N. R.G. 942/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
I L T R I B U N A L E D I L A R I N O

in composizione monocratica, nella persona del Giudice designato, dr.ssa Stefania Vacca, ha emesso la seguente
SENTENZA nel procedimento civile di primo grado iscritto al n. 942 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2023 tra
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv.to Parte_1 C.F._1
CIANCIO BRUNO, con domicilio digitale: giusta Email_1 procura in atti;

- ATTORE -
e
(C.F. , Controparte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv.to D'ERRICO CECILIA, elettivamente domiciliato presso il suo studio in VIA CAV. giusta procura in atti;
CP_1 Controparte_2
- CONVENUTO –
OGGETTO: impugnazione di delibera assembleare
CONCLUSIONI. Come in atti rassegnate.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. premesso di essere proprietaria di un'unità immobiliare in via Parte_1 CP_1
Mascilongo n. 39, facente parte del Condominio “Palazzo Vernucci”, Scale A e B, ha impugnato la delibera assembleare del 31.7.2023 per i seguenti motivi: a) nullità e/o pagina 1 di 14 annullabilità della delibera assembleare del 31.07.2023 ai capi 1 e 4 per eccesso di potere in quanto sono stati approvati argomenti non indicati nell'ordine del giorno;
b) annullabilità o nullità della delibera assembleare del 31.07.2023 al capo 1 dell'ordine del giorno, attesa la nullità o annullabilità del rendiconto consuntivo 2022, dello stato patrimoniale del conto economico, dei flussi di cassa per vizi formali e sostanziali;
c) annullabilità o nullità della delibera assembleare del 31.07.2023 al capo 1 dell'ordine del giorno relativamente all'approvazione del rendiconto consuntivo 2022, del conto economico, dei flussi di cassa e stato patrimoniale per vizi formali e sostanziali così come evidenziati dal Dott. CP_3
revisore legale, nella sua relazione contabile, datata 12.09.2023; d) nullità o
[...] annullabilità della delibera assembleare del 31.07.2023 in seconda convocazione relativa al capo 3 dell'ordine del giorno con riferimento al punto in cui l'assemblea deliberava:
“l'Assemblea delibera a maggioranza di approvare il bilancio preventivo 2023 (01.01.2023 –
31.12.2023) e il relativo riparto delle spese in tre rate, con scadenza anticipata, il 01.08.2023 -
01.10.2023, 01.12.2023 ”.

2. Si è costituito il Condominio “Palazzo Vernucci”, Scale A e B, contestando specificatamente ogni singolo motivo di illegittimità e chiedendo il rigetto dell'impugnazione.

3. La causa è stata istruita a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio e, all'esito, rinviata per la decisione.
*******
Il Tribunale osserva quanto segue.

4. Con il primo motivo di doglianza, la lamenta la nullità/annullabilità della delibera Pt_1 assembleare del 31 luglio 2023 con riguardo al primo e quarto capo della stessa “per eccesso di potere”, avendo l'assemblea deliberato su argomenti non indicati nell'ordine del giorno, come da convocazione inviata ai condomini.
In particolare, con riguardo al capo 1, l'attrice sostiene che, nonostante il circoscritto ordine del giorno, ovvero “Esercizio 01.01.2022 – 31.12.2022: approvazione del Consuntivo di spesa e del riparto del conguaglio, gestione eventuali attivi o passivi, approvazione del rendiconto, della situazione patrimoniale e dei debiti/crediti al 31.12.2022”, l'assemblea procedeva ad approvare anche – e quindi fuori dall'argomento all'ordine del giorno-, il conto economico, i flussi di cassa, ed il registro di contabilità 01/01/22 - 31/12/22, oltre a prevedere che i saldi passivi/attivi del consuntivo confluissero nel bilancio preventivo 2023. Secondo l'attrice, infatti, “ogni documento di quelli sopra indicati ha una sua autonomia e va approvato singolarmente dall'assemblea perché uno di essi potrebbe anche essere viziato in relazione agli altri o nella pagina 2 di 14 sua intima essenza e falsare pertanto gli atri. Quindi quando l'amministratore formula il capo dell'ordine del giorno per l'approvazione di un bilancio consuntivo deve specificare di quali documenti si compone il suo bilancio e quali sono quelli per i quali richiede l'esame e l'approvazione dell'assemblea” (pag.

