REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Salvatori, ha pronunciato, mediante lettura, la seguente

SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 30199 del R.G.A.C.C. dell'anno 2024, discussa e decisa alla pubblica udienza dell'8.4.2025 e vertente
TRA
C.F. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla via Paolo Emilio n. 26, presso lo studio dell'avv.
Alessia Francois Panti, che la rappresenta e difende giusta procura a margine dell'atto di citazione.
– INTIMANTE –
E
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Roma al largo CP_1 C.F._1
Amilcare Ponchielli n. 6, presso lo studio degli avv.ti Andrea Caranci e Domenico Reccia, che lo rappresentano e difendono, anche in via disgiuntiva, giusta procura in calce alla memoria di costituzione.
– INTIMATO –

CONCLUSIONI:
- per l'attrice, “Si insiste pertanto chè il Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, pronunzi la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento e per gli effetti, confermando l'ordinanza di rilascio già emessa, condanni l'opponente al rilascio immediato dell'immobile ed al pagamento dei canoni nella misura, fino ad oggi, di euro 4.298,36, oltre ai canoni maturandi fino al rilascio. In ogni caso con vittoria di spese e compensi anche per la mediazione”;
- per la convenuta, “Voglia l'Ill.mo Tribunale adìto, ogni diversa istanza disattesa, preso atto della documentazione prodotta in atti e delle deduzioni tutte svolte in fatto e diritto, previa revoca della ordinanza di rilascio n. cronol. 13245/2024 del 15/07/2024 (RG n. 24735/2024), respingere ogni domanda proposta da
Con favore delle spese di lite, e loro distrazione in favore degli scriventi procuratori, Parte_1 che si dichiarano antistatari, con maggiorazione ai sensi dell'art. 4, co. 1 bis del D.M. 55/2014 (+30% sul compenso) per la redazione degli atti di lite con collegamenti ipertestuali, oltre spese generali e accessori”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, la intimava a Parte_1 CP_1 lo sfratto per morosità, esponendo:
[...]
- di avere concesso in locazione al convenuto, per uso abitativo, l'immobile di sua proprietà sito in Roma, via E. Chiesa n. 55, scala A, int. 10, meglio descritto in citazione, giusto contratto stipulato in data 6.4.2004 e regolarmente registrato;

- che il corrispettivo della locazione era fissato dall'art. 6 del contratto (e dall'art. 2 della scrittura privata del 5.12.2023) in € 650,00 mensili;

- che, alla data dell'intimazione, la morosità del conduttore – parziale con riferimento ai periodi marzo 2020/maggio 2021, marzo 2022/maggio 2022, ottobre 2022, marzo
2023/ottobre 2023, febbraio 2024 e integrale con riferimento alle mensilità di novembre
2023 e aprile/maggio 2024 – ammontava ad € 6.168,34, di cui € 5.188,14 a titolo di canoni di locazione ed € 941,07 a titolo di oneri condominiali,
e chiedendo convalidarsi lo sfratto ed emettersi ingiunzione di pagamento ovvero, in caso di opposizione, emettersi ordinanza provvisoria di rilascio.
Si opponeva allo sfratto l'intimato, deducendo che la morosità maturata sino al novembre
2023 era coperta dalla scrittura privata prodotta da controparte e che la morosità successiva era insussistente;
contestando la pretesa di pagamento degli oneri condominiali;
opponendosi, dunque, tanto alla convalida quanto alla richiesta di ingiunzione di pagamento alla luce del ravvisato pactum de non petendo.
All'udienza di convalida, l'intimante, oltre ad attestare la persistenza della morosità per €
4.213,24, dava atto che, in conseguenza del tardivo pagamento di due rate, la scrittura privata si era risolta di diritto e l'intimato rilevava l'estraneità della deduzione rispetto alla causa petendi.
All'esito dell'udienza, concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio sul presupposto che i pagamenti documentati dal conduttore non erano sufficienti a estinguere la morosità intimata, il
Giudice originariamente designato disponeva proseguire il giudizio nelle forme del rito locatizio, assegnando termine per integrazione degli atti introduttivi.
Nella propria memoria integrativa, l'intimante affermava che l'intimato continuava ad essere moroso per l'importo di € 3.538,87, come risultava dall'estratto conto depositato, dal quale emergeva, altresì, l'avvenuta corretta contabilizzazione dei pagamenti ex adverso dedotti. A sua volta, nelle proprie note integrative, l'intimato insisteva nelle proprie difese e contestava la deduzione, ad opera della controparte, dell'esistenza di una scrittura privata asseritamente risoltasi di diritto per il mancato pagamento di due rate del debito.
All'udienza di comparizione, l'attrice rilevava come la controparte ammettesse il persistente ritardo nei pagamenti e ribadiva la persistenza della morosità per € 3.338,27, mentre il convenuto obiettava che nell'intimazione non si faceva menzione della decadenza dall'accordo, da valutarsi comunque in base alla gravità del ritardo secondo i principi di buona fede e quindi nella specie carente dei presupposti, trattandosi di inesatto adempimento caratterizzato da ritardo trascurabile, e insisteva nella contestazione circa la non intervenuta risoluzione della scrittura privata e la non debenza degli oneri richiesti.
All'esito dell'udienza, la causa veniva rinviata per la discussione, previa concessione di un termine per note conclusive. Conclusasi negativamente la procedura stragiudiziale, la causa veniva riassegnata alla scrivente che, ritenutala matura per la decisione, fissava udienza per la discussione alla data odierna, previa concessione di termine per note conclusive.
* * * * *

