazione del contratto ne determina la nullità assoluta ed insanabile, nel senso che anche la ritardata denuncia / registrazione non sanano la nullità. Nella fattispecie in esame, il contratto di locazione risulta registrato ed è conseguentemente valido. Come più volte ha puntualizzato la Corte di Cassazione, il mancato pagamento dell'imposta di registro per le annualità successive è punito con sanzioni dalle norme fiscali, ma non determina l'invalidità del contratto di locazione. L'eccezione preliminare deve essere, pertanto, rigettata. Deve essere, altresì, rigettata l'eccezione relativa alla novazione del contratto di locazione. Secondo parte conduttrice, la scrittura agli atti datata 16.5.2024 sottoscritta dalle parti è da ritenere novativa, essendo la stessa posta in deroga al contratto di locazione originario, pertanto, inquadrabile giuridicamente come nuovo contratto di locazione con scadenza alla data del 16 maggio 2028. A tal riguardo, rileva questo Giudice, come ha stabilito la Corte di Cassazione civile, Sez. 3^, 7 febbraio 2020, “In tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato.” La ragione che la dottrina ritiene primaria per spiegare un simile indirizzo giurisprudenziale è certamente derivata dall'elevato carattere di tassatività
pagina2 di 4 e precisione che connota le norme dettanti la disciplina dell'istituto delle locazioni. Visto l'art. 1230 c.c., l'istituto della novazione, per definizione, determina l'estinzione dell'obbligazione in modo non satisfattorio, in quanto la cessazione dell'originario rapporto obbligatorio (obligatio novanda) non deriva dall'adempimento della pretesa creditoria, bensì dalla inequivocabile volontà delle parti di estinguerlo dando vita, nel contempo, ad un nuovo rapporto (animus novandi), diverso dal precedente nell'oggetto o nel titolo (aliquid novi). Pertanto, si tratterebbe di un contratto consensuale ad effetto ad un tempo estintivo, dell'obbligazione originaria, e costitutivo, del nuovo rapporto con oggetto o titolo diversi. È poi proprio in forza del successivo art. 1231 c.c. che si coglie la necessità che tanto l'animus novandi, quanto l'aliquid novi ricorrano entrambi affinché si possa verificare la novazione: infatti, la stessa norma stabilisce che la modificazione dell'obbligazione non deve avere natura meramente accessoria;
viceversa, affinché si realizzi la novazione, il nuovo rapporto obbligatorio deve porsi in aperta incompatibilità con quello originario, cosicché possa risultare inequivocabile anche l'eventuale volontà tacita delle parti. Dunque, affinché si realizzi la suddetta situazione di incompatibilità, la modifica dell'obbligazione deve attenere agli elementi principali della stessa, quindi all'oggetto e/o al titolo. Nella fattispecie in esame, la scrittura in questione prevede solo un accordo delle parti sul momento del rilascio dell'immobile concesso in locazione, posticipandolo dal 31.12.2023 al 31.7.2024. Tale accordo lo si ritiene assolutamente privo di efficacia novativa del rapporto locatizio, rimanendo invariate le parti contraenti e il bene oggetto del contratto di locazione. Si tratta, infatti, solamente della variazione della data del rilascio. L'azione, pertanto, risulta fondata. Il contratto di locazione deve essere dichiarato sciolto per effetto dell'intervenuta disdetta alla data del 31.12.2023. Deve essere confermato l'ordine del rilascio. Non può essere accolta la richiesta di un termine congruo di rilascio poiché non contemplata dalla normativa vigente in materia. Spese come in dispositivo in ragione della soccombenza. P.T.M. Il Giudice, definitivamente pronunciando, rigettata ogni contraria e diversa istanza ed eccezione, così decide: 1) accoglie la domanda;

pagina3 di 4 2) dichiara lo scioglimento del contratto di locazione agli atti al 31.12.2023;
3) conferma l'ordinanza di rilascio;

4) condanna al pagamento delle spese Controparte_3 processuali sostenute da che liquida in € 128,64 Controparte_1 per esborsi ed € 1.500,00 per compensi legali, oltre spese forfettarie, IVA e CAP. Matera 30.10.2025 Il Giudice Dott.ssa Angela Maria Lucia Lassandro Pepe
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