REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci, visto l'art. 281 sexies comma 3 c.p.c., udita la discussione orale all'udienza del 27.11.2025 ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n° 65406/2020 R.G. del Tribunale di Roma vertente
TRA
(C.F. ) rappresentato e difeso dagli avvocati Parte_1 C.F._1
OL DA e GI De IS giusta procura in atti;

ATTORE
E
(C.F. , (C.F. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
e (C.F. ), rappresentati CodiceFiscale_3 Parte_2 CodiceFiscale_4
e difesi dagli Avv.ti Paolo Gamberale e l'Avv. Claudio Scognamiglio giusta procura in atti;

CONVENUTI

CONCLUSIONI: come da verbale del 27.11.2025
Per parte attrice : “Voglia l'ill.mo Tribunale adito: accertata 1) la non essenzialità del termine apposto al Contratto Preliminare, 2) l'illegittimità del recesso esercitato dai convenuti, 3) la legittimità del recesso ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. esercitato dall'odierno attore, condannare i sig.ri , e Controparte_2 Parte_2 [...]
, in solido tra loro, al pagamento in favore del sig. dell'importo di € CP_1 Parte_1
260.000,00 oltre interessi di mora ex art 1284 cod. civ.
1 In via istruttoria si chiede l'ammissione id prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova:


1. Vero che lei ha visionato l'immobile di proprietà del sig. sito in Roma, Via Flavio Parte_1
Stilicone, 240 per la prima volta nel mese di agosto 2019.


2. Vero che la stipula del contratto di compravendita dell'immobile di cui sopra era prevista per il mese di novembre 2019;


3. Vero che l'immobile di cui sopra veniva venduto il 30 gennaio 2020 a causa della Sua richiesta di un rinvio giustificato dal ritardo con cui Lei aveva precedentemente venduto un'immobile di sua proprietà.
Si indica come teste la sig.ra residente in [...]. Testimone_1
Con vittoria di spese di lite e compensi professionali”.
per parte convenuta : “In via preliminare: dichiarare inammissibile la domanda di preteso recesso ex art. 1385 c.c., proposta dall'attore, già esercitato dai convenuti con comunicazione in data 16/1/20 (doc. 2), a seguito della mancata stipula, da parte dell'attore, del contratto definitivo nel termine perentorio del 31/12/19;
In via subordinata e nel merito:
a) rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e in diritto;

b) accertare e dichiarare l'essenzialità del termine concordata nel corso delle trattative, che hanno preceduto il contratto preliminare di compravendita;
con conseguente declaratoria di legittimità di ritenzione della caparra, da parte dei convenuti, stante l'inadempimento dell'attore alla stipula del contratto definitivo nel termine essenziale pattuito;

