R.G. n. 1293/2022

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del dott. Raffaele Zibellini, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1293 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente
TRA P.IVA: ), in persona del Parte_1 P.IVA_1
l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Lucia Rita Pistola. attrice in riassunzione E
(CF: ), VITTORIA CF: CP_1 C.F._1 CP_2
rappresentati e difesi dall'Avv. Antonio Giovanni Fusaro. C.F._2 convenuti in riassunzione
CONCLUSIONI
All'udienza del 26.6.2025 le parti hanno concluso come da note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte e la causa, con provvedimento comunicato il 30.6.2025, è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.

FATTO E DIRITTO
1. I sig.ri e convennero dinanzi al Giudice di Pace di CP_1 Parte_2
Rossano l'allora chiedendo che venisse Controparte_3 accertata e dichiarata la vessatorietà ai sensi dell'art. 1341 c.c. e degli artt. 33 ss. del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 della clausola contrattuale riportata a pagina n. 4
1 dell'atto pubblico a firma del Notaio del 9.8.2000 (rep. 62220, Persona_1 racc. 11549) con il quale gli stessi avevano acquistato dalla società convenuta una unità immobiliare facente parte del complesso turistico “Nausicaa” sito in Rossano in località Casello Mascaro. Detta clausola prevede testualmente che “La parte acquirente si obbliga a pagare alla società venditrice, a decorrere dalla data odierna, la somma di lire novecentotrentasettemila annue per ciascuna delle due unità immobiliari quale contributo forfettario per le spese, gli oneri e quanto altro farà carico alla società venditrice che si obbliga alla sorveglianza, alla manutenzione ordinaria e straordinaria della rete stradale, dei parcheggi, della rete idrica e fognante, della pubblica illuminazione e delle aree verdi (esclusi gli spazi privati) ricadenti nell'ambito del comparto residenziale nel quale sono ricomprese le unità immobiliari oggetto della presente vendita. E' compreso, altresì, nella menzionata somma il rilascio da parte della società venditrice di tessere sconto (pari al cinquanta per cento del prezzo di ingresso) per l'accesso all'Acquapark
“Odissea2000”, alla discoteca “Le Sirene”, ed ai giochi siti all'interno della zona residenziale. La citata somma di lire novecentotrentasettemila (sempre riferita a ciascuna delle due unità) sarà rivalutata annualmente secondo gli indici ISTAT e sarà ancora maggiorata del cinque per cento sulla somma rivalutata. Stante l'obbligo della parte venditrice come sopra assunto di fornire servizi per l'intera zona residenziale, la parte acquirente non potrà recedere da tale obbligazione”. CP_ I sig.ri e ne dedussero la nullità facendo leva sulle seguenti CP_2 argomentazioni: -il futuro aumento vertiginoso e indiscriminato della quota di € 483,92 dovuto alla rivalutazione e all'aumento del 5%; -la mancata prevista facoltà per i proprietari di contraddire e/o dissentire sulla qualità dei servizi offerti dalla venditrice, di sollevare eccezioni in ordine al suo operato o di sottrarsi al pagamento a seguito di eventuali inadempienze;
-la commisurazione del tutto arbitraria dell'importo; -la previsione del divieto per la parte acquirente di recedere dall'obbligazione; -l'anomalia costituita dal mancato rilascio da parte della
[...] di rendicontazioni, bilanci, pezze giustificative, etc. Controparte_3
Conclusero quindi chiedendo di dichiarare inefficace e/o nulla detta clausola e, per l'effetto, di individuare i parametri oggettivi degli importi dovuti dagli attori per le spese effettuate dalla e di stabilire la quota da quest'ultima percepita CP_3 indebitamente.
1.1. Si costituì la la quale in via preliminare eccepì Parte_1
l'incompetenza per valore del Giudice di Pace. Nel merito chiese il rigetto della domanda in quanto infondata in fatto e in diritto.

1.2. Il Giudice di Pace di Rossano con sentenza n. 798/2016 del 7.8.2017, depositata in data 10.8.2017, dopo aver ribadito il rigetto dell'eccezione di incompetenza formulata dalla -già disposto con Parte_1 ordinanza del 14.11.2016- accolse la domanda attorea, dichiarando la nullità della
2 clausola in questione giudicata vessatoria ai sensi dell'art. 33 comma 2 lett. b) e lett. o) del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206.
