R.G. n. 2325/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Alessandra Migliorino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2325 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2017 trattenuta in decisione il 5.07.2025, con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., tra
C.F. , elettivamente domiciliata in Fornacette, via Botte Parte_1 C.F._1
n. 41/C, presso lo studio dell'Avv. Barbara Lentini, che la rappresenta e difende in forza di procura depositata nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 83, comma 3, c.p.c.;
- attrice contro
(C.F. ), quale erede di elettivamente CP_1 C.F._2 Persona_1 domiciliata in Pisa, Via Matteucci n. 36, presso lo studio dell'Avv. Alisia Cecconi, che la rappresenta e difende unitamente all'Avv. Federico Taccini come da procura depositata nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 83, comma 3, c.p.c.;
- convenuta nonché contro
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Roma, via E. Controparte_2 C.F._3
Pais n. 18, presso lo studio dell'Avv. Roberto Costanza, che lo rappresenta e difende unitamente all'Avv. Piero Volpe in forza di procura depositata nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 83, comma 3, c.p.c.;
- terzo chiamato
e contro rappresentanza generale per l'Italia (C.F. ), in persona del Controparte_3 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Viale Regina Margherita n. 278, presso lo studio degli Avv.ti Marco Ferraro e Stefano Giove, che la rappresentano e difendono come da procura depositata nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 83, comma 3, c.p.c.
- terza chiamata
e contro
(P.I. ), Controparte_4 P.IVA_2 in persona del liquidatore pro tempore, con sede legale in Selargius, Via Pietro Nenni
- terza chiamata (contumace)
Oggetto: “Responsabilità contrattuale”.
Conclusioni delle parti: come da comparse conclusionali e memorie di replica.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con atto di citazione notificato in data 10.05.2017 ha convenuto in giudizio Parte_1 chiedendo all'intestato Tribunale l'accoglimento delle seguenti conclusioni: Persona_1
“In via principale, nel merito: - accertato il grave inadempimento contrattuale di parte attrice convenuta ai sensi dell'art. 1455 c.c., stante l'alienazione dell'immobile oggetto di causa in assenza del certificato di agibilità e dei requisiti oggettivi per il conseguimento del medesimo, per tutte le ragioni dedotte in narrativa, dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita stipulato tra le parti;
- per l'effetto, disporre la restituzione dell'immobile compravenduto dalla sig.ra Parte_1 alla sig.ra e condannare la sig.ra a restituire alla sig.ra Persona_1 Persona_1 Pt_1
l'importo di € 125.000,00 pari al prezzo della compravendita, oltre alla rivalutazione
[...] monetaria ed interessi dalla data della domanda al saldo effettivo;
- condannare altresì la sig.ra al rimborso in favore della sig.ra delle spese effettuate per la vendita ex art. Persona_1 Pt_1
1439 comma 1 c.c., complessivamente pari ad € 9.150,00, di cui € 7.400,00 per spese sostenute a titolo di compenso del Notaio ed € 1.750,00 per spese di mediazione corrisposte all'agenzia Per_2 immobiliare Il Faro, o quantificati nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi come per legge;
in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui codesto Ill.mo Giudicante dovesse ritenere
l'inadempimento della sig.ra non grave ai sensi dell'art. 1455 c.c., valutata Persona_1
l'incommerciabilità dell'immobile oggetto di causa sotto il profilo delle concrete possibilità di vendita del medesimo, ferma restando la configurazione della fattispecie della cd vendita aliud pro alio, condannare parte convenuta al risarcimento del danno corrispondente al minor valore dell'immobile oggetto di causa, che si quantifica in € 134.150,00 o nella diversa maggiore o minore misura ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali maturati dal giorno della domanda al saldo. In via ulteriormente subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui codesto Ill.mo
Giudicante dovesse ritenere l'inadempimento della sig.ra non grave ai sensi dell'art. Persona_1
1455 c.c. e dovesse considerare l'immobile oggetto di causa con un valore commerciale non pari a zero, ferma restando la configurazione della fattispecie della cd vendita aliud pro alio, condannare parte convenuta al risarcimento del danno corrispondente al minor valore dell'immobile che si quantifica in € 70.000,00, pari a circa il 50% del prezzo di acquisto e delle spese sostenute, o nella diversa maggiore o minore misura ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali maturati dal giorno della domanda al saldo.
Il tutto con vittoria di spese, competenze, oltre 15% per spese forfetarie, cpa ed IVA come per legge”.
A sostegno della domanda, la difesa attrice ha dedotto: - di avere acquistato, con atto pubblico del
26.01.2007, il bene immobile ad uso abitativo sito in Cala Chiesa, nel comune di La Maddalena, con relativo posto auto;
- che detto immobile fa parte di un più ampio fabbricato denominato Condominio
Margherita; - che, in occasione del rogito, è stato specificato che l'unità abitativa e il fabbricato condominiale erano stati costruiti in forza di Concessione Edilizia n. 14784/99 del 15.11.2000 e non era stato oggetto di successivi interventi;
- di essersi ingenerata in essa acquirente la convinzione che il bene compravenduto avesse tutte le caratteristiche necessarie ad assolvere la funzione abitativa;
- che tuttavia, in occasione di verifiche occasionali presso gli uffici preposti, sono emerse una serie di irregolarità edilizie tali da impedire il rilascio della certificazione di agibilità; - che si tratta, in particolare, di volumetria difforme rispetto al progetto, nonché della violazione delle distanze legali, sia tra edifici confinanti, sia tra il condominio Margherita e il muro di confine;
- che, per tale ragione,
l'assemblea condominiale ha svolto indagini tese ad ottenere la sanatoria delle difformità; - che è però emerso che si tratta di irregolarità non sanabili;
- che, medio tempore, è stata costituita in mora la convenuta alienante, nonché il notaio rogante e l'agenzia immobiliare;
- che le successive trattative non hanno avuto successo.
Ciò premesso, a dedotto che la compravendita integra un'ipotesi di aliud pro alio, Parte_1 avendo ella acquistato un bene ad uso abitativo, a scopo di villeggiatura e di investimento che, nella realtà, si è rivelato incommerciabile e privo dell'abitabilità. Per l'effetto, ha domandato in via principale la risoluzione del contratto, con conseguente restituzione di tutti gli importi pagati e riconsegna dell'immobile alla venditrice e rimborso delle spese di acquisto;
in via subordinata,
l'attrice ha chiesto restituirsi la differenza tra il prezzo pagato e il minor valore dell'immobile (oppure l'importo predeterminato di euro 70.000,00).
Con comparsa depositata in data 28.07.2017 si è costituta la quale, in via Persona_1 preliminare, ha chiesto autorizzarsi la chiamata in causa del Notaio, dott. per non aver CP_2 adempiuto all'obbligo di informare le parti sulle conseguenze dell'assenza del certificato di agibilità, e della società costruttrice per aver alienato un Controparte_5 bene con vizi occulti.
Nel merito, la difesa convenuta ha eccepito: - di avere acquistato l'immobile per cui è causa dalla società costruttrice in data 20.12.2002 e, nell'occasione, la società alienante aveva garantito che l'immobile era stato realizzato nel rispetto della concessione edilizia, pur senza produrre alcuna attestazione di abitabilità dell'appartamento; - che l'immobile è stato rivenduto nello stesso stato, non essendo stato oggetto di lavori e/o modifiche, tanto che anche nel secondo atto di compravendita è citata la Concessione edilizia, non anche il certificato di agibilità/abitabilità; - che il rilascio della concessione risulta essere stato subordinato alla cessione di una piccola striscia di terreno da parte della società costruttrice ed in favore del Comune, cessione che risulta essere stata stipulata il
14.06.2017; - che l'accertamento tecnico effettuato dal professionista incaricato dall'assemblea condominiale, inoltre, ha reso evidente la sanabilità delle violazioni, con costi contenuti in quanto da ripartirsi tra tutti i condomini;
- che non si tratta quindi di aliud pro alio ma, al più, di semplici vizi o mancanza di qualità della cosa venduta, per i quali l'azione dell'attrice è caduta in prescrizione;
- che, in ogni caso, la mancanza del certificato di abitabilità non consente l'automatica risoluzione del contratto;
- che non può restituirsi, per l'effetto, l'intero prezzo pagato dall'attrice, anche considerato che la stessa ha usufruito del bene sin dal 2007; - che, quanto alla riduzione del prezzo corrisposto,
l'attrice ha indicato, ma non dimostrato, il minor valore del bene rispetto a quanto pagato.
Per le suesposte ragioni, a chiesto l'integrale rigetto delle domande attoree o, Persona_1 in subordine, di essere manlevata dai terzi chiamati da quanto dovuto in favore dell'attrice.
Autorizzata la chiamata in causa di terzi, in data 23.02.2018 si è costituito il notaio dott. il CP_2 quale ha chiesto preliminarmente di essere autorizzato a chiamare a sua volta in causa la propria compagnia assicurativa e, nel merito, il rigetto di ogni domanda nei suoi confronti (o, comunque, la manleva da parte di ). Controparte_6
Nel dettaglio, il professionista chiamato in causa ha negato ogni negligenza addebitatagli, deducendo che: - al caso di specie non trova applicazione la disciplina relativa al rilascio del certificato di agibilità di cui al D.P.R. 380/2001 in quanto detto testo normativo è entrato in vigore successivamente al rogito del 2002 e, in occasione dell'atto del 2007 alcuna modifica era stata apportata rispetto allo status quo ante dell'immobile; - il bene privo del certificato di agibilità è commerciabile, non inficiando la mancanza di tale attestazione la validità dell'atto; - per l'effetto, non è obbligo del notaio rogante verificare la sussistenza del detto certificato;
- l'obbligo di consegna di quest'ultimo rientra nelle prestazioni facenti capo alle parti ed è liberamente derogabile dalle stesse;
- in ogni caso,
l'assenza dell'agibilità non vale a integrare un'ipotesi di aliud pro alio, trattandosi di meri vizi della cosa compravenduta per cui l'azione attorea è ormai prescritta. La compagnia assicurativa, ritualmente citata in giudizio, si è costituita in data 24.01.2020.
ha preliminarmente eccepito la nullità della citazione per mancato rispetto Controparte_6 dei termini a comparire;
nel merito ha, invece, eccepito la prescrizione del diritto all'indennizzo dell'assicurato il quale, pur notiziato del sinistro sin dalla prima messa in mora del dicembre 2014 ha reso edotta la compagnia assicurativa solo con atto di chiamata in causa del terzo nell'ottobre 2017.
In via gradata, associandosi alle difese dell'assicurato, la compagnia ha escluso qualsivoglia responsabilità dello stesso ed ha chiesto riconoscersi l'operatività della polizza nei limiti in essa pattuiti quanto alla franchigia e al massimale.
La società pur ritualmente citata in giudizio, Controparte_5 non si è costituita;
ne è stata quindi dichiarata la contumacia all'udienza del 27.09.2018.
E' stata disposta la rinnovazione della notifica al notaio e, intervenuto il decesso di
[...] in data 07.06.2021 la causa è stata interrotta. Per_1
La difesa attrice ha tempestivamente riassunto il processo nei confronti degli eredi della convenuta;
per l'effetto, si è costituita in giudizio (quale erede di . CP_1 Persona_1
La causa è stata quindi istruita mediante prova per testi e per interrogatorio formale;
dopodiché è stata disposta CTU tecnica al fine di verificare lo stato dell'immobile per cui è causa, i relativi vizi e la loro eventuale sanabilità.
All'esito, le parti hanno precisato le conclusioni all'udienza del 03.07.2025; la causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza del 5.07.2025, con contestuale concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
*****
1. Nei fatti, è pacifico (art. 115 c.p.c.) che con atto pubblico del 26.01.2007 ai Parte_1 rogiti del notaio, dott. ha acquistato da al prezzo di € 125.000 un CP_2 Persona_1 immobile “ad uso abitativo”, completo di posto auto, facente parte di più ampio fabbricato, sito nel
Comune di La Maddalena e censito al relativo NCEU al foglio 11, part. 1641, sub. 14 (doc. 1 attrice).
Parimenti, è provato per tabulas che detto immobile fosse pervenuto a n forza Persona_1 di compravendita stipulata con l'impresa costruttrice –
[...]
– in data 20.12.2002 (doc. 2 convenuta). Controparte_5
Non è oggetto di contestazione tra le parti l'assenza del certificato di agibilità. Per altro, la circostanza
è evincibile anche dal dato testuale dei contratti di compravendita, i quali fanno riferimento alla conformità della costruzione alla Concessione Edilizia n. prot. 14784/99 del 15.11.2000, senza menzionare licenza di abitabilità, certificati di agibilità o documenti analoghi in base alla normativa vigente ratione temporis. Nemmeno è contestato che l'immobile presenti effettivamente difformità rispetto al progetto depositato presso l'ente locale competente per la relativa licenza edilizia. 2. Nel presente giudizio, le parti controvertono circa la sussistenza dell'obbligo al rilascio del certificato di agibilità, della natura e della sanabilità dei vizi dell'immobile e dei conseguenti profili di responsabilità contrattuale da imputarsi, secondo la tesi attorea, alla diretta venditrice (
[...]
. Per_1
Segnatamente, l'acquirente-MARINA a dedotto che i vizi afferenti all'immobile acquistato Pt_1 non sarebbero sanabili, di talché, stante l'impossibilità di ottenere il certificato di agibilità, quella in esame costituirebbe una fattispecie di vendita aliud pro alio, tale da determinare al contempo la risoluzione del contratto per grave inadempimento (artt. 1453 e 1455 c.c.) e l'obbligo di risarcimento del danno/di rimborso spese in capo alla venditrice-convenuta. Quest'ultima, di contro, ha eccepito di non essere obbligata alla consegna del certificato di agibilità e che, stante la sanabilità dei vizi e la loro riconducibilità entro la disciplina degli artt. 1490 e 1497 c.c., l'attrice sarebbe decaduta dalla garanzia ex art. 1495 c.c. Ha dunque declinato ogni responsabilità attribuitale, chiamando in causa – ai fini della manleva – sia l'impresa costruttrice che il notaio rogante.
Il professionista dott. eccepita l'inapplicabilità della disciplina di cui al D.P.R. 380/2001, CP_2 ha contestato la propria responsabilità professionale, chiedendo, in ogni caso, di essere tenuto indenne da . Anche la compagnia assicurativa, ritualmente costituitasi in giudizio, ha dedotto CP_6
l'insussistenza della pretesa responsabilità professionale dell'assicurato, eccependo tuttavia la decadenza di quest'ultimo dal diritto all'indennizzo per la tardiva segnalazione del sinistro.
La costruttrice-venditrice originaria, Controparte_5
pur ritualmente evocata in giudizio, non si è costituita.
[...]
3. La controversia verte pertanto: (a) dell'accertamento dell'esistenza dei vizi lamentati da Pt_1
della loro eventuale sanabilità; - (b) della conseguente risoluzione del contratto per grave
[...] inadempimento della venditrice ex artt. 1453 e 1455 c.c.; - (c) dell'accertamento dell'attrice al diritto al risarcimento del danno patrimoniale;
- (d) dell'accertamento della pretesa responsabilità dell'impresa costruttrice nei confronti della convenuta (quale erede di;
CP_1 Persona_1
- (e) della ventilata responsabilità professionale del notaio per avere, in tesi, omesso i controlli dovuti nella fase immediatamente precedente al rogito del 2007; - (e) dell'accertamento della fondatezza della domanda di manleva del professionista verso la propria compagnia assicurativa.
4. Tale il thema decidendum, è fondata la domanda di risoluzione contrattuale.
4.1 Prima di esaminare funditus la domanda, occorre chiarire se le doglianze di Parte_1 debbano essere sussunte nella vendita di aliud pro alio, di matrice pretoria, o nella garanzia per vizi di cui agli artt. 1490 e ss c.c. La questione, lungi dall'assumere rilievo solo sul piano definitorio, ha profonde ricadute in relazione ai termini di decadenza e di prescrizione previsti ex lege. In termini generali, si rammenta che per giurisprudenza costante ricorre aliud pro alio laddove il bene compravenduto “sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire
l'utilità presagita” (Cass. civ., sez. II, 14.05.2024, n. 13214).
Con specifico riguardo alla compravendita di beni immobili ad uso abitativo, assume rilievo il requisito dell'abitabilità/agibilità da ritenersi essenziale per il legittimo godimento del bene, di talché
“il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio” (ex multis, Cass. civ., sez. II, 18.09.2019, n. 23265; più di recente Cass. civ., sez. II,
05/08/2025, n. 22651: “Nella vendita di immobili ad uso abitativo l'abitabilità è requisito indispensabile poiché incide sull'attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il certificato che ne attesti la sussistenza rientra tra i documenti che il venditore è, perciò, tenuto a consegnare ai sensi dell'articolo
1477, comma terzo, Cc e non può essere surrogato dal possesso del certificato per la destinazione dell'immobile ad uso ufficio. La sua mancanza può giustificare il rifiuto di adempiere, dovendo il giudice accertare se si configuri un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali qualora le difformità riscontrate siano sanabili, o se l'inadempimento risulti non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa).
4.2 Deve aggiungersi, per ciò che rileva in questa sede, che l'obbligo di consegna del certificato di agibilità previsto dal D.P.R. 380/2001 vige per i soli atti di compravendita aventi ad oggetto beni costruiti dopo il 30.06.2003 o beni che, alla stessa data, siano risultati oggetto di specifici interventi edilizi. Ne deriva, quanto alla disciplina applicabile ratione temporis, che l'obbligo di consegna del certificato in questione non era vigente né al momento del rogito tra
[...] né al successivo atto pubblico del Controparte_5 Persona_1
2007 intercorso tra l'attrice e la convenuta.
Ne deriva che, per la configurabilità dell'aliud pro alio, non deve aversi riguardo all'assenza del certificato di agibilità – essendo per altro pacifico tra le parti che non sia mai stato consegnato da ciascuno dei venditori ai rispettivi aventi causa;
al contrario, l'indagine deve effettuarsi, a monte, sulla effettiva esistenza di difformità dell'immobile rispetto al progetto e, in caso di risposta affermativa, sull'entità di dette difformità, così da verificare se all'assenza del certificato di agibilità possa rimediarsi mediante interventi tesi alla rimozione dei vizi edilizi oppure se detta sanabilità sia da escludersi. Ciò in quanto costituisce principio consolidato in giurisprudenza quello per cui “In tema di compravendita avente a oggetto una unità immobiliare per la quale, al momento della conclusione del contratto, non sia stato ancora rilasciato il certificato di abitabilità, il successivo rilascio di tale certificato, anche nel corso del giudizio intrapreso dal compratore per conseguire il risarcimento del danno, esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio e di ritenere l'originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili” (Cass. civ., sez. II,
18.03.2010, n. 6548; Cfr. Cass. civ., sez. II, 13.08.2020, n. 17123).
4.3. In tale contesto, il principio di diritto elaborato dalla Suprema Corte per il caso di mancata consegna del certificato di agibilità/abitabilità ben può essere esteso all'ipotesi, che ne occupa, di mancata conformità tra lo stato di fatto dell'immobile e il progetto originario, allorquando sia dedotta dalla parte acquirente la presenza di plurime difformità insanabili tra lo stato dell'immobile acquistato e il progetto approvato.
5. Ebbene, alla luce delle risultanze istruttorie, la vendita intercorsa tra parte attrice e parte convenuta integra un'ipotesi di aliud pro alio, di gravità tale da condurre alla risoluzione del contratto per grave inadempimento della venditrice.
Si richiamano, sul punto, le risultanze della CTU espletata, i cui esiti si condividono in quanto preceduta da indagine completa, coerente ed immune da vizi logici e/o metodologici.
5.1 Il consulente del giudice, nel fornire risposta ai quesiti formulati, ha potuto verificare come il condominio ” – del quale fa parte l'immobile ad uso abitativo acquistato da CP_7 Pt_1
– risulti edificato in difformità rispetto al progetto allegato alla Concessione Edilizia di
[...] riferimento: l'edificio, infatti, non risulta posto alla distanza legale prevista rispetto al confine (5,00 mt) nonché rispetto all'edificio confinante (10,00 mt). Dette difformità, violative della disciplina urbanistica, non sono suscettibili di sanatoria atteso che, in primis, non sussiste il requisito della doppia conformità.
L'accertamento tecnico relativo al fabbricato condominiale assume rilevanza anche con riferimento al singolo appartamento della atteso che tale ultimo immobile è in parte costituito da una Pt_1 parete che coincide con il muro perimetrale lato sud del condominio del quale fa parte e del quale mutua i vizi insanabili.
L'impossibilità di rimuovere i vizi è ben chiarita dall'ausiliario del giudice, con una valutazione che involge, si ripete, sia il condominio sia l'appartamento dell'attrice. Posti in rilievo i beni giuridici a tutela dei quali è posta la disciplina urbanistica in tema di distanze legali – beni quali la salubrità degli ambienti, la privacy e la sicurezza - appare evidente che l'unico rimedio per eliminare la violazione riscontrata sia quello della ricostruzione dell'edificio, previa demolizione integrale dell'opera abusiva
(art. 31 T.U. edilizia). In disparte il carattere antieconomico del predetto intervento (demolizione – ricostruzione), che senza dubbio rileva ai fini della gravità dell'inadempimento, correttamente il CTU ha dato conto degli effetti che tale adeguamento comporterebbe sull'immobile per cui è causa, segnalando che lo spostamento della parete (necessario per ripristinare le distanze legali determinerebbe un mutamento nella planimetria dell'immobile di proprietà attrice che è edificato proprio sul muro perimetrale che dovrebbe demolirsi;
l'intervento avrebbe importanti conseguenze sugli spazi interni dell'unità abitativa, che dovrebbero essere oggetto di redistribuzione. Inoltre, pur volendo – per mera ipotesi – ammettere la realizzazione di tali opere radicali, il certificato di agibilità che ne deriverebbe avrebbe ad oggetto un bene immobile del tutto diverso da quello precedentemente compravenduto oggetto di abuso edilizio, ciò a riprova del fatto che l'edificio condominiale – e il singolo immobile per cui è causa – sono affetti da difformità insanabili per le loro caratteristiche intrinseche, per i costi di ripristino e per la radicalità degli interventi che sarebbero necessari a tal fine.
5.2 Le suesposte considerazioni assumono rilevanza circa la valutazione dell'inadempimento imputabile alla convenuta-venditrice, che, nella specie, supera il limite della “non scarsa importanza” rilevante ai sensi dell'art. 1455 c.c.
E' vero che, come già detto, non era onerata di consegnare il certificato di Persona_1 agibilità all'atto della compravendita;
tuttavia, dal tenore letterale dell'atto di vendita si evince che la venditrice ha garantito la conformità dell'immobile alla pratica edilizia C.E. n. 14784/99: la circostanza, all'esito dei rilievi tecnici in corso di causa, deve dirsi ampiamente smentita dal reale stato di fatto del condominio e del singolo appartamento.
Va anche precisato che la difformità di una costruzione rispetto al titolo abilitativo non inficia, di per sé, la validità del contratto, posto che la nullità è disposta solo in caso di totale assenza del permesso di costruire (art. 46 T.U. edilizia). L'atto negoziale conserva la propria efficacia, ma il compratore può avvalersi dei rimedi disposti dall'ordinamento. Nel caso in esame, però, l'immobile acquistato da on ha – né può ottenere – il certificato di agibilità quale condizione per il libero Parte_1 godimento del bene nel rispetto delle norme di settore;
inoltre, pur trattandosi di immobile astrattamente commerciabile, il relativo valore è sensibilmente compromesso (senza considerare che l'astratta commerciabilità incontra necessariamente il limite della realtà fattuale ove difficilmente un soggetto può ritenersi disposto ad acquistare un immobile eventualmente destinatario di ordini di demolizione).
Non residuano quindi dubbi sull'esistenza di un'alterazione del sinallagma nella fase genetica del rapporto tale da inficiare l'equilibrio delle obbligazioni principali, tra le quali l'obbligo di pagare il prezzo a fronte dell'obbligo di consegnare un bene conforme al titolo edilizio.
5.3 Alla risoluzione del contratto di compravendita del 2007 consegue la restituzione del bene immobile da parte dell'attrice; di contro, quale erede della convenuta CP_1 [...] è tenuta a restituire all'attrice l'importo da questa corrisposto a titolo di corrispettivo Per_1 per la vendita, conformemente all'effetto retroattivo del rimedio caducatorio.
Il prezzo di vendita da rimborsa è un debito di valuta e, per l'effetto, sull'importo di € 125.000 corrisposti debbono calcolarsi i soli interessi di legge a far data dalla stipula del contratto
(26.01.2007), non anche la rivalutazione monetaria. A chiarirlo è la Corte di Cassazione, secondo la quale “La risoluzione del contratto per inadempimento a seguito della pronuncia costitutiva del giudice priva di causa giustificativa le reciproche obbligazioni dei contraenti. Ne consegue che
l'obbligo restitutorio relativo all'originaria prestazione pecuniaria, anche in favore della parte non inadempiente, ha natura di debito di valuta, come tale non soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno - da provarsi dal creditore - rispetto a quello soddisfatto dagli interessi legali, ai sensi dell'art. 1224 cod. civ.” (Cass. civ., sez. III, 12.03.2014, n. 5639; cfr. anche le successive Cass. civ., sez. I, 11.04.2018, n. 9004 e Cass. civ., sez. II, 4.06.2018, n. 14289).
6. Va in parte accolta la domanda risarcitoria formulata in via principale dall'attrice, avente ad oggetto il danno patrimoniale (sub specie di danno emergente) pari agli esborsi sostenuti dall'allora acquirente per la stipula del contratto.
Detti costi sono quantificati in € 7.400,00, pari alla somma pagata dall'attrice a saldo della fattura n.
693 emessa dal notaio rogante in data 13.03.2007, oltreché in € 1.750,00 pagati a saldo della fattura n. 347 emessa dall'agenzia immobiliare in data 15.11.2006. Si tratta, a ben vedere, di spese documentate (doc. 5 e 6 attrice) e non contestate dalla parte convenuta, sulle quali spetta, altresì, la maggiorazione a titolo di interessi legali a far data dall'esborso e sino al soddisfo.
Non può invece riconoscersi alcun ristoro per le spese sostenute dal Controparte_8 per la cessione di aree standard che l'impresa costruttrice si era impegnata ad effettuare in favore del
Comune de La Maddalena.
Infatti, sebbene la cessione trovi fondamento dell'atto unilaterale d'obbligo a firma dell
[...]
