REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASSINO
SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice Unico ZA OV, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di 1° grado iscritta al n. 27 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, posta in decisione all'udienza del 13.05.2025, con termini di 30 gg. per note conclusive riepilogative, e vertente

TRA

, C.F.: , rapp.ta e difesa, giusta Parte_1 CodiceFiscale_1 procura in atti, dall'avv. MONTESANO CANCELLARA BERNARDO e presso il suo studio elettivamente domiciliata, parta intimata
CONTRO

, C.F.: , rapp.ta Controparte_1 CodiceFiscale_2
e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. SALERA SANDRO e presso il suo studio elettivamente domiciliata, parte intimante

OGGETTO: risoluzione contratto di locazione e pagamento canoni.
CONCLUSIONI: come da scritti difensivi e verbale d'udienza di discussione del 13.05.2025, che qui si intendono per integralmente trascritte e riportate.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente questo giudice ritiene di poter pervenire alla definitiva statuizione sulla base dell'applicazione del principio della “ragione più liquida”, desumibile dagli artt.
1 24 e 111 Cost., secondo il quale
“la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare preventivamente le altre, ponendosi a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisce il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” (sul punto, v. Cass., Sez. V, Sent. 363/19; Cass., Sez. V, Sent. 11458/18; Tribunale Cassino, sent. 5/2025 del 03.01.2025).
Ciò posto, passando alla disamina delle emergenze processuali, va rilevato che:
"a seguito dell'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c.. si determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena ( Cass. 8336/2004, Cass. 21242/2006, Cass. 25399/2010, Cass.
12247/2013). Quindi, la prosecuzione del giudizio, in seguito alla ordinanza di trasformazione del rito, non deve essere intesa nel senso letterale del termine ma piuttosto come chiusura del procedimento a cognizione sommaria ed apertura di un giudizio a cognizione piena. In tale prospettiva le preclusioni proprie del rito del lavoro scattano, all'esito dell'adozione di detta ordinanza, con il deposito, nel termine concesso dal giudice, della memoria integrativa ex art.
426c.p.c.. Lo sbarramento di cui all'art. 420, 1° comma c.p.c., sulla possibilità di modificare le domande, si riferisce non all'originaria domanda di cui all'intimazione di sfratto, ma a quella così come cristallizzata nella memoria ex art. 426 c.p.c. Stesso principio riguarda le eccezioni, con la conseguenza che le memorie integrative segnano il limite temporale entro il quale le parti (attore e convenuto) sono tenute, a pena di decadenza, a precisare le proprie rispettive, definitive, posizioni attraverso le allegazioni assertive e probatorie" (Tribunale Cassino, sent., n. 1058 del 19.07.2024).
Ciò detto, il presente giudizio, incardinato come sfratto per morosità, a seguito di ordinanza di mutamento di rito, è proseguito a cognizione piena con la rituale costituzione dell'intimata in entrambe le fasi.
Orbene, le circostanze di fatto di cui all'atto introduttivo del giudizio, ovvero la morosità contestata -che persisteva già al momento della notifica dello sfratto e persiste tuttora secondo quanto riportato negli scritti difensivi di parte intimante e nella memoria conclusionale riepilogativa- va qualificata come inadempimento.
A tanto si aggiunga che nel procedimento di cui trattasi vige il principio secondo cui il locatore che agisce in giudizio, al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti tempestivamente dal conduttore e la conseguente risoluzione contrattuale, è unicamente tenuto, in quanto creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento o l'intempestività dell'altrui adempimento.
Tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto dalla ricorrente con l'allegazione del contratto di locazione, in quanto titolo nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.
E', invece, onere della parte intimata allegare l'esatto adempimento dell'obbligazione dedotta, con la conseguenza che, in ipotesi di mancato assolvimento dell'onere suddetto, si impone una pronuncia di risoluzione del contratto, con contestuale condanna al rilascio (cfr., Cass Civ., SS.UU., m. 13533 del 2001; Tribunale di Nola, sent. n. 439/2017; giurisprudenza pacifica di questo Tribunale).
Nel caso di specie, in aderenza al suindicato principio di portata generale, deve
2 osservarsi che la resistente intimata non ha offerto prova alcuna dell'adempimento che, secondo quanto dedotto dall'intimante ammonta ad “€ 54.000,00 in relazione ai canoni indicati, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo” (v. ultima memoria connclusionale di parte intimante), bensì ha sollevato eccezione riconvenzionale di inadempimento del locatore per vizi dell'immobile e domanda di risarcimento del danno. Nello specifico, parte intimata, ha pure affermato come , defunto Controparte_2 padre della intimante , avesse autorizzato la parte conduttrice a Controparte_1 sospendere il pagamento dei canoni fino alla realizzazione dei lavori relativi alla canna fumaria, deducendo la sussistenza dell'inadempimento della parte locatrice e come l'inerzia di quest'ultima abbia determinato l'affidamento della parte conduttrice nella remissione del debito “per facta concludentia”.
In realtà, secondo questo decidente, tali assunti non risultano fondati se si considera che l'intimata ha sollevato le sue contestazioni, anche in relazione alla canna fumaria e in generale ai vizi dell'immobile, solo dopo l'intimazione di sfratto, permanendo nell'immobile fino all'esecuzione dell'ordinanza di rilascio e senza esercitare la facoltà di recesso prevista dal contratto.
Inoltre, è emerso nel corso del giudizio che i lamentati vizi, seppur riconosciuti nella esaustiva e puntuale CTU, non hanno determinato alcuna chiusura o sospensione dell'attività, essendo emerso -per inverso e come detto- che il locale è stato rilasciato solo dopo l'ordinanza di questo giudice, oltre alla totale mancanza, nella documentazione prodotta, di contestazioni scritte della intimata relative alle eccezioni sollevate e al mancato esercizio della facoltà di recesso.
Dunque, secondo questo decidente, nella specie, non può ritenersi sussistente alcun inadempimento della parte locatrice, essendo emerso, invece, che la conduttrice ha sempre usufruito dell'immobile oggetto del contratto di locazione, come del resto pure confermato dalla stessa intimata nel corso dell'interrogatorio formale reso all'udienza Parte_1 del 16/11/2023.
Inoltre, per completezza, neppure assume rilievo la dichiarazione di Per_1
, marito della parte conduttrice, di autorizzazione a sospendere il pagamento,
[...] risalente all'inizio del 2018, in quanto trattasi di dichiarazione contrastante con l'avvenuto pagamento di alcuni canoni di locazione nel 2018, nel 2019 e nel 2020. E tanto smentisce anche l'asserito affidamento della parte conduttrice nella remissione del debito “per facta concludentia”.
In definitiva, si ritiene di accogliere integralmente la domanda di parte intimante, per quanto innanzi.
Ogni ulteriore istanza e pretesa, reciprocamente avanzate dalle parti -anche di rimessione della causa sul ruolo per l'espletamento della prova orale richiesta, ritenuta comunque inammissibile stante il carattere documentale-valutativo dei capitoli di prova articolati- devono ritenersi ragionevolmente respinte o assorbite dalla presente pronuncia in forza del richiamato principio della ragione più liquida.
Le spese di giudizio, anche di CTU, già liquidate con separato provvedimento, seguono il generale principio della soccombenza e vengono liquidate, ex D.M. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni, come da dispositivo che segue.
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P.Q.M.



Il Giudice Unico del Tribunale di Cassino ZA OV, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 [...]
, ogni altra istanza, deduzione, eccezione disattesa, così Controparte_1 provvede:

a) accoglie la domanda di parte intimante e, per l'effetto,
b) dichiara la gravità dell'inadempimento di parte resistente nel pagamento dei canoni di locazione richiesti;

c) dichiara risolto il contratto di locazione tra le parti;

d) condanna parte intimata al pagamento in favore di parte intimante della somma di € 54.000,00 a titolo di pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti, oltre interessi legali come richiesti;

e) condanna la resistente intimata al pagamento, in favore dell'intimante, delle spese di giudizio, che liquida in € 7.616,00, per compenso tabellare ex D.M. 55/2014, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, come per legge;

f) pone definitivamente a carico di parte intimata le spese di CTU, già liquidate con precedente provvedimento.
Così deciso in Cassino il 24/06/2025
Il GIUDICE
ZA OV
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