N.R.G. 1885/2017
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA Seconda Sezione Civile
Il Giudice del Tribunale di Reggio Calabria, seconda sezione civile, dott.ssa Magda Irato, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A ex art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c. nella causa civile iscritta al 1885/2017 Reg. Gen.
TRA
(P.IVA , sito in Reggio Calabria, via Nazionale 24 Parte_1 P.IVA_1
Catona, cap 89135, in persona dell'Amministratore e legale rappresentante p.t., domiciliato in Reggio Calabria Via Cairoli n. 29 presso e nello studio dell'avv. Francesco Garaffa che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce al presente atto
-attore-
CONTRO
(C.F. ), nata a [...] il [...] e CP_1 C.F._1
residente in [...], rappresentata e difesa dall'avv. Alessandro
Tamiro, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Reggio Calabria, via Carrera
Seconda, 43, giusta procura in atti
-convenuta -

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Il Condominio conveniva in giudizio al fine di ottenere la Pt_1 CP_1
condanna di quest'ultima alla rimozione delle canne fumarie, non regolarmente istallate sulle pareti dell'edificio condominiale, nonché al risarcimento dei danni subiti dalla facciata a causa dell'emissione dei fumi e quantificati in € 61.436,00.
Esponeva:
-che è proprietaria del locale seminterrato del ove CP_1 Parte_1 svolge la propria attività commerciale di panificazione (forno);
-che per lo svolgimento della predetta attività ha installato delle canne fumarie sulla facciata del , senza alcuna previa autorizzazione condominiale;
Parte_1
-che con missiva del 4.2.2011 la convenuta comunicava al che Parte_1
avrebbe provveduto a sostituire a sue spese una canna fumaria, perché vetusta e non più conforme alle esigenze della propria attività commerciale, impegnandosi a risarcire gli eventuali danni provocati all'edificio condominiale;

-che, nonostante l'impegno assunto, la non solo non rimuoveva la vetusta canna CP_1
fumaria, ma ne installava una nuova;

-che, pertanto, il con due successive missive (11.2.2011 - Parte_1
9.8.2012), la intimava a rimuovere le canne fumarie ripristinando lo stato dei luoghi con pagamento dei danni provocati alle pareti del a causa dei fumi provenienti delle Parte_1 canne fumarie;

-che nel corso dell'assemblea condominiale del 26.9.2012, la convenuta veniva invitata a nominare un CTP al fine di stabilire l'entità dei danni provocati dalle canne fumarie e veniva deliberato, in caso di inadempimento, di intraprendere le opportune azioni legali;

-che, prima di avviare le azioni legali, il commissionava al Parte_1 geometra di redigere perizia tecnica per accertare e quantificare i danni Controparte_2
provocati sulle pareti dell'edificio dai fumi delle canne fumarie;

-che in data 26.11.2015, veniva regolarmente esperito il tentativo di conciliazione presso l' , conclusosi con esito negativo per assenza, priva di Controparte_3 alcun giustificato motivo, dell'odierna convenuta.
Tutto quanto premesso, parte attrice chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta, far rimuovere alla convenuta la o le canna/e fumaria/e che non risulteranno regolarmente CP_1
istallate o al cui utilizzo non risulterà avere diritto;
ordinare alla convenuta CP_1 di eliminare le emissioni di fumi provenienti dalla attività commerciale posta nella sua proprietà e condannarla al risarcimento dei danni subiti dal condominio quantificati in euro 61.436,00, o nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese e competenze del giudizio”.
La convenuta sebbene ritualmente citata, non si costituiva e veniva CP_1
dichiarata la contumace.
Concessi i termini di cui all'art. 183, VI comma c.p.c., esaurita l'attività istruttoria ammessa (prova testimoniale) ed espletata CTU, a firma dell'Ing. Persona_1 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Seguivano una serie di differimenti d'ufficio - dovuti, anche, alla sostituzione del giudice titolare del ruolo – e, successivamente, con comparsa di costituzione e risposta del

