N. …….................sent.
N………………….R.G.
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OGGETTO……………....
…………………………. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
…………………………. NOTIF. SENTENZA Il Tribunale di Nocera inferiore, in persona del Giudice, Dott.ssa
UC SI, ha pronunciato la seguente
…………………………. NOTIF. APPELLO

SENTENZA
…………………………. nella causa iscritta al n. 3896/2019 del R.G.A.C., avente ad oggetto VENDITA DI COSE IMMOBILI, pendente

TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in CORSO MATTEOTTI N. 45 CAVA DE' TIRRENI, presso lo studio dell'Avv. RUGGIERO ANNA (C.F.
), che lo rappresenta e difende in virtù di C.F._2 procura a margine dell'atto di citazione ^ATTORE E
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3 rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Antonietta Vitale, (C.F. , presso il cui studio in Cava de' C.F._4
Tirreni alla via Gino Palumbo, n°6, è elettivamente domiciliata ^CONVENUTA

NONCHÉ (C.F. ) via Controparte_2 P.IVA_1
Raffaele Guariglia, 5/bis Cava de' Tirreni (Sa) in persona dell'amministratore pro tempore ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Giuseppe Mazzotta (C.F.
in Cava de' Tirreni alla Piazza Vittorio C.F._5
Emanuele III, 7 Sc. B, dal quale è rappresentato e difeso in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione TERZO CHIAMATO

N.R.G. 3896/2019- G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 1 CONCLUSIONI Con note sostitutive dell'udienza del 9/7/2025, le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate.

FATTI DI CAUSA E MOTIVI DELLA DECISIONE La presente motivazione viene redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come novellati dalla L. 69/2009, in virtù di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, L. cit.
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 premetteva quanto segue:
- l'attore aveva acquistato, il 21/12/2017, da CP_1
, un garage al primo piano sotto strada,
[...] contraddistinto dal n. interno 6, facente parte del parcheggio interrato realizzato dalla società Controparte_3 riportato nel catasto fabbricati del Comune di Cava de' Tirreni al foglio 25, mappale 2442, sub. 3 e mappale 2452, sub. 5, p. S1, cat. C, cl. 4, mq 23, sup. cat. mq 29, rc. € 115,22;
- tale garage si era manifestato immediatamente inutilizzabile essendo al suo interno presenti visibili macchie da infiltrazioni d'acqua, con relativo stillicidio, la cui presenza era stata occultata dalla venditrice, che si era rifiutata di accompagnare il a visionare l'immobile; CP_1
- l'attore aveva visionato il garage in un'unica occasione, accompagnato dal geometra , persona di Controparte_4 fiducia della venditrice e costruttore dei box, in un periodo in cui le piogge erano state del tutto assenti;

- solo con l'arrivo dell'inverno si era manifestato il gravissimo inconveniente presente all'interno del garage;

- tempestivamente l'attore aveva denunciato alla venditrice la presenza delle infiltrazioni e dello stillicidio e aveva inviato alla stessa diffida ad adempiere, senza alcun esito;

- l'attore, pertanto, era costretto ad agire per la risoluzione del contratto, il recupero delle somme indebitamente pagate ed il risarcimento dei danni.
Tanto premesso, parte attrice concludeva chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento della venditrice, con diritto
N.R.G. 3896/2019- G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 2 alla restituzione della somma di € 30.000,00 oltre interessi ed accessori, nonché la condanna al pagamento dei danni quantificati in € 5.000,00.
In data 31/10/2019, si costituiva che eccepiva: Controparte_1
1) l'improcedibilità della domanda per difetto di legittimazione passiva, essendosi verificate le infiltrazioni successivamente alla vendita, per cause ad essa non imputabili, essendo le stesse derivate dai lavori effettuati dalla società
[...]
su richiesta del condominio, per istallare dei CP_5 contatori su parti comuni ed essendosi la convenuta immediatamente attivata contattando l'amministratore del condominio e scrivendo alla società per sollecitare i CP_5 lavori di riparazione;
2) la decadenza dalla garanzia dei vizi attesa la violazione del termine previsto dall'art. 1495 c.c., avendo parte attrice affermato che il locale acquistato si manifestava immediatamente inutilizzabile, provvedendo a denunciare i vizi solo in data 03/02/18.
Parte convenuta concludeva, pertanto chiedendo:
1) di accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva di , per la totale estraneità ai fatti Controparte_1 ed alle richieste di parte attrice e per l'effetto l'assenza di qualsivoglia inadempimento;

2) di accertare e dichiarare il terzo chiamato responsabile delle eventuali infiltrazioni e quindi dei danni arrecati a parte attrice e, pertanto, di condannare questi al risarcimento tenendo indenne la convenuta;

3) di accertare e dichiarare parte attrice decaduta dall'azione ex art. 1495 c.c. per omessa denuncia dei vizi nei termini di legge;