In ogni caso:
a) valutare il comportamento processuale dell'attore nell'aver proposto una domanda totalmente infondata e, in caso di accertamento positivo, condannare l'attore per responsabilità aggravata al pagamento, ai sensi dell'art. 96, 3° comma, c.p.c., di una somma nella misura che il Tribunale riterrà equitativamente di determinare;
b) condannare l'attore al pagamento di spese e compensi di giudizio”
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio Parte_1 [...]
, e dinanzi il Tribunale di Roma esponendo che: CP_1 Controparte_2 Parte_2
- con contratto preliminare del 16.3.2019 i sig.ri , e avevano CP_2 CP_1 Parte_2 promesso di vendere al sig. che aveva promesso di acquistare, l'immobile sito nel Parte_1
Comune di Roma, in Viale Tito Labieno, 151, con relativa autorimessa e cantina, censiti al Catasto
2 Fabbricati del Comune di Roma al foglio 965, part. 732, sub 5 e foglio 965, particella 732 sub 23
(autorimessa) e foglio 965 part. 732 sub 13;
- il prezzo concordato tra le parti era pari a € 820.000,00 di cui € 130.000,00 erano stati versati dall'odierno attore, contestualmente alla stipula del Contratto Preliminare, a titolo di caparra confirmatoria (vedi art. 5 del Contratto Preliminare);
- in considerazione del fatto che le Parti si erano avvalse di mediazione immobiliare da parte dello e della Sator Real Estate S.r.l. Gabetti Franchising Agency il sig. Controparte_3 Parte_1 contemporaneamente alla stipula del contratto preliminare, aveva versato altresì ai predetti mediatori immobiliari gli importi di € 33.000,00 ed € 5.002,00 (vedi art. 7 del Contratto Preliminare), mentre i promittenti venditori avevano versato alla Sator Real Estate S.r.l. Gabetti Franchising Agency
l'importo di circa € 20.000,00;
- l'art. 6 del Contratto Preliminare aveva previsto come termine per la stipula del rogito notarile il
31.12.2019, e che “la data del 31 dicembre 2019 deve considerarsi termine essenziale, scaduto il quale la Parte Promittente Venditrice non avrà più interesse alla stipula dell'atto notarile di trasferimento dell'immobile in favore del promissario acquirente”;
- al fine di completare il reperimento della provvista necessaria per poter acquistare l'Immobile il sig. in data 2.12.2019 aveva chiesto breve proroga di un mese del termine per la stipula del Parte_1 contratto definitivo di compravendita, ovvero fino al 31.1.2020 (doc. 2);
- in data 17.10.2019 Ubi Banca aveva accolto la richiesta di mutuo per un importo pari a € 573.000,00
(doc. 3) e il sig. aveva precedentemente programmato la vendita di un immobile di sua Parte_1 proprietà, da effettuarsi nel mese di dicembre 2019; tuttavia per circostanze indipendenti dalla sua volontà la vendita veniva effettuata il 30.1.2020 (doc. 4). Tale circostanza era ben conosciuta dalle parti convenute che erano state informate dei fatti attraverso l'agente immobiliare Persona_1 dello aveva seguito tutte le trattative;
Parte_3
- l'odierno attore a dimostrazione della sua buona fede a fronte della concessione della proroga del termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita aveva proposto ai promittenti venditori di versare l'ulteriore importo di € 30.000,00, da computarsi anch'esso, a titolo di caparra confirmatoria;

- Con missiva del 3.12.2019 (vedi doc. 5) i sig.ri , e avevano CP_2 CP_1 Parte_2 comunicato al sig. di non poter accogliere la richiesta di proroga in considerazione Parte_1 dell'essenzialità del termine per la stipula del rogito notarile;

- Con comunicazione del 16.1.2020 i convenuti avevano dichiarato di recedere dal Contratto
Preliminare per non aver stipulato il sig. il contratto definitivo di compravendita entro il Parte_1 predetto termine essenziale e avevano dichiarato pertanto di trattenere, ai sensi dell'art. 1385 cod.
3 civ., la caparra versata da quest'ultimo pari a € 130.000,00 (vedi doc. 6);
- con missiva del 4.2.2020 il sig. tramite i propri legali aveva contestato l'essenzialità del Parte_1 termine del 31.12.2019 per la stipula del contratto definitivo di compravendita e lo stesso preso atto della volontà dei promittenti venditori di non voler più procedere alla vendita dell'Immobile, e in considerazione dell'ingiustificato recesso comunicato dai medesimi, aveva imputato ai sig.ri l'inadempimento al contratto preliminare e conseguentemente aveva richiesto ai medesimi Parte_2 la restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 cod. civ (doc. 7);
- con missiva del 24.2.2020 i sig.ri , tramite il proprio legale, avevano rigettato la richiesta Parte_2 formulata dal sig. e altresì avevano confermato la corretta interpretazione circa Parte_1
l'essenzialità del termine motivata dal tenore letterale del Contratto Preliminare (doc. 8).
Sulla base di tali premesse in fatto l'attore stante l'inadempimento dei convenuti chiedeva ai sensi dell'art. 1385 c.c. il pagamento del doppio della caparra oltre interessi legali.
Si costituivano tempestivamente in data 20.4.2021 i convenuti , Controparte_2 [...]
e i quali chiedendo il rigetto della domanda attrice perché infondata in CP_1 Parte_2 fatto e in diritto esponevano che:
-l'azione proposta era inammissibile e temeraria, dal momento che il diritto di recesso era stato già in precedenza legittimamente esercitato dai convenuti, con lettera racc. a.r. in data 16.1.2020 (doc. 2), a seguito della mancata stipula nel termine perentorio del 31.12.19;
- la mancata sottoscrizione dell'atto definitivo di vendita andava imputata ad un comportamento colpevole del promissario acquirente, che non trovava alcuna giustificazione nell'asserito e insussistente “inadempimento della controparte”, che invece andava qualificato come grave inadempimento del proprio obbligo di concludere il contratto definitivo;