6-7 memoria n. 1 art. 171 ter c.p.c.).
Parimenti, con riguardo al punto n. 4 all'ordine del giorno, previsto in sede di convocazione, ovvero “Comunicazione da parte dell'amministratore sull'esito del sopralluogo eseguito unitamente all'amministratore della scala C sull'utilizzo congiunto del locale comune ex centrale termica ed impianto autoclave – cfr delibera di assemblea str. del 29.09.2022 – o.d.g. n. 2 – discussione e delibera conseguente”, l'attrice sostiene che l'assemblea, con la delibera impugnata, approvava il contenuto del verbale di sopralluogo e le allegate planimetrie, ancorché tale documentazione non fosse stata allegata alla convocazione, né fosse stato indicato, nel relativo punto all'ordine del giorno, di procedere all'approvazione della stessa.

4.1. Il motivo è infondato.
Secondo consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. sent. n. 21271/2020 e già Cass. sent. n. 33038/2018), “l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione. Non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione”.
Ancor più di recente (Cass. sent. n. 5068/2023) si è ribadito che “in considerazione della
“ratio” dell'avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della Delibera non è necessario - non emergendo un tale specifico obbligo nemmeno dall'esplicito testo dell'art. 66 disp. att. c.c., comma 3 - allegare all'avviso tutta la documentazione cui si riferiscono i punti all'ordine del giorno, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dello stesso e soddisfare il diritto l'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre - come già posto in risalto - è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla pagina 3 di 14 materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese”.
Nel caso in esame, premesso che non si scorge alcun eccesso di potere nel termine strettamente inteso con riguardo alle delibere di enti collettivi (come noto, secondo Cass. n.
5061/2020, si ravvisa la figura dell'eccesso di potere nel diritto privato nei casi di deviazione della decisione dal suo modo di essere, con la funzione di superare i limiti di un controllo di mera legittimità sulle espressioni di volontà riferibili ad enti collettivi – società o condominii-, che potrebbero lasciare prive di tutela situazioni di non consentito predominio della maggioranza nei confronti del singolo: v. anche Cass. n. 4216/2014), non ravvisandosi nella denunciata doglianza il perseguimento di finalità extracondominiali (v. Cass. n. 1945/2005), e rimettendo all'esame dei successivi motivi di impugnazione i profili delle denunciate illegittimità nel merito delle decisioni assunte- reiterate tal quali nel prosieguo dall'attrice-, con riferimento al primo punto, non si ravvisa alcuna lacuna nell'ordine del giorno relativo all'approvazione del rendiconto, poiché l'indicazione di tale argomento implica la discussione e votazione su tutta la documentazione di cui esso si compone, ivi inclusa quella della cui omissione- ma come visto, tale non è- l'attrice si duole, documentazione per la quale non sussiste, per quanto detto, non solo l'obbligo di specifica indicazione nell'ordine del giorno, ma neppure quello di allegazione.
Parimenti è a dirsi con riguardo al punto n. 4: ribadito che non era necessaria, da parte dell'amministratore, l'allegazione del verbale di sopralluogo e della documentazione a quest'ultimo annessa con l'invio della convocazione assembleare, non può non rilevarsi che risulta espressamente indicato nel relativo punto l'attività di discussione e relativa deliberazione, di talché non è sostenibile alcun vulunus informativo per i condomini sul tema, resi edotti che si sarebbe proceduto alla discussione e all'assunzione della relativa decisione, limitata, peraltro, all'approvazione di quei soli documenti, di tipo manifestamente programmatico (cfr. verbale del 3.3.2023) e di competenza del solo Condominio deliberante, stante l'unanime decisione di dare incarico all'amministratore di convocare una successiva assemblea, nel mese di settembre, per le ulteriori decisioni da assumere sul punto (cfr. verbale di assemblea del 31.7.2023), sicché le doglianze attoree sono del tutto destituite di fondamento. Appare comunque opportuno rammentare, ad abundantiam, che “l'assemblea è luogo di discussione istituzionalmente destinata all'adozione di decisioni sulle materie di interesse, comune, indicate nell'ordine del giorno, sicché poteva ritenersi implicito che all'esame delle materie ivi indicate dovesse seguire una decisione, da perfezionarsi con la pagina 4 di 14 relativa votazione” (Cassazione civile sez. II, 10/10/2007, n.21298), dovendosi altresì evidenziare che “per una partecipazione informata dei condomini ad un'assemblea condominiale, al fine della conseguente validità della delibera adottata (art. 1136 c.c. e art. 1105
c.c., comma 3), è sufficiente che, nell'avviso di convocazione della medesima, gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea” (v. Cass. n. 1511/97, n. 3634/2000, n. 13763/2004, n.
14560/2004, n. 63/2006).
Ne consegue che il motivo è certamente da rigettare.

5. Con il secondo motivo, l'attrice ha lamentato l'annullabilità o nullità della delibera assembleare del 31.07.2023 al capo 1 dell'ordine del giorno, attesa la nullità o annullabilità del rendiconto consuntivo 2022, dello stato patrimoniale del conto economico, dei flussi di cassa per vizi formali e sostanziali.
In particolare, l'attrice ha lamentato:
a) Violazione dell'art. 1123 c.c. e dell'art. 14 del regolamento di condominio e, quindi, della corretta applicazione delle tabelle millesimali 6 e 7, allegate al regolamento di condominio, con riferimento alle spese indicate nel consuntivo sotto le voci “Tab. 4: androne. Spese pulizia e fornitura elettrica per euro 685,38; Tab. 6: autoclave. Fornitura energia elettrica manutenzioni varie per euro 605,59”;
b) errata attribuzione delle spese riguardanti il servizio di pulizia dello Stabile condominiale, ossia scale A e B e androne;

c) illegittimo inserimento nel consuntivo di spese non approvate e/o ratificate in assemblea, riguardanti non un intervento di natura condominiale ma il risarcimento in forma specifica di un danno in un appartamento privato.

5.1. Con riguardo al motivo sub a), secondo l'attrice, la spesa con riguardo all'autoclave sarebbe stata erroneamente ripartita dall'amministratore, il quale, pur facendo corretto riferimento alla tabella n. 6, relativa alla spesa di autoclave, riportava l'importo per spese di €
605,59 a carico delle sole Scale A e B, escludendo riparto la scala C.
Con riguardo alla spesa per euro 685,38, relativa all'androne, l'attrice ha sostenuto che l'androne ha un suo POD specifico per la fornitura di energia elettrica e che nell'androne si trova anche il locale ex caldaia comune anche alla scala C, di talché la spesa per la fornitura elettrica dell'androne andava divisa non con la tabella millesimale 4, ma con la tabella millesimale 7 che riguarda la ripartizione delle spese per le parti comuni delle scale A, B e C;
pagina 5 di 14 parimenti sarebbe a dirsi per le spese di pulizia, che all'androne vengono attribuite nel 15% dell'importo totale, anch'esse da ripartire secondo la tabella millesimale 7.

