REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 17358/2023 r.g. promossa dai
Signori (C.F. ) et Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), rappresentati e difesi dall'Avv. Maria VIMERCATI CodiceFiscale_2
(C.F. , elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, C.F._3 sito in Milano Via Vincenzo Monti nr. 5/a;
PARTE RICORRENTE
contro la
Signora (C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._4 dall'Avv. Laura CAPPELLARI (C.F. ), elettivamente domiciliata C.F._5 presso lo studio del difensore, sito in Milano, Via Corridoni nr. 1; PARTE RESISTENTE
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da processo verbale della udienza in data 24.10.2024 (da intendersi qui trascritto nella parte contenente le conclusioni).
MOTIVI DELLA DECISIONE

Il Giudice, rivisti il processo verbale della udienza in data 20.9.2023 (nel corso della quale veniva esperito il tentativo di conciliazione giudiziale, che aveva esito negativo), il fascicolo della Consulenza Tecnica Preventiva nr. 15984/2022 (Giudice Dr Jacopo
Blandini), la Ordinanza riservata in data 18.1.2023, il processo verbale della udienza in data 6.2.2024 (nel corso della quale veniva sentita a chiarimenti l' HI
[...]
, il processo verbale della udienza in data 11.3.2024 (nel corso della quale la Tes_1
nominata C.T.U. riferiva degli esiti della ripetuta indagine termografica), l' Ordinanza riservata in data 7.10.2024, il processo verbale della udienza in data 24.10.2024 (nel corso della quale i Procuratori delle Parti procedevano alla discussione finale della causa), osserva: nel ricorso introduttivo la parte ricorrente (in estrema sintesi) ha richiesto di accertare e dichiarare l'esistenza dei vizi e delle difformità del bene locato e, per l'effetto, di condannare la Signora ad eliminare i vizi denunciati ed accertati, nonché le CP_1
relative cause, così come indicati in C.T.U., nonché di condannare la stessa a riconoscere una riduzione del canone di locazione nella misura del 40% dalla denuncia del danno (Novembre 2021) fino alla eliminazione dei vizi, nonché a rimborsare le spese sostenute ed i compensi corrisposti nell'ambito del procedimento di Mediazione e di Istruzione Preventiva, oltre al risarcimento del danno per il limitato godimento del bene e per i danni alla salute patiti e patendi dai conduttori, ed alla condanna al pagamento delle spese di lite;
nella comparsa di costituzione e risposta la parte resistente (in estrema sintesi) ha contestato ogni addebito ed ha richiesto: in via principale, il rigetto delle domande proposte da controparte perché infondate in fatto ed in diritto;
in via subordinata, per l'ipotesi in cui le domande risarcitorie di controparte venissero accolte, di accertare e dichiarare che, con la propria condotta, i ricorrenti avessero concorso a causare il danno, e, pertanto, di diminuire l'entità dell'eventuale risarcimento riconosciuto tenendo conto della gravità della colpa ad essi imputabile e della entità delle conseguenze che ne sono derivate;
in ogni caso, la condanna al pagamento delle spese di lite.
Ritenuto di non dover rimettere la causa in istruttoria, al fine di esperire una nuova
Consulenza Tecnica di Ufficio, tenuto conto della Consulenza Tecnica Preventiva esperita e dei chiarimenti rilasciati dalla nominata C.T.U. Arch. Testimone_1
osserva: sono documentalmente provati i seguenti fatti: la avvenuta stipulazione tra le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto il bene immobile sito in Milano via della Torre nr. 3, al quarto piano, composto da un locale soggiorno e pranzo, da una cucina, da una camera da letto, da un bagno e da un ripostiglio, oltre a due balconi, per una superficie totale di 60 mq, per il canone annuo di Euro 10.800,00, oltre ad Euro 1.800,00 per spese accessorie;

l'avvenuta presentazione di una denuncia, evidenziante la presenza estesa di muffe, in data 15.11.2021 da parte del conduttore e, in data 29.12.2021, da parte del Legale dei conduttori.
Dalla Consulenza Tecnica Preventiva ex art. 696 bis C.P.C. esperita, le cui risultanze sono state illustrate nel corso della causa, dopo gli accertamenti integrativi esperiti dalla nominata C.T.U. HI in data anteriore prossima alla udienza Testimone_1
del 11.3.2024, è emerso che:
l'impianto di riscaldamento è centralizzato;