- il sig. nulla aveva replicato nel mese, al recesso dei convenuti, e solo con lettera racc. a.r. Parte_1 in data 4.2.2020, tramite i propri avvocati Pippi e Zaccari (doc. 3), aveva contestato il recesso esercitato, facendo presente unicamente di aver proposto di versare ulteriore somma di € 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo, proposta che non era stata accettata;

- sin dalla originaria proposta di acquisto, era risultata evidente la ferma volontà dei convenuti di considerare essenziale e non ulteriormente prorogabile il lontano temine di stipula del rogito notarile, da parte del sig. per la data del 31.12.2019; Parte_1
- la volontà di considerare termine essenziale quello del 31.12.2019 era emersa non soltanto da
“specifiche indicazioni” apposte nel contratto, ma anche, a mente dell'art. 1362 c.c., dal comportamento tenuto dalle parti durante la fase precontrattuale, in particolare, si poteva desumere dalla “nutrita corrispondenza” intercorsa tra il sig. e il sig. Controparte_1 Parte_1 sia tramite l'agente immobiliare Salvatore AN (Tecnocasa) sia direttamente;

4 - il sig. nella fase successiva alla stipula del contratto preliminare, aveva tenuto un Parte_1 comportamento poco trasparente e contraddittorio, tale da indurre i sigg.ri a consolidare Parte_2 quelle riserve in ordine alla sua effettiva capacità di rispettare gli impegni assunti nel contratto preliminare;

- il sig. dopo aver incaricato del rogito il notaio dott.ssa , che lo Parte_1 Persona_2 aveva informato per il saldo del prezzo (doc. 18), e dopo aver inviato un telegramma in data 8.11.2019 con il quale aveva convocato i promittenti venditori per il giorno 9.12.2019 presso i locali della UBI
Banca di Via Sestio Calvino 63 per la stipula dell'atto di compravendita (doc. 19), in data 26.11.2019, del tutto inaspettatamente, aveva inviato un successivo telegramma con il quale aveva comunicato ai sigg.ri che la data del rogito era stata posticipata al giorno 17.12.2019, senza Parte_2 minimamente specificare le ragioni di tale differimento (doc. 20);
- dopo che ormai il notaio aveva predisposto e inviato la bozza dell'atto di compravendita (doc. 21), il sig. AN aveva contattato telefonicamente il sig. per comunicargli che il Controparte_1 sig. aveva necessità di differire la vendita a gennaio, in quanto in quel mese sarebbe riuscito Parte_1
a vendere un suo appartamento e che, diversamente, per poter ottenere la provvista economica necessaria all'acquisto dell'immobile alla data fissata del 17.12.2019, sarebbe stato costretto, suo malgrado, a disinvestire svantaggiosamente alcuni titoli;