2. Avverso tale pronuncia proponeva appello dinanzi al Tribunale di Castrovillari la denunciando l'erroneità delle valutazioni del Giudice Parte_1 di prime cure e insistendo per l'eccezione di incompetenza del Giudice di Pace.
2.1. Si costituivano nel giudizio di appello i sig.ri e CP_1 Parte_2 deducendo la correttezza delle valutazioni del giudice di prime cure e chiedendo il rigetto del gravame.
2.2. Il Giudizio, rubricato al n. R.G. 118/2018, si concludeva con sentenza n. 297/2022 pubblicata l'8.3.2022 con la quale il Tribunale giudicava fondata l'eccezione di incompetenza proposta dall'appellata e, prendendo atto dell'impossibilità di addivenire a una decisione nel merito della controversia stante la mancata richiesta delle parti in tal senso (cfr. Cass., sez. III, sent. n. 22958/2010), accoglieva l'appello e, per l'effetto, dichiarava l'incompetenza per valore del Giudice di Pace di Rossano in favore del Tribunale di Castrovillari quale giudice di primo grado, fissando termine perentorio di tre mesi per la riassunzione della causa dinnanzi al giudice competente.
3. Il Giudizio è stato quindi riassunto dinanzi all'intestato Ufficio dalla
[...] la quale si è riportata integralmente alle difesa articolate nella Parte_1 comparsa di costituzione e risposta innanzi al Giudice di Pace di Rossano e reiterate nell'atto di appello. In particolare ha ribadito: -che la clausola in questione era stata non solo liberamente accettata dagli acquirenti ma anche fatta oggetto di trattativa individuale;
-che la stessa prevede la corresponsione di una somma prestabilita, con precisa indicazione dei criteri di quantificazione;
-che non è applicabile la disciplina del c.d. Codice del Consumo;
-che, in ogni caso, la clausola non determina alcuno squilibrio contrattuale. Ha concluso chiedendo: “Voglia l'On.le Tribunale di Castrovillari rigettare la domanda dei sigg.ri e siccome infondata in fatto e diritto e per l'effetto dichiare CP_1 Parte_2 valida e legittima la clausola prevista nell'atto per Notar 9.8.2000 Rep. 62220 (“La Per_1 parte acquirente si obbliga a pagare alla società venditrice, a decorrere dalla data odierna, la somma di £ 937.000 annue per ciascuna delle due unità immobiliari quale contributo forfettario per le spese, gli oneri e quant'altro farà carico alla società venditrice che si obbliga alla sorveglianza, alla manutenzione ordinaria e straordinaria della rete stradale, dei parcheggi, della rete idrica e fognante, della pubblica illuminazione e delle aree verdi (esclusi gli spazi privati ricadenti nell'ambito del comparto residenziale nel quale sono ricomprese l'unità immobiliare oggetto della presente vendita …. La citata somma di £ 937.000 (sempre riferita a ciascuna
3 delle due unità) sarà rivalutata annualmente secondo gli indici Istat e sarà ancora maggiorata del 5% sulla somma rivalutata. Stante l'obbligo della parte venditrice come sopra assunto di fornire servizi per l'intera zona residenziale, la parte acquirente non potrà recedere da tale obbligazione”), oggetto di giudizio, in tutte le sue parti nonché dichiarare valida e legittima oltre alla pregressa anche la parte “Stante l'obbligo della parte venditrice come sopra assunto di fornire servizi per l'intera zona residenziale, la parte acquirente non potrà recedere da tale obbligazione”, con coerente condanna dei sigg.ri oltre che alle spese e competenze di lite anche ex art. 96 Parte_3 cpc. - In subordine si insta, per la dannata ipotesi di nullità parziale e/o singola della clausola, nella declaratoria di nullità ex art. 1419 c.c. dell'intero contratto e pronuncia di consequenziali restituzioni, oltre al risarcimento del danno secondo ragione e giustizia per il generato affidamento nella alla stipula del Rogito notarile secondo perfetta buona fede nella piena CP_3 condiscendenza da parte dei sigg.ri e .”. CP_1 Parte_2
3.1. Si sono costituiti nel giudizio riassunto i sig.ri e i CP_1 Parte_2 quali hanno ribadito le ragioni della domanda a suo tempo proposta dinanzi al Giudice di Pace di Rossano e hanno contestato le avverse deduzioni ed eccezioni. In particolare hanno dedotto: -l'applicabilità della tutela consumeristica;
-che si tratta di una obbligazione perpetua a crescita illimitata ed indeterminata senza che vi sia una crescita corrispondente della obbligazione della -che la clausola CP_3 si pone in contrasto con il principio di ordine pubblico per cui i rapporti obbligatori devono avere necessariamente carattere temporaneo;
-che la clausola non è rapportata ad alcuna controprestazione della venditrice la quale peraltro si è resa nel tempo inadempiente ai propri obblighi Hanno quindi chiesto: “piaccia all'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis:
- In via gradata, salvo ulteriore gravame, dichiarare la nullità della clausola contrattuale in premessa specificata per le ragioni pure specificate.
- In ogni caso rigettare l'avversa domanda riconvenzionale perché infondata per le ragioni pure sopra descritte.
- condannare la al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio, con spese CP_3 forfettarie, C.A ed IVA come per legge da distrarre ex art 93 cpc.”.
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4. La questione oggetto del presente giudizio non può che vertere esclusivamente nello stabilire se la clausola riportata a pagina n. 4 dell'atto pubblico a firma del Notaio , sottoscritto tra le odierne parti in causa il 9.8.2000 Persona_1
(rep. 62220, racc. 11549), abbia o meno natura vessatoria. Per comodità di lettura si riporterà anche qui di seguito il testo integrale della pattuizione: “La parte acquirente si obbliga a pagare alla società venditrice, a decorrere dalla data odierna, la somma di lire novecentotrentasettemila annue per ciascuna delle due unità immobiliari quale contributo forfettario per le spese, gli oneri e quanto altro farà carico alla società
4 venditrice che si obbliga alla sorveglianza, alla manutenzione ordinaria e straordinaria della rete stradale, dei parcheggi, della rete idrica e fognante, della pubblica illuminazione e delle aree verdi (esclusi gli spazi privati) ricadenti nell'ambito del comparto residenziale nel quale sono ricomprese le unità immobiliari oggetto della presente vendita. E' compreso, altresì, nella menzionata somma il rilascio da parte della società venditrice di tessere sconto (pari al cinquanta per cento del prezzo di ingresso) per l'accesso all'Acquapark “Odissea2000”, alla discoteca “Le Sirene”, ed ai giochi siti all'interno della zona residenziale. La citata somma di lire novecentotrentasettemila (sempre riferita a ciascuna delle due unità) sarà rivalutata annualmente secondo gli indici ISTAT e sarà ancora maggiorata del cinque per cento sulla somma rivalutata. Stante l'obbligo della parte venditrice come sopra assunto di fornire servizi per l'intera zona residenziale, la parte acquirente non potrà recedere da tale obbligazione”. Ciò posto, si rileva che, come noto, l'applicazione della disciplina del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 è retta da presupposti di ordine soggettivo correlati alla qualità delle parti;
in particolare occorre che una di esse sia un consumatore e l'altra un professionista. Nel caso di specie va chiarito innanzitutto che non vi sono motivi per dubitare della qualifica di consumatori dei sig.ri e non essendovi CP_1 Parte_2 prova che gli stessi abbiano stipulato l'accordo in questione nell'ambito della loro attività professionale. Né è in contestazione il fatto che, invece, la abbia Parte_1 agito per scopi attinenti la propria attività imprenditoriale. Deve quindi affermarsi l'applicabilità della tutela consumeristica che non è esclusa per il solo fatto che si sia in presenza di un atto pubblico notarile in quanto “In tema di contratti tra professionista e consumatore, la stipula del contratto per atto pubblico notarile non esclude l'applicabilità della disciplina di tutela di cui al d.lgs. n. 206 del 2005, in quanto l'intervento del notaio non implica, di per sé, che le clausole in esso contenute siano state oggetto di trattativa individuale seria ed effettiva, la cui prova, pertanto, resta a carico del professionista che ne deduca la sussistenza.” (Cassazione civile sez. I, 10/07/2025, n.18834). Detto ciò, va precisato che l'art. 33 del c.d. Codice del Consumo definisce come vessatorie quelle clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto rendendo gravosa la sua posizione. Secondo la Suprema Corte di Cassazione “la nozione di significativo squilibrio contenuta nell'art. 1469-bis c.c. (e, successivamente, nell'art. 33 codice del consumo), relativamente alle clausole vessatorie contenute nei contratti tra professionista e consumatore, fa esclusivo riferimento ad uno squilibrio di carattere giuridico e normativo, riguardante la distribuzione dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, non consentendo invece di sindacare l'equilibrio economico, ossia la convenienza economica dell'affare concluso” (Cassazione civile sez. VI, 25/11/2021, n.36740). In base al comma 2 dell'art. 33 citato si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto, o per effetto, di:
5 “b) escludere o limitare le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista o di un'altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista;
”;
“g) riconoscere al solo professionista e non anche al consumatore la facoltà di recedere dal contratto, nonché consentire al professionista di trattenere anche solo in parte la somma versata dal consumatore a titolo di corrispettivo per prestazioni non ancora adempiute, quando sia il professionista a recedere dal contratto;
”;
“o) consentire al professionista di aumentare il prezzo del bene o del servizio senza che il consumatore possa recedere se il prezzo finale è eccessivamente elevato rispetto a quello originariamente convenuto;
”. Orbene, in primo luogo nel caso di specie si ritiene che la clausola per cui è giudizio non sia sussumibile nell'alveo dell'art. 33 comma 2 lett. b) del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 poiché la limitazione del diritto di recesso non equivale ad impedire ai consumatori di avvalersi degli ulteriori rimedi di carattere contrattuale messi dall'ordinamento a disposizione del contraente adempiente quali, a titolo esemplificativo, l'azione di risoluzione per grave inadempimento della controparte ex artt. 1453 e 1455 c.c. e l'eccezione inadimplenti non est adimplendum di cui all'art. 1460 c.c. In secondo luogo la clausola in oggetto non può nemmeno essere inquadrata nell'ambito della lett. g) dell'art. 33 del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 dal momento che non risulta che nel contratto in questione, a fronte del divieto di recesso per gli acquirenti, sia stata espressamente riservata solo alla venditrice la facoltà di recedere dal contratto, la quale di certo non può considerarsi “implicita” visto che ai sensi dell'art. 1372 c.c. il contratto ha forza di legge tra le parti dunque la facoltà di recesso, intesa come decisione unilaterale di estinguere il rapporto, non è ammessa se non espressamente prevista ai sensi dell'art. 1373 c.c. In tale prospettiva non è quindi ravvisabile alcuno squilibrio del sinallagma contrattuale il quale per vero non è rinvenibile nemmeno ponendosi nell'ottica di quanto previsto dalla lett. o) comma 2 dell'art. 33 del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206. A tal proposito si osserva innanzitutto che l'art. 33 comma 6 del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 sancisce che “Le lettere n) e o) del comma 2 non si applicano alle clausole di indicizzazione dei prezzi, ove consentite dalla legge, a condizione che le modalità di variazione siano espressamente descritte.” Nel caso in disamina la clausola in questione contiene di fatto una clausola di indicizzazione, per così dire “bipartita”, in quanto prevede un duplice aumento (indice ISTAT + aumento del 5%) legato da un lato a un indice di carattere normativo, dall'altro a un valore predeterminato e immodificabile. In secondo luogo secondo il costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità,
“In tema di applicabilità della norma di cui all'art. 1469 bis c.c., comma 3, n. 13 (attualmente trasfusa nell'art. 33 comma 2 lett. o) del Codice del Consumo, n.d.r.),
6 l'incremento eccessivo e non giustificato del prezzo rispetto a quello iniziale - in quanto non suppone necessariamente che, nell'economia complessiva del rapporto, ne risulti necessariamente alterato l'aspetto funzionale della adeguatezza delle rispettive prestazioni - non incide sulla causa del contratto e non determina lo squilibrio tra le rispettive prestazioni, ma assume la diversa qualificazione di presupposto di legittimazione dell'azione di recesso, per cui gli aumenti del prezzo, autorizzati ad iniziativa unilaterale del professionista, possono essere praticati ad libitum sino alla soglia dell'eccesso, la quale, se non è stata definita in anticipo dalle parti, deve essere verificata dal giudice in sede di contestazione dell'efficacia della clausola” (Cassazione civile sez. III, 18/09/2007, n.19366; in senso conforme Cassazione civile sez. III, 19/07/2023, n.21128). Dunque la natura vessatoria della clausola contrattuale che consente al professionista di aumentare unilateralmente il prezzo del servizio non può essere valutata in base alla sola omessa previsione del diritto di recesso del consumatore ma va verificata la concreta sussistenza dell'eccessività del nuovo prezzo rispetto alla originaria sua misura convenzionale. Concorde dottrina ha osservato che i presupposti operativi della presunzione di vessatorietà, ossia l'eccessività del prezzo finale e la mancanza del diritto di recesso a favore del consumatore, siano l'uno in rapporto di subordinazione dell'altro, in quanto solo ove il primo di essi risulti realizzato bisognerà verificare se sussiste o meno la previsione del diritto di recesso per il consumatore, circostanza che salva la clausola dalla presunta vessatorietà. Nella specie i sig.ri si sono in sostanza limitati a denunciare il fatto in Parte_4 sé dell'aumento del contributo dovuto senza tuttavia neppure allegare l'eccessività del nuovo prezzo indicizzato rispetto a quello contenuto nella pattuizione originaria. Gli istanti non hanno nemmeno allegato a quanto ammonterebbe il contributo forfettario aggiornato, elemento che sarebbe stato loro onere fornire al fine di consentire al Tribunale una verifica circa un'eventuale sopravvenuta eccessività dell'importo. In ogni caso, come visto, la esclusione della validità della clausola in questione ai sensi della lett. o) comma 2 dell'art. 33 del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 avrebbe potuto tutt'al più consentire agli odierni convenuti di esercitare la facoltà di recedere senza oneri dal contratto, laddove fosse stata provata l'eccessiva sproporzione del contributo forfettario rispetto alle condizioni in origine concordate, ma non anche quella di pretendere che lo stesso rimanesse invariato per tutta la durata del rapporto. Da ultimo deve escludersi che, in generale, il divieto di recesso sancito dalla disposizione contrattuale per cui è giudizio determini una grave disparità tra i diritti e gli obblighi delle parti posto che l'impegno degli acquirenti dell'immobile di garantire il pagamento del contributo comunque si accompagna al non meno gravoso obbligo per la venditrice di assicurare, potenzialmente in CP_3
7 perpetuo, la sorveglianza, la manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere urbanistiche e delle aree verdi del complesso residenziale. Rimangono in disparte in questa sede le contestazioni circa il denunciato inadempimento di tali obbligazioni che sarebbe stato posto in essere dalla CP_3 trattandosi di un profilo che esula dell'oggetto di questo giudizio ristretto nei
[...] CP_ confini della domanda originariamente veicolata dai sig.ri e dinanzi al CP_2
Giudice di Pace di Rossano. È d'uopo ribadire che alcuna valutazione può essere svolta in ordine alla equità e proporzionalità del contributo forfettario dovuto dagli acquirenti in rapporto alle attività gravanti per contratto sulla venditrice ovvero a quelle poi effettivamente espletate in quanto, come visto, il sindacato di vessatorietà attiene al regolamento contrattuale e non reprime l'eventuale squilibrio del valore delle prestazioni. Alla luce delle superiori e assorbenti argomentazioni le domande proposte dai sig.ri e meritano di essere respinte in quanto infondate. CP_1 Parte_2
5. Le peculiarità della vicenda e la controvertibilità delle questioni affrontate rendono congrua e ragionevole l'integrale compensazione delle spese di lite.



P. Q. M.



Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata ed assorbita:
RIGETTA le domande proposte da e CP_1 Parte_2
COMPENSA integralmente le spese di lite.
Castrovillari, 08/12/2025.
Il Giudice Dott. Raffaele Zibellini
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