(doc. 3 convenuta), con il quale la Controparte_5 società istante si impegnava a cedere una porzione di terreno all'ente locale quale condizione per la
Concessione Edilizia, risulta provato per tabulas che le spese sono state sostenute dal condominio quale ente dotato di autonoma personalità giuridica (doc. 7 attrice). on ha fornito Parte_1 prova della quota di pagamento in tesi spettantele quale condomina, e il relativo conteggio – in difetto della conoscenza delle quote condominiali e delle tabelle millesimali – non può effettuarsi in questa sede. Ad abundantiam, si osserva in ogni caso che l'attrice ha solo allegato dette spese, senza inserire i relativi importi nella domanda risarcitoria.
7. Deve ora esaminarsi la fondatezza della domanda di manleva spiegata dalla convenuta nei confronti dei terzi chiamati. 7.1 Le deduzioni della parte convenuta sono fondate con riferimento alla società
[...]
Quest'ultima, nella doppia veste di Controparte_5 costruttrice e venditrice del fabbricato ove è ubicato l'appartamento per cui è causa, sin dall'atto notarile datato 20.12.2002 ha dichiarato “che la costruzione è stata eseguita nel pieno rispetto della
Concessione Edilizia n. 14784/99 rilasciata dal Comune di La Maddalena in data 15.11.2000” (doc.
2 convenuta cit.). Il richiamo a tutte le argomentazioni suesposte vale a privare di veridicità la dichiarazione rilasciata dalla società venditrice al momento della vendita.
Se detta condotta costituisce inadempimento grave imputabile alla convenuta nell'ambito dell'atto pubblico di vendita del 2007, a fortiori l'aver sottaciuto le difformità dell'edificio in occasione del precedente rogito del 2002 è fonte di responsabilità contrattuale in capo alla società venditrice nei confronti all'avente causa La condotta di quest'ultima, infatti, è causalmente derivata Per_1 da quella della società costruttrice-venditrice, come del resto emerge dalla lettura della CTU, laddove si dà atto che gli abusi edilizi che caratterizzano l'immobile risalgono al momento dell'edificazione e non sono dipesi, invece, da successivi interventi realizzati dall'allora acquirente Per_1
Non vale in senso contrario richiamare l'ordine temporale di costruzione degli edifici confinanti.
E' vero che il CTU ha accertato che uno degli edifici confinanti con il lato sud del condominio è stato oggetto di lavori in epoca successiva a quella della costruzione del condominio ” (pag. CP_7
23 CTU), tuttavia, si tratta di un edificio esistente dal 1990, che nel 2004 è stato interessato solo da alcuni interventi di rifacimento. Dal riscontro del (allegato 63 CTU), Parte_2 infatti, è emerso che l'immobile identificato al n. 1634 è stato oggetto di una prima concessione del
1990 ed una successiva del 2004. Ancora, l'edificio adiacente di cui al n. 1635 risulta distante in misura inferiore a mt 10 dal condominio (pag. 22 CTU), ma rispetto ad esso è stato CP_7 certamente edificato in epoca anteriore (1992).
Tali indagini consentono di escludere l'applicazione del criterio della prevenzione a beneficio del condominio ”. CP_7
La società terza chiamata, per altro, scegliendo di non costituirsi in giudizio, ha omesso di fornire prova contraria circa l'imputabilità dell'inadempimento addebitatole (art. 1218 c.c.); onere, questo, che non può essere assolto mediante integrazione dell'elaborato peritale, pena la violazione del corretto riparto dell'onere probatorio.
Ne deriva, in concreto, che la terza chiamata (contumace) deve tenere indenne la convenuta di quanto da essa dovuto in favore dell'attrice per una condotta inadempiente imputabile, a sua volta, alla società costruttrice.
7.2 E' infondata la domanda spiegata dalla convenuta nei confronti del notaio rogante, dott.
CP_2 In primo luogo, l'eventuale mancata consegna del certificato di abitabilità, oggetto di obbligazione gravante sul venditore, è irrilevante ai fini della validità del contratto (Cass. civ., sez. VI, 05.06.2020,
n. 10665); e ciò vale sia con riferimento ai contratti stipulati nella vigenza del D.P.R. 380/2001 sia, a maggior ragione, nei contratti di epoca antecedente, sottratti alla relativa disciplina.
Nemmeno gli abusi edilizi in concreto riscontrati inficiano la validità dell'atto di compravendita, poiché ai fini della nullità non vengono in rilievo i casi in cui il titolo edilizio vi sia e tuttavia l'immobile risulti difforme rispetto ad esso. Si richiama, sul punto, la statuizione della giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.” (Cass. civ. SS.UU., 22.03.2019, n. 8230).