- in data 3.12.2019, il sig. aveva ricevuto un messaggio con il quale Tecnocasa Controparte_1 aveva allegato una semplice richiesta del sig. sostanzialmente immotivata, di Parte_1 prorogare la data del rogito “alla nuova data ultima e perentoria del 31 gennaio 2020” (doc. 22);
- lo stesso giorno 3.12.2019, i promittenti venditori avevano comunicato al sig. di non Parte_1 poter accogliere la proposta, ribadendo il 31.12.2019 quale “termine essenziale entro il quale dovrà essere indefettibilmente stipulato il rogito notarile” (doc. 23);
- il sig. , pur non essendo tenuto, con un messaggio in data 5.12.2019 aveva Controparte_1 avvertito direttamente il sig. che in caso di omessa stipula dell'atto entro il termine Parte_1 essenziale del 31.12.2019 si sarebbe “esposto a gravi conseguenze giuridiche, quali la perdita della caparra di € 130.000,00 dovuta all'inadempimento per mancato rispetto del predetto termine” (doc.
24);
- i promittenti venditori, avendo preso cognizione del prospettato inadempimento, da parte del promissario acquirente, ed avendo già accettato di attendere un anno circa per poter finalmente alienare l'immobile, avevano ricordato al sig. con un messaggio inviato a lui e al notaio Parte_1 in data 10.12.2019, come la parte venditrice avesse più volte attribuito risalto all'importanza del termine essenziale del 31.12.2019, ribadendo altresì che “se il sig. non sarà in grado di Parte_1 acquistare l'immobile entro il suddetto termine essenziale, risolveremo il contratto per
5 inadempimento del promissario acquirente (con le conseguenze giuridiche già indicate)” (doc. 28);
- l'atteggiamento silente del sig. aveva indotto legittimamente i promittenti venditori, con Parte_1 lettera raccomandata, inviata il 23.1.2020, ad esercitare il proprio diritto di recedere dal contratto, e a ritenere la caparra a norma dell'art. 1385 c.c. “per mancato adempimento” da parte del promissario acquirente dell'obbligo di acquistare “entro il termine essenziale del 31.12.2019 espressamente pattuito nel contratto preliminare del 16.3.2019” (doc. 2).
All'udienza di prima comparizione del 13.5.2021 parte attrice si riportava integralmente alla domanda chiedendone l'accoglimento; impugnava l'avversa comparsa di costituzione deducendo l'infondatezza delle esposte deduzioni ed eccezioni;
chiedeva il rigetto dell'eccezione di nullità della citazione. Parte convenuta si riportava integralmente alla comparsa di costituzione;
impugnava l'avverso atto di citazione deducendo l'infondatezza delle esposte deduzioni e domande;
insisteva per l'accoglimento della eccezione di nullità e chiedeva fissarsi l'udienza di precisazione delle conclusioni. Il procuratore di parte attrice chiedeva l'assegnazione dei termini di cui al sesto comma dell'art. 183 c.p.c.. Il Giudice preso atto rigettava l'eccezione di nullità della citazione, dal momento che dalla lettura integrale della citazione stessa risultavano determinati sia la causa petendi che il petitum, evidenziandosi che, dopo aver illustrato la vicenda in fatto e aver argomentato in diritto, parte attrice fondava le proprie pretese sulla insussistenza del termine essenziale e sul grave inadempimento dei venditori per aver rifiutato la stipula del definitivo, per la cui sottoscrizione era stato richiesto un breve differimento (cfr. pag. 7 dell'atto introduttivo); assegnava i termini ex art. 183, 6° comma, c.p.c. e rinviava la causa all'udienza del 16.12.2021.
Con ordinanza del 16.12.2021 a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 16.12.2021, svolta mediante trattazione scritta, il Giudice premesso che parte convenuta aveva chiesto rinvio per la precisazione delle conclusioni, rigettava la prova per testi richiesta dall'attore con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c., in quanto irrilevante ai fini del decidere, avente ad oggetto circostanze di natura documentale e comportante valutazioni e giudizi non demandabili a testimoni e rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
Stante il trasferimento ad altro ufficio del giudice designato e persistente vacanza del ruolo , la causa era assegnata a questo giudice in data 24.10.2025 a seguito di variazione tabellare , ed era quindi assunta in decisione in data 27.11.2025 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