4) di condannare, in ogni caso, parte attrice al pagamento delle spese di causa, diritti ed onorari come per legge, oltre I.V.A., C.N.P.A. e spese generali, con attribuzione.
In data 28/11/2019, il Giudice autorizzava la chiamata del terzo.
In data 22/10/2021, si costituiva il Condominio eccependo, preliminarmente, la nullità dell'atto di chiamata in causa, che non
N.R.G. 3896/2019- G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 3 riportava il contenuto dell'originario atto di citazione e della conseguente propria costituzione, limitandosi a riportare, in estrema sintesi e senza alcuna indicazione dei presupposti di fatto e di diritto, l'originaria domanda attrice. Nel merito, eccepiva che alcuna responsabilità poteva attribuirsi all'ente di gestione , che, eventualmente, avrebbe CP_2 potuto rispondere solo in via extracontrattuale. Eccepiva, altresì, che la domanda di risoluzione era sproporzionata rispetto alle infiltrazioni lamentate ed ai conseguenti danni. Aggiungeva che il era costituito da Controparte_2 un compendio immobiliare di nr. 8 box garage realizzati dalla società edile i cui condomini erano Controparte_3 esclusivamente proprietari del diritto superficiario del sottosuolo (interrato), mentre la proprietà del soprassuolo ovvero dell'area scoperta dei predetti box, era di proprietà esclusiva di terzi non facenti parte del condominio (ente di gestione), e neppure considerati nelle originarie tabelle millesimali redatte dal costruttore/venditore dei box. Evidenziava che i garage erano confinanti e collegati alla pubblica strada mediante una rampa di accesso ed il box acquistato dal signor era proprio attiguo e sottostante alla pubblica via Parte_1
(di proprietà comunale); che la ditta costruttrice dei box,
[...]
nelle more delle compravendite, aveva fornito Controparte_3
l'energia elettrica mediante un misuratore “di cantiere” e, successivamente, la stessa ditta costruttrice, aveva richiesto l'allaccio del compendio immobiliare alla rete elettrica da parte della società Enel Distribuzione Spa la quale, a seguito di lavori di scavo sulla strada comunale, aveva posizionato una cassetta elettrica lungo il muro perimetrale adiacente alla strada pubblica, per fornire energia ai garages interrati, con conseguente esclusione di qualsivoglia responsabilità del per CP_2
l'esecuzione e la realizzazione dell'allaccio alla rete elettrica eseguito dalla Enel Distribuzione Spa, lavori commissionati dalla ditta costruttrice, non evocata in giudizio.
Il concludeva, pertanto, chiedendo: CP_2
- in via preliminare, di dichiarare la nullità dell'atto di chiamata in causa;

- sempre in via preliminare, di dichiarare la carenza di legittimazione passiva del in causa per la totale CP_2
N.R.G. 3896/2019- G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 4 estraneità ai fatti di causa ed alle richieste di parte attrice;

- di rigettare ogni e qualsiasi domanda risarcitoria nei confronti del chiamato condominio, inerente a paventati vizi della cosa venduta e/o da infiltrazioni di acqua poiché inammissibili ed infondati in fatto e diritto, con conseguente condanna alla refusione delle spese, diritti ed onorari di causa, con attribuzione.
La causa veniva riservata in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.



1. Sul merito. La causa può essere decisa in base al principio della ragione più liquida. Con riguardo ai lamentati vizi e difetti dell'immobile compravenduto, gli stessi sono stati denunciati tardivamente, ex art. 1495 c.c. in data 3/2/2018, pur essendo stato concluso il contratto di compravendita il 21/12/2017. L'art. 1495 c.c., infatti, prevede che " Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna;
ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna”. Va infatti rilevato che parte attrice ha espressamente dichiarato nell'atto di citazione che il garage si era manifestato immediatamente inutilizzabile. Va rilevato, altresì, che parte attrice non ha provato che i vizi fossero occulti, con conseguente inapplicabilità della garanzia, non avendo provato il dolo del venditore. La domanda attorea va, pertanto rigettata. Il rigetto della domanda attorea comporta l'assorbimento della domanda proposta nei confronti del terzo da parte della convenuta.


2.Sulle spese di lite.
N.R.G. 3896/2019- G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 5 Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, con applicazione dei parametri minimi, tenuto conto dell'attività effettivamente svolta. Le spese processuali sostenute dal chiamato in causa vanno rimborsate dalla parte soccombente.



P.Q.M.

definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 3896/2019 del R.G.A.C., avente ad oggetto VENDITA DI COSE IMMOBILI, pendente tra , Parte_1 Controparte_1 [...]
ogni contraria istanza disattesa così Controparte_2 provvede:

1. rigetta la domanda avanzata da parte attrice;

2. dichiara assorbita la domanda avanzata dalla convenuta nei confronti del terzo chiamato;

3. condanna , al pagamento, in favore di Parte_1
, delle spese di giudizio che si liquidano in Controparte_1
€ 545,00 per spese ed € 3809,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione al difensore, dichiaratosene anticipatario;

4. condanna , al pagamento, in favore del Parte_1
, delle spese di giudizio che si Controparte_2 liquidano in € 3809,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione al difensore, dichiaratosene anticipatario.
Così deciso in Nocera Inferiore, il 07/11/2025
Il Giudice
Dott.ssa UC SI
N.R.G. 3896/2019- G.M. DOTT.SSA LUCIA ESPOSITO 6