l'appartamento è dotato di serramenti, di recente installazione, di alluminio con vetrocamera;
nella camera da letto è presente un impianto di condizionamento tipo “mono-split”, con unità interna posta sulla parete e motore posto sul balcone;
l'appartamento versa in buone condizioni di manutenzione, ad eccezione che per la presenza di muffe, come lamentato dalla parte ricorrente, presenti nella camera da letto e nel locale bagno;
in particolare: nella camera da letto il ridetto fenomeno interessa la parte Nord con particolare intensità, in corrispondenza degli spigoli tra parte e soffitto, in corrispondenza delle travi, degli spigoli verticali delle pareti e della zona retrostante la spalliera del letto;
nel locale bagno il ridetto fenomeno interessa la parete Nord, in corrispondenza della trave e del pilastro, con particolare intensità nella zona ove è collocata la doccia.
All'esito delle indagini esperite, anche previo accesso ad altri tre appartamenti siti nel medesimo stabile (i cui proprietari/conduttori hanno dato disponibilità all'accesso della nominata C.T.U.), nonché per tramite di una indagine termografica esperita da cura di un tecnico specializzato, è risultata confermata la presenza di muffe sulla parete Nord nel locale camera da letto e nel locale bagno.
I vizi lamentati hanno origine in un insieme di cause specifiche, ovvero: la presenza di ponti termici sulla parete Nord dell'edificio, non isolata, che permettono l'attecchimento di muffe, se la ventilazione interna risulta insufficiente la insufficiente ventilazione dei locali, causata dalla sostituzione dei vecchi serramenti con nuovi serramenti, a tenuta stagna, senza ulteriori interventi sullo involucro;
la conformazione dello appartamento, nella quali la posizione reciproca delle aperture, unitamente all'affaccio su cavedio (lato Est) e la presenza di loggia (lato Ovest), rappresentano fattori penalizzanti.
In merito alla gestione della unità abitativa, durante i sopralluoghi la nominata C.T.U. non ha evidenziato criticità legate alla cattiva gestione da parte dei conduttori: non si sono rilevati fenomeni di sovraffollamento, né attività legale ad una anomala produzione di vapore acqueo negli ambienti. Al fine di eliminare i vizi riscontrati, la nominata C.T.U. ha indicato come necessarie le seguenti opere: la eliminazione dei ponti termici, attraverso l' isolamento a cappotto esterno della parte
Nord dell'edificio (opera spettante al Condominio); la sistemazione degli intonaci dei due locali in cui sono state riscontrate le muffe, con la rimozione delle parti di intonaco ammalorate;
il rifacimento dello intonaco;

l'applicazione di primer e di due mani di pittura antimuffa;