7.1.2024 si costituiva la convenuta contestando le difese attoree e chiedendo: CP_1
“in via preliminare, ai sensi dell'art. 294 c.p.c. disporre la remissione in termini della convenuta;
in via subordinata, disporre un rinvio della fissata udienza al fine di poter valutare tutti gli atti di causa ed eventualmente verificare un bonario componimento;
nel merito, rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e diritto”.
All'udienza del 19.3.2024, il Giudice rigettava l'istanza di rimessione in termini formulata dalla convenuta sul presupposto che: “ […] dalla certificazione medica versata in atti […] non può evincersi in maniera inequivocabile che alla data della notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio le condizioni in cui versava l'odierna convenuta fossero tali da scemare irrimediabilmente le sue condizioni psicofisiche al punto da precluderle di avere contezza del contenuto del giudizio e di fornire al difensore tutti gli elementi per apprestare una adeguata difesa tecnica […] ”.
La causa veniva, quindi, rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
All'udienza del 25.3.2025, precisate le conclusioni ed esaurita la discussione orale, il
Giudice assumeva la causa in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c.
(norma ratione temporis applicabile anche al presente giudizio in forza dell'art. 7, comma 3, del D. Lgs 164/2024, c.d. correttivo bis Cartabia).
2. Preliminarmente, va revocata la dichiarazione di contumacia della convenuta
[...] essendosi la medesima costituita tardivamente in data 7.1.2024 e dovendosi al CP_1
riguardo ribadire quanto statuito all'udienza del 19.3.2024 in ordine al rigetto dell'istanza di rimessione in termini.


3. Sulla domanda di rimozione delle canne fumarie Il condominio agisce nel presente giudizio al fine di ottenere la rimozione di tre Pt_1
canne fumarie collocate dall'odierna convenuta nella facciata Nord dello stabile condominiale sito in Via Nazionale n. 24, località Cantona, deducendone l'arbitraria installazione.
La domanda è fondata.
Come noto, in tema di condominio, le parti comuni di un edificio formano oggetto di un compossesso pro-indiviso che si esercita diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale oppure siano utili soggettivamente, sicché la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipende dall'attività dei rispettivi proprietari.
Il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza.
Tanto premesso, è fuori dubbio che l'installazione da parte di un condomino di una canna fumaria, in appoggio alla facciata dello stabile condominiale, è da considerarsi attività lecita, rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102 c.c. e che, come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condomini.
Quindi, in punto di diritto, l'innesto, sul muro perimetrale condominiale, di canne fumarie deve, pacificamente, ricondursi all'esercizio delle facoltà di utilizzo della cosa comune ex art. 1102 c.c. che, pertanto, soggiace ai limiti dettati da tale disposto e costituiti dalla possibilità di concomitante uso da parte degli altri condomini, dal rispetto della destinazione economica della res comune e dalla mancata derivazione di pregiudizio alcuno alla statica, sicurezza ed estetica dello stabile.
Più pregnanti limitazioni possono eventualmente trovare fonte nel regolamento di condominio che deve, però, necessariamente assumere carattere contrattuale, ossia deve essere stato predisposto dall'originario unico proprietario dello stabile - ovvero deve essere stato oggetto di deliberazioni assunte all'unanimità dei consensi dei componenti la collettività condominiale - oltre che trascritto e richiamato espressamente in ogni atto d'acquisto di ciascuna unità immobiliare in proprietà esclusiva poiché solamente tali modalità, genetiche e di pubblicità, legittimano, in ragione del consapevole consenso in tal modo prestato dal singolo originario condomino, ovvero dal suo successivo avente causa, le limitazione da esso imposte. Ne consegue che il preventivo intervento di deliberato assembleare, in funzione autorizzatoria di attività riconducibili all'esercizio in concreto del diritto di condominio, intanto potrà assumere valenza cogente laddove esso sia previsto in regolamento avente tale carattere. Nella vicenda in esame, deve rilevarsi che il regolamento condominiale non è stato neppure prodotto in giudizio sicché non è rinvenibile elemento alcuno che permetta di affermare la legittima restrizione di facoltà dominicale altrimenti insita nel diritto proprietario di . Parte_1