2. La natura essenziale del termine
Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'accertamento in ordine alla essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con
6 l'inutile decorso del termine medesimo. Volontà questa che non può essere desunta solo dall'uso di formule di stile (quale l'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione), se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (v. Cass.
5797/2005, Cass. 3645/2007, Cass. 21587/2007, Cass. 25549/2007, Cass. 14426/2016, Cass.
32238/2019 e Cass. 10353/2020).
Ove poi il termine debba qualificarsi come non essenziale, la sua violazione può comunque portare a qualificare l'inadempimento di non scarsa importanza se il ritardo, imputabile al debitore anche sotto il profilo dell'elemento soggettivo, superi ogni ragionevole limite di tolleranza. Accertamento quest'ultimo che deve essere condotto in relazione all'oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo (cfr. Cass. 10127/2006
e Cass. 4314/2016).
Poste queste premesse, nel caso di specie la natura essenziale del termine pattuito dalle parti è infatti evidenziata non solo dalla espressa qualificazione del termine come tale ma anche dalla indicazione del suo carattere determinante ai fini del consenso alla compravendita espresso dai promittenti venditori (v. art. 6 del contratto preliminare del 16.3.2019 in cui si legge che “La stipula del Rogito
Notarile verrà effettuata entro e non oltre il termine del 31 dicembre 2019 (…) La data del 31 dicembre 2019 deve considerarsi termine essenziale, scaduto il quale la Parte Venditrice non avrà più interesse alla stipula dell'atto notarile di trasferimento dell'immobile in favore dell'acquirente.”)
(doc. 1 di parte attrice). Ed una volta che la volontà della parti sulla essenzialità del termine sia stata manifestata in modo inequivoco nel contratto , ossia con specifiche indicazioni, l'indagine oggettiva dell'interesse del creditore all'adempimento in quel termine va ritenuta superflua ( vedi Cass. 1980 n.
3874).
E' stato inoltre provato dai convenuti che l'essenzialità del termine fissato per il 31.12.2019 è stata oggetto di contrattazione nelle fasi precedenti la stipula del contratto preliminare del 16.3.2019 come si evince dalla copiosa corrispondenza intercorsa tra i promittenti venditori direttamente con lo e con l'agenzia immobiliare incaricata per la vendita dell'immobile. Parte_1
E infatti già con mail del dicembre del 2018 il promittente venditore rappresentava al promissario acquirente l'urgenza di concludere la compravendita al più tardi entro il 30.9.2019 (cfr. doc.9 e 10 di parte convenuta). E ancora, a seguito di richiesta dell'attore i convenuti accordavano di spostare la data del rogito al 31.12.2019 specificando nella mail del 27.1.2019 indirizzata all'agenzia immobiliare che “il contenuto della clausola n. 6) corrisponde esattamente alle intese raggiunte durante il colloquio che io ebbi a Roma con il Sig. sia con riferimento alla necessità da Parte_1
7 parte mia e dei miei fratelli di sapere per tempo la data del rogito, sia con riferimento alla ribadita volontà dei venditori di non consentire eventuali proroghe per la stipula dell'atto notarile.” ( cfr. doc. 14 di parte convenuta). Anche nella mail del 15.3.2019 indirizzata sempre all'agenzia immobiliare il convenuto facendo riferimento alle precedenti comunicazioni Persona_3 ribadiva l'essenzialità del termine per la stipula (cfr. doc. 16 di parte convenuta).
Si deve inoltre osservare che anche a seguito della lettera dell'attore del 2.12.2019 con richiesta di proroga del termine per la stipula, pervenuta ai promittenti venditori in data 3.12.2019 e quindi pochi giorni prima del rogito, questi ultimi con mail di risposta del 3.12.2019 ribadivano l'essenzialità del termine del 31.12.2019 specificando che “conseguentemente, la Sua richiesta di poter prorogare la data del 31.12.2019 al 31.1.2020 non può essere da noi assolutamente accettata. Ci spiace non poter accogliere la Sua nuova proposta ma per noi ciò comporterebbe un danno economico rilevante.”
(doc. 23 di parte convenuta).