5.1.1. Partendo da quest'ultima spesa, il motivo è senz'altro infondato.
Deve rilevarsi che le spese relative all'androne sono disciplinate da apposita tabella millesimale (tabella n. 4), allegata al regolamento, a cui l'amministratore si è attenuto, come fatto, peraltro, dal precedente amministratore, con rendiconto conforme, depositato proprio dall'attrice (v. consuntivo 2021), e bilancio preventivo 2022, approvato anche dalla stessa
Pt_1
È del tutto evidente, quindi, che inaccoglibile si palesa la doglianza dell'attrice, la quale, pur lamentando che l'amministratore, per il riparto delle spese dell'androne, avrebbe dovuto non applicare la tabella millesimale n. 4 – ancorché prevista ad hoc per tali spese-, ma quella n. 7, volta a regolare le spese relative alle parti comuni alla , non ha chiesto, com'era suo CP_4 onere fare con apposita domanda riconvenzionale, la revisione della prima tabella;
in difetto, come noto, le tabelle – nella specie, quella inerente la specifica spesa da ripartire, che s'impone sulle altre tabelle perché ad hoc- restano vincolanti per l'amministratore, il quale, nel caso in esame, non avrebbe di certo potuto, sua sponte, disapplicare la tabella prevista per la specifica spesa da ripartire e, ancora motu proprio, riconoscere la natura di parte comune ad altro
Condominio dell'androne onde applicare la tabella prevista per tali parti. Sul punto, d'altronde, la giurisprudenza di legittimità è da anni pacifica nel ritenere che l'amministratore deve attenersi alle tabelle millesimali esistenti e tanto finanche quando si palesino divergenze relative a parti esclusive, non essendo tenuto ad esaminare i titoli dei singoli condomini e a valutarli, di sua iniziativa, come eventualmente difformi dalle tabelle, adeguando conseguentemente il riparto delle spese a tale valutazione, coinvolgente la posizione di tutti gli altri condomini (Cass. n. 16982/2005; v. anche Cass. 8520/2017, e già prima Cass. n.
3701/1988).
Ne consegue che, esistendo una specifica e valida tabella che regola le spese relative all'androne, ripartendole tra le sole Scale A e B, peraltro così applicata anche nei precedenti esercizi, correttamente l'amministratore ha utilizzato la stessa per ripartire le spese di pulizia e illuminazione dell'androne in questione, mancando apposita domanda di revisione di tale tabella mediante inclusione, previa verifica dei relativi presupposti, del Controparte_5
. Con riguardo invece al riparto delle spese relative all'autoclave, il Condominio, in
[...] replica, ha dedotto che “Fin dalla costituzione dei due Condomìni Controparte_6
in via G. Perrotta n. 5 e Condominio Palazzo Vernucci, scale A e B, in via
[...] pagina 6 di 14 Mascilongo n.39) è stata sempre consuetudine che il Condominio Palazzo Vernucci scale A e
B, a cui è intestata tutta la fornitura della spesa in questione, con bollette bimestrali di EL
Energia, ripartisse preliminarmente la quota del costo relativo all'energia elettrica dell'autoclave tra i condòmini dello stabile, per poi successivamente, a consuntivo approvato, ottenere il rimborso dall'amministratore del , calcolato secondo i Controparte_6 millesimi del detto Ente, presi dalla tabella 6 allegata al regolamento di condominio. Il rimborso avviene sempre a mezzo bonifico sul c/c del condominio Palazzo Vernucci.”. A fondamento dell'assunto, stante l'avversa produzione dei bonifici da cui evincersi l'assenza di bonifici a rimborso da parte della , il convenuto ha prodotto, all'allegato n. 13, pec CP_4 proveniente dall'amministratore del con indicazione delle somme da Controparte_6 compensare con quelle allo stesso dovuto per gli anni 2021-2023.
Il motivo di impugnazione è fondato.
È pacifico che per il riparto delle spese relative alla fornitura di energia elettrica dell'autoclave è stata predisposta apposita Tabella (Tab. n. 6), volta a distribuire la relativa
C di via G. Perrotta n. 5 e il Condominio Controparte_4
Palazzo Vernucci, scale A e B, di via Mascilongo n.39. Ora, premesso che la consuetudine di cui discorre la convenuta non attiene ad una deroga al riparto delle spese secondo tabella – donde l'inconferenza dei richiami, da ambo le parti, alla consuetudine per facta concludentia-, ma, semmai, alle modalità di corresponsione, da parte della , della quota di propria CP_4 competenza, rimborsata ora con bonifici, ora mediante compensazione, deve osservarsi che con riguardo sia all'una che all'altra forma non v'è prova della necessaria autorizzazione da parte dell'assemblea, neppure in termini di ratifica ex post, tramite approvazione – consolidata e ripetuta negli anni- di rendiconti (non prodotti) da cui potesse emergere, in maniera chiara ed espressa, l'anticipazione di spesa con rimborso.
In mancanza di una siffatta prova e, dunque, della tacita autorizzazione dell'assemblea dei condomini a ripartire le spese dell'autoclave mediante anticipazione della quota di spettanza del , con successivo rimborso da parte di quest'ultimo in forme poi Controparte_6 variabili, la ripartizione delle relative spese in consuntivo, nei termini in cui è stata effettuata, si pone in contrasto con la Tabella n. 6, di talché, limitatamente a tale spesa, la delibera va annullata.
Sul punto, infatti, è appena il caso di evidenziare che tutti i vizi indicati dall'attrice non sono di certo motivi di nullità, ma di mera annullabilità, a mente dell'insegnamento, reso a Sezioni
Unite, dalla Suprema Corte, secondo cui: “In tema di condominio degli edifici, l'azione di pagina 7 di 14 annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137
c.c., come modificato dall'art. 15 della L. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e
3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2,
c.c. (Cass. SSUU 9839/2021)”.