l'installazione di un sistema di ventilazione meccanica controllata “VMC”, con recupero di calore in grado di controllare i livelli di umidità con l'immissione/estrazione di aria da e verso l'ambiente esterno, da installarsi nei due locali sopra indicati.
Come è noto, per vizi della cosa locata, rilevanti ai sensi dell'art. 1578 c.c., devono intendersi quelle tipologie di vizi che incidono sulla struttura materiale della cosa, tali da alterarne l'integrità ed impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, anche nell'ipotesi in cui si tratti di vizi eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione (cfr. tra le altre Cass. n.
11198/2007).
Ebbene, sulla base della istruttoria esperita, in particolare dalla C.T.U. preventiva esperita, risulta provata la sussistenza di muffe nella camera da letto e nel bagno, derivanti dalla presenza dei ponti termici sulla parete Nord dell'edificio e da insufficiente ventilazione interna dei locali, causata dalla sostituzione dei vecchi serramenti con nuovi serramenti, a tenuta stagna, non in grado di permettere la cd. micro-ventilazione; tale complesso di elementi riduce in modo apprezzabile l' idoneità dell' immobile all'uso abitativo pattuito, con riferimento a parte di esso, ovvero alla camera da letto ed al bagno. I vizi riscontrati hanno determinato una corrispondente riduzione della fruibilità del bene locato.
Deve riconoscersi, pertanto, la sussistenza di vizi del bene, che per la loro natura e rilevanza, sono idonei a fondare la domanda di riduzione del canone di locazione ai sensi degli artt. 1578-1581 C.C..
Con riferimento alla concreta quantificazione della riduzione del canone, alla luce del fatto che i vizi hanno interessato solo parte del bene immobile, nel quale i conduttori hanno comunque continuato ad abitare, nonché del fatto che le cause dei vizi sono solo in parte addebitabili alla parte locatrice (alla stessa, difatti, non possono essere addebitati i vizi costruttivi dell'edificio), deve riconoscersi alla parte conduttrice una riduzione del canone mensile dovuto nella misura del 30% (Euro 900,00 – Euro 270,00=Euro 670,00)
e, pertanto, la parte resistente dovrà restituire alla parte ricorrente gli importi versati in eccedenza a titolo di pagamento dei canoni di locazione, ferma restando, invece,
l'obbligo di versare le spese condominiali nella misura contrattualmente stabilita e spettando alle parti di tenere contabilmente conto di quanto ottenuto dal Comune di
Milano, in relazione a tale periodo di tempo, quale contributo per la morosità incolpevole.
La parte resistente deve inoltre essere condannata a porre in essere le opere di sua spettanza, indicate nella Consulenza Tecnica di Ufficio (opere interne), per provvedere alla eliminazione delle muffe.
Devono essere invece rigettate la domande di parte ricorrente di condanna della parte resistente a risarcire l'asserito danno alla salute, per assenza di solide prove della sussistenza di specifiche patologie e del nessuno di causalità tra vizi e le allegate patologie In considerazione della soccombenza prevalente della parte resistente, questa deve essere condannato a rifondere alla parte ricorrente i ¾ delle spese del procedimento, liquidata la frazione come in dispositivo, tenuto conto del valore e della complessità della controversia, secondo la vigente tariffa professionale (D.M. 147/2022, nonché i ¾ delle spese di C.T.U., liquidate come da Decreto di Liquidazione nr. 920/2023 in data

8.2.2023 del Tribunale di Milano (Giudice Dr Blandini) ed i ¾ delle spese di
Mediazione.
La restante frazione delle spese di lite deve essere compensata tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore domanda ed istanza rigettata, così dispone:
- condanna la parte resistente a porre in essere le opere interne indicate nella
Consulenza Tecnica di Ufficio, ovvero la sistemazione degli intonaci, nella camera da letto e nel bagno, con la rimozione delle parti di intonaco ammalorate;
il rifacimento dello intonaco;
l'applicazione di primer e di due mani di pittura antimuffa;
nonché ad installare un sistema di ventilazione meccanica controllata “VMC”, con recupero di calore in grado di controllare i livelli di umidità con l'immissione/estrazione di aria da e verso l'ambiente esterno, nei due locali sopra indicati;

- previo riconoscimento di una riduzione del canone mensile dovuto nella misura del 30%, ridetermina in Euro 630,00 (al posto di Euro 900,00)
l'importo del canone mensile dovuto dalla parte conduttrice alla parte locatrice a partire dal Novembre 2021 sino alla data del completamento delle opere di cui sopra, fermo restando l'obbligo della parte conduttrice di versare le spese condominiali nella misura contrattualmente stabilita, e, pertanto, condanna la parte resistente a restituire gli importi versati dai ricorrenti in eccedenza a titolo di pagamento dei canoni di locazione (onerando le parti di tenere contabilmente conto di quanto ottenuto dal Comune di Milano, in relazione a tale periodo di tempo, quale contributo per la morosità incolpevole);
- rigetta la domanda di parte ricorrente di risarcimento del danno alla salute;

- condanna la parte resistente a rifondere alla parte ricorrente i ¾ delle spese del procedimento, liquidate la frazione in Euro 264,00 per spese, nonché in Euro
5.388,00 per compensi, secondo la vigente tariffa professionale (D.M.
147/2022), oltre spese generali 15%, I.V.A. e C.P.A. secondo le aliquote di legge, nonché i ¾ delle spese di C.T.U., liquidate come da Decreto di
Liquidazione nr. 920/2023 in data 8.2.2023 del Tribunale di Milano (Giudice
Dr Blandini), e delle spese di Mediazione;

- compensa tra le parti la restante frazione delle spese di lite.
Milano, 4 marzo 2025
Il Giudice
Dott.ssa Francesca Maria Ferruta