n. 7713/2018 R.G.A.C.

Tribunale Ordinario di Nola
Prima Sezione Civile
Provvedimento reso fuori udienza secondo le modalità previste dagli artt. 127 ter e 281 sexies
c.p.c.

Il Giudice
Considerato che la causa è stata chiamata per la decisione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del
25.9.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.;
Esaminate le note scritte depositate dalle parti;

Letto l'art. 127 ter, co. 3, c.p.c., secondo cui “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”;
Letto, altresì, l'art. 281 sexies, co. 3, c.p.c. secondo cui “Al termine della discussione orale il giudice, se non provvede ai sensi del primo comma, deposita la sentenza nei successivi trenta giorni”;
Pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto degli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., come di seguito.
29.9.2025 Il Giudice
Dr.ssa Giovanna Astarita
1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dr.ssa Giovanna Astarita, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 7713/2018
TRA rappresentato e difeso dall'avv. Ciro Renino, presso il cui studio Parte_1
elettivamente domicilia, in Portici (NA), al Corso Garibaldi, n. 179, il tutto come da procura in calce all'atto di citazione
ATTORE
E
in proprio e quale erede di , nonché Controparte_1 Persona_1
, , quali eredi di CP_2 Controparte_3 Controparte_4
, rappresentati e difesi dall'avv. Nicoletta Ranieri, presso il cui studio Persona_1
elettivamente domiciliano, in Cercola (NA), alla Via G. Moscati n. 6, il tutto come da procura in calce all'atto di citazione
CONVENUTI
NONCHÉ

CP_5
CONVENUTO CONTUMACE
2
Conclusioni per le parti: come da atti di causa, nonché come da note conclusionali e da note di trattazione scritta depositate per la partecipazione all'udienza del 25.9.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Omesso lo svolgimento del processo, ai sensi degli artt. 132, co. 2, n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., osserva il Tribunale che conveniva in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, Parte_1
in proprio e quale erede di nonché Controparte_1 Persona_1 Controparte_4
e , quali eredi di per sentir accertare l'inadempimento CP_2 Controparte_3 Persona_1
dei promittenti venditori alle obbligazioni assunte con i contratti preliminari di compravendita aventi ad oggetto l'immobile sito in Volla, alla Via Ungaretti n. 6/8, meglio descritto in atti, con condanna dei convenuti al pagamento della somma di € 20.000,00 a titolo di doppio della caparra confirmatoria o, in subordine, alla restituzione di € 10.000,00.
A sostegno della domanda, parte attrice deduceva che: in data 12.02.2013, tramite l'agenzia immobiliare
Volla s.r.l., sottoscriveva due proposte di acquisto dell'immobile di proprietà, nella misura del 50% cadauno, di e del de cuius con contestuale versamento della Controparte_1 Persona_1
somma complessiva di € 10.000,00 (mediante assegni di € 5.000,00 emessi in favore di ciascuno dei comproprietari) a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. e pattuizione del termine per il rogito alla data del 30.6.2013; in data 27.02.2013 l'agenzia immobiliare gli comunicava l'accettazione della proposta da parte dei venditori;
decorso inutilmente il termine previsto per la stipula del definitivo, il
, dopo vari solleciti e dopo aver indicato, altresì, i notai roganti e fornito la documentazione Parte_1
necessaria, diffidava i coniugi e alla stipula del definitivo entro il 20.6.2014, ma, CP_1 Per_1
ciononostante, parte venditrice non ottemperava a tale richiesta;
infine, a seguito del decesso di avvenuto in data 08.7.2014, l'attore esperiva tentativo di negoziazione assistita nei Persona_1
confronti degli odierni convenuti, il quale però non sortiva alcun esito utile ai fini della composizione bonaria della controversia.