Quanto finora esposto trova riscontro nel pacifico orientamento giurisprudenziale in forza del quale l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale non costituisce “innovazione” bensì una modifica lecita finalizzata all'uso migliore e più intenso previsto.
Invero, la Suprema Corte ha più volte ribadito che “l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico” (cfr. Cass. civ., sez. II 1.12. 2000 n. 15394; in senso conforme si v. Cass. civ., sez. II, 23 novembre 2018, n. 30462).
Orbene, tanto chiarito in punto di diritto, in punto di fatto occorre evidenziare che dal compendio probatorio risulta provato, oltre che incontestato, che la convenuta
[...]
- proprietaria di un seminterrato ubicato del ove ha collocato il CP_1 Parte_1 punto vendita della sua attività commerciale nonché proprietaria del piano terra dove è sito il relativo laboratorio (forno) - ha installato sul muro perimetrale (lato Nord) del Parte_1
tre canne fumarie funzionali alla sua attività commerciale.
[...]
Vero è che, facendo applicazione dei principi di diritto sopra richiamati, la non CP_1 doveva chiedere alcuna preventiva autorizzazione per l'installazione delle predette canne fumarie né è stato prodotto un regolamento condominiale - della cui esistenza non viene, invero, fatta alcuna prospettazione - contenente una limitazione in tal senso.
Tuttavia, sempre in ragione dei medesimi canoni ermeneutici sopra riportati, deve ribadirsi che l'appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale da parte di un condomino costituisce, sì, estrinsecazione del potere del singolo proprietario di uso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. e, dunque, una modica della cosa comune che ciascun condomino può apporre purché: i) non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e ii) non ne alteri il decoro architettonico.
Ebbene, nel caso di specie, parte attrice a supporto della domanda di rimozione ha dedotto che l'installazione delle tre canne fumarie ha arrecato un danno al decoro architettonico della facciata CP_4
La doglianza è fondata.
Invero, dalle fotografie allegate alla CTU versata in atti emerge ictu oculi che le tre canne fumarie in contestazione (manufatti in acciaio) sono di significativo quanto negativo impatto sul decoro architettonico dello stabile, risultando evidenti in facciata e ben visibili da più prospettazioni della pubblica via;
turbando chiaramente l'armonico assetto architettonico dell'intero stabile, a prescindere dal fatto che questo non abbia uno specifico pregio estetico
(così Cass. civ. n.18350 del 2013, Cass. civ. n. 10350 del 2011), ne consegue che la convenuta dovrà essere condannata alla loro rimozione.
Sul punto nessuna difesa è stata specificamente articolata dalla convenuta la quale, costituitasi tardivamente, ha assunto un atteggiamento processuale di generica contestazione senza in alcun modo controdedurre in ordine al lamentato danno al decoro architettonico.
A ciò deve aggiungersi che, per come riconosciuto dal attore ed attestato Parte_1
dal CTU, le canne fumarie, allo stato, non risultano più utilizzate ed in sede di escussione è, altresì, emerso che la convenuta ha spostato il forno in un altro stabile continuando ad esercitare esclusivamente l'attività di vendita di pane (e non anche di produzione) nel negozio ubicato a piano terra del (si v. verbale di udienza del 4.2.2019). Parte_1
Ne consegue che la permanenza delle contestate canne fumarie, oltre a ledere il decoro architettonico dello stabile condominiale, non risulta in non alcun modo giustificata.
Infine, va evidenziato che in data 4.2.2011 la convenuta si è formalmente impegnata a sostituire una delle canne fumarie, in quanto vetusta e non più confacente alle esigenze della sua attività commerciale, con una nuova da collocare sul lato destro di quella principale e ad eseguire i relativi lavori a sue spese ed a regola d'arte, inoltrando a tal fine formale richiesta al (si v. all. 2 atto di citazione). Parte_1
Tuttavia, la richiesta è stata riscontrata negativamente dall'amministratore di il quale ha dato atto che la , contrariamente all'impegno assunto, non solo Parte_1 CP_1 non ha provveduto a rimuovere la vecchia canna fumaria, ma ne ha posta una nuova di diametro superiore. Pertanto, la è stata intimata a rimuovere la nuova canna CP_5
fumaria ed al ripristino dei luoghi (si v. all. 3 atto di citazione).
Per tutti i superiori motivi, l'odierna convenuta va condannata alla rimozione delle canne fumarie in contestazione.


4. Sulla richiesta di risarcimento danni
Parte attrice chiede, poi, il risarcimento dei danni arrecati allo stabile condominiale, derivanti dai fumi provenienti dalle canne fumarie e corrispondenti alle spese necessarie per eseguire le lavorazioni atte a rimuovere i residui delle macchie scure presenti sulla facciata dal Parte_1
Occorre, anzitutto, rilevare che, per come già in precedenza anticipato, l'emissione dei fumi, sebbene presente alla data di notifica dell'atto di citazione, allo stato attuale risulta cessata con conseguente sopravvenuta carenza di interesse rispetto alla relativa domanda di condanna della convenuta alla rimozione delle emissioni.
Tale circostanza è stata, in primo luogo, riconosciuta dalla stessa difesa di parte attrice tanto che in sede di sopralluogo eseguito dal CTU è stato così verbalizzato “l'avv. Garaffa conferma che allo stato attuale non vi è emissione di fumi dalla proprietà della convenuta e
i condomini riferiscono che probabilmente nella proprietà di parte convenuta vi è solo attività di vendita e non produzione come invece è avvenuto per anni ed avveniva ancora all'epoca della notifica dell'atto di citazione” (v. verbale di sopralluogo del 24.9.2021 allegato alla CTU).
Parimenti, il CTU, nel rispondere ad apposito quesito demandatogli dal Giudice, ha escluso la persistenza del fenomeno di emissione di fumi provenienti dall'attività commerciale della convenuta affermando che “ sia al primo accesso per lo svolgimento delle operazioni, sia al successivo, ho constatato l'assenza di emissioni di fumi da combustione di materiale organico (probabilmente ligneo in relazione alla attività di panificazione) in grado di produrre il c.d. “fumo nero” i cui effetti sull'immobile sono alla base dell'odierno procedimento civile” (Cfr. p. 4 della CTU a firma dell'Ing. . Persona_1
Ancora, il teste , escusso nell'interesse di parte attrice, ha così Testimone_1 dichiarato: “ADR: Fino a circa un anno fa tale attività comprendeva un forno ubicato nel piano seminterrato e un punto vendita e laboratorio di pasticceria ubicati a piano terra.
Ricordo che fino a quando è stato funzionante il forno fuoriuscivano fumi sia dalle tre canne fumarie dell'attività dell'immobile della sia dalla porta di ingresso e da una finestra CP_1 ubicata accanto alla porta medesima di ingresso al forno.[…] ADR: Ribadisco che da circa un anno non vi sono più fuoriusciti di fumi ed aggiungo che la ha spostato il forno in CP_1 un altro stabile mentre continua ad esercitare la vendita di pane nel negozio ubicato a piano terra “ (Cfr. verbale di udienza del 4.2.2019).
Tanto chiarito, deve ritenersi provato che l'emissione dei fumi provenienti dalle canne fumarie funzionali all'attività commerciale della convenuta, sebbene attualmente assente, ha arrecato dei danni alla facciata dello stabile condominiale.
Al riguardo, il teste - proprietario di un appartamento facente parte del Tes_1
e concesso in locazione - oltre ad aver confermato la presenza delle canne Parte_1 fumarie e dell'emissione dei fumi ha riferito: “ADR: la fuoriuscita di tali fumi ha determinato
l'annerimento della facciata e il mio inquilino ha dovuto più volte dipingere la parte inferiore del balcone”. (Cfr. verbale di udienza del 4.2.2019).
La superiore deposizione testimoniale risulta corroborata dalla CTU a firma dell'ing.
Persona_1
L'ausiliario, invero, non solo ha riscontrato la presenza delle lamentate macchie scure sulla facciata condominiale, di cui ha anche fornito adeguata rappresentazione fotografica (si v. all. n. 4 alla CTU), ma ha, altresì, confermato la riconducibilità dei danni alle polveri ed ai fumi della combustione dell'attività commerciale svolta dalla convenuta.
In particolare, nell'elaborato peritale si legge “Dai sopralluoghi ho constatato la presenza delle “macchie scure sulla facciata dell'edificio” (cfr. all. 4), come in terrazzo dove erano presenti lievi residui, riconducibili all'emissione in passato dei prodotti da combustione.” (si v. p. 4 della CTU).
Il CTU ha dato atto che tali residui, anche se presenti, risultano attenuati probabilmente per il dilavamento da pioggia avvenuto negli anni in assenza di emissioni ed ha, quindi, spiegato che “La combustione del legno […] produce un miscuglio di polveri e particelle sottili (solide, liquide e gassose) tra cui la fuliggine (costituita da carbone puro al 98% circa) che emessa dalle canne fumarie trascinata verso l'alto unitamente ai vapori ed alle altre sostanze prodotte durante la combustione, fuoriuscendo dalle canne fumarie, condensando a contatto con aria più fredda e precipitando, spinte anche dalle correnti d'aria e dal vento, venendo anche a contatto con oggetti più freddi, quali le murature soprattutto in inverno, tende a depositarsi impregnando le stesse nelle porosità degli intonaci, dando origine al c.d. color “nero fumo” riscontrato. I residui delle pregresse emissioni sono ancora maggiormente visibili nel prospetto Nord (i cui muri generalmente sono più freddi), nel prospetto Est (principale su via Nazionale), in minor misura nel prospetto Ovest
(prospiciente la corte interna) ed ancor in minor misura nel prospetto Sud (sia per la maggior temperatura delle pareti esposte a Sud sia per la posizione del fabbricato maggiormente esposto alle intemperie da scirocco ed al dilavamento della pioggia ad esse collegata).”(cfr. p. 5 CTU).
Ha ulteriormente precisato che “Dalle risultanze dei sopralluoghi, i residui delle
“macchie scure sulla facciata” (emissione di fumi neri da combustione) sono maggiormente presenti ed ancora ben visibili nei prospetti (facciate ed aggetti) Nord ed Est del fabbricato, essendo questi maggiormente esposti direttamente alle avvenute emissioni per decadimento delle polveri e dei fumi che si sono depositati sulle murature, in quanto le canne fumarie, sono ancorate in adiacenza all'incrocio dei due prospetti a partire dal piano seminterrato sino ad estendersi oltre il parapetto del terrazzo, per come riscontrabile nella documentazione fotografica (cfr. all. 4) e negli schemi grafici allegati (cfr. all. 5). Lo stesso dicasi per i residui presenti sul terrazzo. I depositi da residui della combustione organica della legna sono in minor quantità ancora visibili nel prospetto Ovest ed in quello a Sud.”
(Cfr. p. 5 CTU).
Riscontrati i danni (residui della combustione), ancora persistenti nonostante il dilavamento naturale avvenuto durante gli anni di non funzionamento delle canne fumarie, e la loro conducibilità alle pregresse emissioni di fumi, l'ausiliario ha analiticamente descritto le opere necessarie per la loro rimozione (- Installazione di opere provvisionali per effettuare le lavorazioni in sicurezza nel rispetto del D.Lgs. 81/08 e s.m.i.; - Pulizia delle parti interessate mediante idropulitrice;
- Pitturazione delle parti pulite previo trattamento per migliorare l'adesione al sottofondo esistente) quantificando i relativi costi in € 52.861,70
(oltre IVA come per legge), meglio dettagliati, unitamente alle opere, nel computo metrico allegato all'elaborato peritale e redatto tenuto conto anche delle osservazioni formulate dal
C.T.P. di parte attrice (cfr. all. n. 6- 7 della CTU).
Va evidenziato che il CTU ha prontamente escluso dal predetto computo metrico le lavorazioni preliminari all'effettuazione corretta della successiva pitturazione, ossia i lavori di eliminazione delle lesioni e microlesioni in facciata (per i quali è necessario verificare l'eventuale presenza di parti pronte al distacco) nonché le lavorazioni per risanare i distacchi già evidenti in alcuni sotto balconi. Le spese di tali lavori, aggiuntivi e da contabilizzare a parte, sulla scorta di quanto spiegato dal CTU, devono essere sopportate dal non Parte_1
essendo stato possibile risalire all'anno dell'ultimo rifacimento della facciata. Al riguardo,
l'ausiliario ha ritenuto, sulla scorta dell'esame visivo, che la facciata non è stata rifatta recentemente tenuto conto della presenza di microlesioni degli intonaci per come meglio articolato nella risposta all'ultimo quesito cui si rimanda (si v. pp.