5.2. Passando al motivo relativo all'asserita errata attribuzione delle spese riguardanti il servizio di pulizia dello ossia delle scale A e B e dell'androne, lo stesso è Controparte_7 infondato.
Sul punto va senz'altro richiamato quanto evidenziato dal ctu- anche con riguardo alle risposte rese alle osservazioni poste al riguardo poiché convincenti e condivisibili-, in primo luogo, con riguardo all'importo di euro 567,60, assunto dall'attrice quale maggiore importo;
difatti, l'ausiliario ha chiarito che la somma in questione altro non è che l'iva al 22% applicata alla base imponibile di tutte le fatture emesse per l'anno 2022 per il servizio di pulizia.
Parimenti è a dirsi rispetto alle spese dell'androne, per le quali il ctu ha dato contezza dell'entità dell'importo, ferma la loro convenzionale misura, pari al 15% dell'importo totale delle spese comprensive d'iva.

5.3. Con riguardo all'asserito illegittimo inserimento, nel bilancio consuntivo, della spesa per euro 880,00, per non essere stata approvata o ratificata in assemblea e riguardante un intervento per risarcimento in forma specifica di un danno in un appartamento privato, tale doglianza è infondata. È sufficiente al riguardo dare conto di quanto esposto dall'amministratore in sede di assemblea – che vale senz'altro a supplire l'omessa indicazione di ciò nella nota esplicativa, come a breve si dirà-, in cui si dà conto che si tratta di lavori risalenti alla fine dell'anno 2021, con fattura emessa dalla ditta esecutrice dei lavori e così pagina 8 di 14 saldata dal precedente amministratore, in tali termini approvati all'unanimità dei presenti, spesa risultante dal registro di contabilità tramite bonifico e in tal modo correttamente apposta in bilancio, come appurato dal ctu.

6. Passando al terzo motivo di impugnazione, ovvero “nullità o annullabilità della delibera assembleare del 31.07.2023 al capo 1 dell'ordine del giorno relativamente all'approvazione del rendiconto consuntivo 2022, del conto economico, dei flussi di cassa e stato patrimoniale per vizi formali e sostanziali così come evidenziati dal dott. revisore legale, Controparte_3 nella sua relazione contabile datata 12.09.2023”, lo stesso, nel suo complesso volto a sostenere l'unicità del criterio di cassa per la redazione del bilancio – tale essendo il fulcro, espressamente dedotto, della relazione peritale trasfusa testualmente nei propri atti dall'attrice-
e una modalità di rendiconto sulla falsariga dei bilanci societari, è infondato.

6.1. Appare quantomai opportuno premettere, in termini generali, le seguenti, attuali, coordinate giurisprudenziali in materia (cfr. tra le più recenti Cassazione civile sez. II,
29/05/2025, n.14428 nonché Cassazione civile sez. II, 09/10/2023, n. 28257):
l'art. 1130 bis c.c. stabilisce che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica;
deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;

l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio;

i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese;
le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione;
quanto al contenuto ed ai criteri di redazione, il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, “in modo da consentire l'immediata verifica”. Il riferimento alle “voci di entrata e di uscita” significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione “anche dei rapporti in corso e delle pagina 9 di 14 questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa
(cfr. Cass. n. 33038 del 2018); per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. n. 1370 del 2023). Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore. La documentazione allegata deve, però, dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito;
il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono pertanto ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall'amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione (Cass. n. 28257/2023).