3. Le reciproche domande di recesso ex art.1385 c.c.
Le parti hanno formulato delle contrapposte domande di recesso ex art. 1385 c.c..
Il recesso in questione configura uno strumento speciale di risoluzione del contratto – collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria – e postula necessariamente l'inadempimento dell'altro contraente.
Proprio per questa sua natura risolutoria, il recesso di cui all'art. 1385 c.c., alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole ( ossia imputabile ) e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente.
Motivo per cui, a fronte di reciproche domande di recesso e così come accade in ogni ipotesi di contrapposte domande di risoluzione per inadempimento, il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti, al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (cfr., fra le altre, Cass. 21209/2019).
Ciò che occorre stabilire, dunque, è quale delle parti, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti (e senza che possa ritenersi a tal fine determinante il solo elemento cronologico;
cfr. Cass. 26943/2006), si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma (v. Cass. 16530/2003).
Giova poi precisare che la risoluzione del contratto di diritto per inosservanza del termine essenziale
(art. 1457 cod. civ.) non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e
8 possono essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa;
in tal caso, però, si può considerare legittimo il recesso solo quando l'inadempimento dell'altra parte non sia di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse del recedente. (Cass. Sez. 2, 25/10/2010, n.
21838 ed in senso conforme Cass. 14014/2017 ; Cass. 26206 /2017 ).
Rientra nell'autonomia privata la facoltà di rinunciare agli effetti della risoluzione del contratto per inadempimento;
in tal caso, tuttavia, vanno applicati i principi regolatori della materia del recesso, tra cui quello secondo cui esso può considerarsi legittimo solo nel presupposto che l'inadempimento dell'altra parte non sia di scarsa importanza (vedi Css. 2010 n. 21838, cit. e Cass. 19 febbraio 2006
n. 27129) il preventivo e consensuale apprezzamento automatico della "gravità" dell'inadempimento, conseguente alla pattuizione di un termine essenziale (come anche di una clausola risolutiva espressa), viene meno se la parte, come nella specie, rinuncia ad avvalersi della risoluzione del contratto e preferisce recederne, per ottenere la ritenzione della caparra (o la restituzione del suo doppio) , anziché l'integrale risarcimento del danno subito.
Ebbene, alla luce delle considerazioni di cui al paragrafo che precede, deve considerarsi legittimo il recesso esercitato dai convenuti con lettera raccomandata a.r. del 16.1.2020 (doc. 2) stante l'inadempimento di non scarsa importanza del promissario acquirente il quale non ha reperito la provvista per la stipula del definitivo entro il termine contrattualmente pattuito e che era stato ripetutamente indicato , come non prorogabile dai promittenti venditori e che non è stato prorogato.
Quanto alla imputabilità dell'inadempimento, parte attrice non ne ha dimostrato la imputabilità a fatti estranei alla propria sfera giuridica , essendosi limitato con mail del 10.12.2019 ad asserire che
“tuttavia eventi sopravvenuti ed imprevedibili mi impediscono la stipula del rogito entro la data del
31/12/2019, ovvero nel termine concordato nel preliminare” (doc. 27 di parte convenuta). Non v'è dubbio che la mancanza della provvista , quale che fosse l'accadimento che l'ha determinato, è evento che, ove anche non volontario, non può dirsi estraneo alla parte medesima e come tale è ad essa imputabile.
In conclusione parte promissaria acquirente con la stipula del preliminare ha assunto obblighi stringenti quanto alla tempistica, essendosi dato risalto -con una clausola dal tenore non consueto- al termine per la stipula e tale termine non è stato rispettato, senza giustificata ragione , nonostante che durante le fasi pregresse alla stipula del preliminare fesse emersa l'esigenza dei di vendere Parte_2 in tempi brevi ( doc.9 e 10 di parte convenuta) .
Pertanto, va dichiarato risolto il preliminare per legittimo esercizio del recesso da parte dei convenuti riconoscendo il relativo diritto a trattenere la caparra e conseguentemente va rigettata la domanda proposta dall'attore.
4. Va respinta la domanda di condanna avanzata dai convenuti di risarcimento del danno per lite
9 temeraria ex art. 96 c.p.c., in quanto non sono ravvisabili il dolo o la colpa grave dell'attore.
5. Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo facendo applicazione dei parametri medi e minimi per la sola fase istruttoria ( stante la natura documentale della causa ) previsti dal DM n. 55/14 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del
13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 52.000,00 ed euro 260.000,00


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando così provvede:
- Rigetta la domanda di parte attrice;

- In accoglimento della domanda proposta dai convenuti dichiara legittimo il recesso esercitato in data 16.1.2020 dai promittenti alienanti con riferimento al contratto preliminare inter partes con conseguente diritto di questi ultimi di trattenere la caparra versata dall'attore;
- Rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata dai convenuti;

- condanna l'attore a rifondere ai convenuti le spese di lite, liquidate in complessivi euro
11.268,00 per compensi professionali, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA
e IVA come per legge.
Roma, 19.12.2025
Il Giudice Unico
firmato digitalmente dott.ssa Raffaella Tronci
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