1. La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore è fondata.
Come noto, “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011;
3373/2010; 9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
L'attrice, che ha documentato la fonte del proprio diritto allegando all'intimazione di sfratto il contratto di locazione e la scrittura privata registrata del 5.12.2023, allega il mancato pagamento del canone secondo le scadenze contrattualmente previste, così onerando la controparte dell'onere di dimostrare fatti impeditivi, modificativi o estintivi della pretesa avversaria, a mente dell'art. 2697 c.c.
La morosità del conduttore, sino alla data del 5.12.2023, è quantificabile in € 5.823,04, giusto riconoscimento di debito operato dal sig. nella scrittura sottoscritta in pari data CP_1 dalle parti, ove egli ammette di essersi reso moroso di detto importo in relazione al periodo maggio 2019 – novembre 2023 e si impegna a corrisponderlo per € 1.181,17 alla firma della scrittura (come effettivamente avvenuto) e per € 4.641,87 in rate mensili di € 100,00, tranne l'ultima di € 141,87, in aggiunta al canone di locazione (temporaneamente ridotto da € 796,63 a
€ 650,00 per il periodo 1°.12.2023/31.12.2027), a partire dal 1°.12.2023.
In merito alla scrittura privata, devesi osservare come la stessa fosse menzionata già nell'atto di intimazione e come la stessa non sia posta a fondamento di alcuna domanda risolutoria, come si evince dalle conclusioni rassegnate dalla parte attrice, che chiede la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione: premesso che nulla osterebbe all'introduzione di una diversa causa petendi nel giudizio di cognizione conseguito al mutamento del rito¹, nella specie la domanda formulata nella presente fase è assolutamente coerente con quella dispiegata nella fase sommaria. Invero, secondo il condivisibile orientamento della giurisprudenza, espresso in pronunce di legittimità risalenti ma non smentite, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente del locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione (cfr. Cass. 8.8.1995, n. 8692: “Nell'intimazione di sfratto per morosità
è implicita la domanda di risoluzione per inadempimento, con la conseguenza che occorre fare riferimento al momento di tale domanda per apprezzare la morosità”; conformi Cass. 14.9.1983, n. 5566 e Cass.
3955/1978).
Ad ogni modo, non può non evidenziarsi la contraddittorietà della difesa dell'intimato, che, se da un lato contesta il richiamo ex adverso operato alla scrittura, dall'altro se ne avvale per ritenere sussistente un pactum de non petendo che renderebbe inesigibile il credito.
Ciò posto, il convenuto ha prodotto all'udienza di convalida prova dei seguenti pagamenti:
€ 681,17 in data 15.11.2023; € 500,00 in data 2.12.2023; € 928,00 nelle date del 16.1.2024, del
12.2.2024, del 18.3.2024 e del 2.5.2024. In allegato alla memoria integrativa, ha poi fornito evidenza dei seguenti ulteriori versamenti: € 931,00 in data 14.6.2024, € 274,37 in data 21.6.2024,
€ 931,90 nelle date del 5.7.2024 e del 5.9.2024, € 759,49 in data 4.10.2024.
Ora, preso atto che i versamenti del 15.11.2023 e del 2.12.2023 sono antecedenti alla scrittura, deve ritenersi che gli stessi siano stati già defalcati dal dovuto riportato nell'atto; per quanto attiene ai versamenti successivi, sono irrilevanti i bollettini eseguiti nelle date del
14.6.2024, del 5.7.2024, del 2.8.2024, del 5.9.2024 e del 4.10.2024 (tranne l'integrazione del settembre 2024, correttamente contabilizzata dalla locatrice nell'estratto conto prodotto), perché gli stessi si riferiscono a periodi successivi alla morosità contestata dall'intimante, che si arresta al mese di maggio 2024: e, comunque, le date dei versamenti dimostrano il costante ritardo nei pagamenti rispetto alle scadenze contrattuali.
di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c.., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte”, da ultimo confermata da Cass. 19.2.2019, n. 4771). Tanto osservato, non potrebbe nemmeno ritenersi che il predetto inadempimento sia stato giustificato alla luce della prassi dedotta dal convenuto in punto di modalità di pagamento del canone, assentite dal locatore in maniera differente da quanto riversato nel testo contrattuale.
Anche a voler ammettere l'esistenza di una prassi conforme a quanto narrato dal conduttore, non può che condividersi l'orientamento del Giudice di legittimità, in base al quale, seppure si sia instaurata una prassi differente da quanto contrattualmente previsto, essa non può più essere perpetuata dal conduttore una volta che questi sia stato richiamato dal locatore al rispetto degli impegni contrattualmente assunti (cfr. Cass., sez. III, 14.2.2012, n. 2111, per la quale
“La tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, quando essa si sia consolidata attraverso un comportamento abituale.
La clausola riprende, peraltro, la sua efficacia, se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, successivamente al suo precedente comportamento contrario al mantenimento in vita di detta clausola, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni”; conforme Id., 6.6.2018, n. 14508 e 9.2.1998, n. 1316).
Acclarato il reiterato, tardivo inadempimento del conduttore, va ricordato come sia oramai pacifico il fatto che l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, renda inutile una valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto
(in tali termini già Cass. n. 959/1980; conforme Cass. n. 4096/1978: "L'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento"; "In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti": così ancora Cass. n. 24460/2005; conformi Cass. n. 19652/2004, n. 14234/2004, n.
2616/1990).
Qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455
c.c., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve dunque ritenersi implicita (conf. Cass. n°15553.2002; Cass. n°2616.1990).