6.2. Orbene, a mente di tali coordinate, alle quali questo Tribunale intende aderire, e venendo al caso di specie, la pur scarna nota esplicativa non ha di certo precluso ai condomini di comprendere la situazione contabile della gestione del condominio, in ragione dell'esaustività delle spiegazioni rese in sede di assemblea dall'amministratore e trasposte nel verbale, in uno alla documentazione fornita. Difatti, dalla lettura del verbale si comprende pagina 10 di 14 come l'amministratore, soffermandosi sui singoli documenti contabili acclusi al rendiconto e spiegandone i criteri di redazione e gli esiti, abbia certamente consentito ai condomini di avere un quadro chiaro della situazione contabile, evidenziando le spese sostenute per la gestione del condominio mediante esposizione del flusso di cassa, del riepilogo finanziario, redatto per competenza, e del registro di contabilità, redatto per cassa. Inoltre, l'amministratore ha messo a disposizione sia le fatture comprovanti gli esborsi effettuati nell'interesse del Condominio, che gli estratti conto relativi al conto bancario del Condominio, documentando gli importi incassati e degli esborsi con relative causali.
Sul punto, lo stesso ctu, incaricato di verificare, alla luce delle criticità segnalate dall'attrice a mezzo del proprio revisore, ha appurato come lo stesso rendiconto rappresenti “in maniera veritiera e corretta tutte le manifestazioni patrimoniali, economiche e finanziarie che il condominio ha messo in atto nell'anno 2022 e che le stesse trovano corrispondenza nelle scritture contabili e/o registrazione effettuate dall'amministratore”, non senza lasciar trapelare che le divergenze indicate dal revisore di parte discendono dal diverso criterio di redazione, per cassa e non per competenza, come nel caso di specie, senza che però tanto abbia inficiato la veridicità delle relative risultanze.
Difatti, non è condivisibile quanto osservato dalla parte attrice- riproponendo in parte qua le considerazioni del revisore- secondo cui il rendiconto sarebbe viziato, a pena di nullità/annullabilità, “per violazione del principio di cassa”: premesso che non si rinviene alcuna norma che elevi un siffatto criterio a principio normativo di redazione del rendiconto deve piuttosto osservarsi che se nel registro di contabilità l'amministratore deve CP_7 annotare, in ordine cronologico, i singoli movimenti in entrata ed in uscita, seguendo, quindi, il principio di cassa -come avvenuto nel caso di specie-, nel riepilogo finanziario, invece, in cui sono riportate le attività e passività, la disponibilità iniziale delle risorse del condominio e quella finale, non sembra potersi fondare su altro che non sia il principio di competenza.
Difatti, come chiarito dal ctu, “il riepilogo finanziario corrisponda al “conto economico”, un prospetto, cioè, delle entrate e delle uscite di competenza dell'esercizio ordinario. Il conto economico viene redatto con il criterio di competenza, pertanto nel documento troveranno spazio non solo i versamenti dei condòmini realmente incassati e le uscite affettive, ma anche i diversi ricavi e le spese maturati nell'esercizio finanziario in questione per competenza temporale, con l'indicazione finale dell'avanzo o disavanzo di gestione”.
Del resto, la stessa Suprema Corte, investita dell'esame di ragioni di invalidità della deliberazione assembleare impugnata per violazione di norma di diritto, consistente, nella pagina 11 di 14 specie, nella dedotta illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c., per violazione del “criterio di cassa”, ha respinto il ricorso affermando che “alla luce della riforma, il rendiconto non può più essere redatto per sola cassa (ossia con la sola indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell'anno), ma deve essere redatto anche per competenza, in quanto quest'ultima modalità contabile prevede che ci sia l'indicazione specifica degli impegni di spesa: sia quelli realizzati nell'anno, pagati nello stesso anno e di competenza del medesimo anno;
sia quelli non pagati ma di competenza dello stesso anno (che pertanto rappresentano debiti); sia l'indicazione specifica delle quote ordinarie e straordinarie previste e deliberate e incassate nell'anno; sia quelle previste e deliberate nell'anno, pertanto di competenza dello stesso, ma non incassate nell'anno (quindi rappresentanti i crediti nella situazione patrimoniale). La sintesi tra rendiconto economico e rendiconto finanziario rappresenta il bilancio, che, dunque, deve contenere (tra l'altro) il registro cronologico dei movimenti di cassa, risolvendosi, dunque, in un sistema misto cassa-competenza”
(Cassazione civile sez. II, 16/09/2025, n. 25446).
Nel caso di specie, il rendiconto è stato redatto proprio secondo la modalità che precede e in tali termini spiegato dall'amministratore in sede assembleare;
per quanto visto, lo stesso può dirsi senz'altro idoneo a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione e il disavanzo, fornendo la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, di tutti gli elementi che consentivano di individuare e vagliare le modalità con cui l'amministratore aveva eseguito il suo incarico e di concludere cha la resa del conto fosse adeguata a criteri di buona amministrazione, approvandone all'unanimità
l'operato.
Ne consegue, quindi, che il motivo è infondato.