3
Si costituivano in giudizio i convenuti che, in via preliminare, chiedevano di estendere il giudizio nei confronti di , figlio riconosciuto dal de cuius poco prima della sua CP_5 Persona_1
morte, con atto notarile del 18.4.2013, e inserito nella dichiarazione di successione;
eccepivano poi l'improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione e, nel merito, contestavano la fondatezza della pretesa, in quanto eccepivano che la mancata stipula del contratto definitivo fosse imputabile al promissario acquirente, il quale non aveva adempiuto all'obbligo di versare a ciascun venditore la somma di € 25.000,00 entro la data del
10.3.2013, che unitamente ai € 10.000,00 costituiva la caparra confirmatoria pattuita, così come previsto dal punto 2 lett. b) delle proposte di acquisto, né aveva nemmeno manifestato alcuna volontà di stipulare l'atto di compravendita entro la fissata data del 30.6.2013.
Pertanto, sulla scorta di tali difese, e denunciando una condotta di parte acquirente inadempiente, eccepivano l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare per mancato versamento della caparra nella sua integralità, e concludevano per il rigetto della domanda attorea, con diritto a trattenere la somma versata da a titolo di caparra confirmatoria, pari ad € 10.000,00. Parte_1
A seguito dell'integrazione del contraddittorio nei suoi confronti, non si costituiva , CP_5
pertanto ne veniva dichiarata la contumacia (cfr. verbale del 24.9.2020).
Assegnato il termine per l'invio dell'invito alla negoziazione assistita nei confronti di tutti i convenuti, ai fini della procedibilità del giudizio, dopo taluni rinvii dettati da esigenze di razionale organizzazione del ruolo, la causa, senza ammissione delle istanze istruttorie articolate dalle parti (cfr. ordinanza del
21.9.2021), all'udienza del 25.9.2025 - fissata per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., con rito cartolare ex art. 127 ter c.p.c. – è giunta alla decisione.
Tanto premesso, va anzitutto affermata la sussistenza sia della legittimazione che della titolarità attiva e passiva delle parti, comprovate dalla documentazione in atti, con particolare riguardo alle proposte di acquisto oggetto di causa (all.ti nn. 5 e 6 della produzione di parte convenuta), ove figurano, quali promittenti venditori, e e, quale promissario acquirente, Controparte_1 Persona_1
nonché alla dichiarazione di successione del (all. n. 3 nel fascicolo cartaceo Parte_1 Per_1
4
di parte convenuta) ed all'atto notarile di riconoscimento del figlio naturale (all. n. 4 nel fascicolo cartaceo di parte convenuta), ove risultano quali eredi del de cuius: Controparte_1 Per_2
e
[...] CP_2 Controparte_3 CP_5
Venendo al merito, deve rilevarsi che la domanda dell'attore è incentrata sulla formale richiesta di declaratoria della risoluzione del contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento dei coniugi da cui il ha, tuttavia, fatto discendere altresì la richiesta di Parte_2 Parte_1
ottenere il doppio della caparra confirmatoria versata ai promittenti venditori, domanda questa che richiama la fattispecie di cui all'art. 1385 c.c.
Tale richiesta deve essere interpretata in conformità all'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui «con riguardo alla caparra confirmatoria, regolata dall'art. 1385 cod. civ., una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta, può ritenersi implicitamente avanzata dalla parte adempiente quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a lei a suo tempo corrisposta quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di siffatta inadempienza» (Cassazione civile sez. II, 27.9.2017, n. 22657).
Entrambi i rimedi - quello del recesso con ritenzione di caparra previsto dal secondo comma dell'art. 1385 (“Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”) e quello della risoluzione accompagnata dal risarcimento del danno di cui al terzo comma del medesimo articolo (“Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”) - presuppongono l'inadempimento, di cui il giudice è tenuto a sindacare gravità e imputabilità; ma, mentre la caparra indica la preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso - ove riconosciuto legittimo - che la parte sia stata costretta ad esercitare a causa dell'inadempimento della controparte, viceversa il diritto al risarcimento del danno, che rimane regolato dalle norme generali, postula che il pregiudizio subito sia provato nell'an e nel quantum.
5
Nella fattispecie in esame emerge in modo chiaro e univoco, sulla base di una valutazione complessiva della causa petendi e del petitum, che l'attore ha inteso avvalersi del recesso con richiesta del doppio della caparra.
Parte attrice ha dedotto, infatti, profili di gravità dell'inadempimento di controparte, senza allegare né dimostrare la sussistenza di danni ulteriori rispetto all'omesso pagamento del prezzo;
infine, il ha formulato espressamente domanda di condanna dei convenuti al pagamento del doppio Parte_1
della caparra versata.
Tanto premesso in diritto e venendo all'analisi degli elementi costitutivi della fattispecie in esame, non è contestato in giudizio il fatto che tra l'attore, in veste di promissario acquirente, ed i coniugi CP_6
quali promittenti venditori, si perfezionavano due contratti preliminari di compravendita, con
[...]
i quali i convenuti si obbligavano a vendere all'attore l'immobile sito in Volla, alla Via Ungaretti n. 6/8.
È, altresì, incontestato l'avvenuto pagamento da parte del promissario acquirente, a mezzo assegni bancari, dell'importo di € 5.000,00 a ciascuno dei promittenti venditori, per un totale di € 10.000,00.
Quanto ai profili controversi, l'attore chiede lo scioglimento del contratto con restituzione del doppio della caparra versata, in quanto sostiene che, sebbene più volte compulsata, la parte venditrice si sia resa inadempiente all'obbligo di stipulare il contratto definitivo.
Viceversa, i convenuti eccepiscono l'inadempimento dell'attore per l'inutile decorrenza del termine del
10.3.2013 senza versamento dell'ulteriore importo pattuito, di € 25.000,00 per ciascun preliminare, dunque per un totale di € 50.000,00, che unitamente ai già versati € 10.000,00 avrebbe costituito caparra confirmatoria, con conseguente imputabilità della mancata stipula del contratto definitivo al medesimo attore, eccependo la risoluzione delle proposte d'acquisto (rectius, dei contratti preliminari) per colpa del
, con conseguente diritto alla ritenzione della somma di € 10.000,00 versata dall'istante. Parte_1
Ciò posto, dalle allegazioni delle parti e dall'istruttoria espletata è emerso che effettivamente l'attore si è limitato al versamento del solo importo di € 10.000,00 (€ 5.000,00 per ciascun contratto), non avendo invece provveduto a corrispondere ai promittenti venditori l'ulteriore importo di € 25.000,000 ciascuno, come pure contrattualmente pattuito.
6
Ne consegue che il promissario acquirente non può considerarsi non inadempiente, e già solo per questo non è legittimato a richiedere il pagamento, da parte dei convenuti, del doppio della caparra, ma altresì ciò anche in considerazione del fatto che quest'ultima non è stata (integralmente) versata.
Infatti, ritiene il Tribunale che, come correttamente eccepito dai convenuti, debba affermarsi l'inadempimento dell'attore all'obbligo di corrispondere la somma di € 25.000,00 entro il 10.3.2013, come pattuito all'art. 2 lee. b) di ciascuna delle proposte di acquisto oggetto di causa (dunque, per un totale di € 50.000,00).
Si badi, infatti, che le suddette proposte di acquisto all'art. 2, rubricato “PREZZO D'ACQUISTO
OFFERTO E CONDIZIONI DI PAGAMENTO”, fissavano il prezzo di vendita, così composto:
- € 260.000,00 per la quota del 50% di proprietà della sig.ra Controparte_1
- € 220.000,00 per la quota del 50% di proprietà del sig. Persona_1
Quanto alle modalità del pagamento, le omologhe clausole contrattuali delle due proposte di acquisto – poi assurte a contratti preliminari - così stabilivano: “Il prezzo è pattuito a corpo e non a misura e verrà corrisposto come segue:
a) Euro 5.000,00 vengono versati alla firma della presente proposta con assegno bancario non trasferibile (…) intestato al VENDITORE e rilasciato all'AGENTE IMMOBILIARE con l'incarico di consegnarlo ad avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto (art. 1326 c.c.);
b) Euro 25.000,00 verranno versati entro il 10/03/2013 con le stesse modalità di cui al punto a). La somma di cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO
PRELIMINARE (…)”.
Infine, € 230.000,00, a favore della ed € 190.000,00, a favore del sarebbero stati CP_1 Per_1
corrisposti al momento della stipula dell'atto notarile definitivo, prevista entro il 30.6.2013, presso il notaio indicato dal sig. . Parte_1
Alla luce, allora, del tenore letterale dei negozi in analisi, secondo cui “La somma di cui al punto a), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente,
7
dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE” (art. 2 di ciascuna delle proposte d'acquisto), la somma corrisposta ai promittenti venditori dall'attore non ha assunto il valore di caparra confirmatoria, stante il versamento di soli € 5.000,00 a favore di ciascuno di essi, con inadempimento, di contro, dell'obbligo di versamento degli ulteriori € 25.000,00 ciascuno.
Ciò comporta che l'attore, in quanto parte a sua volta inadempiente, non può invocare la restituzione del doppio di quanto versato.
Alla luce del testo contrattuale, infatti, la somma versata di € 5.000,00 per ciascun preliminare deve essere qualificata come acconto sul prezzo (cfr. Cassazione civile sez. III, 17.5.1985, n. 3014, secondo cui «L'anticipato versamento di una somma di danaro e di una quantità di altre cose fungibili può costituire una caparra confirmatoria ove, nell'intenzione delle parti, dette cose siano date per conseguire gli scopi pratici di cui all'art. 1385 c.c., con riferimento anche alle ipotesi di inadempimento del contratto;
ne consegue che per il positivo riscontro della predetta qualificazione il giudice del merito è tenuto ad indagare in ordine all'effettiva intenzione delle parti, attraverso l'esame del complessivo regolamento contrattuale dalle stesse voluto, non essendo sufficiente il mero elemento formale della denominazione come caparra in riferimento al versamento stesso»; in termini Cassazione civile sez. II, 07.7.2004,
n. 12472), la quale avrebbe acquisito la valenza di caparra confirmatoria solo a seguito del pagamento degli ulteriori € 25.000,00 entro il 10.3.2013, visto il carattere unitario conferito ai due versamenti (di cui all'art. 2 lett. a) di € 5.000,00, e quella di cui all'art. 2 lett. b) di € 25.000,00) in virtù della clausola contrattuale stipulata inter partes (art. 2).
Piuttosto, la domanda va accolta con riguardo alla declaratoria di risoluzione del contratto preliminare, rimasto inadempiuto da entrambe le parti – considerato, da un lato, l'invito alla stipula del definitivo inviato dal (cfr. missive in allegato alle seconde memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c.), cui faceva Parte_1
seguito l'invito alla rinegoziazione da parte dei convenuti (cfr. all. n. 8 della produzione cartacea dei convenuti), entrambi rimasti senza riscontro -, cui fa seguito l'obbligo dei convenuti di restituzione della somma a suo tempo versata in acconto dal , poiché oramai priva di causa, stante l'avvenuto Parte_1
scioglimento del vincolo contrattuale.
8
Infatti, «L'efficacia retroattiva della risoluzione di un contratto per inadempimento, quale il preliminare di compravendita immobiliare, costringe ciascuna parte a restituire le prestazioni ricevute, ormai prive di giustificazione giuridica, seguendo i principi di ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. (…). Tale obbligazione non assume natura risarcitoria ma deriva dall'annullamento retroattivo del contratto e mira a reinstaurare le situazioni patrimoniali originarie» (Cassazione civile sez. II, 25.8.2025, n. 23814).
In definitiva, in parziale accoglimento della domanda proposta dal , va dichiarata la Parte_1
risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa e i convenuti vanno condannati alla restituzione, in solido, all'attore della somma di € 10.000,00, integrante oramai indebito oggettivo a seguito della risoluzione del contratto, somma da maggiorarsi degli interessi legali dalla presente pronuncia e sino al soddisfo.
Ogni ulteriore questione rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.
Considerata la soccombenza reciproca, sussistono i presupposti per l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

1. In parziale accoglimento della domanda proposta da dichiara la risoluzione Parte_1
del contratto preliminare stipulato il 18.02.2013 e, per l'effetto, condanna Controparte_1
e , in solido tra loro, alla Controparte_4 CP_2 Controparte_3 CP_5
restituzione all'attore dell'importo di € 10.000,00, oltre interessi legali dalla presente pronuncia e sino al soddisfo;

2. Compensa interamente le spese di lite tra le parti.
Così deciso il 29.9.2025
Il Giudice
Dr.ssa Giovanna Astarita
9