2. Alla luce dell'intervenuta riconsegna dell'immobile, comunicata dalle parti all'udienza di discussione, va dichiarata cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile condotto in locazione.

3. Con riferimento al quantum debeatur, stante la quantificazione operata dall'attrice all'udienza del 28.1.2025, la morosità va quantificata in € 3.338,27, oltre interessi al saggio legale dalle singole scadenze al saldo;
sono, ovviamente, dovuti, ai sensi dell'art. 1591 c.c., i canoni sino al rilascio nella misura contrattualmente prevista.

4. Circa la regolamentazione delle spese di lite, all'accoglimento della domanda attorea fa seguito la condanna del convenuto alla refusione delle spese processuali, nella misura indicata in dispositivo (parametri medi suggeriti dal d.m. 147/2022 per le controversie di valore ricompreso tra € 1.101,00 ed € 5.200,00); tali importi vanno intesi come comprensivi anche del compenso e degli esborsi per la procedura di mediazione.


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- pronuncia la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 6.4.2004 per inadempimento del conduttore;

- dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio;

- condanna la parte convenuta a pagare alla parte attrice la somma di € € 3.338,27, oltre interessi al saggio legale dalle singole scadenze al saldo;

- condanna la parte convenuta a pagare alla parte attrice, ai sensi dell'art. 1591 c.c., i canoni sino al rilascio, nella misura contrattualmente prevista;

- condanna la parte convenuta a rifondere alla parte attrice le spese processuali, liquidate in € 300,00 per esborsi ed € 2.552,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 8.4.2025.
Il Giudice
Chiara Salvatori

1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Tale impostazione è oramai seguita dalla consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, che ha affermato come nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato determini la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale: cfr. Cass., sez. III, 29.9.2006, n. 21242; Id., 28.6.2010, n. 15399; Id., 5.3.2009, n. 5356; Id., 20.5.2013, n. 12247, per cui “Nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione del''intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme