IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c., pronunzia la presente
S E N T E N Z A nel proc. n. 5342/2024 RG promosso da
(C.F. ), con sede legale in Padova (PD), Via Venezia 73/A, in persona Pt_1 P.IVA_1 del suo amministratore arch. , e (C.F. ), sempre con Parte_2 Parte_3 P.IVA_2 sede legale in Padova (PD), Via Venezia 73/A, in persona di e Controparte_1 Parte_2 in qualità di amministratori e membri del CDA, entrambe rappresentate e difese dall'avv. Marco Soleto del Foro di Milano (C.F.
) ed entrambe elettivamente domiciliate presso il suo studio in Milano, C.F._1 via Perugino 9, fax 02.55012490, PEC Email_1 attrici contro

Controparte_2 contumace convenuto con l'intervento volontario di con sede legale in Padova, Galleria delle Porte Controparte_3
Contarine 2 (c.f. e p.iva ), in persona della socia accomandataria e legale P.IVA_3 rappresentante (c.f. ), Controparte_3 C.F._2 rappresentata e difesa dall'avv. Marco Pietrogiovanna (c.f. e presso C.F._3 di lui domiciliata in Padova, via Lucatello 6,
OGGETTO: risoluzione di contratto preliminare immobiliare per inadempimento del promittente venditore – risarcimento dei danni – obbligo di pagamento della mediazione

MOTIVAZIONE
1 1. La domanda con cui ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare Pt_1 immobiliare 1.03.2024 per inadempimento del convenuto promittente venditore CP_2
(rimasto contumace), può essere senz'altro accolta.
[...]
Come infatti risulta dal doc. 1 attoreo, sebbene esso sia stato intitolato “proposta irrevocabile di contratto preliminare di vendita” e contenga una clausola secondo cui “la proposta di stipula del suddetto contratto preliminare è irrevocabile fino al giorno 9/03/2024, decorso inutilmente il quale essa perderà ogni effetto”; ebbene, nonostante ciò, dal contenuto di tutte le altre clausole contrattuali si evince con sufficiente certezza che si è in presenza di un vero e proprio contratto preliminare, con obbligo della sua riproduzione in forma idonea alla trascrizione entro il termine del 13.04.2024 (v. art. 3), nonché obbligo della stipula del definitivo entro il 10.12.2024 (v. art. 4); alla stessa conclusione si perviene sulla base delle successive modifiche contrattuali concordate dalle parti, le quali mai hanno messo in dubbio trattarsi di un preliminare vero e proprio, né che esso fosse efficace anche dopo il cit. termine del 9.03.2024
(v. docc. 4, 5, 8, 10 attorei).
Ciò premesso, come emerge fin dalla mail inviata dal il 26.04.2024 (v. doc. 7 CP_2 attoreo), egli si è poi ripetutamente rifiutato di comparire innanzi al notaio, e ciò sebbene Pt_1
[... avesse accettato le modifiche contrattuali da lui proposte (v. cit. doc. 10 att.); dalla medesima mail del 26.04.2024, risulta che il rifiuto del è stato motivato dal fatto che CP_2
“Purtroppo, confrontandomi anche con mia moglie e con un amico avvocato, questa vendita non è per me conveniente alle condizioni da voi proposte. La necessità di stipulare due atti di cancellazione del patto di riservato dominio e di dover quindi liquidare il Sig. prima di Parte_4 avere l'intera somma della vendita, non incontra le mie possibilità finanziarie. Sono costretto pertanto a rinunciare alla sottoscrizione del preliminare”. Ma tale assunto non giustifica l'inadempimento del . CP_2
Di qui l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare 1.03.2024 per suo inadempimento.
2. Passando quindi all'accessoria domanda di risarcimento dei danni proposta da Pt_1
[...
essa, a titolo di danno emergente, ha chiesto il rimborso della complessiva somma di euro
40.386,68, pari ai costi sostenuti in attesa della stipula del contratto definitivo, producendo all'uopo sub doc. 3 i “giustificativi di spesa” consistenti in varie fatture.
Questo tribunale ricorda che, per giurisprudenza costante, in tema di risarcimento del danno patrimoniale, le fatture relative alle spese sostenute non costituiscono prova immediata del “quantum”, dovendo essere valutate in concorso con altri elementi, anche desunti da nozioni di comune esperienza (v. da ultimo Cass., sez. II, ord. 8.01.2020, n. 134).
Applicando tale principio alla fattispecie concreta, la domanda risarcitoria non può essere accolta poiché la mancata produzione in giudizio dei progetti a cui si riferiscono le fatture stesse, non consente a questo tribunale di valutare la necessità della spesa, né la sua
2 congruità, non potendosi nemmeno trascurare che manca anche la prova dell'effettivo pagamento delle fatture medesime.
3. ha inoltre chiesto il risarcimento del danno da lucro cessante sostenendo Pt_1 che l'acquisto dell'immobile al prezzo di euro 270.000,00 era finalizzato alla ristrutturazione e alla vendita delle nuove unità immobiliari realizzate, con un guadagno lordo di euro
132.108,99.
Anche in tal caso, tuttavia, questo tribunale ritiene che difetti una prova sufficiente, atteso che il business plan ed il business plan 2 prodotti da sub docc. 20 e 21, Pt_1 provengono dalla stessa parte, con la conseguenza che non possono costituire prova a favore della stessa;
né è stata chiesta l'ammissione di una ctu, la quale peraltro, in mancanza di altra idonea documentazione, sarebbe stata meramente esplorativa.
Di qui il rigetto anche di tale domanda risarcitoria.
4. Passando quindi alla domanda di pagamento della provvigione spettante
G a titolo di mediazione, ha Controparte_3 Controparte_3 CP_3 Pt_1 riconosciuto come dovuta la somma di euro 9.509,40.
Anche il deve la somma di euro 9.882,00 all'intervenuta, come risulta CP_2 dall'incarico di mediazione sottoscritto il 17.01.2024 (v. doc. 2 dell'intervenuta).
5. La domanda di manleva proposta da va dichiarata inammissibile, in quanto Pt_1 essa era assente nell'atto di citazione ed è stata formulata per la prima volta solo con la prima memoria, che avrebbe dovuto essere notificata al essendo contumace, ma non lo è CP_2 stata.
6. Si impongono quindi le declaratorie di cui in dispositivo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza.

P Q M

definitivamente pronunziando, dichiara che il contratto preliminare 1.03.2024 si è risolto per inadempimento di . Controparte_2
Respinge le accessorie domande di risarcimento dei danni proposte da contro di lui. Pt_1 CP_ Condanna a pagare a la somma di euro Controparte_2 Controparte_3
9.882,00 con interessi ex art. 1284, penultimo comma, dalla domanda giudiziale al saldo.
Condanna a pagare a la somma di euro 9.509,40 Pt_1 Controparte_3 ^sempre con interessi ex art. 1284, penultimo comma, dalla domanda giudiziale al saldo.
Dichiara inammissibile la domanda di manleva proposta da contro . Pt_1 Controparte_2
Condanna in solido, a rifondere le spese di giudizio a Parte_5 CP_3
liquidate in euro 237,00 per spese ed euro 4.237,00 per compenso
[...] CP_3 professionale, oltre accessori di legge e spese generali.
3 Condanna infine il medesimo a rifondere a le spese di giudizio Controparte_2 Pt_1
(comprensive della fase della mediazione), liquidate in euro 518,00 per spese ed euro
9.886,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge e spese generali.
Padova, 8 maggio 2025
Il giudice dott. Roberto Beghini
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