N. R.G. 840/2022

TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
SEZ. CIVILE
VERBALE DI UDIENZA del giorno 09/01/2025
Giudice: dott. Luca Pruneti
La causa è chiamata alle ore 10:50
Compaiono:
Per , l'avv. , oggi sostituito dall'avv. Sena Casarosa Parte_1
Per , l'avv. BUONCRISTIANI DINO , Controparte_1
E' altresì presente il dr. Giulio Buoncristiani ai fini della pratica forense.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa
L'avv. Casarosa conclude come da note conclusive depositate cui si riporta ai fini della discussione e ribadisce che le tabelle millesimali non sono mai state approvate all'unanimità. Fa presente che l'importo di cui al decreto ingiuntivo è stato pagato nelle more del processo.
L'avv. Buoncristiani conclude e discute come da note conclusive, conferma l'avvenuto pagamento.
A questo punto i difensori delle parti dichiarano di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza e si allontanano dall'aula di udienza.
Il Giudice si ritira per la decisione
Dopo la discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura. R.G. n. 840/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luca Pruneti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 840/2022 avente ad oggetto “Titoli di credito” tra
(C.F. , in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Sena Casarosa, elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Vicopisano (PI), Via Simone Martini, n. 12, come procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore
- ATTRICE OPPONENTE
e
(C.F. ), in persona dell'amministratore Controparte_1 P.IVA_2 pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Dino Buoncristiani, giusta procura in atti
- CONVENUTO OPPOSTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da suesteso verbale.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 28.02.2022, ha proposto Parte_1 opposizione al decreto ingiuntivo n. 10/2022 (RG n. 4495/2021) emesso dal Tribunale di Pisa in data 06.01.2022 su istanza del per il pagamento della somma di € Controparte_1
17.577,66, oltre interessi e spese di procedura, dovuti in forza del consuntivo ordinario dell'anno 2020 e del preventivo dell'anno 2021, entrambi asseritamente approvati all'unanimità dei condomini presenti all'assemblea straordinaria del del Controparte_1
13.07.2021.
A sostegno della domanda, l'opponente ha allegato:
- che l'importo ingiunto non è dovuto essendo la delibera assembleare del 13.07.2021 nulla;

- che il consuntivo ordinario dell'anno 2020 e quello preventivo dell'anno 2021 sono stati, infatti, deliberati sulla base di tabelle millesimali mai approvate dall'unanimità dei condomini, derogando, peraltro, a quelle convenzionali esistenti e da ritenersi in vigore;
- che all'assemblea del 25.01.1996 i proprietari delle aree costituenti il piano di lottizzazione nel Comune di San Giuliano Terme (PI), in via Lenin interno, fraz. San Martino Ulmiano hanno sottoscritto e approvato all'unanimità un Regolamento della comunione ex art. 1106
c.c., divenuto definitivo, producendo effetti anche nei confronti degli eredi/aventi causa degli originari condomini proprietari;

- che i condomini hanno stabilito che “tutti i partecipanti alla comunione contribuiranno in proporzione alla propria quota di proprietà al pagamento di tutte le spese”, approvando i relativi millesimi di proprietà elaborati in base alla superficie di ciascun lotto;

- che, in base a quanto stabilito e approvato all'unanimità dei condomini con il regolamento del 1996, alla società opponente è stata riconosciuta una quota percentuale di proprietà pari al 9,456% dell'intero complesso immobiliare;

- che i suddetti valori millesimali sono stati applicati sino al 26.02.2018;
- che in tale data si è, infatti, riunita l'assemblea straordinaria del Supercondominio al fine di deliberare, tra gli altri punti dell'ordine del giorno, su “Approvazione dei millesimi di supercondominio (allegati) così come redatti dal Geom. delibere conseguenti”; CP_2
- che, su mandato del Condominio, il Geom. ha elaborato nuove tabelle Controparte_3 millesimali, basandosi esclusivamente sull'entità di quanto effettivamente costruito dai singoli proprietari dei lotti, così stravolgendo i valori preesistenti;

- che, nel determinare i nuovi millesimi, il professionista non ha tenuto in considerazione la volontà iniziale dei condomini, improntata ad un criterio di ripartizione delle spese basato
“sull'estensione delle singole preselle di terreno oggetto della lottizzazione ed alla loro potenzialità edificatoria”;
- che i nuovi calcoli hanno inciso sulle carature millesimali in modo significativo;

- che la società opponente è passata da 94.56 millesimi a 218,11 millesimi, sebbene la superficie e il volume degli immobili siano rimasti invariati;

- che sono stati introdotti anche nuovi coefficienti, come quello della “destinazione topologica”, che non erano stati previsti prima;

- che i coefficienti di destinazione sono stati attribuiti ai singoli lotti in modo incomprensibile, soggettivo e illegittimo, essendo stato attribuito un coefficiente più alto agli immobili con destinazione commerciale rispetto a quelli con destinazione residenziale;

- che, nel corso dell'assemblea del 26.02.2018, sono stati proposti e approvati nuovi coefficienti nella misura rispettivamente di 1,10 per la destinazione commerciale e 0,90 per quella residenziale;

- che dal 26.02.2018 sono state applicate le nuove tabelle, pur non essendo mai state approvate secondo le modalità prescritte dalla legge;

- che, nel caso di specie, sarebbe stato necessario il consenso unanime dei condomini, non essendo le nuove tabelle meramente ricognitive dei valori e criteri stabiliti dalla legge, andando ad incidere e derogare le misure concordate dai condomini nel regolamento del
1996;
- che tale circostanza è stata confermata dall'amministratrice del in una Controparte_1 comunicazione PEC del 01.07.2019, che ha riconosciuto le tabelle come provvisorie;

- che, in ogni caso, anche l'applicazione temporanea delle tabelle avrebbe richiesto l'approvazione all'unanimità;
- che deve ritenersi nulla la delibera condominiale del 13.07.2021, essendo stati i consuntivi/preventivi calcolati sulla base di tabelle millesimali mai approvate dall'unanimità dei condomini, pur essendo derogatorie rispetto a quelle convenzionali esistenti;

- che la nullità si estende a tutte le delibere di approvazione dei consuntivi/preventivi successive al 26.02.2018, data a partire dalla quale il Supercondominio ha illegittimamente iniziato a fare applicazione delle nuove tabelle millesimali;

- che sussistono i presupposti per la revoca della provvisoria esecutività concessa al decreto ingiuntivo opposto, non potendo il vantare alcuna legittima pretesa. Controparte_1
Si è costituito in giudizio il chiedendo il rigetto dell'istanza di Controparte_1 sospensiva ex art. 649 c.p.c. e il rigetto dell'opposizione, con conferma del decreto ingiuntivo opposto.
In particolare, ha rilevato:
- che il decreto ingiuntivo è stato richiesto e rilasciato sulla base della delibera dell'assemblea straordinaria tenutasi in data 13.07.2021, che si è limitata ad approvare il bilancio consuntivo 2020/preventivo 2021 e relativo riparto;

- che l'assemblea non ha deliberato a maggioranza di modificare i criteri previsti dalla legge o quelli convenzionalmente stabiliti per la ripartizione delle spese condominiali né con delibera del 13.07.2021, né con le precedenti del 09.07.2019 e 17.01.2020;
- che le suddette delibere non sono, pertanto, nulle, ma al più annullabili;

- che l'approvazione di tabelle millesimali è avvenuta con delibera del 26.02.2018, che non è stata oggetto di impugnazione da parte dell'opponente;
- che l'opponente si limita ad affermare che la delibera è in contrasto con il Regolamento della comunione ex art. 1106 c.c. approvato il 25.01.1996 tra i comunisti proprietari terrieri delle aree di lottizzazione, prima dell'edificazione e finalizzato a regolamentare le spese dei soli servizi comuni e delle aree con servitù di passo;

- che il suddetto documento non è un regolamento di condominio (non ancora esistente) e non si riferisce alle superfici di unità immobiliari condominiali, ma alle aree di lottizzazione;

- che non c'è corrispondenza tra gli originari comunisti e gli odierni condomini;