Quanto premesso è sufficiente ad escludere la pretesa responsabilità del notaio, che in sede di stipula dell'atto di compravendita si limita ad accertare la volontà delle parti e la valida conclusione dell'accordo dalle stesse voluto.
Detto altrimenti, si sarebbe potuta configurare la responsabilità professionale di CP_2 solo ove fosse emerso, da parte di quest'ultimo, l'inadempimento di obblighi tesi a
[...] garantire la validità e l'efficacia dell'atto, circostanza che, nella specie, non risulta integrata.
8. Il rigetto della domanda introdotta dalla convenuta contro il notaio determina l'assorbimento della domanda di manleva formulata da quest'ultimo nei confronti della propria compagnia assicurativa.
9. Le spese di lite dell'attrice debbono porsi a carico della convenuta, in applicazione del criterio della soccombenza (art. 91 c.p.c.).
Per analoghe ragioni, le spese di lite del terzo chiamato e della di lui Controparte_2 compagnia assicurativa sono a carico della convenuta chiamante (non trattandosi, nel caso della chiamata in causa della compagnia del professionista, di iniziativa abnorme o manifestamente infondata).
Di contro, le spese di lite della convenuta debbono porsi a carico della società costruttrice terza chiamata, rimasta contumace. Dette spese si liquidano in dispositivo in applicazione del DM n. 147/2022, tenuto conto del valore della lite (in base al decisum scaglione da euro 52.000,00 a euro 260.000,00), dei parametri medi e dell'attività processuale in concreto espletata.
Le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, sono poste a carico della convenuta e della terza chiamata in solido tra loro, in quanto soccombenti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, in persona della dott.ssa Alessandra Migliorino, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
DICHIARA risolto ex art. 1453 c.c. il contratto di compravendita del 26.01.2007 ai rogiti del notaio dott. intercorso tra er inadempimento di non scarsa CP_2 Parte_1 Persona_1 importanza della venditrice;
per l'effetto, DISPONE la restituzione del bene immobile sito in La Maddalena, loc. Cala Chiesa, via Chiusedda, identificato al NCEU del predetto Comune al foglio 11, map. 1641 sub. 14 dall'attrice e in favore della convenuta (a spese di quest'ultima), e NA alla CP_1 restituzione, in favore dell'attrice, del prezzo di vendita pari ad euro € 125.000,00 oltre interessi legali a far data dal 26.01.2007 e sino al soddisfo;

ACCOGLIE PARZIALMENTE la domanda di risarcimento del danno patrimoniale dell'attrice ai sensi dell'art. 1453 c.c. e, per l'effetto, NA al pagamento, in favore di CP_1 di € 9.150,00 (pari ad € 7.400,00 + € 1.750,00), oltre interessi legali a far data dal Parte_1 singolo esborso e sino al soddisfo;

ACCOGLIE la domanda di manleva svolta dalla convenuta verso la terza chiamata
[...]
e, per l'effetto, NA Controparte_5
tenere indenne la convenuta Controparte_5 da quanto dovuto in favore dell'attrice; CP_1
RIGETTA la domanda della convenuta nei confronti di Controparte_2
DICHIARA ASSORBITA la domanda di manleva di nei confronti della Controparte_2 compagnia Controparte_3
NA la convenuta alla rifusione in favore dell'attrice delle spese di lite, CP_1 che si liquidano in € 786,00 per spese vive, € 14.103,00 per compensi oltre al 15% per spese generali,
IVA e CPA come per legge;

NA la convenuta alla rifusione in favore del terzo chiamato CP_1 delle spese di lite, che si liquidano in € 759,00 per pese vive, € 14.103,00 per Controparte_2 compensi, oltre al 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori antistatari;
NA la convenuta alla rifusione in favore della compagnia assicurativa CP_1 elle spese di lite, che si liquidano in € 14.103 per compensi, oltre al 15% per Controparte_3 spese generali, IVA e CPA come per legge;

NA la terza chiamata (contumace) Controparte_4
alla rifusione in favore di delle spese di lite, che si liquidano
[...] CP_1 in € 759,00 per spese vive, € 14.103 per compensi, oltre al 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge;

PONE le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, definitivamente a carico della convenuta e della terza chiamata (contumace), CP_1 Controparte_4
, in solido tra loro.
[...]
Si comunichi.
Pisa, 1/12/2025
Il Giudice dott.ssa Alessandra Migliorino