7. Con l'ultimo motivo, l'attrice lamenta la “nullità o annullabilità della delibera assembleare del 31.07.2023 in seconda convocazione relativa al capo 3 dell'ordine del giorno con riferimento al punto in cui l'assemblea deliberava: «…l'Assemblea delibera a maggioranza di approvare il bilancio preventivo 2023 (01.01.2023 – 31.12.2023) e il relativo riparto delle spese in tre rate, con scadenza anticipata, il 01.08.2023 - 01.10.2023, 01.12.2023”.

7.1. In particolare, l'attrice sostiene che, l'amministratore avrebbe erroneamente riportato nel bilancio preventivo la voce “saldi di fine es. precedente”; difatti, secondo l'attrice, “il saldo della gestione consuntivata dell'anno precedente che è un ammanco costruisce un'assenza di entrata che va inserita nel conto economico del bilancio consuntivo ma una volta terminato l'anno contabile, l'ammanco passa nella situazione patrimoniale. Conseguentemente la somma si trasferisce se così possiamo dire nello storico del Condominio, storico che può comunque essere richiesto a chi non ha pagato ma non va inserito nel nuovo preventivo che prescinde pagina 12 di 14 dallo stato patrimoniale per spalmarlo nelle quote ordinarie del preventivo a pagarsi durante tutto il nuovo anno di gestione”. Pertanto, così facendo, “effettuando il travaso dei saldi 2022 in esso ha effettuato una novazione del titolo di credito costituito dal consuntivo 2022 e dal suo riparto”.
Il motivo è infondato.
Sul punto, a confutazione degli assunti attorei, è sufficiente richiamare quanto affermato da
Cassazione civile sez. VI, 15/02/2021, n. 3847: “Dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all'amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo. Non ha senso invocare al riguardo il limite della dimensione annuale della gestione condominiale, la quale vale ad impedire, piuttosto, la validità della deliberazione condominiale che, nell'assenza di un'unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese (Cass. Sez. 2, 21/08/1996, n. 7706). Va pertanto enunciato il seguente principio: Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quel partecipante), una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (cfr. Cass. Sez. 2, 25/02/2014, n. 4489)”.
7.2. È invece fondato il motivo relativo al riparto delle spese relative all'autoclave nel bilancio preventivo, potendosi qui richiamare le considerazioni già espresse al punto 5.1.2. di questa sentenza, di talché anche in parte qua la delibera va annullata.

8. Passando alla regolamentazione delle spese di lite, l'esito del giudizio, che ha visto pagina 13 di 14 l'accoglimento della domanda in minima parte, giustifica la compensazione delle spese di lite nella misura di 2/3 , ponendo la restante parte in capo al Condominio soccombente. Dette spese si liquidano come in dispositivo, nei valori medi per tutte le fasi secondo il dm 55/2014,
e nei valori minimi le spese di mediazione obbligatoria.
Le spese di ctu, liquidate come da separato decreto, vanno poste definitivamente a carico di entrambe le parti, nella misura del 50%.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti del Parte_1 Controparte_6
A e B, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
[...] dispone:
− accoglie la domanda limitatamente al punto 1 della delibera assembleare del 31.7.2023, con riguardo alle spese per “Tab. 6: autoclave. Fornitura energia elettrica manutenzioni varie per euro 605,59”, nonché al punto 3 della delibera assembleare del 31.7.2023, con riguardo alle medesime spese “Tab. 6: autoclave. Fornitura energia elettrica manutenzioni varie per euro 750,00”, rigettando nel resto la domanda;

− condanna il e B al pagamento, Controparte_8 per le causali di cui in motivazione ed in favore di delle spese di Parte_1 lite, che si liquidano in € 88 per esborsi (1/3 di 264,00), in € 66,00, oltre IVA se dovuta per mediazione obbligatoria (1/3 di euro 200,00) ed € 1.692,33 per compenso professionale, oltre 15% sul compenso professionale per rimborso spese generali, IVA
e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione in favore dell'Avv. Bruno Ciancio dichiaratosene anticipatario, ex art. 93 cod. proc. civ.;
− compensa la restante parte delle spese (2/3) tra le parti;

− pone definitivamente a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% ciascuna, le spese della CTU, giusta decreto in atti.
Larino, 8 novembre 2025
Il Giudice dott. Stefania Vacca
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