- che la stessa comunione tra lottizzanti è venuta meno a seguito della realizzazione degli edifici e della costituzione de facto del condominio;
- che l'assemblea del 26.02.2018 non ha, quindi, modificato criteri convenzionalmente stabiliti in un vigente regolamento condominiale approvato all'unanimità, non esistendo un regolamento condominiale o convenzione tra tutti i condomini, né, prima del 26.02.2018, tabelle millesimali condominiali.
Con ordinanza del 07.09.2022, il Giudice, rilevata la carenza di interesse di parte attrice opponente rispetto all'istanza ex art. 649 c.p.c. per intervenuto pagamento della somma oggetto di ingiunzione, ha rinviato la causa all'udienza del 22.06.2023 per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281 sexies c.p.c., poi rinviata per il carico del ruolo.
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L'opposizione è infondata e merita il rigetto.
L'attrice lamenta la radicale nullità della delibera in data 13.07.2021, nonché delle antecedenti del 09.07.2019 e del 17.01.2020, sull'assunto per il quale l'assemblea avrebbe proceduto all'approvazione del consuntivo 2020 e del preventivo 2021 sulla base di tabelle millesimali mai approvate all'unanimità dei condomini, in violazione, peraltro, delle tabelle convenzionali approvate (queste sì all'unanimità) con regolamento della comunione del 25.01.1996.
La tesi non persuade.
Si rileva, preliminarmente, che parte attrice si limita ad impugnare le citate delibere e non anche la delibera adottata in data 26.02.2018, solo indirettamente censurata, operando una sorta di inversione metodologica.
Tuttavia, volendo seguire – riqualificandolo – l'iter argomentativo dall'attrice, le delibere assembleari oggetto di impugnativa sarebbero affette da nullità derivata, siccome atti presupponenti riproduttivi di schemi di ripartizione delle spese condominiali adottati in violazione della normativa dall'atto presupposto, ossia la delibera adottata in data 26.2.2018.
Difettano, invero, profili di invalidità, propria, e derivata, delle delibere in questione.
Occorre, infatti, rilevare che, ad onta di quanto affermato dall'opponente, l'assemblea straordinaria, con delibera del 26.02.2018, non ha proceduto a derogare a precedenti tabelle millesimali condominiali, non essendo pertinente il richiamo a quelle contenute nel regolamento della comunione ex art. 1106 c.c., approvato dai comunisti proprietari delle aree di lottizzazione.
Di evidenza quest'ultimo, risalente ad epoca antecedente alla costituzione del e, Parte_2 invero, all'edificazione stessa degli edifici, disciplina le aree di lottizzazione, e non può in alcun modo estendersi meccanicamente a fabbricati che per genesi, natura, struttura e morfologia hanno caratteristiche diverse.
Com'è noto, richiamandosi un solido indirizzo orientativo, “la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico. In particolare, la deliberazione dell'assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità nei seguenti
casi:: 1) "Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma), tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione: è il caso, ad es., della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea;
o della deliberazione priva di oggetto, ossia mancante di un reale decisum ovvero con un oggetto non determinato né determinabile;
o della deliberazione priva di causa, carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica;
o della deliberazione non risultante dal verbale dell'assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta. 2) "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico", da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione. L'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione va valutata con riferimento alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato;
l'impossibilità giuridica dell'oggetto, invece, va valutata in relazione alle "attribuzioni" proprie dell'assemblea” (Cassazione civile Sez. Un., 14/04/2021,
n. 9839).
Orbene, lungi dal derogare al regime legale di ripartizione delle spese o ad una precedente convenzione tra i condomini, l'assemblea straordinaria in data 26.02.2018, ha validamente proceduto, per la prima volta, all'approvazione delle tabelle millesimali rispettando il quorum di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.
In definitiva, i vizi denunciati dall'attrice sarebbero più riconducibili al vizio dell'annullabilità, da cui discende, tuttavia, l'applicazione del termine decadenziale di 30 giorni ex art. 1137 c.c. dall'adozione della delibera, per proporre l'impugnativa, che, nel caso di specie, tenuto conto della – pacifica – tempistica dell'impugnazione delle delibere, è da ritenersi tardiva.
Ogni diverso profilo è assorbito.
L'intervenuto pagamento in corso di causa degli importi dovuti – di cui le parti danno atto – determina la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
La soccombenza regola le spese di lite, che sono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014 e successive modifiche, avuto riguardo allo scaglione di valore di riferimento, parametri medi ridotti in ragione dell'attività concretamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione o istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta l'opposizione;
- dato atto del pagamento intervenuto nelle more del processo, revoca il decreto ingiuntivo opposto;

- condanna al rimborso, in favore del delle Parte_1 Controparte_1 spese di lite, liquidate in € 3.500,00 per compensi, oltre spese generali 15%, C.P.A. e I.V.A. Pisa, 09 gennaio 2025
Il Giudice
Luca Pruneti
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.