6 -7 della CTU).
Orbene, ritiene questo Giudice di dover condividere tutte le valutazioni e conclusioni rassegnate dal CTU nel suo elaborato peritale, redatto con rigore metodologico e argomentazioni diffuse.
Ne consegue che, in accoglimento della domanda di risarcimento danni, la convenuta va condannata al pagamento, in favore del del superiore importo di CP_1 Parte_1
€ 52.861,70, oltre IVA come per legge, ossia alla somma necessaria per la realizzazione delle opere atte a rimuovere i danni subiti dalla facciata condominiale a causa dell'emissione di fumi provenienti dalle contestate canne fumarie.


5. Spese
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i valori minimi previsti per le cause di valore fino a 260.000,00 (DM n. 55/2014 e succ. mod.), tenuto conto della relativa semplicità delle questioni giuridiche trattate e dell'attività difensiva concretamente svolta.
Sempre in ragione della soccombenza, le spese e i compensi per la CTU, già liquidati in atti con separato decreto, vanno posti definitivamente a carico della convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, seconda sezione civile, nella persona del Giudice
Dott.ssa Magda Irato, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n.r.g. 1885/2017, così provvede:
1) Accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, condanna la convenuta CP_1
alla rimozione delle canne fumarie in contestazione nonché al pagamento, in favore del della somma di € 52.861,70, oltre IVA come per legge, a titolo Parte_1
di risarcimento danni per come meglio specificato in parte motiva;
2) condanna al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese CP_1
processuali liquidate in € 759.00, per esborsi, ed € 7.052,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
3) pone spese e compensi di CTU, già liquidati in atti, definitivamente a carico di parte convenuta.
Si comunichi.
Così deciso in Reggio Calabria, 9 luglio 2025.

Il Giudice
(dott.ssa Magda Irato)